blog di Davide Onorati

Valutazione del Progetto_Onorati Davide_lab6 Palmieri (solo testo)

 

Università degli Studi Roma Tre

Facoltà di Architettura

A.A.2011/2012

 

Laboratorio di porogettazione architettonica e urbana, prof. Valerio Palmieri

Modulo di Estimo, prof Alfredo Passeri

stud. Davide Onorati

 

 

1.ESTIMO

L’estimo è una disciplina che fornisce gli strumenti metodologici necessari per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.

 

Il nostro obiettivo è quello di progettare un manufatto realizzabile a costi bassi ma che abbia un grande va­lore. Facendosi guidare dall'intuito ogni individuo esprime giudizi secondo la propria cultura, fornendo quindi un giudizio soggettivo. L'estimo ci insegna ad esprimere motivati giudizi di valore, rimanendo nell'oggettività che entra in gioco dal momento in cui bisogna collocare il bene all’interno del mercato. Il valore di un bene è quindi un dato ipotetico, mentre il prezzo è un dato storico e si riferisce ad un determinato contesto (merca­to) in un tempo determinato conferendo un valore monetario al bene. Il progetto architettonico è a tutti gli ef­fetti un bene economico poiché si fonda sui tre principi  di utilità , limitatezza e accessibilità.

 

Per calcolare il costo di costruzione sommario del bene e successivamente calcolare il suo valore nel mer­cato ci si avvale di un bene analogo che ha caratteristiche simili al bene di nuova progettazione, quali la collocazione geografica e temporale, la destinazione d'uso, la tipologia edilizia e strutturale, i materiali utiliz­zati nella costruzione. Il bene analogo ci fornisce dei costi unitari noti da applicare al nostro intervento. Il processo produttivo rappresenta le fasi di edificazione dell'insediamento in cui intervengono varie figure, tra le quali il committente e il progettista. I fattori di tale processo hanno come obiettivo il raggiungimento del massimo beneficio con il minimo sforzo. 

 

 

2.RELAZIONE DI PROGETTO

a.Area di progetto

Il progetto si inserisce nel quartiere Portuense, in un'area compresa tra gli Ambiti di valorizzazione previsti dal vigente PRG di Roma. Allo stato attuale l'area si presenta come un vuoto urbano generato dalle lottizza­zioni edilizie residenziali degli anni '70. Le palazzine circostanti sono poste su terrazzamenti realizzati per ovviare con semplicità al problema orografico del territorio che si presenta leggermente acclive. Questa ca­ratteristica ha contribuito a conferire individualità agli edifici, accomunati solo dalla stessa tipologia e mate­riali utilizzati. 

L'area è di forma trapezoidale delimitata ad est da via Belluzzo, allineata con la linea FR1; a sud dal fabbri­cato ottocentesco del convitto scolastico "Vigna Pia"; a nord da via Greppi; a est da via Pellati, posta ad una quota mediamente più alta di 5 metri rispotto a via Belluzzo.

Il lato su via Belluzzo è in gran parte aperto sulla valle del Tevere sottostante, offrendo una vista su San Pao­lo, il quartiere dell'EUR, fino ai colli Albani.

 

b.Suggestioni, scelte progettuali e descrizione del bene

Il progetto ha come obiettivo principale quello di soddi­sfare l'esigenza abitativa e al contempo quella urbana, mediante una “ricucitura” del tessuto edilizio esistente tramite percorsi pedonali scavati tra i nuovi edifici di for­ma irregolare, creando spazi compressi tra le abitazioni che improvvisamente si dilatano offrendo scorci verso la città sottostante e i colli albani. L'idea nasce dalla sug­gestione del tipico piccolo centro storico italiano che of­fre a chi lo attraversa un esperienza visiva diversa ad ogni passo e a chi lo abita una dimensione più umana che favorisce i rapporti di vicinato, allontanando l'idea di vita frenetica e spesso alienante delle grandi città.

Il sistema abitativo di nuova progettazione è distribuito in un sistema di tre torri e cinque blocchi di alloggi a patio con ingressi indipendenti.

Tutte le abitazioni hanno un forte carattere introverso ma contemporaneamente dispongono di spazi privati all'aperto, come logge o patii. Il progetto prevede anche la realizzazione di spazi commerciali, concentrati nella parte settentrionale del lotto, in modo da servire anche gli edifici esistenti di via N.Pellati e via G.Greppi. La sistemazione pubblica esterna è caratterizzata da spazi molto ampi e aperti verso la città in contrapposi­zione alla logica introversa dello spazio privato.

Il complesso è composto da un totale di 46 alloggi e 4 spazi commerciali così suddivisi:

 

torre1

10 alloggi per una persona (studenti o ospiti temporanei) da circa 20mq

100mq di spazi comuni divisi in tre grandi sale, più una terrazza comune all'ultimo piano

 

torre2

4 alloggi per 2 persone da circa 35mq

5 alloggi per 2/3 da circa 50mq

torre3

4 alloggi per 2 persone da circa 35mq

5 alloggi per 2/3 da circa 50mq

1 alloggio per 4/5 persone da circa 100mq

 

blocco alloggi a patio1

3 alloggi per 4 persone da circa 75mq

 

blocco alloggi a patio2

1 alloggio per 4 persone da circa 75 mq

1 alloggio per 4/5 persone da 100mq

 

blocco alloggi a patio3

2 alloggi per 4 persone da circa 75mq

 

 

blocco alloggi a patio4

3 alloggi per 3 persone da circa 75 mq

1 alloggio per 4 persone da 100mq

1 alloggio per 5 persone da 100mq

1 alloggio per 6 persone da 100mq

 

blocco alloggi a patio5

2 alloggi per 3 persone da circa 75 mq

2 alloggio per 5 persone da 100mq

 

4 spazi commerciali per un totale di circa 500mq

 

Per la struttura è prevista la realizzazione di un telaio in calcestruzzo armato. Anche i muri di contenimento per i vari terrazzamenti sono pensati dello stesso materiale.

Il rivestimento esterno di tutti i volumi è pensato in calcestruzzo chiaro disegnato dalle impronte delle tavole che compongono le casseforme una volta disarmato. Per gli alloggi a patio, tutte le tamponature esterne che non sono a diretto contatto con lo spazio esterno pubblico sono invece pensate in laterizio poroton e poi in­tonacate e infine pitturate di bianco, per una migliore riflessione della luce solare.

Le pavimentazioni esterne delle terrazze e dei patii sono pensate in legno.

La pavimentazione dei percorsi pubblici è in calcestruzzo ed è in continuità con i muri di contenimento delle “zolle” di verde pubblico. I parcheggi sono dislocati lungo il perimetro del lotto, a quote differenti dai percorsi pedonali e quindi fuori dal campo visivo di chi attraversa il nuovo spazio urbano.

 

 

 

Contrà Leopardi, foto aerea

3.BENE ANALOGO

 

 

Contrà Leopardi, 36 alloggi a San Giorgio di Callata (TV)

Piergiorgio Semerano,

progetto 2005-2007, realizzazione 2009

superficie lorda costruita 4.150mq

cubatura 8.300mc

costo di costruzione 6.000.000, 1.445 €/mq

 

analogie

contemporaneità

latitudine

scelte progettuali

sistema strutturale

 

Il complesso di Contrà Leopardi, nuovo insediamento residenziale realizzato a Olmi, alla periferia di Treviso, si estende su un lotto di confine tra l'espansione della città e la campagna coltivata.

L'obiettivo del progetto è rielaborare i modelli storici urbani alla luce delle nuove tecnologie, al fine di realiz­zare un intervento residenziale che del tessuto urbano storico abbia lo spessore, la complessità, e di conse­guenza la qualità. Lo Studio Semerano ha affrontato questo progetto rivolgendo la massima attenzione non solo all'architettura dei singoli edifici, con l'impiego di materiali e tecnologie in grado di assicurare benessere e risparmio energetico, ma anche e soprattutto alla globalità dell'intervento, nel quale ogni ele­mento concorre alla creazione di un nuovo pezzo di città, un luogo da vivere, da percorrere in sicurezza, nel qual gli spazi pubblici e comuni sono spazi della socialità, della crescita, della comunicazione tra gli abitanti. Un luogo da attraversare a piedi nel cui impianto non esistono linee rette ma scorci, sequenze di viste capaci di stupire, nel quale l'omogeneità urbana data dal trattamento cromatico delle superfici si accompagna al­l'inserimento di “pezzi unici” che spezzano il continuum spaziale giocando con la luce, le ombre, le superfici.

L'intervento, realizzato dall'impresa CEV, comprende 15 blocchi residenziali per un totale di 36 unità abitati­ve, per la maggior parte distribuite su due piani, ognuna delle quali si avvale di un giardino o terrazzo. Cosi come avviene per i giardini che, nascosti dietro recinzioni in muratura, fiancheggiano le calli veneziane, la privacy che caratterizza questi spazi fa di ognuno di essi un ambiente domestico aggiuntivo nel quale man­giare, prendere il sole, giocare, coltivare un orto. È stata posta attenzione agli affacci sugli spazi aperti: la complessità dell'intervento permette ad ogni abitazione di avere un diverso scorcio visivo su portici, piazzet­te, stradine, muri, alberature, elementi architettonici e campagna. Agli ambienti delle singole unità sono co­munque assicurate buone condizioni di orientamento, illuminazione e soleggiamento.

 

La scelta dei materiali è stata effettuata con l'obiettivo da un lato di fornire identità e riconoscibilità all'inter­vento, dall'altro di raggiungere elevati standard di benessere abitativo all'interno delle singole abitazioni. L'intonaco traspirante di calce idraulica naturale che riproduce una miscela storica molto diffusa nell'area veneta, applicata sulle murature di murature e giardini crea un effetto di avvolgimento visivo, sulla cui cromia vanno ad inserirsi le strutture traforate in legno e ferro, realizzate come frangisole o come supporto per la vegetazione. Un abaco di essenze autoctone regola l'uso delle specie vegetali: gli alberi nelle aree pubbliche contribuiscono a creare piccole piazzette, mentre altrove le essenze rampicanti creano vere e proprie pareti verdi.

 

 

 

4.CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE

 






Blocco alloggi a patio1        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 1 per 4 persone soggiorno/pranzo 28,6 1 28,6
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12,1 0,85 10,29
  studio 9,4 0,75 7,05
  bagno 4,7 0,6 2,82
  distribuzione 3,4 0,5 1,7
totale   72,2   62,36
  patio e terrazze 37 0,5 18,5
totale con patio e terrazze   112,6   82,56
         
Alloggio 2 per 4 persone soggiorno 26,3 1 26,3
  angolo cottura 4,8 0,8 3,84
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12,5 0,85 10,63
  bagno 6,3 0,6 3,78
  distribuzione 7 0,5 3,5
totale   70,9   59,95
  patio e terrazze 49 0,5 24,5
totale con patio e terrazze   126,9   87,95
         
Alloggio 3 per 4 persone soggiorno/pranzo 16,2 0,9 14,58
  camera1 12,6 0,9 11,34
  pertinenza 1 7,2 0,8 5,76
  camera2 13 0,9 11,7
  pertinenza2 8,8 0,8 7,04
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  bagno2 3,9 0,6 2,34
  distribuzione 5,9 0,5 2,95
totale   71,5   58,05
  patio e terrazze 18 0,5 9
totale con patio e terrazze   95,4   70
         
superficie totale   334,9   240,5
         
         
         
Blocco alloggi a patio2        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 4 per 4 persone soggiorno/pranzo 23 1 23
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 9,7 0,85 8,25
  camera3 9,9 0,75 7,43
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 6,2 0,5 3,1
totale   70,8   58,47
  patio e terrazze 22 0,5 11
totale con patio e terrazze   99   72,57
         
Alloggio 5 per 4 persone soggiorno/pranzo 30,9 1 30,9
  camera1 14,5 0,85 12,33
  camera2 12,2 0,85 10,37
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 6,2 0,5 3,1
totale   71,8   61,5
  patio e terrazze 24,5 0,5 12,25
totale con patio e terrazze   102,5   76,85
         
superficie totale   201,5   149,42
         
         
         
Blocco alloggi a patio3        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 6 per 4 persone soggiorno/pranzo 43,3 1 43,3
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12 0,85 10,2
  bagno1 4,1 0,6 2,46
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 11,3 0,5 5,65
  ripostiglio 1,6 0,2 0,32
totale   90,4   76,29
  patio e terrazze 35 0,5 17,5
totale con patio e terrazze   127   94,11
Alloggio 7 per 4/5 persone soggiorno 22,3 1 22,3
  pranzo 17,8 1 17,8
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2/o.space 28,6 0,85 24,31
  bagno1 4,1 0,6 2,46
  bagno2 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 12 0,5 6
totale   102,9   87,23
  patio e terrazze 60 0,5 30
totale con patio e terrazze   174,9   123,23
         
superficie totale   301,9   217,34
         
         
         
Blocco alloggi a patio4        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 8 per 4/5 persone soggiorno/pranzo 42,8 1 42,8
  camera1 17,1 0,85 14,54
  camera2 12 0,85 10,2
  camera3 9,6 0,85 8,16
  bagno1 3,8 0,6 2,28
  bagno2 3,8 0,6 2,28
  distribuzione 3,7 0,5 1,85
  zona studio 7,5 0,2 1,5
totale   100,3   83,61
  patio e terrazze 35 0,5 17,5
totale con patio e terrazze   142,8   102,61
Alloggio 9 per 4 persone soggiorno 24,4 1 24,4
  angolo cottura 4,3 0,8 3,44
  camera1 14,3 0,85 12,16
  camera2 12,2 0,85 10,37
  bagno1 5,8 0,6 3,48
  bagno2 4,8 0,6 2,88
  distribuzione 9,5 0,5 4,75
totale   75,3   61,48
  patio e terrazze 55 0,5 27,5
totale con patio e terrazze   139,8   93,73
Alloggio 10 per 4/6 persone soggiorno 21,4 1 21,4
  angolo cottura 4,3 0,8 3,44
  pranzo 12,2 0,85 10,37
  camera1 15,8 0,85 13,43
  camera2 12,2 0,85 10,37
  camera3 15,2 0,85 12,92
  bagno1 5,7 0,6 3,42
  bagno2 4,8 0,6 2,88
  distribuzione 10 0,5 5
totale   101,6   83,23
  patio e terrazze 40 0,5 20
totale con patio e terrazze   151,6   108,23
Alloggio 11 per 4/6 persone soggiorno 24,7 1 24,7
  angolo cottura 5,7 0,8 4,56
  pranzo 12,3 0,85 10,46
  camera1 14,1 0,85 11,99
  camera2 12,5 0,85 10,63
  camera3 11 0,85 9,35
  bagno1 3,7 0,6 2,22
  bagno2 5,3 0,6 3,18
  distribuzione 9 0,5 4,5
totale   98,3   81,58
  patio e terrazze 52 0,5 26
totale con patio e terrazze   159,3   112,08
         
Alloggio12 per 4 persone soggiorno 22,2 1 22,2
  angolo cottura 5,2 0,8 4,16
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12 0,85 10,2
  bagno1 5,1 0,6 3,06
  bagno2 3,2 0,6 1,92
  distr/zona studio 14,2 0,5 7,1
totale   75,9   60,54
  patio e terrazze 27 0,5 13,5
totale con patio e terrazze   117,1   81,14
         
Alloggio 13 per 3 persone soggiorno 20 1 20
  pranzo 16,2 0,8 12,96
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 11 0,85 9,35
  bagno1 3,9 0,6 2,34
  distribuzione 9,5 0,5 4,75
totale   74,6   61,3
  patio e terrazze 27 0,5 13,5
totale con patio e terrazze   111,1   79,55
         
superficie totale   821,7   577,33
         
         
         
Blocco alloggi a patio5        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 13 per 2/4 persone soggiorno 15,2 1 15,2
  pranzo 16,4 1 16,4
  camera1 15,2 0,85 12,92
  studio 12 0,75 9
  bagno1 4,4 0,6 2,64
  bagno2 4,4 0,6 2,64
  distribuzione 5,6 0,5 2,8
totale   73,2   61,6
  patio e terrazze 36 0,5 18
totale con patio e terrazze   114,8   82,4
         
Alloggio 14 per 5 persone soggiorno/pranzo 36,4 1 36,4
  camera1 17,1 0,85 14,54
  camera2 13,5 0,85 11,48
  camera3 9,3 0,85 7,91
  bagno1 5,8 0,6 3,48
  bagno2 5,8 0,6 3,48
  distribuzione 11 0,5 5,5
totale   98,9   82,78
  patio e terrazze 34 0,5 17
totale con patio e terrazze   143,9   105,28
         
Alloggio 15 per 5 persone soggiorno/pranzo 35,1 1 35,1
  camera1 14,4 0,85 12,24
  camera2 13,5 0,85 11,48
  camera3 13 0,85 11,05
  bagno1 4,3 0,6 2,58
  bagno2 4,3 0,6 2,58
  distribuzione 12 0,5 6
totale   96,6   81,03
  patio e terrazze 36 0,5 18
totale con patio e terrazze   144,6   105,03
         
Alloggio 16 per 2/4 persone soggiorno 14,2 1 14,2
  pranzo 16,4 1 16,4
  camera1 14 0,85 11,9
  camera2 12,5 0,75 9,38
  bagno1 4,5 0,6 2,7
  bagno2 4,5 0,6 2,7
  distribuzione 6,1 0,5 3,05
totale   72,2   60,33
  patio e terrazze 30 0,5 15
totale con patio e terrazze   108,3   78,38
         
superficie totale   511,6   371,08
         
         
         
Torre alloggi 1 (alloggi temporanei)        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 17 per 1 persona living 12,5 1 12,5
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   16,8   15,08
  loggia 5 0,5 2,5
totale con loggia   21,8   17,58
         
Alloggio 18 per 1 persona living 15,9 1 15,9
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   20,2   18,48
  loggia 6,2 0,5 3,1
totale con loggia   26,4   21,58
         
Alloggio 19 per 1 persona living 13,4 1 13,4
  bagno 4,9 0,6 2,94
totale   18,3   16,34
  loggia 5,1 0,5 2,55
totale con loggia   23,4   18,89
         
Alloggio 20 per 1 persona living 14,7 1 14,7
  bagno 4 0,6 2,4
totale   18,7   17,1
  loggia 3,2 0,5 1,6
totale con loggia   21,9   18,7
         
Alloggio 21 per 1 persona living 17,6 1 17,6
  bagno 4,6 0,6 2,76
totale   22,2   20,36
  loggia 6 0,5 3
totale con loggia   28,2   23,36
         
Alloggio 22 per 1 persona living 15 1 15
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   19,3   17,58
  loggia 3,7 0,5 1,85
totale con loggia   23   19,43
         
Alloggio 23 per 1 persona living 15 1 15
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   19,3   17,58
  loggia 3,7 0,5 1,85
totale con loggia   23   19,43
         
Alloggio 24 per 1 persona living 16 1 16
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   20,3   18,58
  loggia 2,5 0,5 1,25
totale con loggia   22,8   19,83
         
Alloggio 25 per 1 persona living 15,9 1 15,9
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   20,2   18,48
  loggia 6,2 0,5 3,1
totale con loggia   26,4   21,58
         
Alloggio 25 per 1 persona living 13,4 1 13,4
  bagno 4,9 0,6 2,94
totale   18,3   16,34
  loggia 5,1 0,5 2,55
totale con loggia   23,4   18,89
         
  spazi comuni 154 0,85 130,9
  distribuzione 108 0,65 70,2
         
superficie totale   502,3   400,37
         
         
         
         
Torre alloggi 2        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 26 per 2 persone living+letto 30,8 1 30,8
  bagno 4,9 0,6 2,94
totale   35,7   33,74
  logge 3,3 0,5 1,65
  verde privato 107 0,3 32,1
totale con loggia   146   67,49
         
         
Alloggio 27 per 2 persone soggiorno/pranzo 24,9 1 24,9
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 3,4 0,5 1,7
totale   46,5   41,02
  logge 12 0,5 6
totale con loggia   58,5   47,02
         
Alloggio 28 per 2 persone soggiorno/pranzo 34,4 1 34,4
  camera 15 0,85 12,75
  bagno 4,1 0,6 2,46
  distribuzione 0,7 0,5 0,35
totale   54,2   49,96
  logge 5,3 0,5 2,65
totale con loggia   59,5   52,61
         
Alloggio 29 per 2 persone (duplex) soggiorno/pranzo 24 1 24
  zona notte 11,5 0,85 9,78
  bagno 5,3 0,6 3,18
  distribuzione 6,7 0,5 3,35
totale   47,5   40,31
  logge 3,3 0,5 1,65
totale con loggia   50,8   41,96
         
Alloggio 30 per 2 persone soggiorno/pranzo 27,4 1 27,4
  camera 14,5 0,85 12,33
  bagno 4,1 0,6 2,46
totale   46   42,19
  logge 16,8 0,5 8,4
totale con loggia   62,8   50,59
         
Alloggio 31 per 2 persone living+letto 31,1 1 31,1
  bagno 3,8 0,6 2,28
totale   34,9   33,38
  logge 3,3 0,5 1,65
totale con loggia   38,2   35,03
         
         
Alloggio 32 per 2 persone soggiorno/pranzo 32,2 1 32,2
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,3 0,6 2,58
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   52,7   47,78
  logge 10 0,5 5
totale con loggia   62,7   52,78
         
Alloggio 33 per 2 persone living+letto 30,2 1 30,2
  bagno 3,8 0,6 2,28
totale   34   32,48
  logge 8,4 0,5 4,2
totale con loggia   42,4   36,68
         
Alloggio 34 per 2 persone living+letto 29,8 1 29,8
  bagno 5,4 0,6 3,24
totale   35,2   33,04
  logge 19,8 0,5 9,9
totale con loggia   55   42,94
         
  distribuzione 200 0,65 130
         
superficie totale   775,9   557,09
         
         
         
         
         
         
         
         
         
Torre alloggi 3        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Alloggio 35 per 2 persone living+letto 40 1 40
  bagno 4,3 0,6 2,58
totale   44,3   42,58
  logge 3,3 0,5 1,65
  verde privato 98 0,3 29,4
totale con loggia   145,6   73,63
         
         
Alloggio 36 per 2 persone soggiorno/pranzo 31,5 1 31,5
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4 0,6 2,4
  distribuzione 1,3 0,5 0,65
totale   50,8   46,45
  logge 12 0,5 6
totale con loggia   62,8   52,45
         
Alloggio 37 per 2 persone living+letto 34,4 1 34,4
  bagno 4,2 0,6 2,52
totale   38,6   36,92
  logge 8,5 0,5 4,25
totale con loggia   47,1   41,17
         
         
Alloggio 38 per 2 persone soggiorno/pranzo 30,6 1 30,6
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   51   46,12
  logge 9,4 0,5 4,7
totale con loggia   60,4   50,82
         
Alloggio 39 per 2 persone (duplex) soggiorno/pranzo 39,8 1 39,8
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,5 0,6 2,7
  distribuzione 4,6 0,5 2,3
totale   62,9   56,7
  logge 7 0,5 3,5
totale con loggia   69,9   60,2
         
Alloggio 40 per 2 persone soggiorno/pranzo 32,2 1 32,2
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   52,6   47,72
  logge 8,8 0,5 4,4
totale con loggia   61,4   52,12
         
Alloggio 41 per 2 persone living+letto 33,2 1 33,2
  bagno 4,2 0,6 2,52
totale   37,4   35,72
  logge 8,5 0,5 4,25
totale con loggia   45,9   39,97
         
         
Alloggiom42 per 2 persone soggiorno/pranzo 32,4 1 32,4
  camera 14 0,85 11,9
  bagno 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 2,2 0,5 1,1
totale   52,8   47,92
  logge 9,4 0,5 4,7
totale con loggia   62,2   52,62
         
Alloggio 45 per 2 persone living+letto 32,4 1 32,4
  bagno 4,2 0,6 2,52
totale   36,6   34,92
  logge 8,5 0,5 4,25
totale con loggia   45,1   39,17
         
Alloggio 46 per 4/6 persone soggiorno/pranzo 38,8 1 38,8
  camera1 15,1 0,85 12,84
  camera2 13,8 0,85 11,73
  open space 23,8 0,8 19,04
  bagno1 4,2 0,6 2,52
  bagno2 4,2 0,6 2,52
  distribuzione 8,2 0,5 4,1
totale   108,1   91,55
  logge/terrazze 72 0,5 36
totale con loggia   180,1   127,55
         
  distribuzione 196 0,65 127,4
         
superficie totale   976,5   717,1
         
         
         
         
Spazi commerciali        
         
  ambiente sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Spazio commerciale1 pubblico 70 1 70
  servizi 15 0,6 9
         
Spazio commerciale2 pubblico 53 1 53
  servizi 8,5 0,6 5,1
         
Spazio commerciale3 pubblico 155 1 155
  servizi 14 0,6 8,4
         
Spazio commerciale4 pubblico 80 1 80
  servizi 15 0,6 9
         
superficie totale   410,5   389,5
         
         
         
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (netta)   4838,2   3619
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (lorda)   5322,2    
         
SUPERFICIE TOTALE LORDA (residenziale)   4871,2    
SUPERFICIE TOTALE NETTA (commerciale)   451    
         
         
         
         
Esterno        
         
    sup. netta (mq) coeff.ragguaglio sup. ragguagliata
Percorsi   2900 0,7 2030
         
superficie totale   2900   2030
         
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta)   7736,8   5649,71
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta)   8222   5649,71

 5.CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

a.bene analogo

superficie lorda 4.150mq

costo totale di costruzione 6.000.000 €/mq

 

costo unitario di costruzione 1.445 €/mq

 

b.dati del progetto

costo unitario di costruzione 1.445 €/mq

costo totale di costruzione 1,445x5649,71 = 8.162.805 €

 

I.V.A. (21%) 1714189,05 €

totale + I.V.A. 9876994,05 €

Oneri professionali (10%) 987699,4 €

oneri finanziari (5%) 493849,7

costo totale dell'intervento 11358542,7 €

 

6.CALCOLO DELLE PERCENTUALI D'INCIDENZA

 

Scavi e terrazzamenti 20 1632561 €

Struttura in calcestruzzo 22 1795817,1 €

Opere in ferro 1,5 122442 €

Solai e coperture 7 571396,35 €

Tamponature e tramezzi 5 408140,25 €

Isolamenti e impermeabilizzanti 5,5 448954,3 €

Pavimenti e rivestimenti 11 897908,55 €

Infissi int/est 6 49008,3 €

Opere pittore 3 244884,15 €

Impianti (elettr., idrico, telef., risc.) 7 571396,35 €

Corpi scala 3 244884,15 €

Ascensore 7 571396,35 €

Varie 2 163256,1 €

tot. 100 8162805 €

 

 

7.INDAGINE DI MERCATO

 

Agenzia del territorio

zona semicentrale/Portuense1 (piazza enrico fermi)

codice zona c11

tipologia prevalente abitazioni civili

valore di mercato medio (residenziale) 3750€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 4650€/mq

i valori sono riferiti al secondo semestre del 2011

 

Borsino immobiliari

zona portuense prospero colonna

valore di mercato medio (residenziale) 2790€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 3285€/mq

 

valore di mercato medio (residenziale) 3270€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 3970€/mq

8.CONCLUSIONI e VALORE DI MERCATO DEL PROGETTO

 

I valori di mercato medi individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari sono purtroppo cifre ricorrenti nel mercato romano e addirittura basse se confrontate con quelle di altre zone della Capitale. La qualità dei nuovi edifici nella Capitale è rimasta invariata da molti anni mentre il prezzo da pagare per abitarli è in costante aumento. L'inaccessibilità economica per il grande pubblico, specialmente in questo tempo così incerto, spinge gli speculatori edilizi ad edificare zone lontane dalla città consolidata favorendo da una parte la nascita di nuovi centri urbani spesso mal gestiti o destinati al solo uso residenziale (creando quindi quartieri dormitorio) e lasciando la città disabitata e sempre più piena di vuoti urbani, come appunto il lotto di progettazione da noi studiato.

 

L'appartenenza dell'area agli Ambiti di Valorizzazione previsti dal PRG rende plausibile un interesse pubblico nella realizzazione dell'opera, sostenuta in gran parte da un privato o da una società di privati, interessati alla realizzazione e la successiva vendita degli immobili e a favorire la sperimentazione di nuovi modi di abitare in un contesto urbano consolidato. L'ente pubblico è interessato in primis perchè il lotto in questione è di proprietà comunale ma anche perchè come descritto in precedenza, il nuovo progetto ha come obiettivo quello di ricucire il tessuto urbano, alienato dalle lottizzazioni edilizie degli anni '70, mediante la creazione di ampi spazi pubblici e commerciali ritagliati tra i volumi degli edifici.

 

E' plausibile attribuire al costo di realizzazione una percentuale aggiuntiva del 35%, per i motivi descritti in precedenza come la posizione favorevole in termini di vivibilità e visibilità, la sperimentazione di nuovi modi di abitare la città in alloggi introverse inserite in un contesto pubblico estroverso, la realizzazione di uno spazio urbano per l'intero quartiere.

 

Il valore di mercato è in conclusione ragionevole rispetto a quelli individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari.

 

COSTO DI COSTRUZIONE 11.358.542,7 €

 

35% AGGIUNTO 3.975.489,9 €

 

VALORE DI MERCATO DELL'INTERVENTO 15.334.032,6 €

 

VALORE DI MERCATO UNITARIO 1.981,8 €/mq  

Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana 3B_prof: Palmieri_ stud: Onorati Davide

Area di progetto

L'area di progetto è posta nel quartiere Portuense, compresa tra gli Ambiti di valorizzazione previsti dal vigente PRG di Roma. Allo stato attuale si presenta come un vuoto urbano generato dalle lottizzazioni edilizie residenziali deglia anni '70. Le palazzine circostanti sono poste su terrazzamenti realizzati per ovviare con semplicità al problema orografico del territorio che si presenta leggermente acclive. Questa caratteristica ha contribuito a conferire individualità agli edifici, accumunati solo dalla stessa tipologia e materiali utilizzati. 

L'area è di forma trapezoidale delimitata ad est da via Belluzzo, allineata con la linea FR1; a sud dal fabbricato ottocentesco del convitto scolastico "Vigna Pia"; a nord da via Greppi; a est da via Pellati, posta ad una quota mediamente più alta di 5 metri rispotto a via Belluzzo.

Il lato su via Belluzzo è in gran parte aperto sulla valle del Tevere sottostante, offrendo una vista su San Paolo, il quartiere dell'EUR, fino ai colli Albani.

 

 
 
 

Progetto di riferimento

140 Social Housing in Monte Hacho, Ceuta, Spagna

MGM arquitectos

superficie costruita a terra: 1484mq

costo complessivo dell'opera: 10.200.000euro

progetto: 1998, concorso Europan V, primo premio

completamento lavori: 2010

La zona dove sorge il progetto è una ex-cava, posta su un terreno acclive esposto a forti venti e aperto sul panorama dello stretto di Gibilterra. Le abitazioni sono dislocate in 41 unità monofamiliari a corte, e 6 blocchi a torre. Le abitazioni hanno tutte uno spazio esterno al quale viene data la stessa importanza di quello interno. Le unità monofamiliari hanno accesso direttamente dalla strada, e hanno una diretta relazione con il terreno sul quale sono costruite. Le torri sono caratterizzate da spazi open-air che senza sporgere dal volume, garantiscono illuminzaione e areazione alle abitazioni, e costituiscono anche diagonali visive verso il panorama.

 

 

Descrizione intervento

L'intervento si riferisce tipologicamente all'esperienza di Monte Hacho, mediante la realizzazione di unità abitative a corte e tre torri. Il programma edilizio prevede la realizzazione di 5 taglie differenti:

8 alloggi da 100mq

10 alloggi da 75mq

10 alloggi da 50mq

8 alloggi da 35mq

10 alloggi da 20mq, pensati per studenti o ospiti temporanei, per i quali vanno progettati anche 100mq di servizi comuni

500mq di negozi

Gli alloggi più grandi da 100mq e 75mq, saranno dislocati nelle tipologie a corte mentre gli altri nelle torri. Linsieme è unito da un sistema di percorsi pedonali, adagiato sul suolo in pendenza, che districandosi tra i volumi crea effetti di compressione e dilatazione generanti piccole piazze, luoghi di aggregazione o semplicemente di passaggio che offrono scorci sul panorama romano. L'obiettivo oltre a creare alloggi, è quello di completare il tessuto edilizio e di percorsi esistente, collegandosi anche alla sottostante piazza Antonio Meucci.

L'impronta a terra del progetto preliminare è di circa 1900mq

La superficie del lotto è di circa 12000mq