Appunti del corso

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Modulo di Estimo

 

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

 

REGOLE:

1_ Firme -> consapevolezza

2_ Esame -> 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina (sul progetto)

 

 

Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":

 "piu probabile valore" -> probabilità, soggettivo

 "valore"               -> dato IPOTETICO (probabile, soggettivo)       

 "prezzo"               -> dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

 

 

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

 

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

 

 "costo"                -> implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione

                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

 

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

 

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,

 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.

Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti

Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".

Il progetto deve avere MERCATO.

 

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

 

 

ARCHITETTURA             vs             EDILIZIA

     ^                                     ^

     |                                     |

opera d'ingegno                         metri cubi         

UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 

     ^                                  non accessibile (villette private)

     |     

3 CARATTERISTICHE

del "BENE ECONOMICO"

(es. acqua illimitata -> solo BENE)

 

 

 

CREATIVITà e SOSTENIBILITà

Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)

Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie

 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul

 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni

 

 

ACCIAIO: VANTAGGI  -> tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità

         SVANTAGGI -> costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

 

CLS:     VANTAGGI  -> manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto

         SVANTAGGI -> irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione

 

IMPREVISTI: possono accadere

 es.: Luigi Moretti -> Casa delle Armi     -> nuova fondazioni per falda acquifera

      Renzo Piano   -> Parco della Musica  -> casa romana

 

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:

 _ IVA                     -> 20 %  

 _ Acquisizione area       -> suolo

 _ Oneri di urbanizzazione -> contributo per opere pubbliche

 _ Oneri finanziari        -> prestiti, interessi...

 _ Utile dell'appaltatore  -> da versare all'impresa di costruzione

 _ Oneri professionali     -> figure professionale nella progetttazione

 _ Costi per la sicurezza  ->

 

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

 

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% -> prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

 

 

Per la fine del corso:

_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento

_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)

_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)

_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

 

Modulo di Estimo

 

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

 

REGOLE:

1_ Firme -> consapevolezza

2_ Esame -> 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina (sul progetto)

 

 

Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":

 "piu probabile valore" -> probabilità, soggettivo

 "valore"               -> dato IPOTETICO (probabile, soggettivo)       

 "prezzo"               -> dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

 

 

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

 

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

 

 "costo"                -> implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione

                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

 

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

 

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,

 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.

Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti

Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".

Il progetto deve avere MERCATO.

 

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

 

 

ARCHITETTURA             vs             EDILIZIA

     ^                                     ^

     |                                     |

opera d'ingegno                         metri cubi        

UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 

     ^                                  non accessibile (villette private)

     |     

3 CARATTERISTICHE

del "BENE ECONOMICO"

(es. acqua illimitata -> solo BENE)

 

 

 

CREATIVITà e SOSTENIBILITà

Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)

Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie

 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul

 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni

 

 

ACCIAIO: VANTAGGI  -> tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità

         SVANTAGGI -> costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

 

CLS:     VANTAGGI  -> manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto

         SVANTAGGI -> irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione

 

IMPREVISTI: possono accadere

 es.: Luigi Moretti -> Casa delle Armi     -> nuova fondazioni per falda acquifera

      Renzo Piano   -> Parco della Musica  -> casa romana

 

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:

 _ IVA                     -> 20 %  

 _ Acquisizione area       -> suolo

 _ Oneri di urbanizzazione -> contributo per opere pubbliche

 _ Oneri finanziari        -> prestiti, interessi...

 _ Utile dell'appaltatore  -> da versare all'impresa di costruzione

 _ Oneri professionali     -> figure professionale nella progetttazione

 _ Costi per la sicurezza  ->

 

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

 

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% -> prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

 

 

Per la fine del corso:

_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento

_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)

_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)

_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

 

              percentuali d'incidenza

 

_ gabbia di c.a.                               24  %

_ tamponature e tramezzi                        9  %

_ coperture e impermeabilizzazione              3,5%

_ pavimenti e rivestimenti                     12  %

_ intonaci                                     10  %

_ opere da pittore                              7  %

_ infissi int/ext                               9  %

_ opere in ferro                                1,5%

_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico)    4  %

_ impianti (idrico/sanitario)                  11  %

_ impianti (riscaldamento)                      5  %

_ ascensore                                     3  %

_ vari                                          1  %

_ TOTALE                                      100,0%

 

 Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.

 Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.

 Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:

 _ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)

 _

 _

  

  

 Superfici ragguagliate:   

      Calcolo delle consistenze ragguagliate:

 serve a dare gerarchia agli spazi

 si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi

 equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta

 

Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)

Non c'è una regola precisa ma è soggettivo

 

Il CME attribuisce un prezzo unitario 

 

__________

 

La valutazione è  un atto soggettivo

Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:

 al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione

 

La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa

 

Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio

 

 

 

LA SCELTA DEL BENE ANALOGO

 

per funzione

per tipologia edilizia

per caratteristiche costruttive

per anno di costruzione ed ubicazione geografica

 

Il costo reale si divide in costo di esercizio e costo di progetto (costruzione + avviamento)

Daniele Menè                                  Prof. A. Passeri.

Modulo di Estimo (60 ore)

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

 Esame  4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina sul progetto

Estimo: Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
-VALORE: "piu probabile valore"  probabilità, soggettivo
                dato IPOTETICO (probabile, soggettivo) 
-PREZZO: dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

-COSTO:                implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

ARCHITETTURA             vs                               EDILIZIA

     |                                                                     |
opera d'ingegno                                         metri cubi        
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 
    non accessibile (villette private)
     |     
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata  solo BENE)

 

CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
 

ACCIAIO: VANTAGGI   tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
         SVANTAGGI  costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

CLS:     VANTAGGI   manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
         SVANTAGGI  irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
 
IMPREVISTI: possono accadere
 es.: Luigi Moretti  Casa delle Armi      nuova fondazioni per falda acquifera
      Renzo Piano    Parco della Musica   casa romana

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
 _ IVA                      20 %  
 _ Acquisizione area        suolo
 _ Oneri di urbanizzazione  contributo per opere pubbliche
 _ Oneri finanziari         prestiti, interessi...
 _ Utile dell'appaltatore   da versare all'impresa di costruzione
 _ Oneri professionali      figure professionale nella progetttazione
 _ Costi per la sicurezza 

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15%  prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

 

Lezione 2+1

Architettura come "bene economico": utile, limitata (non unicità, ma qualità), accessibile (deve appartenere alla comunità)
L'architetto deve fare attenzione al mercato immobiliare (monumenti, architetture d'autore, progetti, ma NON edilizia)
Mercato = luogo d'incontro tra domanda ed offerta
L'estimo si pone NON come scienza, ma come disciplina che si appoggia sulle leggi delle scienze

 3 POSTULATI DELL'ESTIMO (SCIENZE): economia (scelte) - tecnica (parte applicativa, metodi, criteri) - diritto (leggi e norme)

1)- principi: 1_ il valore dipende dallo scopo della stima
              2_ la previsione è una catatteristica immanente
              3_ il prezzo è fondamento della stima
              4_ la comparazione è l'unico metodo di formulazione della stima
              5_ l'ordinarietà rende il giudizio di stima generalmente valido

 fascia dell'ordinarietà (fascia tra 700 e 900 €/mq, ordinario è quell'elemento che si ripete con piu frequenza)

2)- metodi (procedimenti): per via sintetica o analitica si puo trovare il valore di mercato
      sintetica (direttamente)  : €/mq*sup= prezzo
      analitica (indirettamente): valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione 
                               con   reddito netto = reddito lordo - spese
            
            saggio di capitalizzazione = dall'esperianza (stime empiriche) 2-6% medio 4%
                                         puo subire variazioni: diminuisce al miglioramento delle qualità 
  - criteri: valore di mercato

Certificazione LEED (diverse categorie, es. silver, gold, platinum...):     

_ riutilizzo acque piovane
_ depurazione
_ manutenzione
_ qualità
_ innovazione
_ ....

sito: casaclima

Lezione 3

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
 
              percentuali d'incidenza

_ gabbia di c.a.                                             24  %
_ tamponature e tramezzi                              9  %
_ coperture e impermeabilizzazione              3,5%
_ pavimenti e rivestimenti                             12  %
_ intonaci                                                      10  %
_ opere da pittore                                          7  %
_ infissi int/ext                                                9  %
_ opere in ferro                                              1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico)       4  %
_ impianti (idrico/sanitario)                           11  %
_ impianti (riscaldamento)                              5  %
_ ascensore                                                    3  %
_ vari                                                              1  %
_ TOTALE                                                   100,0%

 Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
 Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
 Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
 _ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
  
  
 Superfici ragguagliate:   
     

Lezione 4

Calcolo delle consistenze ragguagliate:
 serve a dare gerarchia agli spazi
 si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
 equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta

Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo

Il CME attribuisce un prezzo unitario 

__________

La valutazione è  un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
 al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione

La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa

Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio

Lezione 5

LA SCELTA DEL BENE ANALOGO

per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica