Pur avendo sostanzialmente modificato il progetto nelle varie revisioni, la scelta del bene analogo resta sempre improntata sull’intervento dello studio ABDR in via Giustiniano Imperatore che resta attinente alla mia proposta progettuale per molte analogie fra le quali la maggior parte dei materiali utilizzati, la destinazione d’uso, il contesto urbano nel quale si insedierà l’ipotetico cantiere, la presenza nel lotto di utenze pubbliche.
A differenza del bene analogo scelto, al mio progetto è venuta a mancare la parte di “aree private” e di conseguenza “le soglie”, le aree di passaggio dal pubblico al privato, sono diventate quelle degli accessi agli edifici, ma conseguentemente si è generata una piazza/corte che diventa anche il passaggio verso l’area verde.
La storia di questo intervento è rappresentativa per la fase del reperimento delle risorse utili alla realizzazione delle Opere Pubbliche.
Il Comune di Roma negli anni 70 aveva ceduto, ai relativi inquilini, degli appartamenti costruiti negli anni 40 su una zona geologicamente costituita da una saponetta di fango poggiante su uno strato di roccia situato alla profondità di 60 m. Gli edifici in questione erano dotati di normali fondazioni e di conseguenza agli inizi del 2000 si sono notate delle pericolose inclinazioni che hanno raggiunto anche l’8%.
Il Comune decidendo di riparare al danno causato agli inconsapevoli attuali proprietari e dopo aver valutato che è meglio abbattere e ricostruire anziché rinforzare il terreno, cerca di trovare le risorse economiche necessarie facendo intervenire un privato che, in cambio di un tornaconto, finanzi il progetto. Viene, in pratica, effettuata una richiesta ai privati di presentare un progetto in Appalto Concorso consentendo al vincitore di edificare, oltre ai 102 appartamenti demoliti e da destinare ai relativi proprietari, tutto quello che la normativa consente rispettando gli indici. E’ quindi nel delta aggiuntivo che l’impresa vincitrice del concorso trova il proprio tornaconto, facendo così diventare tutta l’operazione una sorta di speculazione controllata intelligentemente dalla creatività del progettista. Il tutto all’interno di una logica di controllo della P.A. che non deve, a questo punto, valutare un’offerta economica ma scegliere tecnicamente la proposta più funzionale.
Ai proprietari degli appartamenti demoliti viene chiesto per la ricostruzione la cifra di circa € 1.000,00 al mq. ben notevolmente inferiore anche alle cifre utili alla ristrutturazione.
Dal sopralluogo effettuato risulta che gli appartamenti sono stati tutti assegnati e venduti, ma gli spazi comuni e le aree verdi sono ancora cantierizzati.
Il costo complessivo dell’operazione è di circa 18.000.000,00 di euro che distribuiti sui 13.250 mq di superficie utile hanno portato il Costo di Costruzione al mq ad € 1350,00 circa.