tesina estimo palmieri

Valutazione del Progetto_Onorati Davide_lab6 Palmieri (solo testo)

 

Università degli Studi Roma Tre

Facoltà di Architettura

A.A.2011/2012

 

Laboratorio di porogettazione architettonica e urbana, prof. Valerio Palmieri

Modulo di Estimo, prof Alfredo Passeri

stud. Davide Onorati

 

 

1.ESTIMO

L’estimo è una disciplina che fornisce gli strumenti metodologici necessari per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.

 

Il nostro obiettivo è quello di progettare un manufatto realizzabile a costi bassi ma che abbia un grande va­lore. Facendosi guidare dall'intuito ogni individuo esprime giudizi secondo la propria cultura, fornendo quindi un giudizio soggettivo. L'estimo ci insegna ad esprimere motivati giudizi di valore, rimanendo nell'oggettività che entra in gioco dal momento in cui bisogna collocare il bene all’interno del mercato. Il valore di un bene è quindi un dato ipotetico, mentre il prezzo è un dato storico e si riferisce ad un determinato contesto (merca­to) in un tempo determinato conferendo un valore monetario al bene. Il progetto architettonico è a tutti gli ef­fetti un bene economico poiché si fonda sui tre principi  di utilità , limitatezza e accessibilità.

 

Per calcolare il costo di costruzione sommario del bene e successivamente calcolare il suo valore nel mer­cato ci si avvale di un bene analogo che ha caratteristiche simili al bene di nuova progettazione, quali la collocazione geografica e temporale, la destinazione d'uso, la tipologia edilizia e strutturale, i materiali utiliz­zati nella costruzione. Il bene analogo ci fornisce dei costi unitari noti da applicare al nostro intervento. Il processo produttivo rappresenta le fasi di edificazione dell'insediamento in cui intervengono varie figure, tra le quali il committente e il progettista. I fattori di tale processo hanno come obiettivo il raggiungimento del massimo beneficio con il minimo sforzo. 

 

 

2.RELAZIONE DI PROGETTO

a.Area di progetto

Il progetto si inserisce nel quartiere Portuense, in un'area compresa tra gli Ambiti di valorizzazione previsti dal vigente PRG di Roma. Allo stato attuale l'area si presenta come un vuoto urbano generato dalle lottizza­zioni edilizie residenziali degli anni '70. Le palazzine circostanti sono poste su terrazzamenti realizzati per ovviare con semplicità al problema orografico del territorio che si presenta leggermente acclive. Questa ca­ratteristica ha contribuito a conferire individualità agli edifici, accomunati solo dalla stessa tipologia e mate­riali utilizzati. 

L'area è di forma trapezoidale delimitata ad est da via Belluzzo, allineata con la linea FR1; a sud dal fabbri­cato ottocentesco del convitto scolastico "Vigna Pia"; a nord da via Greppi; a est da via Pellati, posta ad una quota mediamente più alta di 5 metri rispotto a via Belluzzo.

Il lato su via Belluzzo è in gran parte aperto sulla valle del Tevere sottostante, offrendo una vista su San Pao­lo, il quartiere dell'EUR, fino ai colli Albani.

 

b.Suggestioni, scelte progettuali e descrizione del bene

Il progetto ha come obiettivo principale quello di soddi­sfare l'esigenza abitativa e al contempo quella urbana, mediante una “ricucitura” del tessuto edilizio esistente tramite percorsi pedonali scavati tra i nuovi edifici di for­ma irregolare, creando spazi compressi tra le abitazioni che improvvisamente si dilatano offrendo scorci verso la città sottostante e i colli albani. L'idea nasce dalla sug­gestione del tipico piccolo centro storico italiano che of­fre a chi lo attraversa un esperienza visiva diversa ad ogni passo e a chi lo abita una dimensione più umana che favorisce i rapporti di vicinato, allontanando l'idea di vita frenetica e spesso alienante delle grandi città.

Il sistema abitativo di nuova progettazione è distribuito in un sistema di tre torri e cinque blocchi di alloggi a patio con ingressi indipendenti.

Tutte le abitazioni hanno un forte carattere introverso ma contemporaneamente dispongono di spazi privati all'aperto, come logge o patii. Il progetto prevede anche la realizzazione di spazi commerciali, concentrati nella parte settentrionale del lotto, in modo da servire anche gli edifici esistenti di via N.Pellati e via G.Greppi. La sistemazione pubblica esterna è caratterizzata da spazi molto ampi e aperti verso la città in contrapposi­zione alla logica introversa dello spazio privato.

Il complesso è composto da un totale di 46 alloggi e 4 spazi commerciali così suddivisi:

 

torre1

10 alloggi per una persona (studenti o ospiti temporanei) da circa 20mq

100mq di spazi comuni divisi in tre grandi sale, più una terrazza comune all'ultimo piano

 

torre2

4 alloggi per 2 persone da circa 35mq

5 alloggi per 2/3 da circa 50mq

torre3

4 alloggi per 2 persone da circa 35mq

5 alloggi per 2/3 da circa 50mq

1 alloggio per 4/5 persone da circa 100mq

 

blocco alloggi a patio1

3 alloggi per 4 persone da circa 75mq

 

blocco alloggi a patio2

1 alloggio per 4 persone da circa 75 mq

1 alloggio per 4/5 persone da 100mq

 

blocco alloggi a patio3

2 alloggi per 4 persone da circa 75mq

 

 

blocco alloggi a patio4

3 alloggi per 3 persone da circa 75 mq

1 alloggio per 4 persone da 100mq

1 alloggio per 5 persone da 100mq

1 alloggio per 6 persone da 100mq

 

blocco alloggi a patio5

2 alloggi per 3 persone da circa 75 mq

2 alloggio per 5 persone da 100mq

 

4 spazi commerciali per un totale di circa 500mq

 

Per la struttura è prevista la realizzazione di un telaio in calcestruzzo armato. Anche i muri di contenimento per i vari terrazzamenti sono pensati dello stesso materiale.

Il rivestimento esterno di tutti i volumi è pensato in calcestruzzo chiaro disegnato dalle impronte delle tavole che compongono le casseforme una volta disarmato. Per gli alloggi a patio, tutte le tamponature esterne che non sono a diretto contatto con lo spazio esterno pubblico sono invece pensate in laterizio poroton e poi in­tonacate e infine pitturate di bianco, per una migliore riflessione della luce solare.

Le pavimentazioni esterne delle terrazze e dei patii sono pensate in legno.

La pavimentazione dei percorsi pubblici è in calcestruzzo ed è in continuità con i muri di contenimento delle “zolle” di verde pubblico. I parcheggi sono dislocati lungo il perimetro del lotto, a quote differenti dai percorsi pedonali e quindi fuori dal campo visivo di chi attraversa il nuovo spazio urbano.

 

 

 

Contrà Leopardi, foto aerea

3.BENE ANALOGO

 

 

Contrà Leopardi, 36 alloggi a San Giorgio di Callata (TV)

Piergiorgio Semerano,

progetto 2005-2007, realizzazione 2009

superficie lorda costruita 4.150mq

cubatura 8.300mc

costo di costruzione 6.000.000, 1.445 €/mq

 

analogie

contemporaneità

latitudine

scelte progettuali

sistema strutturale

 

Il complesso di Contrà Leopardi, nuovo insediamento residenziale realizzato a Olmi, alla periferia di Treviso, si estende su un lotto di confine tra l'espansione della città e la campagna coltivata.

L'obiettivo del progetto è rielaborare i modelli storici urbani alla luce delle nuove tecnologie, al fine di realiz­zare un intervento residenziale che del tessuto urbano storico abbia lo spessore, la complessità, e di conse­guenza la qualità. Lo Studio Semerano ha affrontato questo progetto rivolgendo la massima attenzione non solo all'architettura dei singoli edifici, con l'impiego di materiali e tecnologie in grado di assicurare benessere e risparmio energetico, ma anche e soprattutto alla globalità dell'intervento, nel quale ogni ele­mento concorre alla creazione di un nuovo pezzo di città, un luogo da vivere, da percorrere in sicurezza, nel qual gli spazi pubblici e comuni sono spazi della socialità, della crescita, della comunicazione tra gli abitanti. Un luogo da attraversare a piedi nel cui impianto non esistono linee rette ma scorci, sequenze di viste capaci di stupire, nel quale l'omogeneità urbana data dal trattamento cromatico delle superfici si accompagna al­l'inserimento di “pezzi unici” che spezzano il continuum spaziale giocando con la luce, le ombre, le superfici.

L'intervento, realizzato dall'impresa CEV, comprende 15 blocchi residenziali per un totale di 36 unità abitati­ve, per la maggior parte distribuite su due piani, ognuna delle quali si avvale di un giardino o terrazzo. Cosi come avviene per i giardini che, nascosti dietro recinzioni in muratura, fiancheggiano le calli veneziane, la privacy che caratterizza questi spazi fa di ognuno di essi un ambiente domestico aggiuntivo nel quale man­giare, prendere il sole, giocare, coltivare un orto. È stata posta attenzione agli affacci sugli spazi aperti: la complessità dell'intervento permette ad ogni abitazione di avere un diverso scorcio visivo su portici, piazzet­te, stradine, muri, alberature, elementi architettonici e campagna. Agli ambienti delle singole unità sono co­munque assicurate buone condizioni di orientamento, illuminazione e soleggiamento.

 

La scelta dei materiali è stata effettuata con l'obiettivo da un lato di fornire identità e riconoscibilità all'inter­vento, dall'altro di raggiungere elevati standard di benessere abitativo all'interno delle singole abitazioni. L'intonaco traspirante di calce idraulica naturale che riproduce una miscela storica molto diffusa nell'area veneta, applicata sulle murature di murature e giardini crea un effetto di avvolgimento visivo, sulla cui cromia vanno ad inserirsi le strutture traforate in legno e ferro, realizzate come frangisole o come supporto per la vegetazione. Un abaco di essenze autoctone regola l'uso delle specie vegetali: gli alberi nelle aree pubbliche contribuiscono a creare piccole piazzette, mentre altrove le essenze rampicanti creano vere e proprie pareti verdi.

 

 

 

4.CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE

 






Blocco alloggi a patio1        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 1 per 4 persone soggiorno/pranzo 28,6 1 28,6
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12,1 0,85 10,29
  studio 9,4 0,75 7,05
  bagno 4,7 0,6 2,82
  distribuzione 3,4 0,5 1,7
totale   72,2   62,36
  patio e terrazze 37 0,5 18,5
totale con patio e terrazze   112,6   82,56
         
Alloggio 2 per 4 persone soggiorno 26,3 1 26,3
  angolo cottura 4,8 0,8 3,84
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12,5 0,85 10,63
  bagno 6,3 0,6 3,78
  distribuzione 7 0,5 3,5
totale   70,9   59,95
  patio e terrazze 49 0,5 24,5
totale con patio e terrazze   126,9   87,95
         
Alloggio 3 per 4 persone soggiorno/pranzo 16,2 0,9 14,58
  camera1 12,6 0,9 11,34
  pertinenza 1 7,2 0,8 5,76
  camera2 13 0,9 11,7
  pertinenza2 8,8 0,8 7,04
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  bagno2 3,9 0,6 2,34
  distribuzione 5,9 0,5 2,95
totale   71,5   58,05
  patio e terrazze 18 0,5 9
totale con patio e terrazze   95,4   70
         
superficie totale   334,9   240,5
         
         
         
Blocco alloggi a patio2        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 4 per 4 persone soggiorno/pranzo 23 1 23
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 9,7 0,85 8,25
  camera3 9,9 0,75 7,43
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 6,2 0,5 3,1
totale   70,8   58,47
  patio e terrazze 22 0,5 11
totale con patio e terrazze   99   72,57
         
Alloggio 5 per 4 persone soggiorno/pranzo 30,9 1 30,9
  camera1 14,5 0,85 12,33
  camera2 12,2 0,85 10,37
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 6,2 0,5 3,1
totale   71,8   61,5
  patio e terrazze 24,5 0,5 12,25
totale con patio e terrazze   102,5   76,85
         
superficie totale   201,5   149,42
         
         
         
Blocco alloggi a patio3        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 6 per 4 persone soggiorno/pranzo 43,3 1 43,3
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12 0,85 10,2
  bagno1 4,1 0,6 2,46
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 11,3 0,5 5,65
  ripostiglio 1,6 0,2 0,32
totale   90,4   76,29
  patio e terrazze 35 0,5 17,5
totale con patio e terrazze   127   94,11
Alloggio 7 per 4/5 persone soggiorno 22,3 1 22,3
  pranzo 17,8 1 17,8
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2/o.space 28,6 0,85 24,31
  bagno1 4,1 0,6 2,46
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 12 0,5 6
totale   102,9   87,23
  patio e terrazze 60 0,5 30
totale con patio e terrazze   174,9   123,23
         
superficie totale   301,9   217,34
         
         
         
Blocco alloggi a patio4        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 8 per 4/5 persone soggiorno/pranzo 42,8 1 42,8
  camera1 17,1 0,85 14,54
  camera2 12 0,85 10,2
  camera3 9,6 0,85 8,16
  bagno1 3,8 0,6 2,28
  bagno2 3,8 0,6 2,28
  distribuzione 3,7 0,5 1,85
  zona studio 7,5 0,2 1,5
totale   100,3   83,61
  patio e terrazze 35 0,5 17,5
totale con patio e terrazze   142,8   102,61
Alloggio 9 per 4 persone soggiorno 24,4 1 24,4
  angolo cottura 4,3 0,8 3,44
  camera1 14,3 0,85 12,16
  camera2 12,2 0,85 10,37
  bagno1 5,8 0,6 3,48
  bagno2 4,8 0,6 2,88
  distribuzione 9,5 0,5 4,75
totale   75,3   61,48
  patio e terrazze 55 0,5 27,5
totale con patio e terrazze   139,8   93,73
Alloggio 10 per 4/6 persone soggiorno 21,4 1 21,4
  angolo cottura 4,3 0,8 3,44
  pranzo 12,2 0,85 10,37
  camera1 15,8 0,85 13,43
  camera2 12,2 0,85 10,37
  camera3 15,2 0,85 12,92
  bagno1 5,7 0,6 3,42
  bagno2 4,8 0,6 2,88
  distribuzione 10 0,5 5
totale   101,6   83,23
  patio e terrazze 40 0,5 20
totale con patio e terrazze   151,6   108,23
Alloggio 11 per 4/6 persone soggiorno 24,7 1 24,7
  angolo cottura 5,7 0,8 4,56
  pranzo 12,3 0,85 10,46
  camera1 14,1 0,85 11,99
  camera2 12,5 0,85 10,63
  camera3 11 0,85 9,35
  bagno1 3,7 0,6 2,22
  bagno2 5,3 0,6 3,18
  distribuzione 9 0,5 4,5
totale   98,3   81,58
  patio e terrazze 52 0,5 26
totale con patio e terrazze   159,3   112,08
         
Alloggio12 per 4 persone soggiorno 22,2 1 22,2
  angolo cottura 5,2 0,8 4,16
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12 0,85 10,2
  bagno1 5,1 0,6 3,06
  bagno2 3,2 0,6 1,92
  distr/zona studio 14,2 0,5 7,1
totale   75,9   60,54
  patio e terrazze 27 0,5 13,5
totale con patio e terrazze   117,1   81,14
         
Alloggio 13 per 3 persone soggiorno 20 1 20
  pranzo 16,2 0,8 12,96
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 11 0,85 9,35
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  distribuzione 9,5 0,5 4,75
totale   74,6   61,3
  patio e terrazze 27 0,5 13,5
totale con patio e terrazze   111,1   79,55
         
superficie totale   821,7   577,33
         
         
         
Blocco alloggi a patio5        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 13 per 2/4 persone soggiorno 15,2 1 15,2
  pranzo 16,4 1 16,4
  camera1 15,2 0,85 12,92
  studio 12 0,75 9
  bagno1 4,4 0,6 2,64
  bagno2 4,4 0,6 2,64
  distribuzione 5,6 0,5 2,8
totale   73,2   61,6
  patio e terrazze 36 0,5 18
totale con patio e terrazze   114,8   82,4
         
Alloggio 14 per 5 persone soggiorno/pranzo 36,4 1 36,4
  camera1 17,1 0,85 14,54
  camera2 13,5 0,85 11,48
  camera3 9,3 0,85 7,91
  bagno1 5,8 0,6 3,48
  bagno2 5,8 0,6 3,48
  distribuzione 11 0,5 5,5
totale   98,9   82,78
  patio e terrazze 34 0,5 17
totale con patio e terrazze   143,9   105,28
         
Alloggio 15 per 5 persone soggiorno/pranzo 35,1 1 35,1
  camera1 14,4 0,85 12,24
  camera2 13,5 0,85 11,48
  camera3 13 0,85 11,05
  bagno1 4,3 0,6 2,58
  bagno2 4,3 0,6 2,58
  distribuzione 12 0,5 6
totale   96,6   81,03
  patio e terrazze 36 0,5 18
totale con patio e terrazze   144,6   105,03
         
Alloggio 16 per 2/4 persone soggiorno 14,2 1 14,2
  pranzo 16,4 1 16,4
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12,5 0,75 9,38
  bagno1 4,5 0,6 2,7
  bagno2 4,5 0,6 2,7
  distribuzione 6,1 0,5 3,05
totale   72,2   60,33
  patio e terrazze 30 0,5 15
totale con patio e terrazze   108,3   78,38
         
superficie totale   511,6   371,08
         
         
         
Torre alloggi 1 (alloggi temporanei)        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 17 per 1 persona living 12,5 1 12,5
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   16,8   15,08
  loggia 5 0,5 2,5
totale con loggia   21,8   17,58
         
Alloggio 18 per 1 persona living 15,9 1 15,9
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   20,2   18,48
  loggia 6,2 0,5 3,1
totale con loggia   26,4   21,58
         
Alloggio 19 per 1 persona living 13,4 1 13,4
  bagno 4,9 0,6 2,94
totale   18,3   16,34
  loggia 5,1 0,5 2,55
totale con loggia   23,4   18,89
         
Alloggio 20 per 1 persona living 14,7 1 14,7
  bagno 4 0,6 2,4
totale   18,7   17,1
  loggia 3,2 0,5 1,6
totale con loggia   21,9   18,7
         
Alloggio 21 per 1 persona living 17,6 1 17,6
  bagno 4,6 0,6 2,76
totale   22,2   20,36
  loggia 6 0,5 3
totale con loggia   28,2   23,36
         
Alloggio 22 per 1 persona living 15 1 15
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   19,3   17,58
  loggia 3,7 0,5 1,85
totale con loggia   23   19,43
         
Alloggio 23 per 1 persona living 15 1 15
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   19,3   17,58
  loggia 3,7 0,5 1,85
totale con loggia   23   19,43
         
Alloggio 24 per 1 persona living 16 1 16
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   20,3   18,58
  loggia 2,5 0,5 1,25
totale con loggia   22,8   19,83
         
Alloggio 25 per 1 persona living 15,9 1 15,9
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   20,2   18,48
  loggia 6,2 0,5 3,1
totale con loggia   26,4   21,58
         
Alloggio 25 per 1 persona living 13,4 1 13,4
  bagno 4,9 0,6 2,94
totale   18,3   16,34
  loggia 5,1 0,5 2,55
totale con loggia   23,4   18,89
         
  spazi comuni 154 0,85 130,9
  distribuzione 108 0,65 70,2
         
superficie totale   502,3   400,37
         
         
         
         
Torre alloggi 2        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 26 per 2 persone living+letto 30,8 1 30,8
  bagno 4,9 0,6 2,94
totale   35,7   33,74
  logge 3,3 0,5 1,65
  verde privato 107 0,3 32,1
totale con loggia   146   67,49
         
         
Alloggio 27 per 2 persone soggiorno/pranzo 24,9 1 24,9
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 3,4 0,5 1,7
totale   46,5   41,02
  logge 12 0,5 6
totale con loggia   58,5   47,02
         
Alloggio 28 per 2 persone soggiorno/pranzo 34,4 1 34,4
  camera 15 0,85 12,75
  bagno 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 0,7 0,5 0,35
totale   54,2   49,96
  logge 5,3 0,5 2,65
totale con loggia   59,5   52,61
         
Alloggio 29 per 2 persone (duplex) soggiorno/pranzo 24 1 24
  zona notte 11,5 0,85 9,78
  bagno 5,3 0,6 3,18
  distribuzione 6,7 0,5 3,35
totale   47,5   40,31
  logge 3,3 0,5 1,65
totale con loggia   50,8   41,96
         
Alloggio 30 per 2 persone soggiorno/pranzo 27,4 1 27,4
  camera 14,5 0,85 12,33
  bagno 4,1 0,6 2,46
totale   46   42,19
  logge 16,8 0,5 8,4
totale con loggia   62,8   50,59
         
Alloggio 31 per 2 persone living+letto 31,1 1 31,1
  bagno 3,8 0,6 2,28
totale   34,9   33,38
  logge 3,3 0,5 1,65
totale con loggia   38,2   35,03
         
         
Alloggio 32 per 2 persone soggiorno/pranzo 32,2 1 32,2
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,3 0,6 2,58
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   52,7   47,78
  logge 10 0,5 5
totale con loggia   62,7   52,78
         
Alloggio 33 per 2 persone living+letto 30,2 1 30,2
  bagno 3,8 0,6 2,28
totale   34   32,48
  logge 8,4 0,5 4,2
totale con loggia   42,4   36,68
         
Alloggio 34 per 2 persone living+letto 29,8 1 29,8
  bagno 5,4 0,6 3,24
totale   35,2   33,04
  logge 19,8 0,5 9,9
totale con loggia   55   42,94
         
  distribuzione 200 0,65 130
         
superficie totale   775,9   557,09
         
         
         
         
         
         
         
         
         
Torre alloggi 3        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 35 per 2 persone living+letto 40 1 40
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   44,3   42,58
  logge 3,3 0,5 1,65
  verde privato 98 0,3 29,4
totale con loggia   145,6   73,63
         
         
Alloggio 36 per 2 persone soggiorno/pranzo 31,5 1 31,5
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4 0,6 2,4
  distribuzione 1,3 0,5 0,65
totale   50,8   46,45
  logge 12 0,5 6
totale con loggia   62,8   52,45
         
Alloggio 37 per 2 persone living+letto 34,4 1 34,4
  bagno 4,2 0,6 2,52
totale   38,6   36,92
  logge 8,5 0,5 4,25
totale con loggia   47,1   41,17
         
         
Alloggio 38 per 2 persone soggiorno/pranzo 30,6 1 30,6
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   51   46,12
  logge 9,4 0,5 4,7
totale con loggia   60,4   50,82
         
Alloggio 39 per 2 persone (duplex) soggiorno/pranzo 39,8 1 39,8
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,5 0,6 2,7
  distribuzione 4,6 0,5 2,3
totale   62,9   56,7
  logge 7 0,5 3,5
totale con loggia   69,9   60,2
         
Alloggio 40 per 2 persone soggiorno/pranzo 32,2 1 32,2
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   52,6   47,72
  logge 8,8 0,5 4,4
totale con loggia   61,4   52,12
         
Alloggio 41 per 2 persone living+letto 33,2 1 33,2
  bagno 4,2 0,6 2,52
totale   37,4   35,72
  logge 8,5 0,5 4,25
totale con loggia   45,9   39,97
         
         
Alloggiom42 per 2 persone soggiorno/pranzo 32,4 1 32,4
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   52,8   47,92
  logge 9,4 0,5 4,7
totale con loggia   62,2   52,62
         
Alloggio 45 per 2 persone living+letto 32,4 1 32,4
  bagno 4,2 0,6 2,52
totale   36,6   34,92
  logge 8,5 0,5 4,25
totale con loggia   45,1   39,17
         
Alloggio 46 per 4/6 persone soggiorno/pranzo 38,8 1 38,8
  camera1 15,1 0,85 12,84
  camera2 13,8 0,85 11,73
  open space 23,8 0,8 19,04
  bagno1 4,2 0,6 2,52
  bagno2 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 8,2 0,5 4,1
totale   108,1   91,55
  logge/terrazze 72 0,5 36
totale con loggia   180,1   127,55
         
  distribuzione 196 0,65 127,4
         
superficie totale   976,5   717,1
         
         
         
         
Spazi commerciali        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Spazio commerciale1 pubblico 70 1 70
  servizi 15 0,6 9
         
Spazio commerciale2 pubblico 53 1 53
  servizi 8,5 0,6 5,1
         
Spazio commerciale3 pubblico 155 1 155
  servizi 14 0,6 8,4
         
Spazio commerciale4 pubblico 80 1 80
  servizi 15 0,6 9
         
superficie totale   410,5   389,5
         
         
         
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (netta)   4838,2   3619
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (lorda)   5322,2    
         
SUPERFICIE TOTALE LORDA (residenziale)   4871,2    
SUPERFICIE TOTALE NETTA (commerciale)   451    
         
         
         
         
Esterno        
         
    sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Percorsi   2900 0,7 2030
         
superficie totale   2900   2030
         
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta)   7736,8   5649,71
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta)   8222   5649,71

 5.CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

a.bene analogo

superficie lorda 4.150mq

costo totale di costruzione 6.000.000 €/mq

 

costo unitario di costruzione 1.445 €/mq

 

b.dati del progetto

costo unitario di costruzione 1.445 €/mq

costo totale di costruzione 1,445x5649,71 = 8.162.805 €

 

I.V.A. (21%) 1714189,05 €

totale + I.V.A. 9876994,05 €

Oneri professionali (10%) 987699,4 €

oneri finanziari (5%) 493849,7

costo totale dell'intervento 11358542,7 €

 

6.CALCOLO DELLE PERCENTUALI D'INCIDENZA

 

Scavi e terrazzamenti 20 1632561 €

Struttura in calcestruzzo 22 1795817,1 €

Opere in ferro 1,5 122442 €

Solai e coperture 7 571396,35 €

Tamponature e tramezzi 5 408140,25 €

Isolamenti e impermeabilizzanti 5,5 448954,3 €

Pavimenti e rivestimenti 11 897908,55 €

Infissi int/est 6 49008,3 €

Opere pittore 3 244884,15 €

Impianti (elettr., idrico, telef., risc.) 7 571396,35 €

Corpi scala 3 244884,15 €

Ascensore 7 571396,35 €

Varie 2 163256,1 €

tot. 100 8162805 €

 

 

7.INDAGINE DI MERCATO

 

Agenzia del territorio

zona semicentrale/Portuense1 (piazza enrico fermi)

codice zona c11

tipologia prevalente abitazioni civili

valore di mercato medio (residenziale) 3750€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 4650€/mq

i valori sono riferiti al secondo semestre del 2011

 

Borsino immobiliari

zona portuense prospero colonna

valore di mercato medio (residenziale) 2790€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 3285€/mq

 

valore di mercato medio (residenziale) 3270€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 3970€/mq

8.CONCLUSIONI e VALORE DI MERCATO DEL PROGETTO

 

I valori di mercato medi individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari sono purtroppo cifre ricorrenti nel mercato romano e addirittura basse se confrontate con quelle di altre zone della Capitale. La qualità dei nuovi edifici nella Capitale è rimasta invariata da molti anni mentre il prezzo da pagare per abitarli è in costante aumento. L'inaccessibilità economica per il grande pubblico, specialmente in questo tempo così incerto, spinge gli speculatori edilizi ad edificare zone lontane dalla città consolidata favorendo da una parte la nascita di nuovi centri urbani spesso mal gestiti o destinati al solo uso residenziale (creando quindi quartieri dormitorio) e lasciando la città disabitata e sempre più piena di vuoti urbani, come appunto il lotto di progettazione da noi studiato.

 

L'appartenenza dell'area agli Ambiti di Valorizzazione previsti dal PRG rende plausibile un interesse pubblico nella realizzazione dell'opera, sostenuta in gran parte da un privato o da una società di privati, interessati alla realizzazione e la successiva vendita degli immobili e a favorire la sperimentazione di nuovi modi di abitare in un contesto urbano consolidato. L'ente pubblico è interessato in primis perchè il lotto in questione è di proprietà comunale ma anche perchè come descritto in precedenza, il nuovo progetto ha come obiettivo quello di ricucire il tessuto urbano, alienato dalle lottizzazioni edilizie degli anni '70, mediante la creazione di ampi spazi pubblici e commerciali ritagliati tra i volumi degli edifici.

 

E' plausibile attribuire al costo di realizzazione una percentuale aggiuntiva del 35%, per i motivi descritti in precedenza come la posizione favorevole in termini di vivibilità e visibilità, la sperimentazione di nuovi modi di abitare la città in alloggi introverse inserite in un contesto pubblico estroverso, la realizzazione di uno spazio urbano per l'intero quartiere.

 

Il valore di mercato è in conclusione ragionevole rispetto a quelli individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari.

 

COSTO DI COSTRUZIONE 11.358.542,7 €

 

35% AGGIUNTO 3.975.489,9 €

 

VALORE DI MERCATO DELL'INTERVENTO 15.334.032,6 €

 

VALORE DI MERCATO UNITARIO 1.981,8 €/mq  

conclusioni valutative _ ( prova ) tommaso mennuni , chiara iacovone _ Lab6 Palmieri

 

Conclusioni Valutative

Facoltà di Architettura
A.A. 2011/2012 

Modulo di Estimo

Prof. Alfredo Passeri

Chiara Iacovone , Tommaso Mennuni _ Laboratorio 6 B Palmieri

 

 

 

 

 

 

L’estimo

L’estimo è quella disciplina che fornisce quei strumenti necessari per attribuire una giusta valutazione ad un bene.  La valutazione  che viene fatta essendo soggettiva non è univoca. Ovviamente l’oggettività non è esclusa , ma entra in gioco nel momento in cui bisogna collocare i determinato bene all’interno del mercato. L’estimo quindi ci insegna a formula giudizi di valore. Il dualismo tra prezzo e valore sta alla base proprio della distinzione che va fatta tra soggettività e oggettività.  Il prezzo conferisce un controvalore monetario al bene. Un altro importante fattore che caratterizza un bene economico è il suo costo che è sommatoria tra tutte le operazioni per la produzione dello stesso. Il progetto architettonico è a tutti gli effetti un bene economico poiché si fonda sui tre principi  di utilità , limitatezza e accessibilità. Il bene architettonico per inserirsi all’interno del mercato deve essere stimato e il modo migliore per fare  questo è quello di avvalersi di un bene considerato analogo. La comparazione è un confronto che si fa con il bene preso in esame, ovviamente bisogna tenere conto della sua collocazione geografia e temporale, della destinazione d’uso , del sistema costruttivo e dei materiali che lo compongono. Il processo produttivo insediativo attraverso una serie di fattori e costi deve tendere ad un massimo beneficio con il minimo dispendio ed è proprio questo il nostro obbiettivo.

 

Bene Analogo

Il bene analogo preso in considerazione per una formulazione di una stima è un complesso residenziale per anziani in Alcacer do Sal in Portogallo dello studio Aires Mateus & Associados.            Il progetto è basato su un attenta rilettura della vita in una specie di comunità, una sorta di micro-società con proprie regole, ed è proprio questo un tema da noi affrontato, cioè la realizzazione di un piccolo villaggio all'interno della città, permeabile con essa, e allo stesso tempo intimista. Il progetto di riferimento porta avanti un'altro tema, simile al nostro, cioè quello di combinare la vita sociale e quella privata rispondendo ai bisogni della prima e anche alla seconda, con spazi dove chiudersi in solitudine e meditare e spazi pubblici dove socializzare. La distanza tra le varie unità abitative è misurata e disegnata all'interno di un percorso non necessariamente univoco. Le unità sono indipendenti ma sono aggregate in un unico corpo; nel nostro caso invece le singole unità rimangono tali anche se fanno parte sempre dello stessa trattazione.  Il suo interno è scavato generando patii e terrazzi. Anche le facciate sono trattate nello stesso modo. Le bucature infatti non sono a filo con la giacitura della facciata ma sono  generate da scavi con inclinazioni angolari.  L'intero progetto è posto su un lotto, in pendenza. privo di preesistenze  ,gli unici edifici limitrofi sono alcuni edifici di massimo 2/3 piani che sono stati inclusi nell’intervento come magazzini.

 

Progetto: Residências assistidas em Alcácer do Sal.

Ubicazione: Alcácer do Sal (Portugal)

Anno progetto: 2006-2007 / Costruzione: 2008-2010

Architetti: Aires Mateus e associados

Collaboratori: Giacomo Brenna, Paola Marini, Anna Bacchetta, Miguel Pereira

Cliente: Santa Casa da Misericordia de Alcácer do Sal

Costruttori: Ramos Catarino, Sa

Architettura del paesaggio: ABAP Luis Alçada Batista

Superficie costruita : 3.640 m2

Costo di costruzione : 4.500.000 €

 Costo al m2  : 1.236 m2/€

 

Relazione illustrativa

L’area del nostro intervento è all’interno del tessuto urbano sud occidentale della città limitrofa a sistemi di viabilità infrastrutturale e a tessuti edilizi prevalentemente residenziali. L’obbiettivo del nostro intervento è quello di progettare un complesso edilizio che contenga al proprio interno funzioni differenziate: residenze temporanee e non e spazi commerciali, rispettivamente 2.650 m2 e 500m2; superficie costruita totale devo ammontare complessivamente a circa 3100 m2, per una cubatura complessiva di circa 9600 m3.                                                                                    Il complesso dovrà essere progettato in un’area leggermente in pendenza, attualmente inedificata, posta ai margini di via Giuseppe Belluzzo, nel quartiere Portuense a Roma.

Il lotto ha una forma trapezoidale è lungo circa 190 m. e largo mediamente 70 m. È delimitato ad est da via Belluzzo, asse che staccandosi da via Portuense si allinea alla linea ferroviaria percorsa dai treni metropolitani FR1, diretti a Ponte Galeria, alla nuova Fiera di Roma e all’aeroporto internazionale “Leonardo da Vinci”; a sud dal complesso ottocentesco dell’istituto scolastico “Vigna Pia”, arretrato rispetto ai confini dell’area e posto ad una quota maggiore rispetto alla via sopracitata; a nord da via Greppi e da un gruppo di classiche palazzine residenziali con diverse declinazione della stessa tipologia residenziale; a est da via Pellati, posta anche questa ad una quota più alta.                                                                                                                                        Il nostro intervento affronta diverse tematiche:

  • collegare con un percorso diagonale al lotto le due quote limite dell’area.  Questo nuovo asse rappresenta per il concept del progetto, una “frattura” sottolineata ulteriormente dall’articolazione di  questa e dalla presenza delle unità abitative che la delimitano. 
  • ricreare una micro-società utopisticamente autogestita e in parte autosufficiente grazie anche all’inserimento nell’area di un orto urbano. Questo piccolo villaggio si impone, con determinazione , all’interno del tessuto urbano ormai consolidato del quartiere Portuense. L’intervento pur avendo un carattere intimista, dialoga con le preesistenze circostanti rimanendo comunque permeabile.

I vari tagli delle abitazione sono( 20m2 - 35m2 - 50m2 - 75m2 - 100m2). Ogni alloggio è diverso dall’altro proprio per conferire una certa individualità ad ognuno di essi. Un altro tema affrontato è proprio l’individualità. I vari residenti potranno scegliere , spinti dalla loro sensibilità e dalle più disparate esigenze la propria abitazione su un catalogo variegato di possibilità. Il progetto dal punto di vista puramente formale si rifà alle esperienze artistiche di Burri con il cretto e in particolare il Grande Cretto a Gibellina. Il centro storico della città venne distrutto dal sisma del 15 gennaio 1968, che provocò 1150 vittime, 98.000 senzatetto e sei paesi distrutti nella valle del Belice. Su queste macerie Alberto Burri ha realizzato il Grande Cretto. L'opera consta di un'enorme colata di cemento bianco che compatta i dodici ettari di macerie del centro storico di Gibellina. Le macerie furono distrutte grazie all'intervento dell'esercito; raccolte, compattate e tenute insieme da reti metalliche. Sopra questi blocchi omogenei si colò il cemento liquido bianco. Ogni fenditura è larga 2-3 metri, mentre i blocchi sono alti un metro e sessanta circa. Il tracciato dei blocchi e delle fenditure ricalca in buona parte l'impianto urbanistico, con le strade e gli isolati. L'efficacia del progetto e l'intensità dell'impatto percettivo sono dati dall'opposizione visiva e dalla possibilità che l'opera sia vissuto come spazio percorribile. Ovviamente quest’opera e l’intero panorama artistico burriano è stato preso in esame non tanto per i concetti trattati ma per la forma tant’è che  per quanto riguarda la generatrice  base da cui siamo partiti, è stato realizzato un modello di cretto.  Le forme irregolari di conseguenza vengono proprio da quest’ultimo. Il dinamismo delle piante genera un’infinità di situazioni sia all’interno delle unità abitative stesse, che lungo il percorso. Quest’ultimo, è uno dei principali aspetti che caratterizza il progetto, le diverse quote raggiunte ,attraverso una continua rampa, generano un dinamico susseguirsi di situazioni, adatte alla realtà sociale della vita. Queste aree inoltre sono caratterizzate da un sistema di arredi pensati appositamente per Il percorso con l’intenzione di focalizzare l’attenzione in determinati punti di questo. La realtà sociale di questo “cammino” è in contrapposizione con la realtà privata e intimista degli alloggi. Le sottrazioni fatte all’interno dei blocchi generano patii interni e terrazzi ,di modeste dimensioni, dove potersi ritirare in solitudine e pensare. L’attenzione si sposta quindi all’interno dei vari alloggi, questi fortemente irregolari, vengono regolarizzati da un blocco servizio posto o al centro dell’abitazione o lungo i muri perimetrali, affiancati da tramezzi che suddividono i vari ambienti . Inizialmente il nostro intento era quello di mettere al centro dell’alloggio, privo di tramezzature, questo blocco servizio, proprio per permettere una più facile lettura, da ogni prospettiva, dell’irregolarità interna. Ovviamente per ragioni di privacy e di tutela dei singoli fruitori degli appartamenti quest’idea è stata accantonata ma non del tutto scartata. I vari tagli presentano, anche se diverse forme , un costante numero di parametri, per quanto riguarda il numero degli ambienti:                                                          

  • 20m2 ( abitazione temporanee ) soggiorno + angolo cottura + bagno
  • 35m2: soggiorno + blocco servizio ( bagno + cucina) + letto
  • 50m2: soggiorno + blocco servizio( bagno + cucina ) + letto

nei tagli da 35 e 50 la camera da letto non è divisa dal soggiorno, l’unico filtro  che serve ad evidenziare i 2 diversi ambienti è una diversità di quota la quale viene colmata da 4 gradini.

  • 75m2: soggiorno + blocco servizio ( bagno + cucina ) talvolta un ulteriore blocco servizi + 2 camere da letto
  • 100m2: soggiorno + blocco servizio ( bagno + cucina ) + blocco servizio ( bagno ) + 2/3 camere da letto 

Il progetto è caratterizzato anche da attività commerciali che possono essere sfruttate oltre che dagli stessi residenti interni del complesso, anche dai residenti del quartiere limitrofo. Le attività inserite nel progetto riguardano:  

 

  • videoteca
  • mini-market
  • negozio per animali
  • lavanderia
  • cartoleria/copisteria
  • punto ristoro    
  • libreria                     

 

 Il sistema costruttivo è  realizzato con una struttura di cemento armato;  Al’esterno il cemento della struttura viene lasciato in alcuni punti a vista e in altri trattato con dell’intonaco , ovviamente questo diverso comportamento della facciata avrà un corrispettivo nell’ambiente che andrà a delimitare.      Il materiale base del nostro intervento quindi è il cemento che ci permette una maggiore plasticità e una maggiore articolazione anche delle stesse facciate le quali sono scavate per inquadrare le finestre. Il cemento sarà anche il rivestimento dei nostri solai di calpestio dei vari alloggi ma in quel caso, lucidato. e trattato. Un altro materiale preso in considerazione sarà il legno del teck, che sarà il rivestimento a terra dei patii tra un alloggio ed un altro.                L’area non intaccata dall’intervento ma comunque sempre all’interno del lotto interessato non verrà stravolta formalmente ma verrà modificata solamente per quanto riguarda alcuni spostamenti del terreno, rimozione arbusti, identificazione dell’appezzamento per l’orto urbano.

 

Superfici ragguagliate, costo di costruzione e valore di mercato per singoli blocchi

 

Blocco 1

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

35

Living + Cucina

36

1

36

550,55

238167,93

918647,73

680479,88

 

Camera 1

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile 

9

1

10

50

 

33

1

33

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile 

28

1

28

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

3

0,4

1,2

75

Living + Cucina

32

1

32

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Camera 2

15

0,7

10,5

 

Cortile 

15

1

15

100

Living + Cucina

45

1

45

 

Camera 1

13,5

0,7

9,45

 

Camera 2

11

0,7

7,7

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Cortile 

17

1

17

50

Living + Cucina

24

1

24

 

Camera 1

15

0,7

10,5

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

45

1

45

 

Camera 1

17

0,7

11,9

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

38

1

38

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Camera 2

15

0,7

10,5

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

100

Living + Cucina

53

1

53

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

10

0,7

7

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

 

Blocco 2

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

35

Living + Cucina

9

1

9

524,45

226877,07

885479,67

658602,6

 

Bagno 1

3

0,4

1,2

 

Camera 1

23

0,7

16,1

 

Cortile

10,5

1

10,5

100

Living + Cucina

42

1

42

 

Bagno1

3

0,4

1,2

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

12

 

0

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Cortile

13

1

13

100

Living + Cucina

45

1

45

 

Camera 1

14

0,7

9,8

 

Camera 2

11,5

0,7

8,05

 

Camera 3

8

0,7

5,6

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

3

0,4

1,2

 

Lavanderia

2

0,2

0,4

100

Living + Cucina

60

1

60

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

11

0,7

7,7

 

Camera 3

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

3

0,4

1,2

 

Cortile

13,5

1

13,5

35

Living + Cucina

20

1

20

 

Camera 1

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

100

Living + Cucina

53

1

53

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

10

0,7

7

 

Camera 3

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Lavanderia

2

0,2

0,4

100

Living + Cucina

43

1

43

 

Camera 1

15

0,7

10,5

 

Camera 2

11

0,7

7,7

 

Camera 3

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

100

Living + Cucina

36

1

36

 

Camera 1

10

0,7

7

 

Camera 2

15

0,7

10,5

 

Camera 3

12

0,7

8,4

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

 

Blocco 3

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

35

Living + Cucina

30

1

30

292,5

126535,5

488065,5

361530

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

35

1

35

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

50

Living + Cucina

25

1

25

 

Camera 1

15

0,7

10,5

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

32

1

32

 

Camera 1

14

0,7

9,8

 

Camera 2

10

0,7

7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

33

1

33

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

14

0,7

9,8

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

 

Blocco 4

Il blocco 4 presenta al piano terra un attività commerciale e degli spazi comuni per coloro che abitano nelle 10 abitazioni temporanee posizionate al livello 1 e 2

 

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

20 (x10)

Living + Camera

15

1

15

166

71811,6

276987,6

205176

 

Bagno

4

0,4

1,6

Commerciale

 

360

0,7

252

252

109015,2

420487,2

311472

Distributivo

 

170

0,5

85

85

36771

141831

105060

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Blocco 5

 

Tipologia

Ambienti

Superficie (mq)

Coefficiente di ragguaglio

Superficie ragguagliata

Totale superficie ragguagliata 

 

Valore di mercato edificio 

Costo di costruzione

50

Living + Cucina

27

1

27

397

171742,2

662434,2

490692

 

Camera 1

11

0,7

7,7

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile

10

1

10

75

Living + Cucina

35

1

35

 

Camera 1

13

0,7

9,1

 

Camera 2

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile

12

1

12

75

Living + Cucina

38

1

38

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Cortile

16

1

16

75

Living + Cucina

37

1

37

 

Camera 1

12

0,7

8,4

 

Camera 2

11,5

0,7

8,05

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

Cortile

13

1

13

35

Living + Cucina

28

1

28

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

35

Living + Cucina

28

1

28

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

35

Living + Cucina

23

1

23

 

Camera 1

9

0,7

6,3

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

75

Living + Cucina

37

1

37

 

Camera 1

11,5

0,7

8,05

 

Camera 2

12

0,7

8,4

 

Bagno 1

4

0,4

1,6

 

Bagno 2

4

0,4

1,6

 

 

Totale valutazione costi:

  • costo di costruzione : 2813012,48 €
  • valore di mercato : 3131498,7 €

 

Costo unitario di costruzione (€)

1236

Costo totale di costruzione (€)

2813012,48

IVA (21%)

590732,6208

Costo totale + IVA

3403745,1008

 

Per quanto riguarda il valore di mercato ci siamo orientati prendendo in considerazione prima di tutto la possibilità di un coinvolgimento sia del capitale pubblico che di quello privato ; il lotto su cui andiamo ad edificare, come indicato dal PRG 2011, è compreso tra gli Ambiti di valorizzazione cioè  quelle parti di città storica nelle quali i caratteri di identità storico culturale e di qualità spaziale e architettonica si sono persi nel tempo o non hanno mai raggiunto piena maturazione, costituendo una importante occasione di riqualificazione a scala locale e urbana e di promozione dello sviluppo della Città storica. Ovviamente ci troviamo nel quartiere Portuense che non è considerata città storica ma comunque questi ambiti hanno lo scopo di focalizzare l’attenzione proprio in  quelle aree  che non hanno sviluppato pienamente le proprie potenzialità o che sono interessate dal degrado fisico degli edifici e degli spazi aperti o da utilizzo non compatibile del patrimonio edilizio esistente.

Per questo motivo abbiamo immaginato un interesse pubblico,( essendo il lotto pubblico) a ricucire questa frattura rappresentata dal lotto in questione. Il finanziamento privato è necessario non solo per dare forza e basi solide ( in una realtà ribaltata come quella di oggi ) per la realizzazione dell’intervento architettonico ma per creare proprio quel dinamismo necessario ad avviare nuove sperimentazioni dell’abitare, diverse dalle solite, come nel nostro caso. Il 35% scelto è quindi la conclusione di questo ragionamento. Il pubblico ovviamente è interessato, poiché si andrà ad edificare un area dismessa e lasciata al degrado, realizzando al suo posto attività commerciali e nuove residenze. Il privato  di riflesso è interessato per il numero e i tagli vari delle abitazioni che potrà una volta edificate, inserire nel mercato romano.

 

Indagine di mercato

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale
 

 

Tipologia

Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese)

Superficie (L/N)

Min

Max

Min

Max

Abitazioni civili

NORMALE

3200

4300

L

11,8

15,8

L

Abitazioni di tipo economico

NORMALE

2700

3500

L

10

13,5

L

Box

NORMALE

2450

3300

L

12,8

17,3

L

Posti auto coperti

NORMALE

1700

2300

L

9,3

12,8

L

Posti auto scoperti

NORMALE

1150

1400

L

7

8,3

L

 

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Commerciale
 

 

Tipologia

Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese)

Superficie (L/N)

Min

Max

Min

Max

Negozi

NORMALE

4100

5000

L

25,3

31

L

 

 

Il nostro progetto in conclusione avrà:

  • valore di mercato : 1123 €/mq
  • costo di costruzione : 1008 €/mq

Comparando quindi il valore di mercato ricavato con quelli espressi dall’indagine di mercato sul sito dell’Agenzia del Territorio notiamo una certa disparità presumibilmente riconducibile all’assenza i tutti quei surplus che i venditori sono comunemente abituati ad aggiungere, mettendo in “scena” un mercato drogato e lontano dalle vere realtà dei costi architettonici.