CESCHIA, MAESTRI- Bozza della tesina
Published by Elisa Ceschia on 10 Luglio, 2012 - 13:50PRIMA STESURA DELLA TESINA. QUELLA CORRETTA E RIVEDUTA è STATA CONSEGNATA OGGI IN DATA 16/07/2012 TRAMITE CD.
Università degli studi Roma Tre Facoltà di Architettura A.A. 2011/12
Modulo di Estimo- Prof.Alfredo Passeri
Studenti: Elisa Ceschia, Caleb Maestri
Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 6A - Prof: Luca Montuori
Nel corso delle lezioni di Estimo abbiamo potuto conoscere e apprezzare l’importanza nonché la complessità di tale materia che fornisce strumenti metodologici capaci di definire la valutazione per tutti quei beni per i quali non sussiste un valore univoco. L’ Estimo ci permette di dare motivati giudizi di valore per quel bene oggetto della nostra stima per il quale altrimenti non sapremmo quale scala di valutazione assegnare.
Medici definiva l’Estimo come “un giudizio, una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra”.
Egli diceva anche che“il carattere fondamentale dell’estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima”.
(Giuseppe Medici (1907‐2000, Principi di estimo, Calderini, Bologna 1972).
Per poter individuare la stima di un fabbricato, occorre ricercare quelle caratteristiche proprie dell’edificio che ne permettono una descrizione a livello di tutti gli aspetti legali/catastali relativi all’immobile.
Rientrano tra le variabili:
- l’ubicazione;
- la qualità urbanistico-sociale della zona;
- la presenza di vie di comunicazione:
- la presenza di servizi pubblici;
- le coerenze.
Ai fini dello studio del bene interessato si considerano anche:
- la destinazione d’uso;
- la tipologia edilizia;
- la tipologia costruttiva;
- la qualità delle finiture e degli impianti;
- l’età e lo stato di manutenzione;
- la dimensione.
Gli aspetti legali e catastali hanno importanza per ciò che concerne la regolarità del titolo abilitativo all’edificazione, la regolarità della dichiarazione catastale e delle eventuali successive intestazioni, nonchè la conformità degli impianti, le ipoteche e i diritti reali.
Il valore che viene attribuito è oggetto di operazioni di stima che tendono ad avere una connotazione soggettiva, oscillante in base alle preferenze, diversamente dal prezzo che viene accuratamente determinato da una serie di valutazioni complesse ed oggettive. L’estimo consentedi rendere la stima più oggettiva, determinandone il valore più probabile.
Il metodo estimativo si basa sul confronto sintetico -comparativo tra il bene-oggetto di valutazione ed uno o più beni analoghi sotto il profilo funzionale, per i quali esistono già dei prezzi noti, calcolati in operazioni di scambio. Una volta stabilita la scala dei prezzi si può individuare la fascia nella quale collocare il bene da stimare, scegliendo come elemento ordinatore uno o più parametri di confronto comuni a tutti i beni presi in esame.
La stima del valore di mercato di un immobile viene effettuata in base ai prezzi pagati per fabbricati simili. Dal rapporto tra la sommatoria dei prezzi di vendita dei fabbricati simili e la sommatoria delle corrispondenti superfici si ottiene il valore unitario ordinario (€/mq) che sarà utilizzato come dato iniziale della stima.
In definitiva la stima del valore di mercato di un fabbricato con un procedimento sintetico è così calcolata:
Vm= superficie (mq) x valore unitario ordinario (€/mq) x coefficienti.
Sul piano prettamente operativo, le fasi che vengono scelte per realizzare la stima sono: la determinazione della superficie e del valore unitario ordinario, la stima dei coefficienti e determinazione del valore unitario reale ed infine il calcolo del valore del fabbricato.
La dimensione dei fabbricati viene misurata come superficie commerciale che include sia quella netta calpestabile che la cubatura.
Per determinare il valore unitario ordinario si tiene conto di informazioni acquisite direttamente a livello locale, ricavate da listini pubblicati da note agenzie dell’intermediazione immobiliare o da fonti istituzionali. Infine le quotazioni tengono conto dell’importanza della città in cui è situato l’immobile, dell’ubicazione nell’ambito comunale, dall’età dei fabbricati.
Lo studio dell’Estimo è parte integrante per la realizzazione di un progetto che nella sua complessità ne definisce il valore, così da conoscerne i costi utili ai fini della realizzazione.
RELAZIONE DI PROGETTO
Relazione illustrativa
Area di progetto
L’area di progetto è situata a Roma nella zona Tuscolana, alle spalle dell’omonima stazione. Questo è un quartiere ricco di storia, realizzato nel corso di tre periodi tra il 1950-54 e si sviluppa su un’area pianeggiante tra la via Tuscolana e l’area archeologica del Parco degli Acquedotti, nel settore orientale di Roma.Il lotto si presenta di 2221 mq edificabili.
Scelte progettuali
L'idea progettuale nasce da un'attenta analisi realizzata durante il sopralluogo sull’area di progetto, momento che ci ha permesso di osservare il lotto e il contesto urbano. La stazione Tuscolana è stata la musa ispiratrice di alcune temi presenti nel nostro progetto, quali il dinamismo, l’alta velocità e il flusso urbano. Scelta la disposizione del corpo di fabbrica, in base al soleggiamento e al suo rapporto rispetto ai lotti preesistenti, abbiamo continuato la fase progettuale, tesa verso la ricerca di soluzioni migliori. Le osservazioni fatte ci hanno indirizzato nelle scelte, tra cui quella di progettare un edificio "aperto" al quartiere e strettamente connesso con la stazione adiacente.
Relazione tecnica
L’edificio da collocare all’interno del lotto preso in esame è destinato ad edilizia residenziale temporanea.
La struttura architettonica di progetto è composta da:
- 20 alloggi ad “albergo” (stanze da 18 mq)
L'organizzazione spaziale è generalmente impostata su corridoi sui quali si affacciano le camere singole o doppie.
- 20 minialloggi (34 mq)
Prevede l'alloggiamento in veri e propri appartamenti di piccole dimensioni raggruppati intorno a zone di distribuzione. Ogni appartamento è autonomo in quanto dotato di zona cottura, servizio
igienico ed eventuale zona giorno con spazi per home working.
- 20 alloggi (51 mq)
Prevede l'alloggiamento di un piccolo nucleo familiare (tre, massimo 4 persone) in appartamenti composti da due stanze da letto indipendenti. Gli alloggi sono dotati di cucina, bagno, ed hanno una zona in cui potersi isolare per lavorare.
Inoltre per alcuni alloggi sono previste delle terrazze.
-1000 mq di Spazi Comuni e Servizi
300 mq di spazi per attività legate al tipo di utenza prevista come attività di Microcredito; lavanderia; attività a carattere socio-culturale (una piccola sala per conferenze da 80 posti).
300 mq Spazi Comuni per lavoro, attività a carattere socio-culturale, attività di formazione, scambio e relax.
400 esercizi commerciali: bar, negozi, palestra.
CONSISTENZE:
- SUPERFICIE DELL’AREA DI PROGETTO: 2221mq
- SUPERFICIE E/O CUBATURA COSTRUITA: 4576mq/15705 mc
CARATTERISTICHE DEL PROGETTO:
- ELEMENTI VERTICALI: pilastri in c.a.
- ELEMENTI ORIZZONTALI: travi in c.a.
- CHIUSURE VERTICALI: porte finestre
- CHIUSURE ORIZZONTALI: infissi in acciaio
BENE ANALOGO
Il bene analogo da noi scelto è quello della 8 House di Copenhagen, noto anche come "nodo infinito".
Riportiamo di seguito le building information:
- Progetto: 8 House
- Studio: Big, guidato da Bjarke Ingels (classe 1974)
- Località: Copenhagen, Denmark
- Stato: completato nel 2010
- Collaboratori: Hoepfner Partners, Moe & Brodsgaard Klar
- Cliente: St. Frederikslund Holding
- Sup. : 60000 mq, 476 unità residenziali
- Base: 10000 mq (superficie commerciale)
- Case: 65/144 mq
- Costo complessivo: € 92.000.000
- Costo unitario: 1533 €/mq
L'8 House rappresenta un complesso residenziale rivolto a persone di varia estrazione e diversa età. Al suo interno comprende anche uffici, strutture commerciali e spazi pubblici che danno vita ad un vivace quartiere suburbano. Le varie tipologie abitative sono collegate da una passeggiata continua e da piste ciclabili che conduc
ono fino al 10 piano. Invece di dividere le diverse funzioni del fabbricato, residenziale e commerciale in blocchi separati, BIG ha scelto di distribuire le tipologie orizzontalmente. Gli appartamenti si trovano nella parte superiore, mentre, alla base dell'edificio si sviluppano le realtà commerciali. Gli appartamenti beneficiano della luce del sole e dell'aria fresca, mentre le attività professionali godono del contatto con la strada e degli scambi che in essa si svolgono. Espediente visivamente enfatizzato dalla forma architettonica di 8 House, completamente issata nell'angolo a Nord-Est e totalmente abbassata in quello a Sud-Ovest.
Similitudini progettuali:
- Destinazione d’uso: residenze e servizi
- Impianto che rimanda al tema della continuità s
paziale
- Distribuzione orizzontale delle residenze e dei servizi
- Copertura inclinata con terrazze.
CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
|
Superfice utile netta (mq) |
Coeff.di ragguaglio |
Superfici ragguagliate (mq) |
||||
|
RESIDENZE |
||||||
|
TIPOLOGIA 1 (18mq) X 20 |
|
|||||
|
Bagno |
3 |
0,5 |
1,5 |
|||
|
Letto |
15 |
0,8 |
12 |
|||
|
TIPOLOGIA 2 (35 mq) X 20 |
||||||
|
Bagno |
5 |
0,5 |
2,5 |
|||
|
Letto |
13 |
0,8 |
10,4 |
|||
|
Cucina/soggiorno |
18 |
1 |
18 |
|||
|
TIPOLOGIA 3 (51 mq) X 20 |
||||||
|
Bagno |
5 |
0,5 |
2,5 |
|||
|
Letto1 |
11 |
0,8 |
8,8 |
|||
|
Letto 2 |
13 |
0,8 |
10,4 |
|||
|
Cucina/soggiorno |
18 |
1 |
18 |
|||
|
Studio |
7 |
0,7 |
4,9 |
|||
|
TOTALE |
2160 |
1780 |
||||
|
SPAZI COMUNI E SERVIZI |
||||||
|
Bar |
260 |
1 |
260 |
|||
|
Ristorante (Cucina) |
45 |
0,3 |
13,5 |
|||
|
Ristorante (Sala) |
205 |
1 |
205 |
|||
|
Palestra |
65 |
0,6 |
39 |
|||
|
Lavanderia |
32 |
0,3 |
9,6 |
|||
|
Sala conferenze |
85 |
0,8 |
68 |
|||
|
Hall |
68 |
1 |
68 |
|||
|
Servizi igienici |
106 |
0,4 |
8 |
|||
|
Microcredito |
50 |
0.9 |
45 |
|||
|
Collegamenti verticali |
294 |
0.5 |
147 |
|||
|
Spazi distributivi |
1206 |
0,5 |
603 |
|||
|
TOTALE |
2416 |
1466,1 |
||||
STIMA DI PROGETTO
Costo di costruzione e calcolo sommario della spesa
-Costo unitario: 1533 €/mq
-Superficie totale ragguagliata: 3099 mq
-Costo totale di costruzione: 1533 €/mq * 3246,1 mq = 4.976.271,3 €
-IVA (20%): 995.254,3 €
Costo totale + IVA = 5,971.525,6 €
- Oneri professionali (8%): 398.101,704 €
- Oneri concessori (25€ * mc): 25€ *15705 = 392.625 €
-Oneri finanziari (5%): 248.813,6 €
Costo totale di intervento: 7.011.065,904 €
Indagine di mercato
E' stata eseguita un’indagine territoriale di mercato, servendosi dapprima dei valori ricavati tramite l’OMI.
STIMA DEL VALORE ORDINARIO
Banca dati delle quotazioni immobiliari, Agenzia del Territorio.
Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2
Provincia: ROMA
Comune: ROMA
Fascia/zona: Semicentrale/TUSCOLANO 2 (PIAZZA S.MARIA AUSILIATRICE)
Codice di zona: C8
Microzona catastale n.: 50
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
|
Tipologia |
Stato conservativo |
Valore Mercato (€/mq) |
Superficie (L/N) |
Valori Locazione (€/mq x mese) |
Superficie (L/N) |
||
|
Min |
Max |
Min |
Max |
||||
|
Abitazioni civili |
NORMALE |
3500 |
4800 |
L |
13 |
17,5 |
L |
|
Abitazioni di tipo economico |
NORMALE |
3300 |
4200 |
L |
12,3 |
16,3 |
L |
|
Box |
NORMALE |
2750 |
3800 |
L |
14,5 |
19,8 |
L |
|
Posti auto coperti |
NORMALE |
1950 |
2700 |
L |
11 |
15 |
L |
|
Posti auto scoperti |
NORMALE |
1150 |
1550 |
L |
6,8 |
9 |
L |
- Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
- Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
- Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
- La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
- Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
- Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare.
Ipotesi del valore di mercato e del valore di locazione ( €/mq ) in base ai dati dell’OMI.
- Alloggi ad “albergo” (stanze da 18 mq)
MIN. MAX.
Valore Mercato = 63.000÷86.400 €
Valori Locazione ( € x mese)= 234÷315 €
- Minialloggi (34 mq)
Valore Mercato = 122.500÷168.000 €
Valori Locazione (€ x mese)= 455÷613 €
- Alloggi (51 mq)
Valore Mercato = 178.500÷244.800 €
Valori Locazione (€ x mese)= 663÷892,5 €
Considerazioni sul valore di mercato e ipotesi della committenza
L'area della Stazione Tuscolana, per localizzazione, estensione, unicità della proprietà, presenza di elementi archeologici-monumentali, costituisce un caso di studio di straordinario interesse. Per la riconversione di quest'area, da considerare come luogo strategico all'interno del settore orientale romano, è stato proposto un piano-quadro e un progetto generale. Attualmente le Ferrovie dello Stato mettono a disposizione 12 milioni di euro per un progetto importante senza nessun onere per l’amministrazione capitolina. Si tratta di una collegamento fondamentale tra la stazione delle metro A di Ponte Lungo e la stazione ferroviaria Tuscolana, distante poche centinaia di metri, che migliorerebbe la viabilità in tutto quel quadrante di Roma. In altre parole si tratterebbe di creare un nuovo nodo di scambio tra la stazione ferroviaria Tuscolana, dove transitano i convogli della FR1 e quelli della FR5, con la metro A di Roma. Il progetto prevede la realizzazione di un corridoio pedonale protetto e una galleria commerciale dal sottopasso alla stazione Tuscolana. L’opera sarebbe prima di tutto, un’importante ricucitura urbana e poi un evidente intervento di riqualificazione e di messa in sicurezza della zona.
Il progetto che prevede degli alloggi temporanei e un blocco di servizi è strettamente connesso con la stazione, grazie anche al prolungamento dell’attuale sottopassaggio che arriverebbe dentro il nostro fabbricato. Pertanto si ipotizza Roma Capitale quale proprietaria del lotto preso in esame dal nostro progetto. Tale scelta nasce dalla considerazione che Roma Capitale è un ente territorialespeciale, dotato di piena e completa autonomia, al quale spettano numerose competenze amministrative già comunemente delegate ai Comuni ed alle più importanti aree metropolitane italiane. Esso detiene la facoltà di decidere in merito ad urbanistica, sviluppo e tutela dei beni storici, artistici, culturali e naturali, collegamenti pubblici e privati tra le vie cittadine e tra la città stessa e le aree limitrofe.
Committente del progetto potrebbe essere Trenitalia che di conseguenza avrebbe diritto alla gestione della parte residenziale. Le ferrovie dello Stato potrebbero vendere o affittare gli alloggi ai propri dipendenti, con vantaggiose offerte. La restante area dei servizi resterebbe infine di competenza di Roma Capitale. Tutto questo avverrebbe tramite un bando di gara pubblico.
Valore di mercato
Per quanto riguarda la percentuale aggiuntiva al costo di costruzione, è stato scelto un valore del 35%, scaturito dalle considerazione sopra esposte, tra le quali la posizione strategica dell’area e il programma di riqualificazione che lo riguarda. Siamo così giunti a determinare una valore di mercato ragionevole per il fabbricato oggetto di studio.
Riepilogo dei costi:
-Costo totale di costruzione: 7.011.065,904 €
-35% del costo totale di costruzione: 2.453.873,0664 €
-Valore di mercato totale: 9.464.938,9704 €
-Valore di mercato €/mq: 2068,3870 €/mq
