Buonasera professore,

la volevamo avvertire che le abbiamo mandato il nostro elaborato per l'esame del 26-09-2012 via e-mail, naturalmente le consegneremo anche la copia stampata il giorno dell'esame. Cordiali saluti

STIMA DEL PROGETTO

A seguito delle osservazioni discusse durante la revisione abbiamo modificato i coefficienti di ragguaglio, ottenendo così una nuova superficie totale ragguagliata. Partendo da questo dato abbiamo proceduto con la stima del progetto.

Calcolo sommario della spesa

Costo unitario bene analogo (incluse fondazioni):                              920 €

Superficie totale ragguagliata:                                                         3.158,195 mq

Costo totale di costruzione: 3.158,195 mq x 920 €/mq                       2.905.539,4 €

Calcolo dell’imposta sul valore aggiunto (IVA 21%):                           610.163,3 €

Costo totale + IVA:                                                                         3.515.702,7 €

Oneri professionali (8%):                                                                 281.256,216 €

Oneri concessori (25 €/mc FT):                                                         236.864,625 €

Oneri finanziari (5%):                                                                      175.785,135 €

Costo totale dell’intervento:                                                             4.209.608,676 €

Calcolo delle percentuali di incidenza

Struttura (c.a.)                                   22%                     926.132,908 €

Fondazioni                                         11%                     463.056,954 €

Pavimenti e rivestimenti                      8%                       336.768,694 €

Tamponamenti e tramezzi                   6%                       252.576,520 €

Controsoffitti                                      2%                       84.192,173 €

Coperture e impermeabilizzazioni        4%                       168.384,347 €

Infissi interni ed esterni                       7%                       294.672,607 €

Facciate                                             7%                       294.672,607 €

Intonaci                                             4%                       168.384,347 €

Impianti                                             21%                     884.017,821 €

Ascensori                                           5%                       210.480,433 €

Opere in ferro                                    2%                       84.192,173 €

Varie                                                 1%                       42.096,086 €

Totale                                               100%                    4.209.608,676 €

 

Stima del valore di mercato

Suddividendo il costo totale dell’intervento da noi calcolato per il totale dei mq effettivi del progetto , siamo giunte alla stima di un probabile valore di mercato approssimabile alla cifra di 1070 €/mq. L’osservazione che non possiamo evitare riguarda l’assenza in questa cifra di quegli incrementi che darebbero l’effettiva stima del valore di mercato dell’immobile. Se volessimo considerare gli incrementi dell’attuale mercato immobiliare, falsato da forti speculazioni, potremmo arrivare intorno ai 1600 € (incremento 50%).

Considerando però che, secondo l’Agenzia del Territorio, il valore di mercato di un’abitazione civile di tipo economico (come dovrebbe essere nel caso di un progetto di social housing) nella zona Tuscolano 2 si attesta tra i 3300 e i 4200 €/mq, persino l’aumento del 50% sul costo totale al mq ci fa mantenere sotto una soglia più che tollerabile.

Reputiamo che un complesso residenziale di questo genere, completo di servizi, limitrofo a punti di collegamento infrastrutturale, con una qualità urbana annessa possa perciò essere valutato intorno ai 1600 €/mq. Un prezzo inferiore, dati quelli di mercato vigenti, potrebbe far risultare il progetto poco valorizzato e troppo estraneo al mercato immobiliare.

 

 

PROGRAMMA EDILIZIO

L’area di progetto assegnataci nel laboratorio 6 A del prof. Luca Montuori è situata nel IX Municipio di Roma, nel quadrante Appio-Tuscolano. Il lotto di 2249 mq è delimitato a SO dalla via Tuscolana, a NO dalla ferrovia tirrenica FR1 e FR5 con accesso alla stazione Tuscolana, a NE da una preesistenza storica consistente in un mulino dei primi del ‘900 trasformato in residenza privata, a SE da edilizia residenziale intensiva che affaccia su Via Assisi. 

La richiesta del laboratorio consiste nel realizzare un complesso di residenze temporanee di vario taglio e utenza, che comprenda degli spazi adibiti a servizi. In particolare le tipologie di residenze sono così suddivise: 20 alloggi ad “albergo”, 20 minialloggi per studenti o giovani coppie, 20 alloggi per famiglie. I servizi devono includere spazi comuni, attività commerciali, attività a carattere socio-culturale per residenti e per un’utenza pubblica.

INTERVENTO E SCELTE PROGETTUALI

Il sopralluogo è stato importante per definire le direttrici, che sono rimaste costanti nel corso del nostro progetto. Ci siamo rese subito conto della grande rumorosità della via Tuscolana, caratterizzata da uno scorrimento veloce, contrapposta alla quiete della zona interna al nostro lotto, quiete che si crea grazie al muro di contenimento della ferrovia e allo spazio antistante il vecchio casale. Una mancanza testimoniata da alcuni abitanti del quartiere è quella di uno spazio comune, di una “piazza” dove poter sostare e avere un’attività sociale. Altro elemento da migliorare è il collegamento diretto con la stazione Tuscolana, che attualmente avviene tramite una rampa molto ripida e poco sicura.

In base a queste problematiche abbiamo focalizzato i nostri obiettivi progettuali:

-         Chiusura sul fronte della Tuscolana

-         Creazione di uno spazio urbano interno

-         Permeabilità al piano terra verso questo spazio urbano

-         Attacco diretto con la parete cieca della preesistenza di via Assisi

-         Riqualificazione del collegamento con la stazione Tuscolana

Questo ci ha portato a scegliere una tipologia a stecca, che ha come interasse la larghezza della preesistenza di Via Assisi e che si sviluppa longitudinalmente con un asse leggermente ruotato rispetto a quello della via Tuscolana. Questa stecca così monolitica è sollevata e lascia al piano terra lo spazio a degli elementi trasversali, che si sviluppano a pettine e incanalano in modo dinamico i flussi verso lo spazio urbano interno. Questi elementi ospitano i servizi al pubblico (negozi, bar-punto ristoro, sala conferenze), mentre la stecca contiene le varie tipologie residenziali e i servizi a loro connessi. Gli accessi sono stati volontariamente distinti a seconda dell’utenza: i minialloggi e gli alloggi per famiglie hanno un accesso distinto da quello rivolto agli utenti dell’albergo, garantendo così la non promiscuità dei percorsi.

L’aspetto costruttivo ha assunto sempre più importanza al punto che abbiamo dovuto studiare un sistema strutturale in grado di caratterizzare il progetto e di sottolineare il dialogo tra questi due impianti così formalmente diversi.

 

Abbiamo deciso di suddividere l'analisi delle consistenze ragguagliate in due sistemi: il primo che fa riferimento all'intero edificio, il secondo che specifica le singole unità abitative. Questo perchè  l'edificio unisce varie funzioni di cui quella residenziale ha un'importanza particolare.

SUPERFICI RAGGUAGLIATE INTERO EDIFICIO 

LIVELLO	FUNZIONE	SUPERFICIE UTILE NETTA(mq)		COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO	CONSISTENZE RAGGUAGLIATE
		coperte	scoperte		mq
PIANO TERRA
Zona 1	Attività commerciale 1	59,78	0	0,4	23,91
	Attività commerciale 2	32,34	0	0,4	12,93
	Attività commerciale 3	39,62	0	0,4	15,84
	Attività commerciale 4	60,64	0	0,4	24,25
Zona 2	Sala conferenze	88,73	0	0,4	35,49
	Foyer (sala conferenze/albergo)	64,86	0	0,3	19,45
	Atrio	32,81	0	0,5	16,4
	Ascensore muratura (2,46 x 2)	4,92	0	0,5	2,46
	Scala 1 e spazi distributivi	95,1	0	0,5	47,55
	Servizi pubblici	9,56	0	0,2	1,91
	Bar/Ristorante	86,39	0	0,4	34,55
Zona 3	Atrio	26,04	0	0,3	7,81
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
PRIMO PIANO
	Stanza albergo Tipo A (16,91 x 10)	169,1	0	0,6	101,46
	Scala 1 e spazi distributivi	107,57	0	0,5	53,78
	Atrio palestra (accesso residenti)	26,04	0	0,3	7,81
	Palestra	78	0	0,4	31,2
	Servizi palestra	32,48	0	0,2	6,49
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
SECONDO PIANO
	Stanza albergo Tipo A (16,91 x 6)	101,46	0	0,6	60,87
	Stanza albergo Tipo B (16,96 x 4)	67,84	0	0,6	40,7
	Spazi distributivi	76,26	0	0,5	38,13
	Ascensore muratura (2,46 x 2)	4,92	0	0,5	2,46
	Libreria/Sala lettura	29,3	0	0,7	20,51
	Microcredito	30,94	0	0,7	21,65
	Banca del tempo	30,94	0	0,7	21,65
	Lavanderia	30,39	0	0,7	21,27
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
TERZO PIANO
	Alloggio Duplex - 1° livello (23,63 x 7)	165,41	0	0,9	148,86
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Ballatoio	58,86	0	0,5	29,43
	Connettivi e spazi comuni	86,52	0	0,8	69,21
	Scala sul ballatoio x residenze (3,00 x 3)	9	0	0,5	4,5
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
QUARTO PIANO
	Alloggio Duplex - 2° livello (38,07 x 7)	203,63	62,86	1	266,49
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Spazio comune	26,04	0	0,7	18,22
QUINTO PIANO
	Alloggio Duplex - 1° livello (23,63 x 7)	165,41	0	0,9	148,86
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Ballatoio	58,86	0	0,5	29,43
	Connettivi e spazi comuni	86,52	0	0,8	69,21
	Scala sul ballatoio x residenze (3,00 x 3)	9	0	0,5	4,5
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
SESTO PIANO
	Alloggio Duplex - 2° livello (38,07 x 7)	203,63	62,86	1	266,49
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Spazio comune	26,04	0	0,7	18,22
SETTIMO PIANO
	Alloggio Duplex - 1° livello (23,63 x 6)	141,78	0	0,9	127,6
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Ballatoio	58,86	0	0,5	29,43
	Connettivi e spazi comuni	86,52	0	0,8	69,21
	Scala sul ballatoio x residenze (3,00 x 3)	9	0	0,5	4,5
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
OTTAVO PIANO
	Alloggio Duplex - 2° livello (38,07 x 6)	174,54	53,88	1	228,42
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Spazio comune	26,04	0	0,7	18,22

SUPERFICI RAGGUAGLIATE PER TIPOLOGIE RESIDENZIALI

TIPOLOGIA	FUNZIONE	SUPERFICIE UTILE NETTA(mq)		COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO	CONSISTENZE RAGGUAGLIATE
		coperte	scoperte		mq
STANZA ALBERGO TIPO A
	Letto	9,46	0	0,7	6,62
	Bagno	3,6	0	0,4	1,44
	Distribuzione	3,85	0	0,3	1,15
	Tot.	16,91
STANZA ALBERGO TIPO B
	Letto	3,5	0	0,7	2,45
	Bagno	5,91	0	0,4	2,36
	Distribuzione	7,55	0	0,6	4,53
	Tot.	16,96
ALLOGGIO DUPLEX
	1° Livello
	Cucina/Pranzo	9,22	0	0,7	6,45
	Soggiorno/Studio	9,52	0	0,9	8,56
	Distribuzione/Scale	4,89	0	0,3	1,46
	Tot.	23,63
	2° Livello
	Bagno	4,3	0	0,4	1,72
	Distribuzione	5,22	0	0,3	1,56
	Zona letto	19,57	0	1	19,57
	Terrazzo	0	8,98	0,8	7,18
	Tot.	38,07
MINIALLOGGIO SIMPLEX
	Bagno	4,2	0	0,5	2,1
	Ingresso	2,73	0	0,3	0,81
	Cucina/Pranzo	13,37	0	0,9	12,03
	Soggiorno/Studio/Letto	12,32	0	1	12,32
	Tot.	32,62

 

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/TUSCOLANO 2 (PIAZZA S.MARIA AUSILIATRICE)

Codice di zona: C8

Microzona catastale n.: 50

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Abitazioni civili	NORMALE	3500	4800	L	13	17,5	L
Abitazioni di tipo economico	NORMALE	3300	4200	L	12,3	16,3	L
Box	NORMALE	2750	3800	L	14,5	19,8	L
Posti auto coperti	NORMALE	1950	2700	L	11	15	L
Posti auto scoperti	NORMALE	1150	1550	L	6,8	9	L

Destinazione: Commerciale

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Negozi	NORMALE	3800	4900	L	23,8	30,8	L

Destinazione: Terziaria

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Uffici	NORMALE	3600	4800	L	14,5	19,8	L

 

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

 

MULTI GENERATIONAL HOUSING- VIENNA   Architetti: F.Ullmann - P.Ebner

Destinazione: negozi, café, uffici, studi medici, appartamenti

Unità: 30 appartamenti per anziani (51.46 m2) ; 12 mini-lofts (31.39 m2) ; 6 duplex (98.65 m2) ; 26 monolocali (54.72 m2) ; 13 bilocali (78.81 m2)

Accessi: ballatoio

Altezza interna degli ambienti: 3.65 m piano terra; 3.15 m primo piano; 2.76 m dal secondo al quinto piano

Tipo di costruzione: Cemento armato

Totale volume interno: 34312 m3

Totale superfice netta: 2040 m2

Area residenziale: 4905 m2

Totale area sito: 6000 m2

Costi di costruzione: 800 euro/m2 (escluse fondazioni)

Tempo di costruzione: 1998-2001

Questo progetto consiste in una fitta struttura di negozi, studi medici, servizi e abitazioni di vario tipo per tutte le generazioni. In questo senso può essere definito come un centro civico di quartiere.  Due edifici di 5-7 piani destinati ad uffici dividono la strada molto trafficata dalle residenze ubicate più a Sud. L'edificio di 5 piani delle residenze crea quindi una piazza pubblica arretrata rispetto alla strada, dove si trovano vari negozi che provvedono alle necessità dei residenti e café per animarla. Agli angoli di questa corte abbiamo i corpi scala che portano alle abitazioni. Queste si alternano in varie tipologie: appartamenti di un solo piano, duplex, abitazioni pensate per gli anziani e mini lofts temporanei affacciano verso la corte e sono accessibili tramite un ballatoio esterno.

Abbiamo scelto questo progetto perchè rispecchia molto gli intenti progettuali che ci siamo prefissate rispetto agli obiettivi da raggiungere per il laboratorio: residenze affacciate su una piazza interna, servizi e negozi al piano terra accessibili a tutto il quartiere e ai residenti, un sistema di distribuzione a ballatoio e differenti tipologie di abitazione. La scelta costruttiva è quella del cemento armato, che con molta probabilità sarà anche la nostra. Ci ha colpito anche la rapidità e l'economicità della costruzione.