TESINA FINALE Berardi-Ciaroni
Published by AriannaBerardi on 7 Luglio, 2011 - 10:56
Modulo di Estimo – Prof. Alfredo Passeri – a.a. 2010-2011
Studentesse: Arianna Berardi, Claudia Ciaroni
Lab. di Prog. Architettonica e Urbana 3B – Prof. Valerio Palmieri
1 – RELAZIONE DI PROGETTO
a – Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali
Il lotto assegnatoci per l’esercizio di progettazione si trova in zona Portuense, più precisamente tra Via Giuseppe Belluzzo, Via di Vigna Pia e Via Nicola Pellati.
Si tratta di una superficie di poco più di un ettaro in cui è richiesta la progettazione di un complesso residenziale costituito da appartamenti di tipologia e metratura differenti a cui si somma una porzione destinata ad attività commerciale (500 mq) e parcheggi (900 mq).
Gli alloggi come detto sopra, si differenziano per tipo e misura: ne avremo perciò otto da 100 mq, dieci da 75 mq, dieci da 55 mq, nonché otto da 30 mq e dieci da 20 mq da destinare a ospiti temporanei e studenti, per un totale di 2540 mq ca.
Il lotto, di forma trapezoidale, si sviluppa attraverso una sequenza di salti di quota che raggiungono anche i dieci metri sul lato di Via di Vigna Pia; mentre la parte prospiciente a Via Giuseppe Belluzzo è pressoché pianeggiante.
L’intero lotto si trova ad una quota massima di 41 metri sul livello del mare, quota che garantisce, grazie anche all’assenza di ostacoli visivi, un panorama che ha come punti focali il Tevere e la vicina Basilica di San Paolo.
b – Scelte progettuali e descrizione del bene
Inserendosi prepotentemente nel contesto fatto di palazzine di massimo sette piani con rivestimento laterizio, l’edificio destinato ad accogliere le funzioni residenziali si sviluppa seguendo uno schema pressoché lineare per dodici piani, venendo ulteriormente sollevato da un livello di pilotis pensato così da rendere il lotto interamente percorribile. Alla parte esclusivamente residenziale se ne affianca una destinata ad accogliere la distribuzione che si stacca completamente dall’edificio se non per ballatoi che garantiscono l’accesso al singolo alloggio. Quest’ultima, del tutto aperta, si presenta protetta esclusivamente da una pelle realizzata con sistemi frangisole alternativamente fissi orizzontali e mobili verticali (per porzioni di pertinenza del singolo alloggio) in acciaio. Le parti residenziale (profonda 5 mt) e distributiva (profonda 2 mt) si accostano l’un l’altra senza toccarsi, lasciando un taglio d’ombra che insieme al ridotto spessore fa sembrare l’edificio come costituito da due sottili lamine di cui viene esasperata l’altezza. La struttura scelta è di tipo puntuale in calcestruzzo scandita da campate di quattro metri con un aggetto di due metri.
L’edificio appena descritto si contrappone ad un basamento che si innesta direttamente nel terreno sottostante. Il basamento, destinato ad ospitare attività commerciali sarà rivestito da pannelli in ardesia scura, contrapponendosi al più chiaro colore del cemento grezzo scelto per il rivestimento dell’edificio, realizzando così una bicromia che sottolinei la differenza tra i due. I parcheggi (900 mq) saranno completamente interrati, fruibili sia dai residenti che dai non residenti.
2 – BENE ANALOGO
Moulmein Rise_
Singapore_
WHOA Architects / Wong Mun Summ, Richad Hassel
Committenza: UOL Development Pte Ltd
Durata dei Lavori: 1999 – 2003
Superficie Costruita:6.491 mq
Costo Totale: 9.136.735 $
Costo Unitario:1.378,91$/mq
Situato in una tranquilla zona residenziale di Singapore, con orientamento Nord-Sud, l’edificio si innalza per ventotto piani in cui si sviluppano cinquanta appartamenti. La sua notevole altezza garantisce un affaccio a trecentosessanta gradi dal momento che tutt’intorno gli edifici non superano i quattro piani, e allo stesso tempo tale statura assicura maggiore comfort in termini di luce e aria. WOHA ha lavorato per comprendere le esigenze commerciali del committente creando al contempo una buona architettura in grado di soddisfare il gusto il comfort dei futuri abitanti. Appartamenti confortevoli, efficienti ed eleganti per i residenti, un accattivante skyline per la città e per i cittadini, sono stati i due principali obiettivi con cui si è andati avanti nella progettazione dell’intervento cercando sempre di massimizzare il ritorno sugli investimenti. Il parcheggio è situato nel piano interrato e può ospitare fino a cinquantadue automobili. La facciata dell’edificio è composta da tre elementi: ombrelloni orizzontali, frangisole forati verticali e particolari fioriere semicircolari; dalla cima della costruzione che si staglia come una lamina sottile, sorge un muro che divide la parte anteriore da quella posteriore. La struttura è il cls armato.
ANALOGIE_ oltre l’orientamento N-S, il nostro edificio presenta numerose analogie col complesso di Singapore, tra cui la struttura in cls a vista, la notevole altezza ed il ridotto spessore, la pelle in acciaio che ricopre il retro e non ultimi la tipologia edilizia e la destinazione d’uso in quanto entrambi ospitano diverse tipologie di alloggi.
3 – CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
|
Funzione |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Livello -1 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Garage |
1000 |
40 |
400 |
|||
|
Negozi |
414 |
70 |
289,8 |
|||
|
Servizi |
76 |
40 |
30,4 |
|||
|
Spazi Distributivi |
510 |
50 |
255 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
200 |
50 |
100 |
|||
|
TOTALE |
2200 |
|
1075,2 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 0 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Negozi |
120 |
70 |
84 |
|||
|
Spazi Distributivi |
170 |
60 |
102 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
250 |
60 |
150 |
|||
|
Spazi all'Aperto |
1100 |
100 |
1100 |
|||
|
TOTALE |
1640 |
|
1436 |
|||
|
|
||||||
|
ALLOGGI |
||||||
|
Tipologia A_duplex - 4 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 165 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Studio |
7 |
40 |
2,8 |
|||
|
Soggiorno |
36 |
100 |
36 |
|||
|
Scala |
3 |
80 |
2,4 |
|||
|
Cucina-Pranzo |
14 |
70 |
9,8 |
|||
|
Antibagno-Bagno |
5,5 |
40 |
2,2 |
|||
|
Loggia 1 |
8 |
100 |
8 |
|||
|
Loggia 2 |
9 |
80 |
7,2 |
|||
|
Letto Matrimoniale |
15 |
80 |
12 |
|||
|
Letto |
15 |
80 |
12 |
|||
|
Antibagno-Bagno |
5,5 |
40 |
2,2 |
|||
|
Distribuzione |
11,6 |
90 |
10,44 |
|||
|
Loggia 3 |
3 |
80 |
2,4 |
|||
|
TOTALE |
132,6 |
|
107,44 |
|||
|
|
||||||
|
Tipologia B_duplex - 4 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 160 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno-Studio |
35 |
100 |
35 |
|||
|
Scala |
3 |
80 |
2,4 |
|||
|
Cucina-Pranzo |
14 |
70 |
9,8 |
|||
|
Antibagno-Bagno |
5,5 |
40 |
2,2 |
|||
|
Loggia 1 |
8 |
100 |
8 |
|||
|
Loggia 2 |
12 |
90 |
10,8 |
|||
|
Letto Matrimoniale |
15 |
80 |
12 |
|||
|
Letto |
9 |
80 |
7,2 |
|||
|
Antibagno-Bagno |
5,5 |
40 |
2,2 |
|||
|
Distribuzione |
11,6 |
90 |
10,44 |
|||
|
Loggia 3 |
3 |
80 |
2,4 |
|||
|
TOTALE |
121,6 |
|
102,44 |
|||
|
|
||||||
|
Tipologia C - 8 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 88 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno |
15 |
90 |
13,5 |
|||
|
Cucina-Pranzo |
12 |
70 |
8,4 |
|||
|
Antibagno-Bagno |
4,8 |
40 |
1,92 |
|||
|
Loggia |
4 |
90 |
3,6 |
|||
|
Letto Matrimoniale |
14 |
80 |
11,2 |
|||
|
Letto |
11 |
80 |
8,8 |
|||
|
Bagno |
2,5 |
40 |
1 |
|||
|
Distribuzione |
7 |
40 |
2,8 |
|||
|
TOTALE |
70,3 |
|
51,22 |
|||
|
|
||||||
|
Tipologia D - 2 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 125 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno |
19 |
100 |
19 |
|||
|
Cucina-Pranzo |
14 |
80 |
11,2 |
|||
|
Antibagno-Bagno |
5,5 |
40 |
2,2 |
|||
|
Loggia 1 |
8 |
100 |
8 |
|||
|
Loggia 2 |
19 |
70 |
13,3 |
|||
|
Letto Matrimoniale |
14 |
80 |
11,2 |
|||
|
Letto |
11 |
80 |
8,8 |
|||
|
Bagno |
2,5 |
40 |
1 |
|||
|
Distribuzione |
7 |
40 |
2,8 |
|||
|
TOTALE |
100 |
|
77,5 |
|||
|
|
||||||
|
Tipologia E - 4 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 66 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno-Cucina-Pranzo |
27 |
90 |
24,3 |
|||
|
Bagno |
3 |
40 |
1,2 |
|||
|
Loggia 1 |
4 |
80 |
3,2 |
|||
|
Letto Matrimoniale |
14 |
80 |
11,2 |
|||
|
Distribuzione |
5 |
40 |
2 |
|||
|
TOTALE |
53 |
|
41,9 |
|||
|
|
|
|||||
|
Tipologia F - 6 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 97 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno-Cucina-Pranzo |
32 |
90 |
28,8 |
|||
|
Bagno |
3 |
40 |
1,2 |
|||
|
Loggia 1 |
7,6 |
90 |
6,84 |
|||
|
Loggia 2 |
16 |
80 |
12,8 |
|||
|
Letto Matrimoniale |
15 |
90 |
13,5 |
|||
|
Distribuzione |
8 |
40 |
3,2 |
|||
|
TOTALE |
81,6 |
|
66,34 |
|||
|
|
||||||
|
Tipologia G - 8 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 38 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno-Cucina-Pranzo-Letto |
24 |
80 |
19,2 |
|||
|
Bagno |
3,4 |
40 |
1,36 |
|||
|
TOTALE |
27,4 |
|
20,56 |
|||
|
|
||||||
|
Tipologia H - 10 |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Superficie Lorda 27 mq |
mq |
% |
mq |
|||
|
Soggiorno-Cucina-Pranzo-Letto |
15 |
80 |
12 |
|||
|
Bagno |
3,7 |
40 |
1,48 |
|||
|
TOTALE |
18,7 |
|
13,48 |
|||
|
|
||||||
|
DISTRIBUZIONE |
Superficie Netta |
Coefficiente di Ragguaglio |
Superficie Ragguagliata |
|||
|
Livello 1 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
95 |
90 |
85,5 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
50 |
9,3 |
|||
|
TOTALE |
113,6 |
|
94,8 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 2 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
85 |
90 |
76,5 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
50 |
9,3 |
|||
|
TOTALE |
103,6 |
|
85,8 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 3 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
150 |
100 |
150 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
27,6 |
70 |
19,32 |
|||
|
TOTALE |
177,6 |
|
169,32 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 4 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
120 |
100 |
120 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
22,6 |
70 |
15,82 |
|||
|
TOTALE |
142,6 |
|
135,82 |
|||
|
|
|
|||||
|
Livello 5 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
121,4 |
100 |
121,4 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
28,6 |
70 |
20,02 |
|||
|
TOTALE |
150 |
|
141,42 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 6 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
80 |
90 |
72 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
70 |
13,02 |
|||
|
TOTALE |
98,6 |
|
85,02 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 7 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
98 |
90 |
88,2 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
70 |
13,02 |
|||
|
TOTALE |
116,6 |
|
101,22 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 8 - 9 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
115 |
100 |
115 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
70 |
13,02 |
|||
|
TOTALE |
133,6 |
|
128,02 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 10 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
90 |
90 |
81 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
70 |
13,02 |
|||
|
TOTALE |
108,6 |
|
94,02 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 11 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
190 |
100 |
190 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
70 |
13,02 |
|||
|
TOTALE |
208,6 |
|
203,02 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 12 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
70 |
90 |
63 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
18,6 |
70 |
13,02 |
|||
|
TOTALE |
88,6 |
|
76,02 |
|||
|
|
||||||
|
Livello 13 |
mq |
% |
mq |
|||
|
Spazi Distributivi |
42,7 |
100 |
42,7 |
|||
|
Collegamenti Verticali |
3,3 |
100 |
3,3 |
|||
|
TOTALE |
46 |
|
46 |
|||
|
|
||||||
|
TOTALE SUP NEGOZI |
|
610 |
|
|
404,2 |
|
|
TOTALE SUP GARAGE |
|
1.000 |
|
400 |
||
|
TOT. SUP. DISTR. E SPAZI COMUNI |
|
2.618 |
|
1.967,48 |
||
|
TOTALE SUP ALLOGGI |
|
2.886,70 |
|
2.269,20 |
||
|
TOTALE SUP COSTRUITO |
|
7.114,70 |
|
5.040,88 |
||
|
|
||||||
|
Costo Unitario di Costruzione |
1.172,07 €/mq |
|
||||
|
Costo Totale di Costruzione 1.172,07 €/mq * 5.040,88 mq |
5.908.264,2 € |
|
||||
|
IVA 20% |
1.181.653 € |
|
||||
|
Costo Totale + IVA |
7.089.917 € |
|
||||
|
Oneri Professionali 10% |
708.992 € |
|
||||
|
Oneri Concessori 25€/mc 25€ * 25. 020 mc |
625.500 € |
|
||||
|
Oneri Finanziari 5% |
354.496 € |
|
||||
|
Costo Totale d'Intervento |
8.778.905 € |
|
||||
|
|
||||||
|
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE VOCI |
|
INCIDENZA |
€ |
|
||
|
Scavi e Reinterri |
|
15% |
1.316.836 € |
|
||
|
Strutture in Acciaio |
|
20% |
1.755.781 € |
|
||
|
Opere in Ferro |
|
10% |
877.890 € |
|
||
|
Solai |
|
11% |
965.680 € |
|
||
|
Isolamenti e Impermeabilizzazioni |
|
4% |
351.156 € |
|
||
|
Murature e Tavolati |
|
3% |
263.367 € |
|
||
|
Intonaci |
|
6% |
526.734 € |
|
||
|
Tamponature, Pareti Mobili e Serramenti Interni |
|
3% |
263.367 € |
|
||
|
Serramenti e Rivestimenti di Facciata |
|
10% |
877.890 € |
|
||
|
Impianti |
|
7% |
614.523 € |
|
||
|
Corpi Scala e Distribuzione Esterna |
|
5% |
438.945 € |
|
||
|
Impianto Elevatori |
|
5% |
438.945 € |
|
||
|
Varie |
|
1% |
87.789 € |
|
||
|
TOTALE |
|
100% |
8.778.905 € |
|
||
