La sentenza della Corte di Cassazione ha cambiato radicalmente i limiti per l’accesso al bonus prima casa: ecco quante persone in più potranno ottenerlo adesso.
Il sogno di una casa e l’incubo del Fisco si sono spesso incrociati sul confine delle agevolazioni “prima casa”. Chi acquista un’abitazione con l’imposta di registro al 2% (invece del 9%) o, se compra dal costruttore, con l’IVA al 4%, risparmia cifre decisive. Ma per anni la regola è stata semplice e spietata: se possiedi già un immobile classificato come abitativo nello stesso Comune, o se in passato hai fruito del beneficio, niente sconti.
Anche se quel “immobile” era un buco invivibile, un tugurio ereditato, un monolocale di 20 metri quadri per una famiglia di quattro. Con esiti spesso paradossali: revoca dei benefici, differenze d’imposta, sanzioni salate, interessi e un contenzioso infinito.
La svolta, che ha il sapore della rivoluzione, arriva dalla Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025, gli Ermellini hanno introdotto un principio di buonsenso che riscrive la mappa del bonus. Possedere un immobile “troppo piccolo” o comunque inidoneo non preclude più, di per sé, l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della “vera” prima casa.
È un cambio di rotta clamoroso, anche perché segue a stretto giro un precedente rigoroso della stessa Corte: la sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025, che aveva ribadito l’impossibilità di invocare nuovamente il beneficio “indipendentemente” dall’idoneità concreta del primo alloggio.
Rivoluzione bonus prima casa: il caso che ha cambiato tutto
Il caso che ha innescato la marcia indietro è quello di una contribuente che aveva acquistato con lo sconto fiscale pur essendo proprietaria di un piccolissimo immobile. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’operazione, accusandola di dichiarazione non veritiera al rogito. La donna non si è arresa: ha percorso tutti i gradi di giudizio e in Cassazione ha trovato ascolto. I giudici hanno accolto il ricorso e, soprattutto, hanno tracciato un criterio interpretativo destinato a incidere su migliaia di situazioni analoghe.
Il cuore della decisione è la parola “idoneità”. Quando la legge chiede di dichiarare di non possedere “altra casa di abitazione” nel Comune, non basta guardare la categoria catastale o la mera titolarità. Occorre verificare se quell’immobile sia effettivamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e del suo nucleo. La Corte indica due profili da considerare:
- Profilo oggettivo: l’immobile è, in concreto, in grado di essere abitato? Se si tratta di un rudere, di un locale fatiscente, di un magazzino privo di requisiti, o se manca l’agibilità, l’idoneità viene meno.
- Profilo soggettivo: l’immobile è adeguato alle esigenze del nucleo familiare? Un monolocale per una famiglia numerosa, o un appartamento di metratura e distribuzione palesemente insufficienti, non è soggettivamente idoneo.
Tradotto in pratica, chi possiede un “buco” non possiede una “casa”. E dunque, se acquista un’abitazione che finalmente corrisponde a standard di vivibilità, può fruire del pacchetto “prima casa” senza temere di vederselo revocare a posteriori per il solo fatto di avere un altro immobile intestato.
L’impatto della pronuncia è potenzialmente vasto. Per i contribuenti, significa un criterio più aderente alla realtà: non si è più prigionieri della forma (la rendita catastale, la categoria A/2 o A/3) quando la sostanza racconta altro. Per i notai, si apre uno spazio di verifica e documentazione più fine al momento del rogito: non soltanto autocertificazioni, ma anche elementi oggettivi a supporto dell’inidoneità, come planimetrie, certificati di agibilità mancanti, perizie sullo stato di conservazione, fotografie e attestazioni tecniche. Per le banche, potrebbe tradursi in una maggiore certezza nell’istruire mutui che si fondano sull’agevolazione, riducendo il rischio di revoca a distanza di anni.
