tesina finale
Published by Edoardo Croce on 7 Luglio, 2012 - 02:33Università degli studi Roma tre
Facoltà di Architettura
A.A. 2011/2012
Modulo di estimo
Prof.Alfredo Passeri
Tesina finale del corso
di
Edoardo Croce
1. Relazione di progetto
Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali
Il progetto di un nuovo complesso di edilizia pubblica residenziale si inserisce nel quartiere di Val Melaina a Roma. Il lotto della dimensione di 80 m per 130 m, si presenta di forma rettangolare e con una superficie di 10.000mq. Confina con via Amleto Palermi a Ovest lungo uno dei suoi lati lunghi, a Nord con con via Giuseppe de Sanctis, strada che collega Val Melaina al nuovo quartiere di Bufalotta e a Sud con via Rina de Liguoro. A est invece si apre verso la campagna romana e il quartiere di Casal Boccone. Il lotto quindi è posto ai margini della città edificata e trova in questa condizione di limite fra la campagna rurale e la città costruita uno dei suoi principali punti di forza.
Sotto l'aspetto tipologico il progetto intende proporre soluzioni per alloggi rivolti a più classi di età e a persone con esigenze abitative molto differenziate.
Sotto l'aspetto insediativo il numero di alloggi disponibili, 109 in totale, divisi fra residenze fisse e temporanee rivolte a studenti o a lavoratori di passaggio, variabili per forma e dimensioni, è inserito in un complesso di quattro edifici: tre dei quali a ballatoio e uno in linea.
La superficie lorda totale è di circa 11.815mq e il volume è di 42.000 mc.
E' prevista l'edificazione di 10.700 mq di residenziale, di 300 mq di commerciale e di 2000 mq di parcheggi.
Scelte progettuali e descrizione del bene
Il percorso progettuale è partito dalla constatazione del carattere assolutamente particolare del lotto che, come descritto in precedenza si trova in una situazione di margine, di limite fra la città costruita e la campagna romana. Inoltre sul lato Ovest del lotto dall'altro lato di via Palermi le gigantesche corti di De Feo si ergono quasi come gli ultimi bastioni della città per mole e imponenza.
Il progetto pertanto doveva instaurare necessariamente una relazione con questa importante preesistenza, ma si proponeva di cercare un forte dialogo con la campagna antistante.
Da qui l'idea di sviluppare un impianto morfologico a pettine all'interno del quale si fondessero il pieno, costituito dall'edificato, e il vuoto lasciato fra una stecca e l'altra, riempito dalla campagna.
planimetria scala 1:500

sezione scala 1:500
Bene Analogo:
Come bene analogo ho scelto il progetto di edilizia residenziale completamente pubblica denominato "Solaris" di Manuelle Gautrand realizzato a Parigi nel 2009.
Le analogie col progetto del laboratorio riguardano la morfologia a pettine, la destinazione d'uso: residenziale pubblico e le dimensioni che nel progetto Solaris sono 9000 mq di SUL e 104 alloggi mentre nel mio progetto sono 9395 di superficie ragguagliata e 11.800 di superficie lorda per un totale di 109 alloggi.
L'oper è stata completata nel 2009 e ha avuto un costo di 1.100 euro al mq.


Superfici ragguagliate:

Costi di costruzione:

Committenza
La committenza potrebbe essere una compartecipazione fra un ente pubblico e un soggetto privato. Immagino quindi possibile che l'A.T.E.R istituisca un bando pubblico di gara per la costruzione del nuovo complesso edilizio stabilendo che sia il costruttore a dover provvedere non solo alla costruzione dell'edificio ma anche all'assunzione di quota parte delle spese di costruzione. Quanto a quest'ultima la percentuale da delegare al costruttore dipenderà dalle disponibilità economiche dell'ente pubblico. La società vincitrice quindi verrà pagata mediante la cessione a proprio favore di una parte, proporzionale al capitale economico investito, della proprietà dei nuovi immobili. Essa sarà libera di vendere a prezzo di mercato la propria parte di alloggi. Il guadagno del privato sarà costituito dalla differenza fra il costo di costruzione unitario, stimato in base al bene analogo scelto in 1.100 euro/mq, e il prezzo di vendita al pubblico. Secondo l'indagine di mercato svolta grazie ai dati forniti dall'agenzia del territorio, il valore di mercato di un'abitazione di tipo economico nel quartiere di Val Melaina, oscilla fra i 2400 e i 3200 euro al metro quadro. Il guadagno per il privato quindi sarebbe pari al doppio o al triplo del capitale investito. All'A.T.E.R spetterebbe la proprietà e la gestione della restante parte di alloggi da affittare a prezzi calmierati a persone da loro selezionate.
utenza: pubblica (commerciale) - privata (abitazioni)
Consistenze:
riepilogo consistenze:
totale mq. superfici coperte: 3500
superfici scoperte: 7216
totale mc. cubatura entro terra: 3.500
cubatura fuori terra: 42.000
altezza massima: 16m
Relazione tecnica
consistenze: superficie dell'area di progetto: 10.000mq
superficie e/o cubature costruite: 11.700mq/ 42.000mc
caratteristiche del progetto: elementi verticali: pilastri in C.A
elementi orizzontali: travi in C.A
tamponature: pannelli in Trespa o derivati
partizioni verticali: pannelli in blocchetti di cemento
chiusure verticali: porte finestre con doppio vetro infissi in acciaio e porte in legno laminare
chiusure orizzontali: doppio vetro e infissi in acciaio
