L’area di progetto è posta ai margini di via Giuseppe Belluzzo, nel quartiere Portuense a Roma, incastrata fra via Greppi (a nord), e via Pellati (a ovest). Le richieste relative al corso sono di realizzare un complesso edilizio che contenga al proprio interno funzioni diverse: residenze temporanee e non e spazi commerciali, la cui superficie costruita complessiva ammonti a circa 3100 mq, per una cubatura complessiva di circa 9600 mc.

Nei sopralluoghi effettuati è emerso l’evidente stato di trascuratezza del lotto rispetto al resto del quartiere che sembra abbastanza curato. L’area, che è inedificata e provvista di vegetazione spontanea, fa da confine fra il quartiere e la linea ferroviaria lungo la quale sono presenti diverse baracche fatiscenti all’interno di vari orti. Essa è utilizzata dai residenti del quartiere solo come area verde per portare i propri cani a espletare i loro bisogni fisiologici e il suo stato di abbandono favorisce l’utilizzo come discarica abusiva di calcinacci.

La sua conformazione, leggermente acclive, la rende interessante perché provvista di una non indifferente visuale, a sud-est oltre la ferrovia, verso lo skyline della città e verso i colli Albani.

L’idea progettuale è quella di realizzare nella parte del lotto adiacente a via Greppi, un complesso che privi il meno possibile della vista verso i colli Albani gli edifici esistenti. Allo stesso tempo, utilizzando la disposizione dei fabbricati, il progetto prevede la costituzione di uno spazio aggregativo fruibile da tutto il quartiere, che funga cioè da piazza e da ingresso alla restante parte del lotto, organizzata ad area verde, mantenendo il percorso di un sentiero già esistente in modo da migliorare e non modificare radicalmente le abitudini degli abitanti del quartiere. Inoltre per valorizzare maggiormente la visuale verso i colli albani la piazza si estenderà con una sottile appendice in una passeggiata nella parte più alta del lotto, in pratica lungo via  Pellati che porta agli impianti sportivi adiacenti alla chiesa. 

Pur avendo sostanzialmente modificato il progetto nelle varie revisioni, la scelta del bene analogo resta sempre improntata sull’intervento dello studio ABDR in via Giustiniano Imperatore che resta attinente alla mia proposta progettuale per molte analogie fra le quali la maggior parte dei  materiali utilizzati, la destinazione d’uso, il contesto urbano nel quale si insedierà l’ipotetico cantiere, la presenza nel lotto di utenze pubbliche.

A differenza del bene analogo scelto, al mio progetto è venuta a mancare la parte di “aree private” e di conseguenza “le soglie”, le aree di passaggio dal pubblico al privato, sono diventate quelle degli accessi agli edifici, ma conseguentemente si è generata una piazza/corte che diventa anche il passaggio verso l’area verde.

La storia di questo intervento è rappresentativa per la fase del reperimento delle risorse utili alla realizzazione delle Opere Pubbliche.

Il Comune di Roma negli anni 70 aveva ceduto, ai relativi inquilini, degli appartamenti costruiti negli anni 40 su una zona geologicamente costituita da una saponetta di fango poggiante su uno strato di roccia situato alla profondità di 60 m. Gli edifici in questione erano dotati di normali fondazioni e di conseguenza agli inizi del 2000 si sono notate delle pericolose inclinazioni che hanno raggiunto anche l’8%.

Il Comune decidendo di riparare al danno causato agli inconsapevoli attuali proprietari e dopo aver valutato che è meglio abbattere e ricostruire  anziché rinforzare il terreno, cerca di trovare le risorse economiche necessarie facendo intervenire un privato che, in cambio di un tornaconto, finanzi il progetto. Viene, in pratica, effettuata una richiesta ai privati di presentare un progetto in Appalto Concorso consentendo al vincitore di edificare, oltre ai 102 appartamenti demoliti e da destinare ai relativi proprietari, tutto quello che la normativa consente rispettando gli indici. E’ quindi nel delta aggiuntivo che l’impresa vincitrice  del concorso trova il proprio tornaconto, facendo così diventare tutta l’operazione una sorta di speculazione controllata intelligentemente dalla creatività del progettista. Il tutto all’interno di una logica di controllo della P.A. che non deve, a questo punto, valutare un’offerta economica ma scegliere tecnicamente la proposta più funzionale.

Ai proprietari degli appartamenti demoliti viene chiesto per la ricostruzione la cifra di circa € 1.000,00 al mq. ben notevolmente inferiore anche alle cifre utili alla ristrutturazione.

Dal sopralluogo effettuato risulta che gli appartamenti sono stati tutti assegnati e venduti, ma gli spazi comuni e le aree verdi sono ancora cantierizzati.

Il costo complessivo dell’operazione è di circa 18.000.000,00 di euro che distribuiti sui 13.250 mq di superficie utile hanno portato il Costo di Costruzione al mq ad € 1350,00 circa.