Bene Analogo
Edificio residenziale "Rigoletto",degli architetti A2 architeckten e Freising a Monaco di Baviera,anno di costruzione 2004.
Analogia:uso del ballatoio come spazio di distribuzione, servizi privati al pian terreno, struttura dei balconi in acciaio,struttura portante in c.a. , corpo scale e ascensore esterno all'edificio.
Laboratorio di progettazione architettonica e urbana (Lab6)
Prof. Luca Montuori
Studente: Filippo Antonucci
L'edificio preso in considerazione come bene analogo è il Blok 1 a Presikhaaf (Arnhem, Olanda) di Group A Architects. Le analogie con il progetto del laboratorio riguardano la tipologia (torre), la destinazione d'uso (residenza per studenti con alloggi di piccolo taglio) e le dimensioni (3000 mq di SUL, che coincidono con le quantità richieste dal progetto del laboratorio).
L'opera (completata nel 2009) è costata 3,5 milioni di euro, per un costo al metro quadro di 1167 euro.
La nostra scelta del bene analogo è stata effettuata seguendo diversi parametri di analogia (tra quelli già individuati a lezione):
1) La funzione
2) La tipologia edilizia
3) L’anno di costruzione e l’ubicazione
Essendo la nostra progettazione non ancora entrata bene nel merito dei materiali e delle caratteristiche costruttive, non abbiamo per il momento preso in considerazione questi aspetti per la scelta del bene analogo.
Il bene analogo da noi scelto è il Complesso Abitativo EA7, progettato dall’Arch. Christoph Mayr Fingerle e situato alla periferia sud di Bolzano.
Il Committente è costituito da due cooperative: La Cooperativa di Castelfirmiano e la Cooperativo di Castello.
1)La funzione del complesso abitativo è simile alla nostra in quanto prevede cellule abitative di diverse caratteristiche per venire incontro alle esigenze di utenze variegate.
2) La tipologia edilizia prevede in entrambe i progetti la presenza di un edificio a stecca (in entrambe i casi con un affaccio diretto sul fronte stradale). L’altro intento analogo in tutti e due i progetti è quello di creare, attraverso la disposizione degli edifici, una corte interna che colleghi gli ambienti privati a quelli pubblici e che sia allo stesso tempo un filtro tra le due funzioni.
3) L’anno di costruzione dell’edificio è abbastanza recente: i lavori, iniziati nell’aprile 2006 sono stati conclusi nel settembre 2008. I due progetti sono assimilabili anche per l’ubicazione all’interno della città: pur trovandosi uno a Roma e l’altro a Bolzano, sorgono entrambi nella periferia della città, il nostro progetto si trova nella periferia sud-est mentre il progetto preso come bene analogo è situato nella periferia sud.
Dati dell’edificio:
Superfici:
Terreno: 4.468 mq
Sup. edificata: 2.081 mq
Volume totale: 56.200 mc
Costi di costruzione: 13.400.000,00 euro
Costi di costruzione per mq: 1.250,00 euro/mq
Costi di costruzione totali: 19.200.000,00 euro
(comprese spese tecniche e spese infrastrutture)
Numero appartamenti:
App. di due locali (media di 54 mq): 6
App. di tre locali (media di 77 mq): 48
App. di quattro locali (media di 91 mq): 38
Come bene analogo abbiamo scelto Student residence a Parigi di LAN Architecture perchè l'edificio ha un programma simile al nostro cioè è una abitazione per studenti che per molti aspetti ha le stesse funzioni di un edificio residenziale a carattere transitorio.Per quanto riguarda le caratteristiche funzionali ed estetiche dell'edificio è stato scelto per il radicamento nella città ,uno dei punti fondamentali del nostro progetto,e per l'uso dei materiali,che ci risultava interessante e innovativo. Inoltre l'edificio ha dimensioni simili a quelle a noi richieste e un costo che si aggiara intorno ai 2000 euro al metro quadro.
Nella scelta del bene analogo ci siamo lasciati guidare da quelli che secondo noi sono gli elementi connotativi del progetto: una tipologia insediativa a torri riunite da un basamento di servizi, una grande superficie vetrata, un impianto distributivo a ballatoio.
Il progetto non è ancora sufficientemente definito a livello di materiali e soluzioni tecnologiche perciò l’ipotesi del bene analogo è piuttosto aleatoria e soggetta a variazioni.
Un progetto che richiama i nostri temi principali è l’ “Apartment Building 'IJ-Tower'” (Amsterdam, Netherlands) di Neutelings e Riedijk.
Program:68 apartments and retail space
Client:Eurowoningen bv, Rotterdam
Costs:€ 9.000.000
Floor area/size: 11500 m2
Cost per m2: 783 €/m2
Support:Bureau Bouwkunde
Status:design 1993, completed 1998
Link utili:
http://www.neutelings-riedijk.com/index.php?id=13,51,0,0,1,0
Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 6C
Gruppo Francesco Segala, Silvia Volpe
La scelta del bene analogo ci ha portati a scegliere tra architetture che stanno influenzando in modo più o meno diverso il nostro progetto. Abbiamo avuto diverse idee a riguardo e alla fine abbiamo scelto un'architettura che, sebbene non molto recente, è quella più analoga all'architettura che stiamo progettando. C'è da dire poi che si tratta di un progetto con dimensioni molto ridotte rispetto al nostro, si tratta di 37 alloggi e noi ne dovremmo progettare 80-90. Comunque ciò che rende questa architettura analoga alla nostra è sicuramente il fatto che si tratta di edifici a ballatoio, alcuni materiali utilizzati e la soluzione progettuale del tetto.
link utili:
http://behnisch.com/Behnisch-Partner/projects/residences/02/index.html
http://www.lueder.info/2projects/01_wai/01.html
link da bingmaps:
Morena Mimmi e Fabio Liberati
Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 6C
La ricerca sul bene analogo, al momento, si dirige verso due progetti: uno realizzato in Italia nel 2009 (MAB) e l'alro realizzato in Danimarca nel 2006 (TETRON VANDKUNSTEN); le analogie con il nostro progetto si verificano in ragione delle tecnologie costruttive applicate per la realizzazione delle architetture, i costi di realizzazione (ragionevolmente contenuti in relazione ad un budget massimo di 1600euro/mq), sommiglianza morfologica, tipologica e di funzione simile al progetto che stiamo realizzando per questa prima fase (progetto preliminare).
Planimeria Tetron. Vandkunsten
Immagine 3D Vandkunsten
Immagine 3D Vandkunsten
MAB, prgetto di edilizia residenziale pubblica Milano 2009
costo 1.100 euro/mq
Come prima cosa voglio scusarmi per averla offeso usando il termine “giocare con i numeri”. Sono molto bravo a non farmi capire bene e dire le cose troppo crude. Proverò ad esprimermi meglio in seguito.
Il mondo del estimo dal mio punto di vista è molto vasto e complesso. C’è un vero e proprio linguaggio (su cui mi sbagliavo venerdì usando prezzo, costo e valore come sinonimi). Ma anche quando si parla di un valore si dovrebbe dire di che cosa si tratta; € ##,00/m2 secondo me non appartiene al linguaggio del estimo (ci vorrebbe € ##,00/m2 più qualcosa). Oltre al mondo del estimo c’è ovviamente anche il mondo dell’agenzia immobiliare, il mondo delle aziende d’assicurazione e il fisco che parlano tutti quanti un linguaggio simile, ma con grande differenze a volta. Il dubbio mi è venuto partendo dal presupposto che il valore alto stimato dopo i restauri sicuramente viene dall’agenzia immobiliare, mentre mi sembrava difficile trovare dati storici dalle agenzie. E’ invece più facile trovare il valore stimato dal fisco (che è in genere più basso del valore di vendita). In Olanda i diversi valori si riconoscono dalle differenti abbreviazioni usati nei diversi linguaggi professionali (es. € ##,00/m2 BVO). Mi aspettavo qualcosa di simile in Italia, ma forse non esiste qua. Ripeto che non avevo intenzione di offendere nessuno e la critica era soltanto per stimolare a parlare il linguaggio del estimo.
Parliamo della lezione di venerdì. Sono contento che nella lezione è stato usato il termine “costo di costruzione” quando si faceva il confronto dei stadi (e che si presta molto bene per fare dei confronti internazionali anche se ci vuole un ulteriore fattore se si vuole trarre un dato utile).
La seconda parte della lezione parlava della fattibilità iniziando con le 3+1 fasi di costruzione;
preliminare, definitivo, esecutivo e cantiere. Io invece conosco 9 fasi, che in gran parte corrispondono con quelli descritti qua sopra. Però ci sono delle differenze. Mi sembra interessante spiegare un po’ come si fanno le stime in Olanda. Così forse si capisce meglio come vedo io quest’argomento. E potrebbe essere interessante vederlo da un altro punto di vista.
Ho tradotto un immagine (da Jellema vol. 12b) che provo aggiungere dopo in cui secondo me vengono esposte bene le fasi e le diverse stime fatte. La prima fase è quella della fattibilità che si conclude con la definizione del progetto e la stima di fattibilità. Qua come detta nella lezione si stabilisce la qualità e la quantità, ma anche la durata. Le prime cose da sapere per la valutazione di fattibilità sono;
- La data di riferimento dei prezzi
- La data d’inizio costruzione
- I tempi di costruzione (da cui segue la data di conclusione)
Con questi dati poi inizia qualsiasi stima. Mi ricordo che nelle mie prime lezioni di estimo si insegnava fare il cronoprogramma (MS Project). Una cosa che in Italia non è molto comune e che potrebbe essere alla base dei problemi della;
- elevata durata di costruzione
- elevata incertezza sui benefici e sui costi
Tornando ai costi stimati in fase di fattibilità, si possono distinguere 6 gruppi:
A: Costo del terreno (e preparazione cantiere, incl. demolizioni ecc.)
B: Costo di costruzione (molto globale e separati per funzione d’uso; qua si tratta in generale di dati d’esperienza, ma chi fornisce questi dati in Italia? Si trovano spesso anche nei manuali del architetto, ma chi/che istituto gli stabilisce e aggiorna?)
Un dato interessante da aggiungere;
* crescita prezzi fino all’inizio costruzione (ca. 3,5% anno)
* crescita prezzi durante la costruzione (ca. 3% anno)
* imprevisti (ca. 5% a volte anche di più)
C: Consigliatori (architetti, ingegneri, avvocati, manager, ecc.) => ca. 10% del totale!
D: Costi aggiunti (tasse, bolli, assicurazione, garanzia banca, ecc.) => intorno al 15% del C.C.
E: Costo di Avviamento (incl. evt. trasloco e promozione)
F: Costi di Finanziamento (interessi ca. 6% anno da calcolare sulle diverse fasi)
Questi costi poi vengono messi contro i benefici economici stimati (affitto, vendita)
Vorrei tornare a spiegare meglio l’immagine. Dopo la stima di fattibilità si fanno le stime di progetto, dipendendo dalla estensione del progetto si fanno 2 o 3 stime. Nei progetti maggiori in genere si vuole controllare meglio i costi già dall’inizio con una stima di struttura che esprime il costo in clustri di elementi (es. fondazioni, coperture, facciate, scale, ecc.). Nei progetti minori si tende a saltare questa fase e quindi torna identico al modello Italiano con 2 fasi di progetto. Le altre due fasi si esprimono in costo in elementi funzionali (es. finestre, controsoffittature, costi esecuzione, ecc.) e costo in soluzioni tecniche che sembra paragonabile con i valori nei prezzari regionali.
Dopo la fase di progetto si passa alla fase esecutivo. Si fanno i disegni d’appalto e più importante, si fa il contratto d’appalto (che in Olanda in genere si fa attraverso il sistema STABU). Il contratto o forse meglio la relazione tecnica fatta attraverso il sistema STABU poi è la base per le stime d’appalto. Esiste in Italia un sistema simile? Le stime d’appalto vengono fatte in mille modi, quelle più seri però seguono il STABU, sempre specificando materiali e lavorazioni.
L’ultima fase è la fase di cantiere dove si prova controllare e se possibile intervenire per rimanere dentro il budget (non soltanto da parte del appaltatore, ma del gruppo di progetto).
Come ultima cosa volevo parlare dello schema del prof. Ettore Bolisani mostrato durante la lezione. Lui parte col termine Costo totale di sistema dividendolo in Costo di progetto e Costo di esercizio e manutenzione. Per quanto io sappia il Costo di esercizio e manutenzione viene integrato nel progetto (e quindi calcolato il costo totale di sistema) soltanto se c’è una richiesta particolare del committente, e finora quasi mai inserito nei calcoli di fattibilità come beneficio. In genere rimane una cosa che appartiene al mondo del “facility management” e, anche se da anni si sta provando di cambiare questa cosa (giustamente), ancora non ci siamo. E’ probabile che nel restauro questa cosa è molto più comune visto che un restauro spesso viene richiesto dal facility management. Mi piacerebbe sapere se nel caso del Palazzo Massimo si è tenuto conto del costo di esercizio e manutenzione già dalla stima di fattibilità (o anche dopo)?
Chiudo qua e spero che mi sono fatto capire meglio questa volta. Spero anche che questo non viene visto come una lezione che sto facendo, ma soltanto per me capire meglio com’è il sistema di estimo italiano e soprattutto da dove vengono i dati che ci servono per fare le diverse tipologie di stime.
Coloro che, per varie ragioni, ancora non riescono ad effettuare l'iscrizione al Sito, sono pregati di rivolgersi ai colleghi che attualmente già possono navigare. Qualora persistessero difficoltà, è possibile - avendo estrema cura di non disturbare più di tanto - porre il proprio problema al Prof. Converso che tiene la sua lezione il venerdì mattina per il Terzo Anno.
Vi prego d'ingegnarvi con tutte le risorse possibili, tenendo ben presente che prima di voi "tutti", in qualche modo, si sono iscritti ed hanno proficuamente lavorato utilizzando questo mezzo.
Vi ringrazio per la collaborazione e per la pazienza
Prof. Alfredo Passeri
