Laboratorio di Progettazione 3C
Modulo di Estimo
Prof. Alfredo Passeri
Stud: Di Battista Chiara
Lentini Manuel
Tesina Finale
A-Relazione di Progetto
1-Programma Funzionale del Progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali.
L’area di progetto è situata nella zona Nord-Est di Roma , zona Bufalotta, in prossimità del recente intervento di espansione legato al piano regolatore di Gino Valle del 1995 incentrato intorno al nuovo centro commerciale Porte di Roma e previsto dalle nuove centralità di quartiere del nuovo PRG ,in adiacenza al PDZ N°6 Valmelaina.
Il lotto si trova tra via Rita Liguoro, via Amleto Palermi, Via delle Vigne Nuove e la nuova viabilità di Progetto prevista dal PRG, e copre un dislivello di 7m.
La richiesta è quella di progettare un complesso residenziale di Social Housing composto da diversi tagli di alloggi al fine di soddisfare un utenza diversa : famiglie, studenti, immigrati, giovani coppie, diversamente abili.
2-Scelte Progettuali e descrizione del Bene.
L’intento del nostro progetto era quello di ricreare un tessuto urbano tradizionale con una compresenza di tipologie diverse e una trama fatte di strade, piccole piazze, corti e verde.
Il secondo passo è stato quello di adattarlo al sito e alla sua esposizione ruotando il complesso lungo l’asse sud-est\nord-ovest per avere la migliore esposizione possibile.
Il terzo passo è stato quello di terrazzare gli edifici seguendo l’andamento naturale del terreno in maniera di aprire il progetto verso sud con una serie di terrazze che garantissero agli alloggi uno spazio all’esterno.
Attenzione è stata data anche alle coperture degli edifici, che sono tutte praticabili, pensate come degli spazi comuni condominiali.
I riferimenti per il nostro progetto sono stati molteplici, a partire da Otto Steidle, nel Theresien Park di Monaco, Vadkusten e Kcap, nelle schiere a Gouda.
Abbiamo deciso di introdurre nell’intervento alcuni servizi di comunità come un bar\ristoro con spazio all’aperto, una piccola biblioteca di quartiere e una mamma di giorno.
Gli edifici sono in c.a con tamponamenti in muratura intonacata.
B-Bene Analogo
Come Bene analogo abbiamo scelto il villaggio olimpico di Torino completato in occasione delle Olimpiadi invernali del 2006.
Tra i progettisti figurano : Otto Steidle Archiitekten, Benedetto Camerana, Giorgio Rosental e lo studio De Rossi.
Il progetto si insedia su un area dismessa ai bordi dello scalo ferroviario del Lingotto su di un lotto lungo e stretto .
Il programma ha previsto l’insediamento di un quartiere di abitazioni, la creazione di un centro servizi e la costruzione di un ponte pedonale.
La superficie edificata è di 54.000mq per un costo totale di 64.800.000 €, per un costo a metro quadro di 1.200€\mq.
3- Calcolo delle superfici ragguagliate
|
TIPO A-duplex per 4 persone |
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|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
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|
|
Soggiorno |
|
|
17,2 |
|
|
90% |
|
|
15,48 |
||||||||||||||||||
|
|
Pranzo |
|
|
3,9 |
|
|
60% |
|
|
2,34 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 1 |
|
|
15,5 |
|
|
80% |
|
|
12,4 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 2 |
|
|
19,9 |
|
|
80% |
|
|
15,92 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 1 |
|
|
4,8 |
|
|
30% |
|
|
1,44 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 2 |
|
|
6,6 |
|
|
30% |
|
|
1,98 |
||||||||||||||||||
|
|
Cucina |
|
|
4,3 |
|
|
50% |
|
|
2,15 |
||||||||||||||||||
|
|
Giardino |
|
|
14,4 |
|
|
50% |
|
|
7,2 |
||||||||||||||||||
|
|
Corridoio |
|
|
14 |
|
|
10% |
|
|
1,4 |
||||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
100,6 |
|
|
|
|
|
60,31 |
||||||||||||||||||
|
Tipo B -Duplex single e\o giovani coppie |
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
||||||||||||||||||||||||
|
|
Soggiorno |
|
|
6,3 |
|
|
90% |
|
|
5,67 |
||||||||||||||||||
|
|
Pranzo |
|
|
7,3 |
|
|
60% |
|
|
4,38 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 1 |
|
|
27,1 |
|
|
80% |
|
|
21,68 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 1 |
|
|
4,37 |
|
|
30% |
|
|
1,311 |
||||||||||||||||||
|
|
Cucina |
|
|
4,3 |
|
|
50% |
|
|
2,15 |
||||||||||||||||||
|
|
Terrazzo |
|
|
41 |
|
|
40% |
|
|
16,4 |
||||||||||||||||||
|
|
Corridoio |
|
|
8,2 |
|
|
10% |
|
|
0,82 |
||||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
98,57 |
|
|
|
|
|
52,411 |
||||||||||||||||||
|
Tipo C-Famiglia di 3 persone |
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
||||||||||||||||||||||||
|
|
Soggiorno |
|
|
16,5 |
|
|
90% |
|
|
14,85 |
||||||||||||||||||
|
|
Pranzo |
|
|
10,8 |
|
|
60% |
|
|
6,48 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 1 |
|
|
9,8 |
|
|
80% |
|
|
7,84 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 2 |
|
|
14 |
|
|
80% |
|
|
11,2 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 1 |
|
|
4,68 |
|
|
30% |
|
|
1,404 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 2 |
|
|
4,68 |
|
|
30% |
|
|
1,404 |
||||||||||||||||||
|
|
Cucina |
|
|
4,3 |
|
|
50% |
|
|
2,15 |
||||||||||||||||||
|
|
Corridoio |
|
|
6,2 |
|
|
10% |
|
|
0,62 |
||||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
70,96 |
|
|
|
|
|
45,948 |
||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
Tipo D-Alloggio per disabili con accompagno |
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
||||||||||||||||||||||||
|
|
Soggiorno |
|
|
11,6 |
|
|
90% |
|
|
10,44 |
||||||||||||||||||
|
|
Pranzo |
|
|
13,8 |
|
|
60% |
|
|
8,28 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 1 |
|
|
11,1 |
|
|
80% |
|
|
8,88 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 2 |
|
|
20,5 |
|
|
80% |
|
|
16,4 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 1 |
|
|
4,68 |
|
|
30% |
|
|
1,404 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 2 |
|
|
4,68 |
|
|
30% |
|
|
1,404 |
||||||||||||||||||
|
|
Cucina |
|
|
4,3 |
|
|
50% |
|
|
2,15 |
||||||||||||||||||
|
|
Corridoio |
|
|
2 |
|
|
10% |
|
|
0,2 |
||||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
72,66 |
|
|
|
|
|
49,158 |
||||||||||||||||||
|
Tipo E -Alloggio per 2 studenti |
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
||||||||||||||||||||||||
|
|
Soggiorno |
|
|
16,2 |
|
|
90% |
|
|
14,58 |
||||||||||||||||||
|
|
Pranzo |
|
|
9,3 |
|
|
60% |
|
|
5,58 |
||||||||||||||||||
|
|
Letto 1 |
|
|
18,1 |
|
|
80% |
|
|
14,48 |
||||||||||||||||||
|
|
Bagno 1 |
|
|
4,6 |
|
|
30% |
|
|
1,38 |
||||||||||||||||||
|
|
Cucina |
|
|
4,3 |
|
|
50% |
|
|
2,15 |
||||||||||||||||||
|
|
Terrazzo |
|
|
5,6 |
|
|
40% |
|
|
2,24 |
||||||||||||||||||
|
|
Ripostiglio |
|
|
2,2 |
|
|
10% |
|
|
0,22 |
||||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
60,3 |
|
|
|
|
|
40,63 |
||||||||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
Distribuzione
Tipologia 1 |
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
Distribuzione |
|
|
69,7 |
|
|
90% |
|
|
62,73 |
|
|||||||||||||||||
|
|
Collegamenti verticali |
|
|
27,6 |
|
|
60% |
|
|
16,56 |
|
|||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
97,3 |
|
|
|
|
|
79,29 |
|
|||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
Tipologia 2 |
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
Distribuzione |
|
|
259,7 |
|
|
90% |
|
|
233,73 |
|
|||||||||||||||||
|
|
Collegamenti verticali |
|
|
44,1 |
|
|
60% |
|
|
26,46 |
|
|||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
303,8 |
|
|
|
|
|
260,19 |
|
|||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
Tipologia 3 |
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
superficie lorda (mq) |
superficie utile (mq) |
|
coeff. di ragguaglio % |
superficie ragguagliata |
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
Distribuzione |
|
|
145,5 |
|
|
90% |
|
|
130,95 |
|
|||||||||||||||||
|
|
Collegamenti verticali |
|
|
52 |
|
|
60% |
|
|
31,2 |
|
|||||||||||||||||
|
|
TOT |
|
|
197,5 |
|
|
|
|
|
162,15 |
|
|||||||||||||||||
|
4-Calcolo Sommario della spesa.
|
costo(€) |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
costo unitario del complesso residenziale |
1200 €\mq |
|
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|
costo complessivo del complesso |
1200€\mq |
8697mq |
10.463.400 |
|
||||||||||||||||||||||||
|
IVA 20% |
2.926.000 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
costo totale + IVA 20% |
13.389.400 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
oneri professionali 10% |
1.338.940 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
oneri concessori |
25€m\q |
217.425 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
oneri finanziari 5% |
669.470 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
costo totale dell'intervento |
15.615.235 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
5-Calcolo delle percentuali di incidenza |
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
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|
Tabella Riassuntiva delle voci |
incidenza(%) |
costo(€) |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
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|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
Scavi e Reinterri |
2 |
292.600 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Strutture in Acciaio |
12 |
1.255.608 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Strutture in c.a |
4 |
418.536 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Solai |
8 |
837.072 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Isolamenti e impermeabilizzazioni |
2 |
292.600 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Murature e Tavolati |
4 |
418.536 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Tinteggiature e Rivestimenti |
7 |
732.438 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Intonaci |
2 |
292.600 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Opere in ferro |
5 |
523.170 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Pareti mobili e serrmanti interni |
7 |
732.438 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Serramenti e rivestimenti di facciata |
15 |
1.569.510 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Canne e Fognature |
1 |
104.634 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Impianto dermosanitario-condizionatore |
12 |
1.255.608 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Impianto elettrico e speciale |
8 |
837.072 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Impianto elevatori |
2 |
292.600 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Impianto sicurezza |
4 |
418.536 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
Gestione impianti |
5 |
523.170 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
totale |
100 |
10.463.400 |
|
|||||||||||||||||||||||||