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CORSO DI FATTIBILITA' DEL PROGETTO


Prima di sistematizzare il Sito, con il prezioso aiuto di Stefano Converso, anticipo la locandina del Corso di Fattibilità del Progetto di quest'anno. Presto quindi avrete notizie del Programma. Intanto chi è interessato si iscriva presso la portineria di Madonna dei Monti.
 

Vi aspetto il 22 ottobre, ore 8,30 aula Barberini per la "presentazione", per il "programma" e, soprattutto (visto che interesserà certamente molti), in cosa consiste l'elaborato d'esame.

 

Prof. Alfredo Passeri
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BOZZA DI TESINA / RELAZIONE TECNICA DIPROGETTO

LABORATORIO 6A - PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA E URBANA

MODULO DI ESTIMO (PROF. ALFREDO PASSERI)

STUDENTE FILIPPO ANTONUCCI

 

RELAZIONE TECNICA DI PROGETTO

 

L'edificio è una torre con struttura portante in pilastri e travi e fondazioni in plinti in cemento armato realizzati in opera e con blocco degli ascensori in muratura piena in cemento armato come contributo alla rigidezza dell'edificio.

Gli aggetti degli ultimi tre piani sono sostenuti da travi speciali di 80 cm; le scale sono portate da travi a ginocchio in cemento armato, tranne per quanto riguarda le ultime due rampe (che salgono in un atrio a tripla altezza della dimensione della campata centrale della torre) le quali sono portate da mensole in acciaio imbullonate alla struttura in cemento armato. Lo spazio a tripla altezza su cui si affacciano gli ambienti circostanti è coperto da un lucernario in acciaio e vetro a tripla camera, protetto da un brise-soleil in alluminio.

I solai sono realizzati in laterocemento con travetti prefabbricati in acciaio. 

Le partizioni interne sono realizzate in mattoni forati e rivestite di intonaco, e alloggeranno gli impianti e gli scarichi, i quali scenderanno lungo l'edificio incontrando piani tipo diversi ma con una serie di elementi fissi progettati per permettere la discesa diritta degli scarichi.

Le murature esterne sono realizzate in laterizi e materiale coibentante, e rivestite di intonaco bianco impermeabile. I serramenti interni sono in legno; quelli esterni in allumino e vetro con camera.

 

 

BOZZA DI TESINA / TEMI GENERALI DELL'ESTIMO

LABORATORIO 6A - PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA E URBANA

MODULO DI ESTIMO (PROF. ALFREDO PASSERI)

STUDENTE FILIPPO ANTONUCCI

 

TEMI GENERALI DELL'ESTIMO

 

L'estimo è una disciplina fondata sulle leggi dell'economia, della tecnica e del diritto. Scopo dell'estimo è la ricerca del più probabile valore di mercato di un bene economico.

Un bene economico si distingue da un bene generico per:

- limitatezza

- utilità

- accessibilità.

Un manufatto architettonico è un bene economico.

I beni economici hanno un prezzo (dato storico e certo). Il prezzo corrisponde al punto finale di una trattativa svoltasi sul mercato, luogo della domanda e dell'offerta. La definizione di prezzo rivela la sua reale disgiunzione dal concetto di qualità, che è ciò che in realtà cercano gli utenti di un bene economico e ciò che credono di leggere in un prezzo elevato.

Il valore è invece un dato soggettivo che rappresenta il riconoscimento di una qualità: il ruolo dell'estimo è la formulazione di motivati giudizi di valore, ove la motivazione, formulata su basi scientifiche, costituisce una difesa nei confronti dell'arbitrarietà della valutazione.

Il valore, in quanto dato soggettivo, dipende dallo scopo della stima, dalle qualità che si cercano e che si interessa valutare: in questo risiede il collegamento tra il valore ed il mercato, luogo della domanda e dell'offerta: il più probabile valore di mercato di un bene senza domanda (che cioè presenta qualità che non interessano a nessuno) è zero.

E' per questo motivo fondamentale conoscere il mercato di riferimento prima di intraprendere la stima di un bene.

 

La valutazione di un progetto è legata a quattro elementi che lo caratterizzano:

- la sua creatività: indispensabile per creare un bene di qualità

- la capacità di comunicare le idee e le logiche ad esso sottese e le proprie qualità

- la capacità di essere recepito dal mercato

- la sua realizzabilità.  

 

La disciplina dell'estimo si fonda sulle analogie tra beni economici. L'unico metodo di formulazione del giudizio di stima è la comparazione del bene oggetto della stima con un bene analogo di prezzo noto.

Il fine ultimo della stima è quello di valutare se esistono le condizioni per la realizzazione del progetto. Perché ciò sia possibile, infatti, il progetto deve valere molto e costare il giusto: in modo da poter interessare un imprenditore che sia disposto a finanziare la sua costruzione. Il fatto che il progetto valga molto, infatti, garantisce una domanda; mentre il fatto che costi poco consente all'imprenditore di guadagnare il giusto dall'operazione senza mandare il bene fuori mercato.

 

Calcolo sommario della spesa

 

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

 

COSTO UNITARIO: 600€/mq

SUPERFICIE RAGGUAGLIATA: 1620,976 mq

COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE: 600€/mq x 1620,976 mq = 972.585,6 €

IVA 21%: 2.246.458 €

COSTO TOTALE + IVA:      3.219.043,6 €

ONERI PROFESSIONALI 10%: 321.904,36 €

ONERI CONCESSORI 25€/mc: 25€ x 18708,5 mc = 467.712,5 €

ONERI FINANZIARI 5%: 160.952,18 €

 

COSTO TOTALE DELL’INTERVENTO:         4.169.612,64 €

bozza di relazione illustrativa

LABORATORIO 6A - PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA E URBANA

MODULO DI ESTIMO (PROF. ALFREDO PASSERI)

STUDENTE FILIPPO ANTONUCCI

 

RELAZIONE ILLUSTRATIVA DI PROGETTO

 

DESCRIZIONE DELL'AREA DI PROGETTO

L'area di progetto del Laboratorio 6A (prof. Montuori) si trova in una delle zone più densamente popolati di Roma, ovvero il tessuto ad intensivi del Tuscolano. Il lotto, pressochè quadrato, è delimitato a sud-ovest dalla via Tuscolana, a nord-ovest dalla linea ferroviaria della FR1 (il lotto è adiacente alla stazione Tuscolana), a sud-est e nord-est da edificazioni preesistenti; proprio a causa delle preesistenze è accessibile solo sul lato sulla Tuscolana, e da una piccola rampa che scende dalla stazione (a quota +5,50m sul livello dell'area di progetto, divisa da essa da un alto muraglione)

La preesistenza più importante occupa l'angolo sud del lotto, formato da via Tuscolana e via Assisi: si tratta dell'angolo di un blocco di tipologia a intensivo mai completato, e rivolge sul lotto una "ingombrante" facciata cieca. La seconda condizione contestuale fondamentale per la progettazione è la presenza sulla ferrovia, che permette l'apertura di una visuale incredibilmente ampia per il contesto circostante.

 

DESCRIZIONE DEL PROGETTO (RICHIESTE DEL LABORATORIO, INTENTI PROGETTUALI)

Il tema del laboratorio è la residenza temporanea, ed il programma dell'edificio consiste in 60 alloggi di taglio medio-piccolo (20 da 55mq, 20 da 35mq e 20 camere di tipologia ad albergo da 18-20 mq), 1000 mq di spazi comuni e servizi selezionati per il tipo di utenza, 400 mq di funzioni commerciali.

1.IDENTITA'

Il progetto si pone l'obiettivo di interpretare in modo esaustivo il tema della temporaneità legata ad una nuova utenza che abita la città senza mettere le radici, e nella casa trova un rifugio: in questo senso la residenza temporanea non può essere interpretata solamente come un piccolo alloggio, ma deve trovare una sua specifica identità.

Il progetto individua nell'altezza la qualità capace di costruire questa identità, come strumento per ottenere un forte rapporto visivo con la metropoli, privilegiato per le residenze di taglio più piccolo, in modo da contrapporre ad un interno minimo la sensazione della vastità della città, vero habitat della nuova utenza.

2.TIPOLOGIA

Questa scelta determina la scelta della tipologia a torre (l'unica con la quale fosse possibile e la disposizione degli alloggi ad albergo nei piani sommitali dell'edificio. E mentre gli alloggi di taglio medio sono organizzati, ai piani inferiori, secondo lo schema della tipologia a torre con distribuzione centrale, gli alloggi albergo sono organizzati intorno ad un vuoto centrale su cui si affacciano ballatoi e sono affiancati dalla maggior parte degli spazi comuni. In un basamento di due piani sono concentrate le funzioni commerciali ed i servizi dedicati all'utenza ma aperti al pubblico (sala conferenze, banca del tempo, microcredito).

3.FORMA E INSEDIAMENTO URBANO

L'organizzazione dei piani superiori della torre determina una pianta di dimensioni più grandi degli ultimi tre livelli, che aggettano verso la ferrovia: la forma della torre - ed una leggera rotazione in pianta) richiama l'idea del rivolgersi alla metropoli, ed allo stesso tempo conclude con questo gesto (l'affaccio) il fronte della via Tuscolana, che, mozzato dalla ferrovia, non trovava nell'"angolo" di intensivo una conclusione adeguata.

 

UTENZA E COMMITTENZA

Il progetto si rivolge ad un nuovo tipo di utenza - gli abitanti temporanei: studenti fuori sede, pendolari, lavoratori temporanei, giovani coppie che cercano una prima casa - che si fa sempre più importante nell'economia delle grandi città e che deve necessariamente pesare sul mercato immobiliare. In particolare in situazioni, come quella romana, in cui il mercato immobiliare è sempre stato basato sulla casa di proprietà e dove proprio questa direzione ha spesso creato molti problemi agli utenti che, non potendosi permettere di acquistare un appartamento, si vedevano costretti all'indebitamento nei confronti delle banche.

In questo senso è importante sottolineare che il progetto, per quanto si rivolga ad una committenza privata (vista l'incapacità e l'impossibilità del soggetto pubblico di costruire abitazioni), costituisce una netta critica ad un certo tipo di impresa immobiliare anche solo con la scelta del particolare tipo di utenza.

E' possibile quindi immaginare come committente un soggetto privato che, pur non rinunciando al guadagno, interpreti i cambiamenti del mercato immobiliare piuttosto che bloccarlo, e si rivolga a nuovi tipi di utenza sfruttando soluzioni come, ad esempio, l'affitto a canone concordato, conveniente dal punto di vista del proprietario per le agevolazioni fiscali ei tempi brevi di locazione, ed coincidente con le esigenze dell'utenza che nell'affitto trova la soluzione abitativa ideale.

 

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