Modulo di Estimo
BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica
REGOLE:
1_ Firme -> consapevolezza
2_ Esame -> 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina (sul progetto)
Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
"piu probabile valore" -> probabilità, soggettivo
"valore" -> dato IPOTETICO (probabile, soggettivo)
"prezzo" -> dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"
Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO
La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI
"costo" -> implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
(opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)
Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...
Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.
Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.
ARCHITETTURA vs EDILIZIA
^ ^
| |
opera d'ingegno metri cubi
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE assemblaggio, semplice, fattibile da tutti
^ non accessibile (villette private)
|
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata -> solo BENE)
CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
ACCIAIO: VANTAGGI -> tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
SVANTAGGI -> costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto
vs
CLS: VANTAGGI -> manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
SVANTAGGI -> irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
IMPREVISTI: possono accadere
es.: Luigi Moretti -> Casa delle Armi -> nuova fondazioni per falda acquifera
Renzo Piano -> Parco della Musica -> casa romana
IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
_ IVA -> 20 %
_ Acquisizione area -> suolo
_ Oneri di urbanizzazione -> contributo per opere pubbliche
_ Oneri finanziari -> prestiti, interessi...
_ Utile dell'appaltatore -> da versare all'impresa di costruzione
_ Oneri professionali -> figure professionale nella progetttazione
_ Costi per la sicurezza ->
L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE
ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% -> prezzo per utente finale aumenta del 4-6%
Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza
Modulo di Estimo
BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica
REGOLE:
1_ Firme -> consapevolezza
2_ Esame -> 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina (sul progetto)
Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
"piu probabile valore" -> probabilità, soggettivo
"valore" -> dato IPOTETICO (probabile, soggettivo)
"prezzo" -> dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"
Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO
La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI
"costo" -> implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
(opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)
Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...
Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.
Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.
ARCHITETTURA vs EDILIZIA
^ ^
| |
opera d'ingegno metri cubi
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE assemblaggio, semplice, fattibile da tutti
^ non accessibile (villette private)
|
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata -> solo BENE)
CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
ACCIAIO: VANTAGGI -> tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
SVANTAGGI -> costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto
vs
CLS: VANTAGGI -> manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
SVANTAGGI -> irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
IMPREVISTI: possono accadere
es.: Luigi Moretti -> Casa delle Armi -> nuova fondazioni per falda acquifera
Renzo Piano -> Parco della Musica -> casa romana
IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
_ IVA -> 20 %
_ Acquisizione area -> suolo
_ Oneri di urbanizzazione -> contributo per opere pubbliche
_ Oneri finanziari -> prestiti, interessi...
_ Utile dell'appaltatore -> da versare all'impresa di costruzione
_ Oneri professionali -> figure professionale nella progetttazione
_ Costi per la sicurezza ->
L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE
ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% -> prezzo per utente finale aumenta del 4-6%
Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza
CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
percentuali d'incidenza
_ gabbia di c.a. 24 %
_ tamponature e tramezzi 9 %
_ coperture e impermeabilizzazione 3,5%
_ pavimenti e rivestimenti 12 %
_ intonaci 10 %
_ opere da pittore 7 %
_ infissi int/ext 9 %
_ opere in ferro 1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico) 4 %
_ impianti (idrico/sanitario) 11 %
_ impianti (riscaldamento) 5 %
_ ascensore 3 %
_ vari 1 %
_ TOTALE 100,0%
Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
_ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
_
_
Superfici ragguagliate:
Calcolo delle consistenze ragguagliate:
serve a dare gerarchia agli spazi
si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta
Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo
Il CME attribuisce un prezzo unitario
__________
La valutazione è un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione
La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa
Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio
LA SCELTA DEL BENE ANALOGO
per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica
Il costo reale si divide in costo di esercizio e costo di progetto (costruzione + avviamento)
