TESINA FINALE ESTIMO Abate - Fava
Published by stefanofava on 11 Luglio, 2011 - 16:42Università degli Studi Roma tre
Facoltà di Architettura
A.A. 2010/2011
Modulo di Estimo
del Laboratorio di progettazione architettonica e urbana 3
Prof. Alfredo Passeri
TESINA FINALE DEL CORSO
Studenti:
Debora Abate
Stefano Fava
- RELAZIONE DI PROGETTO
a – Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali
L’area presa in esame si trova in zona Portuense, nei pressi di piazza Meucci, più precisamente tra Via Giuseppe Belluzzo, Via Leonardo Greppi e Via Nicola Pellati.
Questa è caratterizzata da notevoli salti di quota che arrivano ad un massimo di 10 metri sul lato sud, mentre si mantengono più modesti nella parte a nord.
Elemento di spicco del’area è l’affaccio di cui gode: il lotto si trova in una posizione rialzata rispetto alla zona circostante, questo permette di avere la vista libera su gran parte di Roma sud, e sul profilo dei Colli Albani.
La committenza ha richiesto l’edificazione di un complesso residenziale con appartamenti di diverse “taglie” a cui aggiungere anche una zona a destinazione commerciale.
Più precisamente le richieste sono:
8 alloggi da 100 mq
10 alloggi da 75 mq
10 alloggi da 55 mq
8 alloggi da 30 mq
10 alloggi da 20 mq
zona commerciale 500 mq
parcheggi 950 mq
b –Scelte progettuali e descrizione del bene
Il progetto è costituito da due edifici di forma parabolica, il primo si sviluppa su due piani ed è interamente appoggiato a terra, il secondo ha invece un solo piano ed è sorretto da una serie di pilastri inclinati o ad albero.
La forma allungata dei due edifici ha permesso l’aggregazione degli alloggi secondo il principio del ballatoio; a quest’ultimo si accede da una serie di collegamenti verticali dislocati nei punti ritenuti più idonei.
La zona commerciale è dislocata nell’intersezione tra i due edifici, mentre i parcheggi sono interrati.
Fondamentale nella realizzazione del progetto è stata la visuale di cui gode l’area: nella scelta della distribuzione degli alloggi è stato privilegiato l’affaccio che permettesse di godere al meglio del panorama.
Altro elemento caratterizzante del progetto è lo sfruttamento dei salti di quota per favorire l’accessibilità ai ballatoi e alle coperture praticabili.
- BENE ANALOGO
Denominazione: Senior Residence
Ubicazione: Paris, France
Progettisti: AS-Architecture Studio
Anno di Completamento: 1997
Committente: French Housing Authority
Area: 8.000 mq
Costo: 5.300.000 €
Costo unitario: 662,5 €/mq
La scelta del bene analogo è ricaduta su questo complesso realizzato dal gruppo AS-Architecture per via di alcune caratteristiche comuni col nostro progetto: la destinazione d’uso, la tipologia a ballatoio, la forma curvilinea del complesso, l’involucro di vetro e le coperture praticabili
- CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
|
2*A1 |
100 mq |
5 ab |
SL: 104,8 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
25,5 |
100 |
25,5 |
|
Pranzo |
8,2 |
90 |
7,38 |
|
Cucina |
8,1 |
60 |
4,86 |
|
LM |
14,2 |
90 |
12,78 |
|
L1 |
9,3 |
90 |
8,37 |
|
L2 |
12,5 |
90 |
11,25 |
|
Bagno 1 |
3,4 |
50 |
1,7 |
|
Bagno 2 |
3,4 |
50 |
1,7 |
|
Corridoio |
6,9 |
30 |
2,07 |
|
Antibagno |
2 |
30 |
0,6 |
|
TOTALE |
93,5 |
|
76,21 |
|
1*A2 |
100 mq |
5 ab |
SL: 106,8 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
16,1 |
100 |
16,1 |
|
Pranzo |
10,4 |
90 |
9,36 |
|
Cucina |
3,6 |
60 |
2,16 |
|
LM |
14 |
90 |
12,6 |
|
L1 a |
9 |
90 |
8,1 |
|
L1 b |
9,3 |
90 |
8,37 |
|
L1c |
9,6 |
90 |
8,64 |
|
Bagno 1 |
2,9 |
50 |
1,45 |
|
Bagno 2 |
3,4 |
40 |
1,36 |
|
Scala |
7,4 |
40 |
2,96 |
|
Corridoio |
4,8 |
30 |
1,44 |
|
TOTALE |
90,5 |
|
72,54 |
|
1*A3 |
100 mq |
5 ab |
SL: 101 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
15,1 |
100 |
15,1 |
|
Pranzo |
7,6 |
90 |
6,84 |
|
Cucina |
3,5 |
60 |
2,1 |
|
LM |
14,5 |
90 |
13,05 |
|
L1 |
9,6 |
90 |
8,64 |
|
L2 |
13,6 |
90 |
12,24 |
|
Bagno 1 |
2,9 |
50 |
1,45 |
|
Bagno 2 |
3,7 |
40 |
1,48 |
|
Scala 1 |
6,6 |
40 |
2,64 |
|
Scala 2 |
2,9 |
30 |
0,87 |
|
Corridoio |
5,7 |
30 |
1,71 |
|
TOTALE |
85,7 |
|
66,12 |
|
1*A4 |
100 mq |
4 ab |
SL: 106 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
35 |
100 |
35 |
|
Pranzo |
12,3 |
90 |
11,07 |
|
Cucina |
11,8 |
90 |
10,62 |
|
LM |
14 |
90 |
12,6 |
|
L2 |
12 |
90 |
10,8 |
|
Bagno 1 |
3,8 |
50 |
1,9 |
|
Bagno 2 |
2,5 |
40 |
1 |
|
Antibagno |
1,3 |
30 |
0,39 |
|
Corridoio |
4,2 |
30 |
1,26 |
|
TOTALE |
96,9 |
|
84,64 |
|
1*A5 |
100 mq |
5 ab |
SL: 108 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
24,9 |
100 |
24,9 |
|
Pranzo |
15 |
90 |
13,5 |
|
Cucina |
10,3 |
90 |
9,27 |
|
LM |
14,5 |
90 |
13,05 |
|
L1 |
9,1 |
90 |
8,19 |
|
L2 |
12,7 |
90 |
11,43 |
|
Bagno 1 |
4,3 |
30 |
1,29 |
|
Bagno 2 |
3,2 |
40 |
1,28 |
|
Antibagno |
4,3 |
30 |
1,29 |
|
TOTALE |
98,3 |
|
84,2 |
|
2*A6 |
100 mq |
5 ab |
SL: 101,9 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
21,3 |
100 |
21,3 |
|
Cucina |
7,3 |
60 |
4,38 |
|
Pranzo |
11,1 |
90 |
9,99 |
|
LM |
14,6 |
90 |
13,14 |
|
L1 |
9,5 |
90 |
8,55 |
|
L2 |
12 |
90 |
10,8 |
|
Bagno 1 |
3 |
50 |
1,5 |
|
Bagno 2 |
3 |
50 |
1,5 |
|
Antibagno |
3,3 |
30 |
0,99 |
|
Corridoio |
7 |
30 |
2,1 |
|
TOTALE |
92,1 |
|
74,25 |
|
7*B1 |
75 mq |
4 ab |
SL: 82,6 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
17,3 |
100 |
17,3 |
|
Cucina |
6,8 |
90 |
6,12 |
|
Pranzo + Studio |
15,1 |
90 |
13,59 |
|
LM |
14,1 |
90 |
12,69 |
|
L2 |
12,1 |
90 |
10,89 |
|
Bagno 1 |
3,5 |
50 |
1,75 |
|
Bagno 2 |
3,5 |
50 |
1,75 |
|
Antibagno |
2 |
30 |
0,6 |
|
TOTALE |
74,4 |
|
64,69 |
|
1*B2 |
75 mq |
4 ab |
SL: 86,8 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno + Pranzo |
15,8 |
100 |
15,8 |
|
Cucina |
3,6 |
90 |
3,24 |
|
LM |
14,2 |
90 |
12,78 |
|
L2 |
12,3 |
90 |
11,07 |
|
Bagno 1 |
3,3 |
50 |
1,65 |
|
Bagno 2 |
2,9 |
40 |
1,16 |
|
Ripostiglio |
1,9 |
30 |
0,57 |
|
Antibagno |
1,1 |
30 |
0,33 |
|
Corridoio |
3,8 |
30 |
1,14 |
|
Scala |
5 |
40 |
2 |
|
Ingresso |
10,8 |
70 |
7,56 |
|
TOTALE |
74,7 |
|
57,3 |
|
1*B3 |
75 mq |
5 ab |
SL: 84,9 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
13,9 |
100 |
13,9 |
|
Cucina |
3 |
60 |
1,8 |
|
Pranzo |
8,2 |
90 |
7,38 |
|
Ingresso |
4,8 |
30 |
1,44 |
|
LM |
14,6 |
90 |
13,14 |
|
L1 |
9,1 |
90 |
8,19 |
|
L2 |
12,3 |
90 |
11,07 |
|
Bagno 1 |
3,2 |
50 |
1,6 |
|
Bagno 2 |
3,2 |
50 |
1,6 |
|
Antibagno |
2,3 |
30 |
0,69 |
|
TOTALE |
74,6 |
|
60,81 |
|
1*B4 |
75 mq |
3 ab |
SL: 79,1 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
10,3 |
100 |
10,3 |
|
Pranzo |
6,2 |
90 |
5,58 |
|
Cucina |
3 |
90 |
2,7 |
|
Bagno |
3,2 |
50 |
1,6 |
|
Corridoio 1 |
6,6 |
30 |
1,98 |
|
Scala 1 |
5,7 |
50 |
2,85 |
|
LM |
14,7 |
90 |
13,23 |
|
L1 |
9,1 |
90 |
8,19 |
|
Scala 2 |
2,7 |
40 |
1,08 |
|
Corridoio 2 |
1,8 |
30 |
0,54 |
|
TOTALE |
63,3 |
|
48,05 |
|
9*C1 |
55 mq |
3 ab |
SL: 63,9 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Soggiorno |
12,3 |
100 |
12,3 |
|
Cucina |
3,1 |
90 |
2,79 |
|
Pranzo + Studio |
13,9 |
90 |
12,51 |
|
Antibagno |
1,1 |
30 |
0,33 |
|
Bagno |
3,1 |
50 |
1,55 |
|
LM |
14,1 |
90 |
12,69 |
|
L1 |
9,3 |
90 |
8,37 |
|
TOTALE |
56,9 |
|
50,54 |
|
1*C2 |
55 mq |
3 ab |
SL: 58,1 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Pranzo + Cucina |
10,6 |
90 |
9,54 |
|
Soggiorno |
12,4 |
100 |
12,4 |
|
Bagno |
3,5 |
50 |
1,75 |
|
Corridoio |
2,1 |
30 |
0,63 |
|
LM |
14,2 |
90 |
12,78 |
|
L1 |
9,1 |
90 |
8,19 |
|
TOTALE |
51,9 |
|
45,29 |
|
8*D |
30 mq |
2 ab |
SL: 32,1 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Zona Giorno |
10,2 |
90 |
9,18 |
|
Zona Notte |
11,9 |
90 |
10,71 |
|
Bagno |
4,2 |
50 |
2,1 |
|
TOTALE |
26,3 |
|
21,99 |
|
5*E1 |
20 mq |
1 ab |
SL: 24,5 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Zona Giorno |
7,6 |
90 |
6,84 |
|
Zona Notte |
9,1 |
90 |
8,19 |
|
Bagno |
4,3 |
50 |
2,15 |
|
TOTALE |
21 |
|
17,18 |
|
5*E2 |
20 mq |
1 ab |
SL: 24,5 mq |
|
|
|
||
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
Living |
15,8 |
95 |
15,01 |
|
Bagno + ripostiglio |
5,3 |
50 |
2,65 |
|
TOTALE |
21,1 |
|
17,66 |
|
|
Sup. Netta (mq) |
Coeff. Ragguaglio (%) |
Sup. ragguagliata (mq) |
|
|
|
|
|
|
Totale Alloggi |
2460,9 |
--- |
2077,68 |
|
Ballatoi |
500,8 |
50 |
250,4 |
|
Zone comuni |
612,7 |
50 |
306,35 |
|
Corpi Scala |
53,8 |
40 |
21,52 |
|
Ascensori |
11,34 |
50 |
5,67 |
|
Parcheggi |
1000 |
50 |
500 |
|
Commerciale |
550,5 |
70 |
385,35 |
|
Percorsi |
143,4 |
20 |
28,68 |
|
TOTALE |
5333,44 |
|
3575,65 |
|
Sup. totale ragguagliata |
3575,65 |
mq |
|
|
Cubatura totale |
18983,39 |
mc |
- CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
|
Costo unitario di costruzione |
|
662,5 |
€/mq |
|
|
Costo totale di costruzione |
Costo unitario * Sup. Ragg. |
2.368.868,13 |
€ |
|
|
IVA [20%] |
|
|
473.773,63 |
€ |
|
Costo totale + IVA |
|
|
2.842.641,75 |
€ |
|
Oneri professionali [10%] |
|
284.264,18 |
€ |
|
|
Oneri concessori [25 €/mc] |
|
474.584,75 |
€ |
|
|
Oneri finanziari [5%] |
|
|
142.132,09 |
€ |
|
|
|
|||
|
COSTO TOTALE DELL'INTERVENTO |
|
3.743.622,76 |
€ |
|
- PERCENTUALI D’INCIDENZA
|
struttura in acciaio |
|
28,00% |
1.048.214,37 |
€ |
|
scavi |
5,00% |
187.181,14 |
€ |
|
|
tamponature e tramezzi |
|
5,00% |
187.181,14 |
€ |
|
coperture e impermeabilizzazioni |
7,00% |
262.053,59 |
€ |
|
|
pavimenti e rivestimenti |
9,00% |
336.926,05 |
€ |
|
|
intonaci |
7,00% |
262.053,59 |
€ |
|
|
opere da pittore |
|
5,00% |
187.181,14 |
€ |
|
infissi int/ext |
11,00% |
411.798,50 |
€ |
|
|
opere in ferro |
|
1,00% |
37.436,23 |
€ |
|
impianti (el.+ tel. +cit.) |
2,00% |
74.872,46 |
€ |
|
|
impianti (idr. + san.) |
|
9,00% |
336.926,05 |
€ |
|
impianti (cond.) |
6,00% |
224.617,37 |
€ |
|
|
ascensori |
|
4,00% |
149.744,91 |
€ |
|
vari |
1,00% |
37.436,23 |
€ |
|
|
TOTALE |
|
100,00% |
3.743.622,76 |
€ |