L’amministratore di condominio è sottoposto a limiti sanciti dalla legge: la sentenza della Corte d’Appello di Napoli ha chiarito in quali casi è costretto a tornare indietro le somme ricevute dai condomini.
Il messaggio è chiaro: l’amministratore non può più fare il furbetto. Non può pretendere di essere pagato senza il via libera dell’assemblea dei condomini, neppure per attività straordinarie svolte nel corso del suo mandato. Questo è quanto stabilito dalla recente sentenza 4695/2025 della Corte d’Appello di Napoli.
La figura dell’amministratore di condominio riveste un ruolo fondamentale nella gestione delle parti comuni dell’edificio, nell’esecuzione delle delibere, nella cura della manutenzione e nella rappresentazione legale del condominio in giudizio. Tuttavia, come ha spiegato la magistratura, il compenso per queste attività non è un diritto automatico.
Un monito per tutti gli amministratori di condominio
Infatti, diventa esigibile soltanto dopo che l’adunanza dei condomini ha approvato il rendiconto di cui all’art. 1130 bis del c.c., vale a dire il documento che dettagliatamente indica tutte le entrate e le spese nel corso dell’anno della gestione. Nel caso specifico su cui si è pronunciata la Corte d’Appello napoletana, un amministratore aveva ricevuto alcune migliaia di euro dai condomini in compenso per le sue attività.
Tuttavia, questi soldi erano stati versati senza l’approvazione dell’assemblea dei condomini. Il tribunale ha quindi stabilito che l’amministratore doveva restituire i soldi ricevuti perché non aveva ottenuto l’autorizzazione necessaria dall’assemblea dei condomini. Questa sentenza non introduce nulla di nuovo sul fronte giurisprudenziale, ma si conforma a un solido orientamento della Cassazione. Serve come monito e orientamento per tutti gli amministratori di condominio.
Inoltre, la sentenza ha stabilito che l’assemblea dei condomini è l’organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali. Pertanto, senza un rendiconto approvato dall’assemblea, il credito per il compenso dell’amministratore non può ritenersi liquido né esigibile. Questo significa che il diritto al compenso sorge esclusivamente dopo che l’adunanza dei condomini ha dato il formale via libera al rendiconto.
In altre parole, l’amministratore non può pretendere di essere pagato senza l’autorizzazione dell’assemblea. Un altro aspetto importante riguarda i compensi per attività straordinarie. Secondo la sentenza n. 4695/2025 della Corte d’Appello di Napoli, l’amministratore può ricevere un compenso ulteriore solo se i condomini lo approvano in assemblea. Questa sentenza conferma un principio fondamentale nei rapporti economici tra i condomini e l’amministratore del palazzo: senza il via libera dell’assemblea dei condomini, il credito dell’amministratore resta inesigibile. Questo principio garantisce trasparenza e controllo collettivo nella gestione del condominio.
