Dare in affitto un immobile è una scelta che può generare un profitto ma che può anche essere causa di problematiche. Nel caso in cui l’inquilino dovesse causare danni alla casa sarà necessario seguire passi precisi per ottenere un risarcimento: ecco quali
Quando un contratto di locazione si incrina, a vacillare non è solo il rapporto di fiducia: è l’equilibrio economico di un bene che per il proprietario rappresenta reddito, investimento e responsabilità. Il diritto offre strumenti chiari per gestire i casi in cui l’inquilino smetta di pagare, usi l’immobile in modo difforme o lo deteriori oltre la normale usura. Ma senza prove adeguate e una corretta strategia, ottenere il risarcimento può trasformarsi in una corsa a ostacoli.
Il codice civile impone al conduttore di prendere in consegna il bene, usarlo con la diligenza del buon padre di famiglia e pagare il corrispettivo. La buona fede e la correttezza permeano l’intero rapporto. Non basta non rompere; occorre usare l’immobile secondo la destinazione pattuita, preservarne il valore e segnalare tempestivamente guasti o pericoli. Trasformare senza consenso un appartamento in un ufficio o B&B è uso difforme e grave inadempimento. Il conduttore risponde della perdita o del deterioramento della cosa, salvo che provi il caso fortuito o la non imputabilità.
Il proprietario ha diritto al ristoro per i danni che eccedono l’uso normale: rigature profonde e diffuse sul parquet, sanitari scheggiati, infissi forzati, muffe imputabili a mancata aerazione, elettrodomestici bruciati per sovraccarico, piastrelle rotte, fori multipli e non stuccati. La muffa è spesso terreno di contesa: se deriva da infiltrazioni strutturali, incide la responsabilità del locatore; se nasce da cattiva gestione, può essere imputata al conduttore. Distinguere richiede prova tecnica.
Danni causati dall’inquilino: l’onere della prova e le modalità per ottenere un risarcimento
Chi chiede il risarcimento deve provare danno, nesso causale e quantificazione. Una documentazione accurata fa la differenza: verbale di consegna dettagliato all’inizio, verbale di riconsegna, prove tecniche e spese, comunicazioni conservate. In caso di controversie delicate, valutare un accertamento tecnico preventivo per cristallizzare lo stato dei luoghi prima dei lavori.
La messa in mora con diffida formale, la mediazione come condizione di procedibilità e l’azione giudiziaria sono passi operativi fondamentali. Il giudice può nominare un consulente tecnico d’ufficio per accertare cause e costo dei ripristini. È cruciale arrivare preparati con prove e perizia di parte.
Il deposito cauzionale è una garanzia a favore del locatore ma non sostituisce la prova del danno. Può essere trattenuto, in tutto o in parte, solo con giustificazioni concrete e documentate; altrimenti va restituito. La compensazione con i costi di ripristino è legittima se i danni sono provati e imputabili all’inquilino.
Casi tipici e accorgimenti pratici
Incendio e allagamenti, animali domestici, subaffitto e uso difforme, ritardo nella riconsegna, accessi per verifica, e prevenzione contrattuale sono tutti aspetti cruciali. Allegati fotografici al contratto, obbligo di polizza RC del conduttore, e clausole su manutenzioni ordinarie possono prevenire molte controversie.
Per i danni da inadempimento contrattuale il termine di prescrizione ordinaria è decennale. Muoversi subito dopo la riconsegna consente di fotografare lo stato dei luoghi e contenere i costi. La combinazione di prove solide, corretta qualificazione giuridica del danno e una strategia processuale coerente aumenta sensibilmente le chance di ottenere il risarcimento e di proteggere il valore dell’immobile.
