ESTIMO - La valutazione del progetto

La valutazione di un bene consiste nel prevedere che in determinate circostanze il bene stesso possa essere considerato equivalente a una certa quantità di denaro e di conseguenza con essa scambiata. Lo stesso bene però può avere una valutazione diversa in base alla sua destinazione d’uso; oppure possiamo raggiungere la stessa valutazione finale di un bene avendo costi diversi come avviene nella valutazione di progetti edili, cioè nella scelta tra alternative progettuali differenti. Oggi infatti i Piani non vengono più configurati in modo astratto ma devono contenere criteri di effettiva fattibilità per assicurare una buona efficacia alle risorse investite per la loro realizzazione.

In Italia, fino agli anni settanta, i progetti, per essere considerati, avevano bisogno solo di buoni requisiti tecnici. Solo verso la fine degli anni ottanta anche in Italia si è iniziato a parlare di valutazione  tecnica, economica e ambientale dei progetti specialmente in quelli pubblici dove con queste esigenze si è cercato di minimizzare le risorse da investire massimizzando comunque gli effetti desiderati, introducendo però il problema dell’inevitabile abbassamento del livello qualitativo delle realizzazioni.

Ritenere le questioni legate ai costi come una cosa esterna al progetto è una pratica, oggi, inadeguata. Le grandi opere pubbliche, oggi , hanno bisogno di essere considerate sotto l’aspetto dei costi già dalla fase concettuale, infatti all’estero, in Italia un pò meno, non si parla più di Computo Metrico Estimativo ma di “Esercizio di Controllo del Costo”. La questione del Costo quindi è da considerarsi una invariante del progetto che, conseguentemente, ne viene condizionato come dai limiti metrici o come dal taglio commerciale degli appartamenti. Riuscire, così, a considerare invarianti le questioni di costo già dalle fasi iniziali di progettazione ci permetterà in seguito di non subire passivamente le problematiche a loro legate ma di governarle a vantaggio della nostra creatività per poterle affrontare e risolvere.

Il COSTO di un’architettura è una sommatoria di elementi che concorrono alla valutazione di un progetto urbanistico/architettonico; esso quindi è costituito dall’insieme dei materiali, delle lavorazioni e delle prestazioni necessari alla costituzione finale del manufatto. In poche parole lo stesso manufatto avrà un costo diverso in diverso contesto e luogo.

La disciplina dell’Estimo da una certa competenza nella valutazione dei costi includendoci il valore della progettazione intesa come atto creativo e non basandosi solo sull’orario impiegato ma anche sulle capacità intellettuali del progettista stesso. Essa permette inoltre di avere una struttura di base costituita da elementi che ci consentono di svolgere al meglio le varie valutazioni dei costi che saremo chiamati ad effettuare  come futuri architetti. Tali elementi sono:

• i principi che aiutano a rendere tangibile questa disciplina
• i metodi che permettono di procedere una volta acquisiti i principi
• i criteri cioè i punti di vista soggettivi nella valutazione in ragione di quello che progettiamo

Essi più saranno scientifici più ci avvicineremo nella valutazione al valore reale dell’opera.

Uno dei  principi fondamentali è la “comparazione” che consiste nello studio e nel confronto di beni analoghi di prezzi noti.

Un bene economico è caratterizzato da tre elementi:

1. la limitatezza, perché opera unica di un progettista, e possibilmente non eterna ma con un proprio ciclo di vita
2. l’utilità perché va a colmare una lacuna nel contesto in cui l’opera viene realizzata
3. l’accessibilità in quanto effettivamente fruibile dagli utenti.

Queste caratteristiche, per rappresentare un bene economico devono essere solidali e compresenti come appunto in una architettura.

Tornando al Calcolo Sommario della Spesa, esso è uno strumento, per il progetto preliminare, che fornisce la prima indicazione di spesa e consiste nella determinazione di un valore economico desunto su scala parametrica a partire da un ipotetico costo al mq. Tale comparazione di beni analoghi di prezzi noti può essere effettuata considerando:

• la funzione
• la tipologia edilizia
• le caratteristiche costruttive
• l’anno di costruzione e ubicazione geografica.

Ciò implica un’analisi approfondita dell’edificio preso come riferimento, in modo da capire il perché del costo X al mq. e quali lavorazioni o materiali hanno influito maggiormente sul costo totale.  

L’AREA DI PROGETTO

L’area di progetto è posta ai margini di via Giuseppe Belluzzo, nel quartiere Portuense a Roma, incastrata fra via Greppi (a nord), e via Pellati (a ovest). Le richieste relative al corso sono di realizzare un complesso edilizio che contenga al proprio interno funzioni diverse: residenze temporanee e non e spazi commerciali, la cui superficie costruita complessiva ammonti a circa 3100 mq, per una cubatura complessiva di circa 9600 mc.

Nei sopralluoghi effettuati è emerso l’evidente stato di trascuratezza del lotto rispetto al resto del quartiere che sembra abbastanza curato. L’area, che è inedificata e provvista di vegetazione spontanea, fa da confine fra il quartiere e la linea ferroviaria lungo la quale sono presenti diverse baracche fatiscenti all’interno di vari orti. Essa è utilizzata dai residenti del quartiere solo come area verde per portare i propri cani a espletare i loro bisogni fisiologici e il suo stato di abbandono favorisce l’utilizzo come discarica abusiva di calcinacci. 

La sua conformazione, leggermente acclive, la rende interessante perché provvista di una non indifferente visuale, a sud-est oltre la ferrovia, verso lo skyline della città e verso i colli Albani. 

IPOTESI DI PROGETTO

L’idea progettuale è quella di realizzare nella parte del lotto adiacente a via Greppi, un complesso che privi il meno possibile della vista verso i colli Albani gli edifici esistenti. Allo stesso tempo, utilizzando la disposizione dei fabbricati, il progetto prevede la costituzione di uno spazio aggregativo fruibile da tutto il quartiere, che funga cioè da piazza e da ingresso alla restante parte del lotto, organizzata ad area verde, mantenendo il percorso di un sentiero già esistente in modo da migliorare e non modificare radicalmente le abitudini degli abitanti del quartiere. Inoltre per valorizzare maggiormente la visuale verso i colli albani la piazza si estenderà con una sottile appendice in una passeggiata nella parte più alta del lotto, in pratica lungo via  Pellati che porta agli impianti sportivi adiacenti alla chiesa. 

IL BENE ANALOGO

La ricerca del bene analogo mi ha portato a scegliere la realizzazione dello studio ABDR nell’area Giustiniano Imperatore di Roma.

Le analogie fra il mio progetto e questa realizzazione sono i materiali utilizzati, l’ubicazione geografica, la destinazione d’uso, il mettere in rilevanza gli spazi pubblici quali le aree verdi e quelle pedonali, ma anche cercare di definire delle soglie fra le aree pubbliche e quelle private.  

Altra analogia sarà il rapporto vuoto pieno delle facciate anche se non ci saranno balconi sporgenti. 

La storia di questa realizzazione è rappresentativa per la fase del reperimento delle risorse utili alla realizzazione delle Opere Pubbliche.

Il Comune di Roma negli anni 70 aveva ceduto, ai relativi inquilini, degli appartamenti costruiti negli anni 40 su una zona geologicamente costituita da una saponetta di fango poggiante su uno strato di roccia situato alla profondità di 60 m. Gli edifici in questione erano dotati di normali fondazioni e di conseguenza agli inizi del 2000 si sono notate delle pericolose inclinazioni che hanno raggiunto anche l’8%.

Il Comune decidendo di riparare al danno causato agli inconsapevoli attuali proprietari e dopo aver valutato che è meglio abbattere e ricostruire  anziché rinforzare il terreno, cerca di trovare le risorse economiche necessarie facendo intervenire un privato che, in cambio di un tornaconto, finanzi il progetto. Viene, in pratica, effettuata una richiesta ai privati di presentare un progetto in Appalto Concorso consentendo al vincitore di edificare, oltre ai 102 appartamenti demoliti e da destinare ai relativi proprietari, tutto quello che la normativa consente rispettando gli indici. E’ quindi nel delta aggiuntivo che l’impresa vincitrice  del concorso trova il proprio tornaconto, facendo così diventare tutta l’operazione una sorta di speculazione controllata intelligentemente dalla creatività del progettista. Il tutto all’interno di una logica di controllo della P.A. che non deve, a questo punto, valutare un’offerta economica ma scegliere tecnicamente la proposta più funzionale.

Ai proprietari degli appartamenti demoliti viene chiesto per la ricostruzione la cifra di circa € 1.000,00 al mq. notevolmente inferiore anche a alle cifre utili alla ristrutturazione.

Il costo complessivo dell’operazione è di circa 18.000.000,00 di euro che distribuiti sui 13.250 mq di superficie utile hanno portato il costo a mq ad € 1350,00 circa.

Dopo le varie revisioni, al mio progetto è venuta a mancare la parte di “aree private” e di conseguenza “le soglie”, le aree di passaggio dal pubblico al privato, sono diventate quelle degli accessi agli edifici, ma conseguentemente si è generata una piazza/corte che conserva la funzione di  passaggio verso l’area verde 

CONSISTENZE PROGETTUALI 

  

EDIFICIO  "A"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
INTERRATO				Box/Garage		1484		5194		0,5	742
TERRA	Vano scala					8,73		30,55	135,31	0,7	6,111
	Ascensore					2,88		10,08	44,64	0,7	2,016
		Atrio				18,35			64,225	1	18,35
		Porticato				137,38			480,83	0,4	54,952
			A.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	49,52			173,32	1	49,52
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	4,03			14,105	0,7	2,821
			A.0.2	Commerciale	Esposiz./Vendita	66,37			232,295	1	66,37
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	4,36			15,26	0,7	3,052
PRIMO		Corridoio/Atrio				17,25			51,75	0,7	12,075
			A.1.1	Residenziale	Corridoi	15,05			45,15	0,7	10,535
					Bagno 1	4,3			12,9	1	4,3
					Bagno 2	4,64			13,92	1	4,64
					Cucina	15,44			46,32	0,8	12,352
					Soggiorno	26,57			79,71	1	26,57
					Letto 1	13,36			40,08	0,8	10,688
					Letto 2	10,23			30,69	0,8	8,184
					Letto 3	9,02			27,06	0,8	7,216
					Balconi/Terrazze	21,21			63,63	0,5	10,605
					TOTALE	104,77			314,31		84,555
			A.1.2	Residenziale	Corridoi	5,15			15,45	0,7	3,605
					Bagno 1	6,13			18,39	1	6,13
					Bagno 2	5,19			15,57	1	5,19
					Cucina	17,25			51,75	0,8	13,8
					Soggiorno	22,87			68,61	1	22,87
					Letto 1	13,37			40,11	0,8	10,696
					Letto 2	10,08			30,24	0,8	8,064
					Balconi/Terrazze	15,99			47,97	0,5	7,995
					TOTALE	96,03			288,09		78,35
SECONDO		Corridoio/Atrio				21,11			63,33	0,7	14,777
			A.2.1	Residenziale	Corridoi	4,8			14,4	0,7	3,36
					Bagno 1	4,91			14,73	1	4,91
					Bagno 2	4,91			14,73	1	4,91
					Cucina	8,45			25,35	0,8	6,76
					Soggiorno	28,52			85,56	1	28,52
					Letto 1	13,91			41,73	0,8	11,128
					Letto 2	11,53			34,59	0,8	9,224
					Balconi/Terrazze	13,72			41,16	0,5	6,86
					TOTALE	90,75			272,25		75,672
			A.2.2	Residenziale	Corridoi	5,29			15,87	0,7	3,703
					Bagno 1	6,13			18,39	1	6,13
					Bagno 2	5,19			15,57	1	5,19
					Cucina	9,71			29,13	0,8	7,768
					Soggiorno	30,09			90,27	1	30,09
					Letto 1	13,37			40,11	0,8	10,696
					Letto 2	10,08			30,24	0,8	8,064
					Balconi/Terrazze	17,01			51,03	0,5	8,505
					TOTALE	96,87			290,61		80,146
			A.2.3	Residenziale	Corridoi	4,79			14,37	0,7	3,353
					Bagno	4,49			13,47	1	4,49
					Cucina	7,7			23,1	0,8	6,16
					Soggiorno	19,94			59,82	1	19,94
					Letto	14,47			43,41	0,8	11,576
					Balconi/Terrazze	7,62			22,86	0,5	3,81
					TOTALE	59,01			177,03		49,329
TERZO		Corridoio/Atrio				20,24			60,72	0,7	14,168
			A.3.1	Residenziale	Corridoi	4,8			14,4	0,7	3,36
					Bagno 1	4,91			14,73	1	4,91
					Bagno 2	4,91			14,73	1	4,91
					Cucina	8,45			25,35	0,8	6,76
					Soggiorno	28,52			85,56	1	28,52
					Letto 1	13,91			41,73	0,8	11,128
					Letto 2	11,53			34,59	0,8	9,224
					Balconi/Terrazze	13,72			41,16	0,5	6,86
					TOTALE	90,75			272,25		75,672
			A.3.2	Residenziale	Corridoi	5,29			15,87	0,7	3,703
					Bagno 1	6,13			18,39	1	6,13
					Bagno 2	5,19			15,57	1	5,19
					Cucina	9,71			29,13	0,8	7,768
					Soggiorno	30,09			90,27	1	30,09
					Letto 1	13,37			40,11	0,8	10,696
					Letto 2	10,08			30,24	0,8	8,064
					Balconi/Terrazze	17,01			51,03	0,5	8,505
					TOTALE	96,87			290,61		80,146
			A.3.3	Residenziale	Corridoi	4,79			14,37	0,7	3,353
					Bagno	4,49			13,47	1	4,49
					Cucina	7,7			23,1	0,8	6,16
					Soggiorno	19,94			59,82	1	19,94
					Letto	14,47			43,41	0,8	11,576
					Balconi/Terrazze	7,62			22,86	0,5	3,81
					TOTALE	59,01			177,03		49,329
QUARTO		Corridoio/Atrio				20,24			60,72	0,7	14,168
			A.4.1	Residenziale	Corridoi	8,26			24,78	0,7	5,782
					Bagno 1	4,34			13,02	1	4,34
					Bagno 2	9,85			29,55	1	9,85
					Cucina	9,49			28,47	0,8	7,592
					Soggiorno	18,26			54,78	1	18,26
					Letto 1	14,64			43,92	0,8	11,712
					Letto 2	10,65			31,95	0,8	8,52
					Letto 3	11,6			34,8	0,8	9,28
					Balconi/Terrazze	8,44			25,32	0,5	4,22
					TOTALE	95,53			286,59		79,556
			A.4.2	Residenziale	Corridoi	14,05			42,15	0,7	9,835
					Bagno 1	6,91			20,73	1	6,91
					Bagno 2	8,54			25,62	1	8,54
					Cucina	11,88			35,64	0,8	9,504
					Soggiorno	22,07			66,21	1	22,07
					Letto 1	15,51			46,53	0,8	12,408
					Letto 2	10,31			30,93	0,8	8,248
					Letto 3	9,94			29,82	0,8	7,952
					Balconi/Terrazze	5,29			15,87	0,5	2,645
					TOTALE	104,5			313,5		88,112
			A.4.3	Residenziale	Corridoi	2,85			8,55	0,7	1,995
					Servizi	4,5			13,5	1	4,5
					Cucina	8,85			26,55	0,8	7,08
					Soggiorno	20,51			61,53	1	20,51
					Letto	11,78			35,34	0,8	9,424
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	48,49			145,47		43,509
					TOTALI	2812,09	0	5234,63	4269,395		1795,291

 

EDIFICIO "B"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
TERRA	Vano scala					7,72		27,02	119,66	0,7	5,404
	Ascensore					2,51		8,785	38,905	0,7	1,757
		Atrio				8,54			29,89	1	8,54
		Porticato				112,97			395,395	0,4	45,188
			B.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	60,71			212,485	1	60,71
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	5,67			19,845	0,7	3,969
			B.0.2	Commerciale	Esposiz./Vendita	76,21			266,735	1	76,21
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	3,6			12,6	0,7	2,52
PRIMO		Corridoio/Atrio				11,07			33,21	0,7	7,749
			B.1.1	Residenziale	Corridoi	2,87			8,61	0,7	2,009
					Bagno	4,53			13,59	1	4,53
					Cucina	4,5			13,5	0,8	3,6
					Soggiorno	11,95			35,85	1	11,95
					Letto	13,07			39,21	0,8	10,456
					Balconi/Terrazze	7,6			22,8	0,5	3,8
					TOTALE	44,52			133,56		36,345
			B.1.2	Residenziale	Corridoi	1,47			4,41	0,7	1,029
					Bagno	5,48			16,44	1	5,48
					Cucina	11,95			35,85	0,8	9,56
					Soggiorno	16,6			49,8	1	16,6
					Letto	14,92			44,76	0,8	11,936
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	50,42			151,26		44,605
			B.1.3	Residenziale	Corridoi	0,88			2,64	0,7	0,616
					Bagno	6,02			18,06	1	6,02
					Cucina	4,89			14,67	0,8	3,912
					Soggiorno	23,55			70,65	1	23,55
					Letto	13,59			40,77	0,8	10,872
					Balconi/Terrazze	4,97			14,91	0,5	2,485
					TOTALE	53,9			161,7		47,455
			B.1.4	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	4,71			14,13	1	4,71
					Cucina	6,17			18,51	0,8	4,936
					Soggiorno	16,94			50,82	1	16,94
					Letto	9,96			29,88	0,8	7,968
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	37,78			113,34		34,554
SECONDO		Corridoio/Atrio				35,84			107,52	0,7	25,088
			B.2.1	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	5,4			16,2	1	5,4
					Cucina	5,69			17,07	0,8	4,552
					Soggiorno	11,19			33,57	1	11,19
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	35,72			107,16		31,894
			B.2.2	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,44			13,32	1	4,44
					Cucina	7,55			22,65	0,8	6,04
					Soggiorno	11,83			35,49	1	11,83
					Letto	10,86			32,58	0,8	8,688
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	34,68			104,04		30,998
			B.2.3	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	3,8			11,4	1	3,8
					Cucina	8,27			24,81	0,8	6,616
					Soggiorno	26,12			78,36	1	26,12
					Letto	12,44			37,32	0,8	9,952
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	50,63			151,89		46,488
			B.2.4	Residenziale	Corridoi	0,88			2,64	0,7	0,616
					Servizi	6,02			18,06	1	6,02
					Cucina	11,41			34,23	0,8	9,128
					Soggiorno	17,83			53,49	1	17,83
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	4,1			12,3	0,5	2,05
					TOTALE	53,68			161,04		46,396
			B.2.5	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,71			14,13	1	4,71
					Cucina	6,17			18,51	0,8	4,936
					Soggiorno	16,94			50,82	1	16,94
					Letto	9,96			29,88	0,8	7,968
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	37,78			113,34		34,554
TERZO		Corridoio/Atrio				35,84			107,52		0
			B.3.1	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	5,4			16,2	1	5,4
					Cucina	5,69			17,07	0,8	4,552
					Soggiorno	11,19			33,57	1	11,19
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	35,72			107,16		31,894
			B.3.2	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,44			13,32	1	4,44
					Cucina	7,55			22,65	0,8	6,04
					Soggiorno	11,83			35,49	1	11,83
					Letto	10,86			32,58	0,8	8,688
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	34,68			104,04		30,998
			B.3.3	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	3,8			11,4	1	3,8
					Cucina	8,27			24,81	0,8	6,616
					Soggiorno	26,12			78,36	1	26,12
					Letto	12,44			37,32	0,8	9,952
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	50,63			151,89		46,488
			B.3.4	Residenziale	Corridoi	0,88			2,64	0,7	0,616
					Servizi	6,02			18,06	1	6,02
					Cucina	11,41			34,23	0,8	9,128
					Soggiorno	17,83			53,49	1	17,83
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	4,1			12,3	0,5	2,05
					TOTALE	53,68			161,04		46,396
			B.3.5	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,71			14,13	1	4,71
					Cucina	6,17			18,51	0,8	4,936
					Soggiorno	16,94			50,82	1	16,94
					Letto	9,96			29,88	0,8	7,968
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	37,78			113,34		34,554
QUARTO		Corridoio/Atrio				7,78			23,34	0,7	5,446
			B.4.1	Residenziale	Corridoi	15,05			45,15	0,7	10,535
					Bagno 1	4,22			12,66	1	4,22
					Bagno 2	4,45			13,35	1	4,45
					Cucina	12,29			36,87	0,8	9,832
					Soggiorno	22,7			68,1	1	22,7
					Letto 1	15,01			45,03	0,8	12,008
					Letto 2	10,76			32,28	0,8	8,608
					Letto 3	11,23			33,69	0,8	8,984
					Balconi/Terrazze	35,92			107,76	0,5	17,96
					TOTALE	131,63			394,89		99,297
			B.4.2	Residenziale	Corridoi	4,37			13,11	0,7	3,059
					Bagno 1	5,38			16,14	1	5,38
					Bagno 2	5,47			16,41	1	5,47
					Cucina	16,34			49,02	0,8	13,072
					Soggiorno	36,57			109,71	1	36,57
					Letto 1	13,39			40,17	0,8	10,712
					Letto 2	8,31			24,93	0,8	6,648
					Letto 3	11,29			33,87	0,8	9,032
					Balconi/Terrazze	11,7			35,1	0,5	5,85
					TOTALE	112,82			338,46		95,793
					TOTALI	1224,51	0	0	3935,255		981,29

  

EDIFICIO "C"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
TERRA	Vano scala					9,32		32,62	144,46	0,7	6,524
	Ascensore					2,51		8,785	38,905	0,7	1,757
		Atrio				7,5			26,25	1	7,5
		Porticato				48,51			169,785	0,4	19,404
			C.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	131			458,5	1	131
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	5,38			18,83	0,7	3,766
			C.0.2	Commerciale	Esposiz./Vendita	41			143,5	1	41
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	3,43			12,005	0,7	2,401
PRIMO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		41,38			124,14	0,7	28,966
			C.1.1	Residenziale	Letto/Soggiorno	23,82			71,46	0,8	19,056
			C.1.2	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,29			66,87	0,8	17,832
			C.1.3	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,21			66,63	0,8	17,768
			C.1.4	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,33			63,99	0,8	17,064
			C.1.5	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,12			63,36	0,8	16,896
				Spazi comuni	Servizi	21,56			64,68	1	21,56
				Spazi comuni	Cucina	16,63			49,89	0,8	13,304
				Spazi comuni	Soggiorno	0			0	1	0
				Spazi comuni	Balconi/Terrazze	31,74			95,22	0,5	15,87
SECONDO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		52,21			156,63	0,7	36,547
			C.2.1	Residenziale	Letto/Soggiorno	23,82			71,46	0,8	19,056
			C.2.2	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,29			66,87	0,8	17,832
			C.2.3	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,21			66,63	0,8	17,768
			C.2.4	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,33			63,99	0,8	17,064
			C.2.5	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,12			63,36	0,8	16,896
				Spazi comuni	Servizi	21,56			64,68	1	21,56
				Spazi comuni	Cucina	0			0	0,8	0
				Spazi comuni	Soggiorno	16,63			49,89	1	16,63
				Spazi comuni	Balconi/Terrazze	15,81			47,43	0,5	7,905
TERZO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		10,93			32,79	0,7	7,651
			C.3.1	Residenziale	Corridoi	7,2			21,6	0,7	5,04
					Bagno 1	5,93			17,79	1	5,93
					Bagno 2	6,22			18,66	1	6,22
					Cucina	10,45			31,35	0,8	8,36
					Soggiorno	32,66			97,98	1	32,66
					Letto 1	15,42			46,26	0,8	12,336
					Letto 2	11,35			34,05	0,8	9,08
					Letto 3	10,78			32,34	0,8	8,624
					Balconi/Terrazze	41,39			124,17	0,5	20,695
					TOTALE	141,4			424,2		108,945
			C.3.2	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	5,58			16,74	1	5,58
					Cucina	11,89			35,67	0,8	9,512
					Soggiorno	20,56			61,68	1	20,56
					Letto	13,19			39,57	0,8	10,552
					Balconi/Terrazze	18,88			56,64	0,5	9,44
					TOTALE	70,1			210,3		55,644
QUARTO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		6,59			19,77	0,7	4,613
			C.4.1	Residenziale	Corridoi	10,16			30,48	0,7	7,112
					Bagno 1	7,23			21,69	1	7,23
					Bagno 2	4,59			13,77	1	4,59
					Cucina	6,8			20,4	0,8	5,44
					Soggiorno	22,5			67,5	1	22,5
					Letto 1	13,44			40,32	0,8	10,752
					Letto 2	8,45			25,35	0,8	6,76
					Balconi/Terrazze	57,83			173,49	0,5	28,915
					TOTALE	131			393		93,299
			C.4.2	Residenziale	Corridoi	6,27			18,81	0,7	4,389
					Bagno 1	4,91			14,73	1	4,91
					Bagno 2	4,98			14,94	1	4,98
					Cucina	12,43			37,29	0,8	9,944
					Soggiorno	22,63			67,89	1	22,63
					Letto 1	13,36			40,08	0,8	10,688
					Letto 2	11,61			34,83	0,8	9,288
					Balconi/Terrazze	6,21			18,63	0,5	3,105
					TOTALE	82,4			247,2		69,934
											0
					TOTALI	1130,13	0	0	3656,675		893,012

 

EDIFICIO "D"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
TERRA	Vano scala					10,67		37,345	165,385	0,7	7,469
	Ascensore					3,5		12,25	54,25	0,7	2,45
		Atrio				3,41			11,935	1	3,41
		Porticato				76,13			266,455	0,4	30,452
			D.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	75,36			263,76	1	75,36
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	5,17			18,095	0,7	3,619
PRIMO		Corridoio/Atrio				14,65			43,95	0,7	10,255
			D.1.1	Residenziale	Corridoi	7,33			21,99	0,7	5,131
					Bagno 1	3,87			11,61	1	3,87
					Bagno 2	5,13			15,39	1	5,13
					Cucina	10,71			32,13	0,8	8,568
					Soggiorno	25,39			76,17	1	25,39
					Letto 1	13,53			40,59	0,8	10,824
					Letto 2	11,12			33,36	0,8	8,896
					Balconi/Terrazze	6,09			18,27	0,5	3,045
					TOTALE	83,17			249,51		70,854
			D.1.2.a	Residenziale (duplex)	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno 1	5,92			17,76	1	5,92
					Cucina	9,19			27,57	0,8	7,352
					Soggiorno	26,35			79,05	1	26,35
					Letto	0			0	0,8	0
					Balconi/Terrazze	7,45			22,35	0,5	3,725
SECONDO		Corridoio/Atrio				14,65			43,95	0,7	10,255
			D.2.1	Residenziale	Corridoi	7,33			21,99	0,7	5,131
					Bagno 1	3,87			11,61	1	3,87
					Bagno 2	5,13			15,39	1	5,13
					Cucina	10,71			32,13	0,8	8,568
					Soggiorno	25,39			76,17	1	25,39
					Letto 1	13,53			40,59	0,8	10,824
					Letto 2	11,12			33,36	0,8	8,896
					Balconi/Terrazze	6,09			18,27	0,5	3,045
					TOTALE	83,17			249,51		70,854
			D.1.2.b	Residenziale (duplex)	Corridoi	9,26			27,78	0,7	6,482
					Servizi	5,02			15,06	1	5,02
					Cucina	0			0	0,8	0
					Soggiorno	0			0	1	0
					Letto	22,88			68,64	0,8	18,304
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	86,07			258,21		73,153
TERZO		Corridoio/Atrio				4,32			12,96	0,7	3,024
			A.3.1	Residenziale	Corridoi	14,22			42,66	0,7	9,954
					Bagno 1	10,55			31,65	1	10,55
					Bagno 2	8,64			25,92	1	8,64
					Cucina	9,3			27,9	0,8	7,44
					Soggiorno	34,7			104,1	1	34,7
					Letto 1	13,71			41,13	0,8	10,968
					Letto 2	10,46			31,38	0,8	8,368
					Letto 3	9,81			29,43	0,8	7,848
					Balconi/Terrazze	37,34			112,02	0,5	18,67
					TOTALE	148,73			446,19		117,138
QUARTO		Corridoio/Atrio				4,32			12,96	0,7	3,024
			A.4.1	Residenziale	Corridoi	14,22			42,66	0,7	9,954
					Bagno 1	10,55			31,65	1	10,55
					Bagno 2	8,64			25,92	1	8,64
					Cucina	9,3			27,9	0,8	7,44
					Soggiorno	34,7			104,1	1	34,7
					Letto 1	13,71			41,13	0,8	10,968
					Letto 2	10,46			31,38	0,8	8,368
					Letto 3	9,81			29,43	0,8	7,848
					Balconi/Terrazze	37,34			112,02	0,5	18,67
					TOTALE	148,73			446,19		117,138
											0
					TOTALI	762,05	0	0	2543,31		598,455

 

RIEPILOGHI CONSISTENZE		Superficie netta mq		Cubature		Consistenza ragguagliata mq
		Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
EDIFICIO A + P. INT.		2812,09	0	5234,63	4269,395	1795,291
EDIFICIO B		1224,51	0	0	3935,255	981,29
EDIFICIO C		1130,13	0	0	3656,675	893,012
EDIFICIO D		762,05	0	0	2543,31	598,455
	TOTALI	5928,78	0	5234,63	14404,635	4268,048
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE						522,318
TOTALE SUPERFICIE RESIDENZIALE						3745,73
COSTO DI COSTRUZIONE IN €/mq DEL BENE ANALOGO (ABDR - VIA GIUSTINIANO IMPERATORE - ROMA)						€ 1.350,00
STIMA SOMMARIA DEI COSTI DI COSTRUZIONE						€ 5.761.864,80
INCIDENZA DEI COSTI DI COSTRUZIONE
DESCRIZIONE					COSTO	INCIDENZA
Scavi e rinterri					€ 460.949,18	8%
Strutture in cemento armato					€ 864.279,72	15%
Strutture in acciaio					€ 172.855,94	3%
Solai					€ 576.186,48	10%
Isolamenti e impermeabilizzazioni					€ 230.474,59	4%
Murature					€ 288.093,24	5%
Tinteggiature e rivestimenti					€ 172.855,94	3%
Intonaci					€ 288.093,24	5%
Opere in ferro					€ 230.474,59	4%
Serramenti interni					€ 172.855,94	3%
Serramenti e rivestimenti in facciata					€ 460.949,18	8%
Canne e fognature					€ 460.949,18	8%
Impianto idrotermo sanitario-condizionamento					€ 460.949,18	8%
Impianto elettrico e speciali					€ 460.949,18	8%
Impianti elevatori					€ 345.711,89	6%
Impianti di sicurezza					€ 115.237,30	2%
COSTO DI COSTRUZIONE TOTALE					€ 5.761.864,80	100%

PROBABILE VALORE DI MERCATO

Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

Destinazione: Residenziale

 

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Abitazioni civili	NORMALE	3200	4300	L	11,8	15,8	L

Destinazione: Commerciale

 

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Negozi	NORMALE	4100	5000	L	25,3	31	L

 

In base alle quotazioni dell’Agenzia del Territorio la quotazione media probabile dei fabbricati corrisponde :

 

Riferimento quotazione Agenzia del Territorio
a)  relativo a edificio residenziale  € 3750,00/mq		€ 14.195.658, 75
b)  relativo a edifici commerciali € 4.550,00/mq		€ 2.376.546,90
Valore presumibile dell’immobile		€ 16.572.205,65

Considerazione sul valore dell'immobile

La valutazione media dell'Agenzia del Territorio rispetta quasi perfettamente l'entità effettiva delle transazioni immobiliari, applicando però al costo di costruzione un ricarico del 28% comprensivo dell’utile dell’appaltatore e del progettista, degli oneri concessori e di eventuali oneri finanziari, sarebbe opportuno ed onesto vendere i locali mediamente ad € 1.863,00 al mq., ben al di sotto dei circa € 2.100,00 al mq imposto dal comune di Roma come prezzo di prima cessione nei Piani di Zona di edilizia agevolata.