Scopri tutto sul terzo condono edilizio: quali lavori e abusi si possono sanare realmente, cosa è escluso dalla sanatoria e come capire se il tuo caso rientra nelle nuove normative
Una nuova sentenza del TAR Lazio (n. 16105/2025) ribadisce i confini del terzo condono edilizio del 2003: niente sanatoria per gli immobili a uso commerciale quando l’intervento integra una nuova costruzione. Ecco cosa rientra e cosa no, tra limiti volumetrici, date di ultimazione e regole regionali.
Il terzo condono (D.L. 269/2003, conv. in L. 326/2003) consente solo: ampliamenti entro il 31 marzo 2003 e nuove costruzioni esclusivamente residenziali entro la stessa data, entro precisi limiti di volume. Il TAR Lazio ha confermato che un manufatto commerciale autonomo non è sanabile come “ampliamento”. La disciplina regionale del Lazio (L.R. 12/2004) restringe ulteriormente i volumi per le nuove costruzioni residenziali condonabili. La sanatoria è istituto eccezionale e non ammette interpretazioni estensive.
Il quadro normativo: cosa prevede davvero il terzo condono edilizio
Il terzo condono edilizio, varato con il D.L. 269/2003 e convertito nella L. 326/2003, ha fissato una cornice rigida e circoscritta. L’articolo 32, comma 25, consente due strade alternative per la sanatoria, purché le opere siano state ultimate entro il 31 marzo 2003: ampliamenti del manufatto preesistente entro il 30% della volumetria originaria o, in alternativa, entro il limite di 750 metri cubi; nuove costruzioni a destinazione residenziale, entro 750 metri cubi per singola istanza e fino a 3.000 metri cubi complessivi. A livello regionale, nel Lazio, la L.R. 12/2004 ha ulteriormente stretto le maglie: l’articolo 2, lettera b), ammette nuove costruzioni esclusivamente residenziali, con soglie più basse rispetto al quadro statale (fino a 450 mc per singola domanda e 900 mc complessivi se prima casa; fino a 300 mc per singola domanda e 600 mc complessivi se non prima casa), ferma restando la data del 31 marzo 2003 come spartiacque.
La decisione del TAR Lazio n. 16105/2025 nasce da un caso tipico: la chiusura con opere murarie di una tettoia laterale annessa a un edificio commerciale, per circa 50 metri quadrati aggiuntivi. La proprietaria, nel 2004, ha chiesto il condono sostenendo si trattasse di un ampliamento del fabbricato originario. Roma Capitale ha rigettato l’istanza, qualificando l’intervento come nuova costruzione a uso commerciale e richiamando l’art. 2, comma 1, lett. b), della L.R. 12/2004, che esclude le nuove costruzioni non residenziali dal perimetro del terzo condono.
La linea di demarcazione non è nominalistica. Conta la sostanza: c’è ampliamento quando l’aggiunta resta organicamente collegata all’edificio originario sotto il profilo statico e funzionale, senza creare un’unità immobiliare autonoma; c’è nuova costruzione quando l’intervento genera un organismo edilizio indipendente (accessi propri, impianti e servizi dedicati, fruizione separata), a fortiori se destinato ad attività non residenziali. Nel primo caso, la sanatoria è astrattamente possibile entro i limiti volumetrici e temporali fissati dalla legge; nel secondo, la porta resta chiusa se la destinazione non è residenziale.
Ampliamenti ultimati entro il 31 marzo 2003 che non superano il 30% della volumetria originaria o, in alternativa, i 750 mc, con mantenimento del nesso strutturale e funzionale con l’edificio principale. Nuove costruzioni residenziali ultimate entro il 31 marzo 2003, fino a 750 mc per domanda e 3.000 mc complessivi nel quadro nazionale. Nel Lazio, nuove costruzioni residenziali condonabili solo entro 450/900 mc (se prima casa) o 300/600 mc (se non prima casa), secondo l’art. 2 L.R. 12/2004. Interventi che, pur irregolari rispetto al titolo edilizio o agli strumenti urbanistici dell’epoca, rientrano nelle tipologie e nei limiti espressamente ammessi dalla normativa statale e regionale.
La decisione del TAR Lazio conferma un metodo: l’istruttoria non si ferma alle etichette, ma accerta l’effettiva natura dell’intervento. Sopralluoghi, documentazione fotografica, verifiche sul collegamento statico-funzionale e sull’accessibilità autonoma risultano determinanti per qualificare l’opera come ampliamento o nuova costruzione. La destinazione d’uso incide in modo decisivo: per le nuove costruzioni, l’ombrello del condono si apre solo sul residenziale e, in Lazio, entro soglie volumetriche inferiori a quelle nazionali. In questo quadro, il terzo condono resta uno strumento eccezionale e a geometria molto controllata, che non consente scorciatoie interpretative.
