Studente: Daniele Menè

Bene analogo: Frieder Burda Museum

Ubicazione: Baden Baden (Germania)

Progettista: Richard Meier

Anno di completamento: 2005

Superficie: 3000 mq
 
Area espositiva: 1000 mq
 

Costi di costruzione: 10.000.000,00 €

Costo unitario al mq: 3300 €/mq

ANALOGIE: Le due strutture presentano simili metodologie costruttive: cemento armato per le strutture portanti, grandi vetrate in facciata e rivestimento in pannelli di acciaio bianco lucido. Anche la destinazione d’uso è la stessa. Inoltre è realizzato secondo una griglia geometrica regolare che ne semplifica le fasi di realizzazione, grazie alla possibilità di utilizzare elementi prefabbricati. L’elemento geometrico di base è il cubo.

Museo Frieder Burda

La nuova sede della collezione Frieder Burda, lungo la Lichtentaler Allee, brilla come un gioiello nel verde del Kurpark di Baden-Baden. Lo straordinario edificio, costruito da Richard Meier, star dell'architettura newyorkese, è pensato per valorizzare al massimo i capolavori che accoglie grazie alla perfetta illuminazione naturale. Oltre cinquecento dipinti, opere grafiche, sculture e oggetti tracciano la strada maestra della storia dell'arte nell'ultimo secolo.

Daniele Menè                                  Prof. A. Passeri.

Modulo di Estimo (60 ore)

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

 Esame  4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina sul progetto

Estimo: Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
-VALORE: "piu probabile valore"  probabilità, soggettivo
                dato IPOTETICO (probabile, soggettivo) 
-PREZZO: dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

-COSTO:                implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

ARCHITETTURA             vs                               EDILIZIA

     |                                                                     |
opera d'ingegno                                         metri cubi        
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 
    non accessibile (villette private)
     |     
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata  solo BENE)

CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
 

ACCIAIO: VANTAGGI   tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
         SVANTAGGI  costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

CLS:     VANTAGGI   manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
         SVANTAGGI  irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
 
IMPREVISTI: possono accadere
 es.: Luigi Moretti  Casa delle Armi      nuova fondazioni per falda acquifera
      Renzo Piano    Parco della Musica   casa romana

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
 _ IVA                      20 %  
 _ Acquisizione area        suolo
 _ Oneri di urbanizzazione  contributo per opere pubbliche
 _ Oneri finanziari         prestiti, interessi...
 _ Utile dell'appaltatore   da versare all'impresa di costruzione
 _ Oneri professionali      figure professionale nella progetttazione
 _ Costi per la sicurezza 

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15%  prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

Lezione 2+1

Architettura come "bene economico": utile, limitata (non unicità, ma qualità), accessibile (deve appartenere alla comunità)
L'architetto deve fare attenzione al mercato immobiliare (monumenti, architetture d'autore, progetti, ma NON edilizia)
Mercato = luogo d'incontro tra domanda ed offerta
L'estimo si pone NON come scienza, ma come disciplina che si appoggia sulle leggi delle scienze

 3 POSTULATI DELL'ESTIMO (SCIENZE): economia (scelte) - tecnica (parte applicativa, metodi, criteri) - diritto (leggi e norme)

1)- principi: 1_ il valore dipende dallo scopo della stima
              2_ la previsione è una catatteristica immanente
              3_ il prezzo è fondamento della stima
              4_ la comparazione è l'unico metodo di formulazione della stima
              5_ l'ordinarietà rende il giudizio di stima generalmente valido

 fascia dell'ordinarietà (fascia tra 700 e 900 €/mq, ordinario è quell'elemento che si ripete con piu frequenza)

2)- metodi (procedimenti): per via sintetica o analitica si puo trovare il valore di mercato
      sintetica (direttamente)  : €/mq*sup= prezzo
      analitica (indirettamente): valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione 
                               con   reddito netto = reddito lordo - spese
            
            saggio di capitalizzazione = dall'esperianza (stime empiriche) 2-6% medio 4%
                                         puo subire variazioni: diminuisce al miglioramento delle qualità 
  - criteri: valore di mercato

Certificazione LEED (diverse categorie, es. silver, gold, platinum...):     

_ riutilizzo acque piovane
_ depurazione
_ manutenzione
_ qualità
_ innovazione
_ ....

sito: casaclima

Lezione 3

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
 
              percentuali d'incidenza

_ gabbia di c.a.                                             24  %
_ tamponature e tramezzi                              9  %
_ coperture e impermeabilizzazione              3,5%
_ pavimenti e rivestimenti                             12  %
_ intonaci                                                      10  %
_ opere da pittore                                          7  %
_ infissi int/ext                                                9  %
_ opere in ferro                                              1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico)       4  %
_ impianti (idrico/sanitario)                           11  %
_ impianti (riscaldamento)                              5  %
_ ascensore                                                    3  %
_ vari                                                              1  %
_ TOTALE                                                   100,0%

 Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
 Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
 Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
 _ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
  
  
 Superfici ragguagliate:   
     

Lezione 4

Calcolo delle consistenze ragguagliate:
 serve a dare gerarchia agli spazi
 si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
 equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta

Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo

Il CME attribuisce un prezzo unitario 

__________

La valutazione è  un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
 al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione

La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa

Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio

Lezione 5

LA SCELTA DEL BENE ANALOGO

per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica

Studente: Serena Grassi

Tavole della seconda consegna del laboratorio 3A contenenti piante e sezioni 1:200, piante delle destinazioni d'uso 1:500, foto del plastico di studio e schema delle geometrie di costruzione.

Scelta del bene analogo

Studente: Serena Grassi

Bene analogo: MIMA, the Middlesbrough Institute of Modern Art

Ubicazione: Middlesbrough, UK

Progettista: Erick van Egeraat Associated Architects

Anno di completamento: 2007

Superficie: 4000 mq

Costi di costruzione: 14.700.000,00 €

Costo unitario al mq: 3675 €/mq

Le analogie che ho riscontrato tra questo edificio e il mio sono prima di tutto la destinazione d'uso, essendo entrambi gallerie espositive provviste di zona commerciale e punti di ristoro. Inoltre i materiali che prevedo di utilizzare in questa fase di continua evoluzione progettuale sono acciaio e vetro per la facciata dell'atrio e pietra, la quale compone tutto il rivestimento interno ed esterno e mi permette di trovare un riferimento con le vicine poste di Libera. Oltretutto l'ubicazione del mio progetto in una zona centrale della città, interno ad un parco e adiacente a un'edificio importante come le poste e a resti archeologici non può che aggiungere altro valore all'area come è stato fatto a Middlesbrough dove il MIMA è stato inserito in una piazza del centro con il museo che provvede a sviluppare la vivibilità dello spazio pubblico.

Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 3A

Professore:  Fulvio Leoni

Studente: Daniele Menè

 L’ area si estende tra viale Aventino, piazza Albania e il parco retrostante le poste di Libera.

I dati metrici richiesti sono i seguenti:

·         Galleria d’arte (con bookshop, caffetteria e sala per riproduzioni audio visive)          1500 mq

·         Due sale conferenze (una indipendente dalla galleria)                                                 500 mq

·         Ristorante                                                                                                                     400 mq

·         Zona commerciale                                                                                                          600 mq

·         Locali tecnici                                                                                                                   250 mq

·         Uffici galleria – zona commerciale                                                                                   250 mq

Totale                                                                                                                                     3500 mq

La costruzione non dovrà superare l’altezza di 22 m e il volume dovrà essere di circa 20000 mc.

Questa è la prima bozza del mio progetto nel quale ho scelto di seguire le geometrie del lotto. Le funzioni interne sono distinte da tre volumi separati. La forma indica le funzioni interne. Un percorso taglia l’edificio collegando il parco con la piazza.

·         Superficie impronta edificio                                                                                          1400 mq

·         Superficie galleria (con le due sale conferenze)                                                           2000 mq

·         Superficie ristorante                                                                                                       400 mq

·         Superficie zona commerciale                                                                                           600 mq

·         Altezza massima                                                                                                              18,5 m

·         Volume                                                                                                                         22000 mc

Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 3A

Professore:  Fulvio Leoni

Studente: Serena Grassi

Il lotto scelto (5500 mq ca.) è adiacente a Viale Aventino e comprende Piazza Albania e parte del parco retrostante il Palazzo delle Poste di Adalberto Libera.

L’edificio da realizzare dovrà essere un centro polifunzionale comprensivo di galleria d’arte, area commerciale e ristorante, con i seguenti dati metrici:

·         Galleria d’arte (con bookshop, caffetteria e sala per riproduzioni audio visive)          1500 mq

·         Due sale conferenze (una indipendente dalla galleria)                                                 500 mq

·         Ristorante                                                                                                                     400 mq

·         Zona commerciale                                                                                                          600 mq

·         Locali tecnici                                                                                                                   250 mq

·         Uffici galleria – zona commerciale                                                                                   250 mq

Totale                                                                                                                                     3500 mq

La costruzione non dovrà superare l’altezza di 22 m e il volume dovrà essere di circa 20000 mc.

Il mio progetto prevede di scomporre l’edificio in tre parti distinte dalla loro funzione. I tre elementi volumetrici sono legati dalla forma simile e dalla tensione che ognuno di loro crea in relazione con l’altro. I dati metrici riguardanti la prima fase di sviluppo sono i seguenti:

·         Superficie impronta edificio                                                                                          1476 mq

·         Superficie galleria (con le due sale conferenze)                                                           2327 mq

·         Superficie ristorante                                                                                                       480 mq

·         Superficie zona commerciale                                                                                           785 mq

·         Altezza massima                                                                                                              18,5 m

·         Volume                                                                                                                         22010 mc

plastico interno della galleria(marzo)