Daniele Menè                                  Prof. A. Passeri.

Modulo di Estimo (60 ore)

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

 Esame  4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina sul progetto

Estimo: Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
-VALORE: "piu probabile valore"  probabilità, soggettivo
                dato IPOTETICO (probabile, soggettivo) 
-PREZZO: dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

-COSTO:                implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

ARCHITETTURA             vs                               EDILIZIA

     |                                                                     |
opera d'ingegno                                         metri cubi        
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 
    non accessibile (villette private)
     |     
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata  solo BENE)

 

CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
 

ACCIAIO: VANTAGGI   tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
         SVANTAGGI  costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

CLS:     VANTAGGI   manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
         SVANTAGGI  irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
 
IMPREVISTI: possono accadere
 es.: Luigi Moretti  Casa delle Armi      nuova fondazioni per falda acquifera
      Renzo Piano    Parco della Musica   casa romana

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
 _ IVA                      20 %  
 _ Acquisizione area        suolo
 _ Oneri di urbanizzazione  contributo per opere pubbliche
 _ Oneri finanziari         prestiti, interessi...
 _ Utile dell'appaltatore   da versare all'impresa di costruzione
 _ Oneri professionali      figure professionale nella progetttazione
 _ Costi per la sicurezza 

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15%  prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

 

Lezione 2+1

Architettura come "bene economico": utile, limitata (non unicità, ma qualità), accessibile (deve appartenere alla comunità)
L'architetto deve fare attenzione al mercato immobiliare (monumenti, architetture d'autore, progetti, ma NON edilizia)
Mercato = luogo d'incontro tra domanda ed offerta
L'estimo si pone NON come scienza, ma come disciplina che si appoggia sulle leggi delle scienze

 3 POSTULATI DELL'ESTIMO (SCIENZE): economia (scelte) - tecnica (parte applicativa, metodi, criteri) - diritto (leggi e norme)

1)- principi: 1_ il valore dipende dallo scopo della stima
              2_ la previsione è una catatteristica immanente
              3_ il prezzo è fondamento della stima
              4_ la comparazione è l'unico metodo di formulazione della stima
              5_ l'ordinarietà rende il giudizio di stima generalmente valido

 fascia dell'ordinarietà (fascia tra 700 e 900 €/mq, ordinario è quell'elemento che si ripete con piu frequenza)

2)- metodi (procedimenti): per via sintetica o analitica si puo trovare il valore di mercato
      sintetica (direttamente)  : €/mq*sup= prezzo
      analitica (indirettamente): valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione 
                               con   reddito netto = reddito lordo - spese
            
            saggio di capitalizzazione = dall'esperianza (stime empiriche) 2-6% medio 4%
                                         puo subire variazioni: diminuisce al miglioramento delle qualità 
  - criteri: valore di mercato

Certificazione LEED (diverse categorie, es. silver, gold, platinum...):     

_ riutilizzo acque piovane
_ depurazione
_ manutenzione
_ qualità
_ innovazione
_ ....

sito: casaclima

Lezione 3

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
 
              percentuali d'incidenza

_ gabbia di c.a.                                             24  %
_ tamponature e tramezzi                              9  %
_ coperture e impermeabilizzazione              3,5%
_ pavimenti e rivestimenti                             12  %
_ intonaci                                                      10  %
_ opere da pittore                                          7  %
_ infissi int/ext                                                9  %
_ opere in ferro                                              1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico)       4  %
_ impianti (idrico/sanitario)                           11  %
_ impianti (riscaldamento)                              5  %
_ ascensore                                                    3  %
_ vari                                                              1  %
_ TOTALE                                                   100,0%

 Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
 Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
 Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
 _ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
  
  
 Superfici ragguagliate:   
     

Lezione 4

Calcolo delle consistenze ragguagliate:
 serve a dare gerarchia agli spazi
 si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
 equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta

Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo

Il CME attribuisce un prezzo unitario 

__________

La valutazione è  un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
 al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione

La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa

Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio

Lezione 5

LA SCELTA DEL BENE ANALOGO

per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica