STIMA DEL PROGETTO

A seguito delle osservazioni discusse durante la revisione abbiamo modificato i coefficienti di ragguaglio, ottenendo così una nuova superficie totale ragguagliata. Partendo da questo dato abbiamo proceduto con la stima del progetto.

Calcolo sommario della spesa

Costo unitario bene analogo (incluse fondazioni):                              920 €

Superficie totale ragguagliata:                                                         3.158,195 mq

Costo totale di costruzione: 3.158,195 mq x 920 €/mq                       2.905.539,4 €

Calcolo dell’imposta sul valore aggiunto (IVA 21%):                           610.163,3 €

Costo totale + IVA:                                                                         3.515.702,7 €

Oneri professionali (8%):                                                                 281.256,216 €

Oneri concessori (25 €/mc FT):                                                         236.864,625 €

Oneri finanziari (5%):                                                                      175.785,135 €

Costo totale dell’intervento:                                                             4.209.608,676 €

Calcolo delle percentuali di incidenza

Struttura (c.a.)                                   22%                     926.132,908 €

Fondazioni                                         11%                     463.056,954 €

Pavimenti e rivestimenti                      8%                       336.768,694 €

Tamponamenti e tramezzi                   6%                       252.576,520 €

Controsoffitti                                      2%                       84.192,173 €

Coperture e impermeabilizzazioni        4%                       168.384,347 €

Infissi interni ed esterni                       7%                       294.672,607 €

Facciate                                             7%                       294.672,607 €

Intonaci                                             4%                       168.384,347 €

Impianti                                             21%                     884.017,821 €

Ascensori                                           5%                       210.480,433 €

Opere in ferro                                    2%                       84.192,173 €

Varie                                                 1%                       42.096,086 €

Totale                                               100%                    4.209.608,676 €

 

Stima del valore di mercato

Suddividendo il costo totale dell’intervento da noi calcolato per il totale dei mq effettivi del progetto , siamo giunte alla stima di un probabile valore di mercato approssimabile alla cifra di 1070 €/mq. L’osservazione che non possiamo evitare riguarda l’assenza in questa cifra di quegli incrementi che darebbero l’effettiva stima del valore di mercato dell’immobile. Se volessimo considerare gli incrementi dell’attuale mercato immobiliare, falsato da forti speculazioni, potremmo arrivare intorno ai 1600 € (incremento 50%).

Considerando però che, secondo l’Agenzia del Territorio, il valore di mercato di un’abitazione civile di tipo economico (come dovrebbe essere nel caso di un progetto di social housing) nella zona Tuscolano 2 si attesta tra i 3300 e i 4200 €/mq, persino l’aumento del 50% sul costo totale al mq ci fa mantenere sotto una soglia più che tollerabile.

Reputiamo che un complesso residenziale di questo genere, completo di servizi, limitrofo a punti di collegamento infrastrutturale, con una qualità urbana annessa possa perciò essere valutato intorno ai 1600 €/mq. Un prezzo inferiore, dati quelli di mercato vigenti, potrebbe far risultare il progetto poco valorizzato e troppo estraneo al mercato immobiliare.