Daniele Menè Prof. A. Passeri.
Modulo di Estimo (60 ore)
BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica
Esame 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina sul progetto
Estimo: Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
-VALORE: "piu probabile valore" probabilità, soggettivo
dato IPOTETICO (probabile, soggettivo)
-PREZZO: dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"
Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO
La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI
-COSTO: implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
(opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)
Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...
Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.
Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.
ARCHITETTURA vs EDILIZIA
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opera d'ingegno metri cubi
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE assemblaggio, semplice, fattibile da tutti
non accessibile (villette private)
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3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata solo BENE)
CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
ACCIAIO: VANTAGGI tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
SVANTAGGI costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto
vs
CLS: VANTAGGI manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
SVANTAGGI irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
IMPREVISTI: possono accadere
es.: Luigi Moretti Casa delle Armi nuova fondazioni per falda acquifera
Renzo Piano Parco della Musica casa romana
IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
_ IVA 20 %
_ Acquisizione area suolo
_ Oneri di urbanizzazione contributo per opere pubbliche
_ Oneri finanziari prestiti, interessi...
_ Utile dell'appaltatore da versare all'impresa di costruzione
_ Oneri professionali figure professionale nella progetttazione
_ Costi per la sicurezza
L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE
ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% prezzo per utente finale aumenta del 4-6%
Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza
Lezione 2+1
Architettura come "bene economico": utile, limitata (non unicità, ma qualità), accessibile (deve appartenere alla comunità)
L'architetto deve fare attenzione al mercato immobiliare (monumenti, architetture d'autore, progetti, ma NON edilizia)
Mercato = luogo d'incontro tra domanda ed offerta
L'estimo si pone NON come scienza, ma come disciplina che si appoggia sulle leggi delle scienze
3 POSTULATI DELL'ESTIMO (SCIENZE): economia (scelte) - tecnica (parte applicativa, metodi, criteri) - diritto (leggi e norme)
1)- principi: 1_ il valore dipende dallo scopo della stima
2_ la previsione è una catatteristica immanente
3_ il prezzo è fondamento della stima
4_ la comparazione è l'unico metodo di formulazione della stima
5_ l'ordinarietà rende il giudizio di stima generalmente valido
fascia dell'ordinarietà (fascia tra 700 e 900 €/mq, ordinario è quell'elemento che si ripete con piu frequenza)
2)- metodi (procedimenti): per via sintetica o analitica si puo trovare il valore di mercato
sintetica (direttamente) : €/mq*sup= prezzo
analitica (indirettamente): valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione
con reddito netto = reddito lordo - spese
saggio di capitalizzazione = dall'esperianza (stime empiriche) 2-6% medio 4%
puo subire variazioni: diminuisce al miglioramento delle qualità
- criteri: valore di mercato
Certificazione LEED (diverse categorie, es. silver, gold, platinum...):
_ riutilizzo acque piovane
_ depurazione
_ manutenzione
_ qualità
_ innovazione
_ ....
sito: casaclima
Lezione 3
CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
percentuali d'incidenza
_ gabbia di c.a. 24 %
_ tamponature e tramezzi 9 %
_ coperture e impermeabilizzazione 3,5%
_ pavimenti e rivestimenti 12 %
_ intonaci 10 %
_ opere da pittore 7 %
_ infissi int/ext 9 %
_ opere in ferro 1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico) 4 %
_ impianti (idrico/sanitario) 11 %
_ impianti (riscaldamento) 5 %
_ ascensore 3 %
_ vari 1 %
_ TOTALE 100,0%
Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
_ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
Superfici ragguagliate:
Lezione 4
Calcolo delle consistenze ragguagliate:
serve a dare gerarchia agli spazi
si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta
Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo
Il CME attribuisce un prezzo unitario
__________
La valutazione è un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione
La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa
Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio
Lezione 5
LA SCELTA DEL BENE ANALOGO
per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica