conclusioni valutative _ ( prova ) tommaso mennuni , chiara iacovone _ Lab6 Palmieri

 

Conclusioni Valutative

Facoltà di Architettura
A.A. 2011/2012 

Modulo di Estimo

Prof. Alfredo Passeri

Chiara Iacovone , Tommaso Mennuni _ Laboratorio 6 B Palmieri

 

 

 

 

 

 

L’estimo

L’estimo è quella disciplina che fornisce quei strumenti necessari per attribuire una giusta valutazione ad un bene.  La valutazione  che viene fatta essendo soggettiva non è univoca. Ovviamente l’oggettività non è esclusa , ma entra in gioco nel momento in cui bisogna collocare i determinato bene all’interno del mercato. L’estimo quindi ci insegna a formula giudizi di valore. Il dualismo tra prezzo e valore sta alla base proprio della distinzione che va fatta tra soggettività e oggettività.  Il prezzo conferisce un controvalore monetario al bene. Un altro importante fattore che caratterizza un bene economico è il suo costo che è sommatoria tra tutte le operazioni per la produzione dello stesso. Il progetto architettonico è a tutti gli effetti un bene economico poiché si fonda sui tre principi  di utilità , limitatezza e accessibilità. Il bene architettonico per inserirsi all’interno del mercato deve essere stimato e il modo migliore per fare  questo è quello di avvalersi di un bene considerato analogo. La comparazione è un confronto che si fa con il bene preso in esame, ovviamente bisogna tenere conto della sua collocazione geografia e temporale, della destinazione d’uso , del sistema costruttivo e dei materiali che lo compongono. Il processo produttivo insediativo attraverso una serie di fattori e costi deve tendere ad un massimo beneficio con il minimo dispendio ed è proprio questo il nostro obbiettivo.

 

Bene Analogo

Il bene analogo preso in considerazione per una formulazione di una stima è un complesso residenziale per anziani in Alcacer do Sal in Portogallo dello studio Aires Mateus & Associados.            Il progetto è basato su un attenta rilettura della vita in una specie di comunità, una sorta di micro-società con proprie regole, ed è proprio questo un tema da noi affrontato, cioè la realizzazione di un piccolo villaggio all'interno della città, permeabile con essa, e allo stesso tempo intimista. Il progetto di riferimento porta avanti un'altro tema, simile al nostro, cioè quello di combinare la vita sociale e quella privata rispondendo ai bisogni della prima e anche alla seconda, con spazi dove chiudersi in solitudine e meditare e spazi pubblici dove socializzare. La distanza tra le varie unità abitative è misurata e disegnata all'interno di un percorso non necessariamente univoco. Le unità sono indipendenti ma sono aggregate in un unico corpo; nel nostro caso invece le singole unità rimangono tali anche se fanno parte sempre dello stessa trattazione.  Il suo interno è scavato generando patii e terrazzi. Anche le facciate sono trattate nello stesso modo. Le bucature infatti non sono a filo con la giacitura della facciata ma sono  generate da scavi con inclinazioni angolari.  L'intero progetto è posto su un lotto, in pendenza. privo di preesistenze  ,gli unici edifici limitrofi sono alcuni edifici di massimo 2/3 piani che sono stati inclusi nell’intervento come magazzini.

 

Progetto: Residências assistidas em Alcácer do Sal.

Ubicazione: Alcácer do Sal (Portugal)

Anno progetto: 2006-2007 / Costruzione: 2008-2010

Architetti: Aires Mateus e associados

Collaboratori: Giacomo Brenna, Paola Marini, Anna Bacchetta, Miguel Pereira

Cliente: Santa Casa da Misericordia de Alcácer do Sal

Costruttori: Ramos Catarino, Sa

Architettura del paesaggio: ABAP Luis Alçada Batista

Superficie costruita : 3.640 m2

Costo di costruzione : 4.500.000 €

 Costo al m2  : 1.236 m2/€

 

Relazione illustrativa

L’area del nostro intervento è all’interno del tessuto urbano sud occidentale della città limitrofa a sistemi di viabilità infrastrutturale e a tessuti edilizi prevalentemente residenziali. L’obbiettivo del nostro intervento è quello di progettare un complesso edilizio che contenga al proprio interno funzioni differenziate: residenze temporanee e non e spazi commerciali, rispettivamente 2.650 m2 e 500m2; superficie costruita totale devo ammontare complessivamente a circa 3100 m2, per una cubatura complessiva di circa 9600 m3.                                                                                    Il complesso dovrà essere progettato in un’area leggermente in pendenza, attualmente inedificata, posta ai margini di via Giuseppe Belluzzo, nel quartiere Portuense a Roma.

Il lotto ha una forma trapezoidale è lungo circa 190 m. e largo mediamente 70 m. È delimitato ad est da via Belluzzo, asse che staccandosi da via Portuense si allinea alla linea ferroviaria percorsa dai treni metropolitani FR1, diretti a Ponte Galeria, alla nuova Fiera di Roma e all’aeroporto internazionale “Leonardo da Vinci”; a sud dal complesso ottocentesco dell’istituto scolastico “Vigna Pia”, arretrato rispetto ai confini dell’area e posto ad una quota maggiore rispetto alla via sopracitata; a nord da via Greppi e da un gruppo di classiche palazzine residenziali con diverse declinazione della stessa tipologia residenziale; a est da via Pellati, posta anche questa ad una quota più alta.                                                                                                                                        Il nostro intervento affronta diverse tematiche:

  • collegare con un percorso diagonale al lotto le due quote limite dell’area.  Questo nuovo asse rappresenta per il concept del progetto, una “frattura” sottolineata ulteriormente dall’articolazione di  questa e dalla presenza delle unità abitative che la delimitano. 
  • ricreare una micro-società utopisticamente autogestita e in parte autosufficiente grazie anche all’inserimento nell’area di un orto urbano. Questo piccolo villaggio si impone, con determinazione , all’interno del tessuto urbano ormai consolidato del quartiere Portuense. L’intervento pur avendo un carattere intimista, dialoga con le preesistenze circostanti rimanendo comunque permeabile.

I vari tagli delle abitazione sono( 20m2 - 35m2 - 50m2 - 75m2 - 100m2). Ogni alloggio è diverso dall’altro proprio per conferire una certa individualità ad ognuno di essi. Un altro tema affrontato è proprio l’individualità. I vari residenti potranno scegliere , spinti dalla loro sensibilità e dalle più disparate esigenze la propria abitazione su un catalogo variegato di possibilità. Il progetto dal punto di vista puramente formale si rifà alle esperienze artistiche di Burri con il cretto e in particolare il Grande Cretto a Gibellina. Il centro storico della città venne distrutto dal sisma del 15 gennaio 1968, che provocò 1150 vittime, 98.000 senzatetto e sei paesi distrutti nella valle del Belice. Su queste macerie Alberto Burri ha realizzato il Grande Cretto. L'opera consta di un'enorme colata di cemento bianco che compatta i dodici ettari di macerie del centro storico di Gibellina. Le macerie furono distrutte grazie all'intervento dell'esercito; raccolte, compattate e tenute insieme da reti metalliche. Sopra questi blocchi omogenei si colò il cemento liquido bianco. Ogni fenditura è larga 2-3 metri, mentre i blocchi sono alti un metro e sessanta circa. Il tracciato dei blocchi e delle fenditure ricalca in buona parte l'impianto urbanistico, con le strade e gli isolati. L'efficacia del progetto e l'intensità dell'impatto percettivo sono dati dall'opposizione visiva e dalla possibilità che l'opera sia vissuto come spazio percorribile. Ovviamente quest’opera e l’intero panorama artistico burriano è stato preso in esame non tanto per i concetti trattati ma per la forma tant’è che  per quanto riguarda la generatrice  base da cui siamo partiti, è stato realizzato un modello di cretto.  Le forme irregolari di conseguenza vengono proprio da quest’ultimo. Il dinamismo delle piante genera un’infinità di situazioni sia all’interno delle unità abitative stesse, che lungo il percorso. Quest’ultimo, è uno dei principali aspetti che caratterizza il progetto, le diverse quote raggiunte ,attraverso una continua rampa, generano un dinamico susseguirsi di situazioni, adatte alla realtà sociale della vita. Queste aree inoltre sono caratterizzate da un sistema di arredi pensati appositamente per Il percorso con l’intenzione di focalizzare l’attenzione in determinati punti di questo. La realtà sociale di questo “cammino” è in contrapposizione con la realtà privata e intimista degli alloggi. Le sottrazioni fatte all’interno dei blocchi generano patii interni e terrazzi ,di modeste dimensioni, dove potersi ritirare in solitudine e pensare. L’attenzione si sposta quindi all’interno dei vari alloggi, questi fortemente irregolari, vengono regolarizzati da un blocco servizio posto o al centro dell’abitazione o lungo i muri perimetrali, affiancati da tramezzi che suddividono i vari ambienti . Inizialmente il nostro intento era quello di mettere al centro dell’alloggio, privo di tramezzature, questo blocco servizio, proprio per permettere una più facile lettura, da ogni prospettiva, dell’irregolarità interna. Ovviamente per ragioni di privacy e di tutela dei singoli fruitori degli appartamenti quest’idea è stata accantonata ma non del tutto scartata. I vari tagli presentano, anche se diverse forme , un costante numero di parametri, per quanto riguarda il numero degli ambienti:                                                          

  • 20m2 ( abitazione temporanee ) soggiorno + angolo cottura + bagno
  • 35m2: soggiorno + blocco servizio ( bagno + cucina) + letto
  • 50m2: soggiorno + blocco servizio( bagno + cucina ) + letto

nei tagli da 35 e 50 la camera da letto non è divisa dal soggiorno, l’unico filtro  che serve ad evidenziare i 2 diversi ambienti è una diversità di quota la quale viene colmata da 4 gradini.

  • 75m2: soggiorno + blocco servizio ( bagno + cucina ) talvolta un ulteriore blocco servizi + 2 camere da letto
  • 100m2: soggiorno + blocco servizio ( bagno + cucina ) + blocco servizio ( bagno ) + 2/3 camere da letto 

Il progetto è caratterizzato anche da attività commerciali che possono essere sfruttate oltre che dagli stessi residenti interni del complesso, anche dai residenti del quartiere limitrofo. Le attività inserite nel progetto riguardano:  

 

  • videoteca
  • mini-market
  • negozio per animali
  • lavanderia
  • cartoleria/copisteria
  • punto ristoro    
  • libreria                     

 

 Il sistema costruttivo è  realizzato con una struttura di cemento armato;  Al’esterno il cemento della struttura viene lasciato in alcuni punti a vista e in altri trattato con dell’intonaco , ovviamente questo diverso comportamento della facciata avrà un corrispettivo nell’ambiente che andrà a delimitare.      Il materiale base del nostro intervento quindi è il cemento che ci permette una maggiore plasticità e una maggiore articolazione anche delle stesse facciate le quali sono scavate per inquadrare le finestre. Il cemento sarà anche il rivestimento dei nostri solai di calpestio dei vari alloggi ma in quel caso, lucidato. e trattato. Un altro materiale preso in considerazione sarà il legno del teck, che sarà il rivestimento a terra dei patii tra un alloggio ed un altro.                L’area non intaccata dall’intervento ma comunque sempre all’interno del lotto interessato non verrà stravolta formalmente ma verrà modificata solamente per quanto riguarda alcuni spostamenti del terreno, rimozione arbusti, identificazione dell’appezzamento per l’orto urbano.

 

Superfici ragguagliate, costo di costruzione e valore di mercato per singoli blocchi

 

Blocco 1

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

35

Living + Cucina

36

1

36

550,55

238167,93

918647,73

680479,88

 

Camera 1

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile 

9

1

10

50

 

33

1

33

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile 

28

1

28

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

3

0,4

1,2

75

Living + Cucina

32

1

32

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Camera 2

15

0,7

10,5

 

Cortile 

15

1

15

100

Living + Cucina

45

1

45

 

Camera 1

13,5

0,7

9,45

 

Camera 2

11

0,7

7,7

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Cortile 

17

1

17

50

Living + Cucina

24

1

24

 

Camera 1

15

0,7

10,5

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

45

1

45

 

Camera 1

17

0,7

11,9

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

38

1

38

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Camera 2

15

0,7

10,5

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

100

Living + Cucina

53

1

53

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

10

0,7

7

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

 

Blocco 2

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

35

Living + Cucina

9

1

9

524,45

226877,07

885479,67

658602,6

 

Bagno 1

3

0,4

1,2

 

Camera 1

23

0,7

16,1

 

Cortile

10,5

1

10,5

100

Living + Cucina

42

1

42

 

Bagno1

3

0,4

1,2

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

12

 

0

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Cortile

13

1

13

100

Living + Cucina

45

1

45

 

Camera 1

14

0,7

9,8

 

Camera 2

11,5

0,7

8,05

 

Camera 3

8

0,7

5,6

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

3

0,4

1,2

 

Lavanderia

2

0,2

0,4

100

Living + Cucina

60

1

60

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

11

0,7

7,7

 

Camera 3

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

3

0,4

1,2

 

Cortile

13,5

1

13,5

35

Living + Cucina

20

1

20

 

Camera 1

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

100

Living + Cucina

53

1

53

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

10

0,7

7

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Lavanderia

2

0,2

0,4

100

Living + Cucina

43

1

43

 

Camera 1

15

0,7

10,5

 

Camera 2

11

0,7

7,7

 

Camera 3

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

100

Living + Cucina

36

1

36

 

Camera 1

10

0,7

7

 

Camera 2

15

0,7

10,5

 

Camera 3

12

0,7

8,4

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

 

Blocco 3

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

35

Living + Cucina

30

1

30

292,5

126535,5

488065,5

361530

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

35

1

35

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

15

0,7

10,5

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

32

1

32

 

Camera 1

14

0,7

9,8

 

Camera 2

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

33

1

33

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

14

0,7

9,8

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

 

Blocco 4

Il blocco 4 presenta al piano terra un attività commerciale e degli spazi comuni per coloro che abitano nelle 10 abitazioni temporanee posizionate al livello 1 e 2

 

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

20 (x10)

Living + Camera

15

1

15

166

71811,6

276987,6

205176

 

Bagno

4

0,4

1,6

Commerciale

 

360

0,7

252

252

109015,2

420487,2

311472

Distributivo

 

170

0,5

85

85

36771

141831

105060

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Blocco 5

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

50

Living + Cucina

27

1

27

397

171742,2

662434,2

490692

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile

10

1

10

75

Living + Cucina

35

1

35

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile

12

1

12

75

Living + Cucina

38

1

38

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile

16

1

16

75

Living + Cucina

37

1

37

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

11,5

0,7

8,05

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Cortile

13

1

13

35

Living + Cucina

28

1

28

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

35

Living + Cucina

28

1

28

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

35

Living + Cucina

23

1

23

 

Camera 1

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

37

1

37

 

Camera 1

11,5

0,7

8,05

 

Camera 2

12

0,7

8,4

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

 

Totale valutazione costi:

  • costo di costruzione : 2813012,48 €
  • valore di mercato : 3131498,7 €

 

Costo unitario di costruzione (€)

1236

Costo totale di costruzione (€)

2813012,48

IVA (21%)

590732,6208

Costo totale + IVA

3403745,1008

 

Per quanto riguarda il valore di mercato ci siamo orientati prendendo in considerazione prima di tutto la possibilità di un coinvolgimento sia del capitale pubblico che di quello privato ; il lotto su cui andiamo ad edificare, come indicato dal PRG 2011, è compreso tra gli Ambiti di valorizzazione cioè  quelle parti di città storica nelle quali i caratteri di identità storico culturale e di qualità spaziale e architettonica si sono persi nel tempo o non hanno mai raggiunto piena maturazione, costituendo una importante occasione di riqualificazione a scala locale e urbana e di promozione dello sviluppo della Città storica. Ovviamente ci troviamo nel quartiere Portuense che non è considerata città storica ma comunque questi ambiti hanno lo scopo di focalizzare l’attenzione proprio in  quelle aree  che non hanno sviluppato pienamente le proprie potenzialità o che sono interessate dal degrado fisico degli edifici e degli spazi aperti o da utilizzo non compatibile del patrimonio edilizio esistente.

Per questo motivo abbiamo immaginato un interesse pubblico,( essendo il lotto pubblico) a ricucire questa frattura rappresentata dal lotto in questione. Il finanziamento privato è necessario non solo per dare forza e basi solide ( in una realtà ribaltata come quella di oggi ) per la realizzazione dell’intervento architettonico ma per creare proprio quel dinamismo necessario ad avviare nuove sperimentazioni dell’abitare, diverse dalle solite, come nel nostro caso. Il 35% scelto è quindi la conclusione di questo ragionamento. Il pubblico ovviamente è interessato, poiché si andrà ad edificare un area dismessa e lasciata al degrado, realizzando al suo posto attività commerciali e nuove residenze. Il privato  di riflesso è interessato per il numero e i tagli vari delle abitazioni che potrà una volta edificate, inserire nel mercato romano.

 

Indagine di mercato

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale
 

 

Tipologia

Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese)

Superficie (L/N)

Min

Max

Min

Max

Abitazioni civili

NORMALE

3200

4300

L

11,8

15,8

L

Abitazioni di tipo economico

NORMALE

2700

3500

L

10

13,5

L

Box

NORMALE

2450

3300

L

12,8

17,3

L

Posti auto coperti

NORMALE

1700

2300

L

9,3

12,8

L

Posti auto scoperti

NORMALE

1150

1400

L

7

8,3

L

 

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Commerciale
 

 

Tipologia

Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese)

Superficie (L/N)

Min

Max

Min

Max

Negozi

NORMALE

4100

5000

L

25,3

31

L

 

 

Il nostro progetto in conclusione avrà:

  • valore di mercato : 1123 €/mq
  • costo di costruzione : 1008 €/mq

Comparando quindi il valore di mercato ricavato con quelli espressi dall’indagine di mercato sul sito dell’Agenzia del Territorio notiamo una certa disparità presumibilmente riconducibile all’assenza i tutti quei surplus che i venditori sono comunemente abituati ad aggiungere, mettendo in “scena” un mercato drogato e lontano dalle vere realtà dei costi architettonici.