A partire dal 2026 cambiano le regole per quanto riguarda l’ottenimento del Bonus Casa: ecco cosa bisogna fare per mantenere il 50% delle detrazioni sulle spese.
Le detrazioni edilizie subiscono importanti modifiche, con l’introduzione di nuove aliquote e requisiti personali che delineano chiaramente chi può beneficiare del 50% di detrazione e chi invece deve accontentarsi del 36%.
La circolare 8/E/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito molti dubbi, stabilendo un preciso calendario dei requisiti e adottando un approccio basato sul singolo individuo piuttosto che sull’edificio nel suo complesso per quanto riguarda le spese condominiali.
Il bonus casa si evolve, introducendo un sistema di agevolazioni che varia non solo in base al tipo di intervento ma anche in relazione allo status del soggetto che sostiene la spesa. Per accedere alla detrazione del 50%, è necessario soddisfare contemporaneamente due condizioni: essere titolari di un diritto reale sull’immobile e che questo sia destinato ad abitazione principale. In tutti gli altri casi, la detrazione scende al 36%.
Per ottenere il 50% di detrazione, non basta la natura dell’intervento (manutenzione straordinaria, efficientamento energetico, miglioramento sismico), ma è essenziale rispettare due presupposti: la proprietà o altro diritto reale sull’unità immobiliare e la destinazione dell’immobile come abitazione principale. La mancanza di uno di questi requisiti comporta un automatico passaggio all’aliquota del 36%.
Quando si acquista un immobile da ristrutturare, è fondamentale coordinare i tempi di acquisizione della proprietà e l’inizio dei lavori. La titolarità del diritto reale deve essere effettiva all’avvio dei lavori, mentre la qualifica di abitazione principale può essere attestata solo al termine del cantiere. Attenzione però: iniziare i lavori dopo un compromesso senza aver ancora rogitato può ridurre la detrazione al 36%.
Condominio: Lo “Spacchettamento” delle Aliquote
Una novità significativa riguarda le spese per le parti comuni del condominio, dove l’aliquota di detrazione viene personalizzata in base allo status di ciascun partecipante. Questo approccio incentiva chi utilizza l’unità come abitazione principale, offrendo un 50% di detrazione, mentre gli altri si fermano al 36%.
Le pertinenze come cantine, soffitte, box e garage seguono il destino dell’unità principale: se questa soddisfa i requisiti per il 50%, lo stesso beneficio si estende anche alle pertinenze, a patto che il legame pertinenziale sia chiaramente documentato.
Anche per i bonus legati all’acquisto di immobili, il principio soggettivo determina l’aliquota finale. Operazioni come il “sismabonus acquisti” o l’acquisto di unità riqualificate beneficiano del 50% solo se l’immobile diventa abitazione principale entro i tempi stabiliti, altrimenti si applica il 36%.
Per non perdere il diritto al 50%, è cruciale evitare errori comuni come l’avvio dei lavori prima del rogito, la mancata formalizzazione della residenza e dell’abitazione principale, pagamenti non tracciati, documentazione incompleta, pertinenze non dichiarate e autodichiarazioni tardive in condominio.
Il nuovo regime fiscale richiede agli amministratori di condominio un’attenzione particolare nella trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate, complicando gli adempimenti e influenzando le decisioni assembleari. La segmentazione dei benefici fiscali richiede una pianificazione accurata dei lavori e una comunicazione trasparente per evitare disaccordi e garantire il valore dell’immobile.
