Casa venduta ad un prezzo troppo basso, attenzione ai limiti: quando scatta la falsa donazione

Vendere un immobile ad un prezzo di favore, magari per favorire il passaggio di proprietà ad un figlio o ad un parente potrebbe rappresentare un problema legale: ecco in quali casi scatta la figura della falsa donazione.

Un recente caso giudiziario esaminato dal Tribunale di Arezzo ha messo in evidenza le complessità legate alla vendita di immobili a prezzi inferiori al valore di mercato. La sentenza n. 688 del 3 novembre 2025 ha affrontato la questione del “negotium mixtum cum donatione”, ovvero di quelle transazioni che, pur mantenendo una forma onerosa, nascondono una finalità liberale. Questo tipo di contratto non si qualifica automaticamente come donazione a causa del prezzo basso, ma richiede un’analisi approfondita di elementi oggettivi e soggettivi.

La sentenza ha chiarito che una vendita immobiliare a un prezzo inferiore non costituisce di per sé un “negotium mixtum cum donatione”. È necessaria la presenza di una sproporzione significativa tra le prestazioni e la consapevolezza, da parte del venditore, di ricevere un corrispettivo insufficiente. Questa consapevolezza deve essere funzionale all’arricchimento dell’acquirente, con il venditore che accetta volontariamente un prezzo minore per trasferire un beneficio economico all’acquirente.

Un punto cruciale riguarda l’onere della prova. Chi intende contestare in giudizio la natura di un “negotium mixtum cum donatione” deve dimostrare sia la sproporzione significativa tra le prestazioni sia la consapevolezza e volontà del venditore di favorire l’acquirente. Senza la prova di queste condizioni, la vendita a prezzo ridotto rimane valida, non configurandosi come donazione.

La sentenza ha inoltre specificato che l’oggetto della liberalità indiretta è la differenza in denaro tra il valore di mercato del bene e il prezzo pattuito, escludendo che possa trattarsi di una quota dell’immobile. Questa distinzione ha implicazioni importanti in contesti come la divisione ereditaria o le azioni di riduzione.

Diritto Vivente: la forma dell’atto e l’assenza di testimoni

Il “diritto vivente” riconosce che per le donazioni indirette non sono necessarie le forme solenni previste per le donazioni dirette, come l’atto pubblico o la presenza di testimoni. La validità dell’atto si basa sul rispetto delle forme prescritte per il tipo di negozio utilizzato, semplificando la circolazione dei beni ma richiedendo attenzione nell’analisi sostanziale degli accordi.

È fondamentale distinguere il “negotium mixtum cum donatione” dalla simulazione assoluta. Nel primo caso, il trasferimento di proprietà e il pagamento di un prezzo, seppur inferiore, sono effetti desiderati e strumentali a un fine liberale, senza alcuna finzione.

Interessante notare che il meccanismo descritto si applica anche in caso di prezzo eccessivamente alto, configurando una donazione indiretta a beneficio del venditore. Questa flessibilità conferma la neutralità dello strumento giuridico rispetto alla direzione dell’arricchimento.

Criteri per distinguere vendita e donazione

Uno dei principali criteri da considerare è la sproporzione tra il prezzo di vendita e il valore di mercato dell’immobile. Quando il prezzo di vendita è significativamente inferiore al valore di mercato, potrebbe emergere il sospetto di una falsa donazione. Questo aspetto, tuttavia, non è sufficiente da solo per qualificare l’operazione come donazione, poiché la legge non fissa un limite preciso al di sotto del quale si verifica automaticamente questa trasformazione.

Un altro aspetto fondamentale è l’intenzione delle parti. Se l’acquirente e il venditore hanno stipulato il contratto con l’obiettivo di arricchire l’acquirente, ciò potrebbe indicare la presenza di una donazione mascherata da vendita. Tuttavia, dimostrare l’intenzione delle parti richiede un’analisi approfondita delle circostanze, rendendo questo criterio particolarmente complesso da applicare.

Infine, la presenza di legami familiari o affettivi tra l’acquirente e il venditore può essere un ulteriore indizio di una donazione. Nonostante ciò, anche in presenza di tali legami, non è automatico concludere che l’operazione sia una donazione, poiché è necessario valutare tutti gli elementi in gioco.