Condominio, l’assemblea ha introdotto nuove multe? Basta questo dettaglio per vanificare tutto, la Corte di appello di Milano ribadisce un principio chiave.
Nel condominio italiano la convivenza si regge su regole chiare, ma la loro efficacia dipende da procedure altrettanto rigorose. La recente giurisprudenza ha messo un punto fermo su un equivoco ricorrente: la maggioranza assembleare, per quanto ampia, non può da sola trasformare l’amministratore in un “sceriffo” e introdurre a colpi di delibera nuove sanzioni pecuniarie.
Il dettaglio che può vanificare tutto è l’assenza dell’unanime consenso dei condòmini quando si incide su diritti individuali e si creano nuovi obblighi economici a fini punitivi.
Con la sentenza n. 2604 del 2025, la Corte di appello di Milano ha tracciato un confine netto tra gestione e innovazione del potere sanzionatorio. L’introduzione, ex novo, della facoltà di irrogare multe per violazioni del regolamento non è una semplice scelta amministrativa: tocca la sfera dei diritti dei singoli proprietari e, proprio per questo, esige l’accordo unanime, cioè 1000/1000 dei millesimi.
Non basta quindi che la maggioranza dei presenti approvi l’idea di punire i comportamenti scorretti; se la clausola sanzionatoria non esisteva prima, occorre la sottoscrizione di ogni condomino o, comunque, una delibera che registri il consenso di tutti.
Il quadro normativo
La cornice è data dall’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, come riformato dalla legge 220/2012. La norma consente di prevedere:
- il pagamento, a titolo di sanzione, fino a 200 euro, e fino a 800 euro in caso di recidiva;
- la destinazione delle somme al fondo per le spese ordinarie, mai alla ripartizione tra i condòmini;
- l’irrogazione della sanzione da parte dell’assemblea con le maggioranze di cui all’articolo 1136, secondo comma.
Il nodo interpretativo chiarito dai giudici è proprio quest’ultimo: la maggioranza di cui parla l’art. 70 vale per applicare la sanzione in concreto (cioè decidere la multa a Tizio in quella specifica occasione) o per modulare importi e procedure già previste in un regolamento che contempli il potere sanzionatorio. Non vale, invece, a “creare dal nulla” tale potere.
Multe condominio: cosa si può fare a maggioranza e cosa no
Si può deliberare la singola multa per un’infrazione prevista dal regolamento, rispettando i tetti di legge. Si può specificare criteri applicativi e graduare gli importi entro i limiti normativi, se il regolamento già contempla le sanzioni.
Non si può, invece, introdurre un sistema di multe dove non esisteva alcuna base regolamentare; per farlo serve l’unanimità. Non si può superare i massimali previsti dalla legge o destinare le somme a finalità diverse dal fondo spese ordinarie.
Immaginiamo un condominio che, esasperato da rumori notturni, parcheggi selvaggi nel cortile o biciclette abbandonate nei pianerottoli, voti a larga maggioranza l’introduzione di una “multa” per i trasgressori.
Senza una clausola sanzionatoria già presente nel regolamento e senza l’unanime consenso, quella delibera è esposta all’impugnazione e rischia di essere travolta in giudizio. Lo stesso vale se si tenta di estendere il catalogo delle condotte sanzionabili incidendo su facoltà individuali (per esempio limitando l’uso di parti comuni in modo punitivo) senza che tutti i proprietari abbiano accettato la nuova disciplina.
Un altro passaggio spesso sottovalutato riguarda la convocazione: quando si propone di introdurre sanzioni, l’ordine del giorno deve chiarire che si intende modificare il regolamento su profili che incidono sui diritti dei singoli. Una formula generica (“varie ed eventuali” o “aggiornamento regolamento”) non basta. La trasparenza preventiva è essenziale perché ogni condomino possa esprimere un consenso informato; se manca, l’intero percorso rischia l’invalidazione.
