Invece di parlare della lezione di venerdì scorso vorrei parlare di un libro che ho incontrato per caso studiando un'altra materia, ma che trovo molto interessante e lo vorrei condividere. Il libro si chiama:

La valutazione nel progetto di restauro

Saverio Miccoli (in Trattato di restauro architettonico diretto da Giovanni Carbonara)

L’indice della sezione è la seguente:

Q1 – Alcune riflessioni sull’impiego della valutazione nel progetto di restauro

Q2 – Procedure di stima e analisi dei costi

1. Categorie e variabilità dei costi

2. La procedura sintetica

2.1 Metodologia di stima

2.2 Alcuni dati di costo

2.3 I costi di restauro delle chiese

2.4 Il costo di restauro delle altre tipologie edilizie

3. La procedura analitica

3.1 Metodologia di stima

4. La procedura intermedia per componenti tecnologici

4.1 Metodologia di stima

4.2 Alcuni dati di costo

5. La misurazione delle variazioni dei costi: alcune considerazioni

5.1 L’indice del costo di restauro

Q3 – Valutazione finanziarie. L’analisi finanziaria

1. Obiettivi e contenuti dell’analisi

2. I criteri di valutazione

3. Analisi finanziarie e tipi di operatori

4. L’analisi finanziaria sociale

Q4 – Valutazioni economiche. L’analisi costi- benefici sociali

1. Finalità, procedure e criteri di valutazione

2. L’esperienza italiana

3. Alcune considerazioni conclusive

Q5 – Valutazioni sociali multidimensionali

1. La valutazione d’impatto comunitario

1.1 Finalità e caratteristiche della tecnica

1.2 La procedura applicativa

2. Le valutazioni multicriterio

2.1 Caratteri generali

2.2 Il metodo di regime generalizzato

2.3 Un esempio applicativo del metodo di regime generalizzato

Q6 – Elementi per la definizione di un modello di valutazione della qualità del progetto

1. Principali caratteri metodologici cui uniformare un modello di valutazione

Bibliografia

Iniziamo a leggere i primi capitoli:

Q1 – Alcune riflessioni sull’impiego della valutazione nel progetto di restauro

Vorrei per primo sottolineare la seguente citazione <<Negli anni più recenti l’azione di tutela e valorizzazione dei beni architettonici a carattere storico-artistico è divenuta un’istanza sociale e culturale condivisa e largamente diffusa, che costituisce premessa e stimolo di un’organica politica d’intervento. Dare continuità ed efficienza alla politica di conservazione dei beni culturali immobiliari, ottenendo il consenso necessario per attuarla, significa inserirla in un contesto definito da regole certe e da programmi rigorosi. Per rimanere nell’ambito del solo settore pubblico, il problema immediato che costantemente si pone ad ogni amministrazione preposta all’attività di tutela è quello di programmare le priorità degli interventi da eseguire, dal momento che, in linea di principio, tutti gli immobili cui si riconosca una valenza storico-artistica e più generalmente culturale meritano di essere conservati. Ed allora quali edifici restaurare per primi? I più degradati? Quelli di maggiore qualità? Quelli che presentano idonei livelli di compatibilità con lo svolgimento di nuove funzioni? Quelli che hanno un costo d’intervento inferiore? Tra i molteplici criteri indicati, poi, quale assume un’importanza maggiore? E quali sono le scale ed i criteri per misurarli singolarmente e globalmente?

Risulta evidente che, in presenza di mezzi scarsi a fronte di un patrimonio storico di eccezionali dimensioni e qualità, come nel caso italiano, la valutazione può dare una risposta logica ai quesiti posti e rappresentare, probabilmente, lo strumento basilare per cercare di ottimizzare l’insieme delle strategie di conservazione.>>Concordo con l’autore e credo che sia molto importante studiarsi bene questo strumento cosi importante.

Q2 – Procedure di stima e analisi dei costi

1. Categorie e variabilità dei costi

In questo capitolo parla dei costi variabili, e come già accennato in mio articolo precedente vuole aggiungere i costi di manutenzione e gestione ai costi d’intervento (calcolando il costo di sistema). Si potrebbe calcolare mediante la seguente operazione che secondo me è molto interessante;

<< L’omogeneizzazione dei costi di manutenzione e gestione rispetto ai costi iniziali d’intervento si ottiene mediante un’operazione di sconto all’attualità con un saggio d’interesse r. Occorre dunque moltiplicare i costi di manutenzione straordinaria K’ per il rapporto 1/(1+r)^n’, ponendo n’ uguale al numero di anni per i quali si sostengono, ed i costi di manutenzione ordinaria K’’ e di gestione K’’’ per il rapporto qⁿ – 1/rqⁿ, con q uguale ad (1+r) e n al numero di anni di vita utile del manufatto.>> Non ho capito bene cosa intende con “saggio d’interesse”, ho un idea, ma non saprei come ottenere questo dato.

2. La procedura sintetica

2.1 Metodologia di stima

Il paragrafo inizia dicendo che;

<<La stima sintetica dei costi di restauro comporta il preliminare reperimento di dati, preferibilmente di consuntivo o in alternativa di preventivo, circa i prezzi di costo per interventi su edifici analoghi a quello oggetto di valutazione. Tali dati, che è bene siano stati riscontrati in tempi prossimi a quelli di stima, devono venire espressi in parametri unitari omogenei quali €/m2, €/m3 o in altri opportunamente individuati.>>Che mi sembra abbastanza chiaro. Più avanti dice poi;

<<Un’oggettivazione assoluta della procedura di stima può aversi quando la serie dei dati considerati si dispone con legge binominale, cioè secondo una curva simmetrica di forma campanulare asintotica rispetto all’asse delle ascisse. In tal caso, il punto di massimo della curva rappresenta il valore medio aritmetico, coincide con quello di maggior frequenza che resulta essere il più probabile valore di costo del bene oggetto di stima. Può invece accadere che, a causa del modesto numero di dati a disposizione e della non sempre riscontrabile analogia fisica ed economica fra gli immobili ed i tipi d’intervento analizzati, non possa rilevarsi una distribuzione perfettamente binominale. Se tuttavia si consta che entro contenuti limiti della serie è racchiuso il maggior numero di costi unitari noti, si può stimare ancora in termini sufficientemente oggettivi, sebbene più approssimati, il più probabile valore di costo relativo all’intervento sull’edificio in esame, eseguendo una media ponderata fra le rispettive quantità fisiche dei costi riscontrati con maggior frequenza.

Nel campo del restauro la varietà delle tipologie edilizie e delle qualità costruttive, i diversi livelli d’intervento, la carenza di dati utilizzabili per le analisi rendono alle volte poco applicabile la stima sintetica nella progettazione di massima o esecutiva, dal momento che questa potrebbe fornire valori non rapportabili alle scale di progettazione utilizzate.>>Con quest’ultimo ovviamente vuole dire che le stime sintetiche in fasi di progetto più avanzate non sono attendibili, però sono utilissime nella prima fase e nella fase di programma/fattibilità.

2.2 Alcuni dati di costo

2.3 I costi di restauro delle chiese

2.4 Il costo di restauro delle altre tipologie edilizie

I dati forniti in questi paragrafi sono un po’ datate (i valori sono attualizzati al 1994), volendo potrebbero essere attualizzati fino ad oggi. I dati però non sono utile per il laboratorio visto che la categoria d’intervento è quasi sempre “consolidamento; restauro; impianti”: non limitato al prospetto, come in nostro caso del laboratorio.

3. La procedura analitica

3.1 Metodologia di stima

<<La procedura analitica per la stima dei costi di conservazione consiste nella determinazione delle quantità fisiche oggetto d’intervento e nella previsione dei prezzi unitari per la fornitura e messa in opera dei materiali necessari all’esecuzione dei lavori, comprensivi degli oneri per l’uso dei mezzi d’opera, delle spese generali e degli utili di impresa. I prodotti tra prezzi unitari e quantità rappresentano i costi dei fattori produttivi, la cui somma determina il costo tecnico globale dell’intervento.>>Si tratta quindi di una stima molto semplificato, però poi dice;

<<In particolare, nella stima del costo d’intervento per l’esecuzione di opere pubbliche, vanno distinte le spese per lavori, corrispettivi e indennità a corpo, le spese per lavori a misura e le somme a disposizione dell’amministrazione. In quest’ultima categoria vengono generalmente inserite gli oneri per le indennità di occupazione permanenti o temporanee dei terreni, per imprevisti, per lavori in economia esclusi dall’appalto, per direzione locale dei lavori e assistenza. Successivi provvedimenti di legge hanno precisato le voci che entrano a far parte delle somme a disposizione dell’amministrazione, stabilendo aliquote per l’Iva, per le opere artistiche, per le prospezioni geognostiche e le spese tecniche.

Di fondamentale importanza risultano il dimensionamento e l’articolazione di quest’ultima categoria di costi, anche negli interventi di restauro meglio studiati, data la frequente ricorrenza d’imprevisti sia tecnici che economici.>>Poi parla del computo metrico-estimativo, ma vorrei soltanto sottolineare le seguente frasi;

<<Frequentemente accade che, per interventi di restauro più ordinari, si utilizzino prezzari o tariffe di prezzi elaborati da organismi pubblici e privati; questi a tutt’oggi risultano assai limitati e carenti nel numero di voci elencate. Il più delle volte le categorie di lavoro riguardanti il restauro sono riportate in prezzari relativi a generiche opere edili. E’ però da notare che i prezzi unitari dei tariffari non tengono conto delle caratteristiche specifiche dell’intervento da eseguire. Ne consegue che tali prezzi prescindono dal considerare variazioni marginali di costo derivanti dalle diverse quantità di opere previste.>>

4. La procedura intermedia per componenti tecnologici

4.1 Metodologia di stima

<<I procedimenti di norma utilizzati per la stima dei costi, in particolare nei lavori di restauro, non sempre risultano di facile percorribilità. Sovente non si dispone di un progetto esecutivo, indispensabile per una precisa computazione della quantità dei costi; altre volte non si ha il tempo necessario per una idonea applicazione della procedura analitica… Ai limiti indicati va aggiunto, per entrambe le procedure, un altro elemento critico; la capacità di operare un controllo economico sulla progettazione a mano a mano che questa viene definita.>> Per questo motivo si potrebbe usare la procedura intermedia per componenti tecnologici, simile a come già avevo descritto anche nel altro articolo.

4.2 Alcuni dati di costo

Nel libro ci sono 3 schede tipo del procedimento;

- Scheda tipo A si basa sulla rilevazione dei dati storici per la stima dei costi di restauro;

- Scheda tipo B si basa sull’adeguamento dei costi storici;

- Scheda tipo C si basa sulla stima dei costi del restauro.

Credo però che per il laboratorio non sia necessario visto che l’intervento è molto limitato. Potrebbe essere interessante nel caso del laboratorio usare la Scheda tipo B e di adeguare dei costi storici trovati nella letteratura ai nostri tempi, anche se non saprei molto bene come (da baiocchi/canna a €/m2 ??).

5. La misurazione delle variazioni dei costi: alcune considerazioni

5.1 L’indice del costo di restauro

In questo paragrafo vorrei sottolineare il seguente pezzo:

<<Nel settore dei lavori sul patrimonio edilizio esistente, in mancanza di un indicatore specifico, vengono ordinariamente utilizzati gli indici del costo di costruzione elaborati per la nuova edilizia. Ai fini dell’analisi delle variazioni dei costi di restauro ciò risulta improprio per due ordini di problemi. Il primo riguarda le voci di costo considerate che nei lavori di conservazione, rispetto a quelli di trasformazione e di nuova produzione, subiscono sicure modifiche ed integrazioni; il secondo si riferisce alle incidenze di costo di detti elementi che, relativamente ai comparti edilizi qui considerati, risultano quantitativamente molto divergenti.>>

<<Non essendo attualmente disponibile un indice specifico per misurare le variazioni dei costi di restauro, non è possibile fruire di uno strumento di analisi basilare per dare risposta alle esigenze di conoscenza prospettate all’inizio di questo capitolo. Un ausilio in tale direzione può trovarsi nei risultati forniti da alcuni studi condotti.>>

<<Da un’indagine sviluppata dal Ministero per i beni culturali e ambientali ed, in particolare, dalla Soprintendenza generale di collegamento per i lavori postsismici nelle regioni Basilicata e Campania, vengono indicate le incidenze delle principali voci di costo riscontrate in lavori di ripristino dei beni architettonici danneggiati dal terremoto. Tali dati, posti a confronto con quelli relativi ad interventi di nuova costruzione (indice Istat del costo costruzione di un fabbricato residenziale, base 1990 = 100), evidenziano che, sul costo totale d’intervento, si registra una maggiore incidenza della manodopera (dal 48,43% al 64,70%) a fronte di una riduzione delle incidenze dei materiali (dal 40,73% al 24,80%).>>

Il libro poi continua con altre tipologie di valutazioni cioè;

- Valutazione finanziarie

- Valutazioni economiche. L’analisi costi- benefici sociali

- Valutazioni sociali multidimensionali

Non ce la faccio discutere tutto oggi e mi sa che lascio questa parte per la prossima volta (anche se e forse la parte più interessante)…

Come prima cosa voglio scusarmi per averla offeso usando il termine “giocare con i numeri”. Sono molto bravo a non farmi capire bene e dire le cose troppo crude. Proverò ad esprimermi meglio in seguito.
Il mondo del estimo dal mio punto di vista è molto vasto e complesso. C’è un vero e proprio linguaggio (su cui mi sbagliavo venerdì usando prezzo, costo e valore come sinonimi). Ma anche quando si parla di un valore si dovrebbe dire di che cosa si tratta; € ##,00/m2 secondo me non appartiene al linguaggio del estimo (ci vorrebbe € ##,00/m2 più qualcosa). Oltre al mondo del estimo c’è ovviamente anche il mondo dell’agenzia immobiliare, il mondo delle aziende d’assicurazione e il fisco che parlano tutti quanti un linguaggio simile, ma con grande differenze a volta. Il dubbio mi è venuto partendo dal presupposto che il valore alto stimato dopo i restauri sicuramente viene dall’agenzia immobiliare, mentre mi sembrava difficile trovare dati storici dalle agenzie. E’ invece più facile trovare il valore stimato dal fisco (che è in genere più basso del valore di vendita). In Olanda i diversi valori si riconoscono dalle differenti abbreviazioni usati nei diversi linguaggi professionali (es. € ##,00/m2 BVO). Mi aspettavo qualcosa di simile in Italia, ma forse non esiste qua. Ripeto che non avevo intenzione di offendere nessuno e la critica era soltanto per stimolare a parlare il linguaggio del estimo.

Parliamo della lezione di venerdì. Sono contento che nella lezione è stato usato il termine “costo di costruzione” quando si faceva il confronto dei stadi (e che si presta molto bene per fare dei confronti internazionali anche se ci vuole un ulteriore fattore se si vuole trarre un dato utile).
La seconda parte della lezione parlava della fattibilità iniziando con le 3+1 fasi di costruzione;
preliminare, definitivo, esecutivo e cantiere. Io invece conosco 9 fasi, che in gran parte corrispondono con quelli descritti qua sopra. Però ci sono delle differenze. Mi sembra interessante spiegare un po’ come si fanno le stime in Olanda. Così forse si capisce meglio come vedo io quest’argomento. E potrebbe essere interessante vederlo da un altro punto di vista.

Ho tradotto un immagine (da Jellema vol. 12b) che provo aggiungere dopo in cui secondo me vengono esposte bene le fasi e le diverse stime fatte. La prima fase è quella della fattibilità che si conclude con la definizione del progetto e la stima di fattibilità. Qua come detta nella lezione si stabilisce la qualità e la quantità, ma anche la durata. Le prime cose da sapere per la valutazione di fattibilità sono;
- La data di riferimento dei prezzi
- La data d’inizio costruzione
- I tempi di costruzione (da cui segue la data di conclusione)
Con questi dati poi inizia qualsiasi stima. Mi ricordo che nelle mie prime lezioni di estimo si insegnava fare il cronoprogramma (MS Project). Una cosa che in Italia non è molto comune e che potrebbe essere alla base dei problemi della;
- elevata durata di costruzione
- elevata incertezza sui benefici e sui costi
Tornando ai costi stimati in fase di fattibilità, si possono distinguere 6 gruppi:
A: Costo del terreno (e preparazione cantiere, incl. demolizioni ecc.)
B: Costo di costruzione (molto globale e separati per funzione d’uso; qua si tratta in generale di dati d’esperienza, ma chi fornisce questi dati in Italia? Si trovano spesso anche nei manuali del architetto, ma chi/che istituto gli stabilisce e aggiorna?)
Un dato interessante da aggiungere;
* crescita prezzi fino all’inizio costruzione (ca. 3,5% anno)
* crescita prezzi durante la costruzione (ca. 3% anno)
* imprevisti (ca. 5% a volte anche di più)
C: Consigliatori (architetti, ingegneri, avvocati, manager, ecc.) => ca. 10% del totale!
D: Costi aggiunti (tasse, bolli, assicurazione, garanzia banca, ecc.) => intorno al 15% del C.C.
E: Costo di Avviamento (incl. evt. trasloco e promozione)
F: Costi di Finanziamento (interessi ca. 6% anno da calcolare sulle diverse fasi)
Questi costi poi vengono messi contro i benefici economici stimati (affitto, vendita)

Vorrei tornare a spiegare meglio l’immagine. Dopo la stima di fattibilità si fanno le stime di progetto, dipendendo dalla estensione del progetto si fanno 2 o 3 stime. Nei progetti maggiori in genere si vuole controllare meglio i costi già dall’inizio con una stima di struttura che esprime il costo in clustri di elementi (es. fondazioni, coperture, facciate, scale, ecc.). Nei progetti minori si tende a saltare questa fase e quindi torna identico al modello Italiano con 2 fasi di progetto. Le altre due fasi si esprimono in costo in elementi funzionali (es. finestre, controsoffittature, costi esecuzione, ecc.) e costo in soluzioni tecniche che sembra paragonabile con i valori nei prezzari regionali.
Dopo la fase di progetto si passa alla fase esecutivo. Si fanno i disegni d’appalto e più importante, si fa il contratto d’appalto (che in Olanda in genere si fa attraverso il sistema STABU). Il contratto o forse meglio la relazione tecnica fatta attraverso il sistema STABU poi è la base per le stime d’appalto. Esiste in Italia un sistema simile? Le stime d’appalto vengono fatte in mille modi, quelle più seri però seguono il STABU, sempre specificando materiali e lavorazioni.
L’ultima fase è la fase di cantiere dove si prova controllare e se possibile intervenire per rimanere dentro il budget (non soltanto da parte del appaltatore, ma del gruppo di progetto).

Come ultima cosa volevo parlare dello schema del prof. Ettore Bolisani mostrato durante la lezione. Lui parte col termine Costo totale di sistema dividendolo in Costo di progetto e Costo di esercizio e manutenzione. Per quanto io sappia il Costo di esercizio e manutenzione viene integrato nel progetto (e quindi calcolato il costo totale di sistema) soltanto se c’è una richiesta particolare del committente, e finora quasi mai inserito nei calcoli di fattibilità come beneficio. In genere rimane una cosa che appartiene al mondo del “facility management” e, anche se da anni si sta provando di cambiare questa cosa (giustamente), ancora non ci siamo. E’ probabile che nel restauro questa cosa è molto più comune visto che un restauro spesso viene richiesto dal facility management. Mi piacerebbe sapere se nel caso del Palazzo Massimo si è tenuto conto del costo di esercizio e manutenzione già dalla stima di fattibilità (o anche dopo)?
Chiudo qua e spero che mi sono fatto capire meglio questa volta. Spero anche che questo non viene visto come una lezione che sto facendo, ma soltanto per me capire meglio com’è il sistema di estimo italiano e soprattutto da dove vengono i dati che ci servono per fare le diverse tipologie di stime.

Primeimpressioni sulla fattibilità

Il palazzo Massimoalle Terme

Le prime impressioni che il restauro (o nuovo allestimento)da è che non si vuole aggiungere niente architettonicamente, ma attraverso l’architetturasi prova dare più valore alle opere esposte. In modo figurativo e letterale siè provato di mettere tutto sotto una luce migliore. In questo senso il progettosecondo me ha raggiunto i suoi obbiettivi.  Il museo è abbastanza particolare, quello chepiù mi ha colpito è che le opere di maggiore importanza (es. maschera d’avorioe il sarcofago di portonaccio) stanno in una sala molto piccola, chestranamente le rende più importanza che al centro di una sala grande. Insomma,le opere vengono esposte nello spazio e le condizioni più adatte alle loroesigenze.
E’ difficile dire qualcosa sulla fattibilità del progetto soltanto dai costi(ca. €500.000) per 600m2. Ovviamente si può dire che è fattibile vedendo ilprogetto adesso quasi completato. Sarebbe molto interessante studiare le stimefatte in tutte le fasi del progetto fino alla realizzazione con alla fine ilconto finale (dopo tutti lavori imprevisti ecc.) insieme alle scadenze inizialie la data del collaudo. In più sarebbe interessante capire i costi di ognispazio separato (visto che sono molto diverse tra di loro), per capire l’impattodi certe scelte architettoniche sul budget e la qualità architettonica ottenuta.In questo caso i conti sembrano quadrare abbastanza bene (dentro il budget)anche se è leggermente oltre la data di scadenza (19 dicembre 2011 ?). Allafine un progetto veramente è un successo non solo quando si realizza (quasi)come si è pensato, ma anche quando è dentro il budget e dentro la scadenzaprevista.
 

La Palazzina di Libera ad Ostia

L’intervento sulla palazzina di Libera è molto singolareperché si tratta di un edificio che non veniva considerata di grande valorearchitettonica fino a qualche anno fa. Un’ idea che sta cambiando soprattutto dovutoal lavoro della DOCOMOMO che prova dare valore agli edifici del MovimentoModerno che spesso si trovano in condizioni molto degradate. Mentre è chiaroche l’edificio non poteva essere lasciata alla demolizione, il progetto direstauro è molto ambizioso con grande attenzione per il dettaglio. Mi vienequindi il dubbio sulla fattibilità e posso capire bene che un proprietarioesita ad investire in un progetto del genere. I valori dati nella presentazioneanche non mi convincono molto è sembrano appartenere al solito gioco dei numeriche il venditore fa per vendere ad un prezzo più alto.
Sarebbe quindi utile capire qual è il fattore del l’aumento dei prezzi daquando l’edificio è stata costruita (e costava ca. €300.000 => ma questo èpoi il valore stimato, il valore di assicurazione o il costo di costruzione??)quando si fa il confronto col prezzo attuale dopo i restauri (ca €900.000).Ovviamente è impossibile che il valore a mq aumenta da €1500 a €5000 dopo l’interventodi facciata. Soltanto giocando un po’ con i numeri (valore assicurazione controvalore stimato troppo alto non realistico, mq lordi contro mq netti, ecc.,ecc.)Un analisi approfondito dei veri costi e benefici sarebbe in questo caso moltointeressante da studiare.