Ti parliamo di una pratica molto comune, quella che può sembrare una scelta comoda, ma non sempre lo è. Scopri cosa succede alle spese condominiali e quando il conto rischia di pesare solo su di te.
Si tratta di una scelta strutturale che accomuna sempre più spesso migliaia di professionisti: avvocati, architetti, consulenti, freelance. Una porzione della propria abitazione viene destinata a ufficio in condominio, alla ricerca di comodità, flessibilità e risparmi. Ma dietro la porta dello studio domestico si apre un dossier tutt’altro che marginale: le spese condominiali cambiano? E, se cambiano, chi paga e da quando?
La risposta non è intuitiva, perché si muove tra norme codificate, prassi amministrative e recenti arresti della Cassazione. Al centro c’è uno strumento tecnico che decide i pesi di ciascuno: le tabelle millesimali. È lì che si misura l’impatto del cambio di destinazione d’uso sull’equilibrio economico dell’edificio, tra scale, ascensori, riscaldamento e servizi comuni. Eppure non basta un cartello sulla porta per modificare le quote: servono condizioni precise, prove tecniche, deliberazioni in assemblea e maggioranze qualificate. Prima di imboccare la strada della trasformazione, conviene conoscere le regole che evitano contenziosi con l’amministratore e vicini, e soprattutto capire in quali casi il conto, anche salato, resta davvero “tutto a carico” di chi cambia.
Cambio d’uso e ripartizione delle spese: regole, prove e decisioni
In condominio le spese condominiali si ripartiscono secondo l’art. 1123 c.c., cioè in proporzione al valore delle unità espresso nelle tabelle millesimali. Queste possono essere riviste solo in due casi: errore originario oppure variazione del valore superiore a un quinto, come stabilisce l’art. 69 disp. att. c.c.. Se un’abitazione diventa ufficio, non scatta automaticamente alcun aumento: è necessaria una perizia che attesti la variazione oltre il 20%, calcolata anche tramite i cosiddetti coefficienti di destinazione.
La revisione si approva in assemblea con la giusta maggioranza: per tabelle “assembleari” bastano gli intervenuti con almeno 500 millesimi; per tabelle “contrattuali” occorre l’unanimità. Fino all’approvazione, l’amministratore applica i vecchi millesimi, senza effetti retroattivi. Infine, i costi tecnici e di aggiornamento gravano su chi ha determinato la modifica: chi trasforma paga. Questo è l’impianto di regole e responsabilità su cui si fonda la gestione corretta del cambio d’uso.
La giurisprudenza ha messo paletti chiari. Con la sentenza 19797/2016 la Cassazione ha precisato che il mero cambio di destinazione d’uso non basta: occorre una verifica tecnica dell’effettiva incidenza sui millesimi. Nel 2021 (n. 10372) la Corte ha valorizzato i “coefficienti di destinazione”, riconoscendo che un ufficio può sfruttare di più scale, ascensori e ingressi rispetto a un’abitazione, con effetti misurabili nelle tabelle millesimali.
Sul fronte delle decisioni collegiali, la n. 23582/2023 ha avallato l’approvazione con maggioranza per le tabelle “assembleari”, mentre la n. 29074/2023 conferma l’unanimità per quelle “contrattuali”. Quanto alla decorrenza, il Tribunale di Lodi (225/2019) e la Cassazione n. 2406/2024 ribadiscono l’assenza di retroattività: fino alla nuova delibera l’amministratore applica i vecchi criteri.
Chi paga? L’art. 69 disp. att. c.c. indica la regola: i costi di perizia e aggiornamento sono a carico del proprietario che ha determinato la variazione, non del condominio. In pratica, il percorso parte dall’incarico a un tecnico, prosegue con la relazione che dimostra la variazione oltre il 20%, approda all’assemblea e, se serve, al giudice. Solo allora le spese condominiali potrebbero mutare.
Conviene dunque programmare il progetto con un quadro economico completo, includendo tempi, oneri e possibili riserve dei vicini. Attenzione anche alle attività aperte al pubblico: potrebbero richiedere valutazioni aggiuntive su rumori, afflussi e orari di utilizzo condominiale.
