Vorrei cercare di illustrare, nel modo quanto più semplice possibile, cosa mi aspetto per le vostre conclusioni valutative.

Confermo che la tesina dovrà essere completa:

-         dei temi generali dell’Estimo trattati nelle lezioni (basteranno poche righe esplicative);

-         della relazione illustrativa (il “perché” delle scelte architettoniche operate) e di quella tecnica (comprendete dati generali metrici, quali cubatura superfici totali, etc.);

-         della scelta del bene analogo;

-         dei calcoli metrici di dettaglio del progetto (per esempio, analisi dettagliata dei singoli ambienti della residenza, e coefficienti di ragguaglio);

-         di ogni altro argomento a carattere valutativo;

-         della stima del progetto.

In merito a quest’ultima, voglio precisare che mi interessano due dati fondamentali.

1)      Il “costo di costruzione”, ricavabile per tramite del valore investigato per il bene analogo; detto valore (per esempio 1.100 €/mq) dovrà moltiplicarsi per la superficie ragguagliata di ogni vostro singolo progetto.

2)      Il “valore di mercato” sempre di ogni singolo vostro progetto; esso si riferirà all’indagine di mercato compiuta nella zona a cui appartiene la proposta progettuale, ma necessariamente “epurato” del surplus che comunemente un “venditore” aumenta per lucrare. Voglio dire, in via del tutto esemplificativa che, qualora l’Agenzia del Territorio (o altra fonte) considerino che per un’edilizia similare alla vostra, si vende ad un minimo di 2.800 €/mq e ad un massimo di 3.500 €/mq è impensabile che i vostri progetti possano attestarsi su tali cifre!

La sfida è nel contenere ragionevolmente i valori (non superare e andare oltre i 1.800-2.000 €/mq per l’esempio che precede; ma si tratta solo di un esempio!).

Ragionare sull’incremento percentuale attribuibile al “costo di costruzione” che la legge imporrebbe di non più del 18-20% e che comunemente (come è facile riscontrare anche nell’esempio che precede) sale a causa di un “mercato alterato” da imprenditori o pseudo costruttori o speculatori senza scrupoli e di non meno del 30 o, a volte, anche del 40-50%!

In conclusione, i vostri progetti dovranno costare poco (il giusto) e valere molto.

E’ scontato che, con ogni singolo gruppo, si discuterà nel merito e più dettagliatamente.

Spero di essere stato chiaro.

Concludo ribadendo che oggi pomeriggio 19 giugno, per chi volesse, sarò all’ex mattatoio dalle 15,30 alle 18,00; ma è bene prenotarsi presto, altrimenti – se non ci saranno studenti – non mi fermo più di tanto.

La prossima revisione è fissata per lunedì 25 pomeriggio dalle 14,00 in poi. Successivamente martedì 26, vi saranno altre revisioni.

Prof. Alfredo Passeri