Università degli Studi Roma Tre
Facoltà di Architettura
A.A.2011/2012
Laboratorio di porogettazione architettonica e urbana, prof. Valerio Palmieri
Modulo di Estimo, prof Alfredo Passeri
stud. Davide Onorati
1.ESTIMO
L’estimo è una disciplina che fornisce gli strumenti metodologici necessari per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.
Il nostro obiettivo è quello di progettare un manufatto realizzabile a costi bassi ma che abbia un grande valore. Facendosi guidare dall'intuito ogni individuo esprime giudizi secondo la propria cultura, fornendo quindi un giudizio soggettivo. L'estimo ci insegna ad esprimere motivati giudizi di valore, rimanendo nell'oggettività che entra in gioco dal momento in cui bisogna collocare il bene all’interno del mercato. Il valore di un bene è quindi un dato ipotetico, mentre il prezzo è un dato storico e si riferisce ad un determinato contesto (mercato) in un tempo determinato conferendo un valore monetario al bene. Il progetto architettonico è a tutti gli effetti un bene economico poiché si fonda sui tre principi di utilità , limitatezza e accessibilità.
Per calcolare il costo di costruzione sommario del bene e successivamente calcolare il suo valore nel mercato ci si avvale di un bene analogo che ha caratteristiche simili al bene di nuova progettazione, quali la collocazione geografica e temporale, la destinazione d'uso, la tipologia edilizia e strutturale, i materiali utilizzati nella costruzione. Il bene analogo ci fornisce dei costi unitari noti da applicare al nostro intervento. Il processo produttivo rappresenta le fasi di edificazione dell'insediamento in cui intervengono varie figure, tra le quali il committente e il progettista. I fattori di tale processo hanno come obiettivo il raggiungimento del massimo beneficio con il minimo sforzo.
2.RELAZIONE DI PROGETTO
a.Area di progetto
Il progetto si inserisce nel quartiere Portuense, in un'area compresa tra gli Ambiti di valorizzazione previsti dal vigente PRG di Roma. Allo stato attuale l'area si presenta come un vuoto urbano generato dalle lottizzazioni edilizie residenziali degli anni '70. Le palazzine circostanti sono poste su terrazzamenti realizzati per ovviare con semplicità al problema orografico del territorio che si presenta leggermente acclive. Questa caratteristica ha contribuito a conferire individualità agli edifici, accomunati solo dalla stessa tipologia e materiali utilizzati.
L'area è di forma trapezoidale delimitata ad est da via Belluzzo, allineata con la linea FR1; a sud dal fabbricato ottocentesco del convitto scolastico "Vigna Pia"; a nord da via Greppi; a est da via Pellati, posta ad una quota mediamente più alta di 5 metri rispotto a via Belluzzo.
Il lato su via Belluzzo è in gran parte aperto sulla valle del Tevere sottostante, offrendo una vista su San Paolo, il quartiere dell'EUR, fino ai colli Albani.
b.Suggestioni, scelte progettuali e descrizione del bene
Il progetto ha come obiettivo principale quello di soddisfare l'esigenza abitativa e al contempo quella urbana, mediante una “ricucitura” del tessuto edilizio esistente tramite percorsi pedonali scavati tra i nuovi edifici di forma irregolare, creando spazi compressi tra le abitazioni che improvvisamente si dilatano offrendo scorci verso la città sottostante e i colli albani. L'idea nasce dalla suggestione del tipico piccolo centro storico italiano che offre a chi lo attraversa un esperienza visiva diversa ad ogni passo e a chi lo abita una dimensione più umana che favorisce i rapporti di vicinato, allontanando l'idea di vita frenetica e spesso alienante delle grandi città.
Il sistema abitativo di nuova progettazione è distribuito in un sistema di tre torri e cinque blocchi di alloggi a patio con ingressi indipendenti.
Tutte le abitazioni hanno un forte carattere introverso ma contemporaneamente dispongono di spazi privati all'aperto, come logge o patii. Il progetto prevede anche la realizzazione di spazi commerciali, concentrati nella parte settentrionale del lotto, in modo da servire anche gli edifici esistenti di via N.Pellati e via G.Greppi. La sistemazione pubblica esterna è caratterizzata da spazi molto ampi e aperti verso la città in contrapposizione alla logica introversa dello spazio privato.
Il complesso è composto da un totale di 46 alloggi e 4 spazi commerciali così suddivisi:
torre1
10 alloggi per una persona (studenti o ospiti temporanei) da circa 20mq
100mq di spazi comuni divisi in tre grandi sale, più una terrazza comune all'ultimo piano
torre2
4 alloggi per 2 persone da circa 35mq
5 alloggi per 2/3 da circa 50mq
torre3
4 alloggi per 2 persone da circa 35mq
5 alloggi per 2/3 da circa 50mq
1 alloggio per 4/5 persone da circa 100mq
blocco alloggi a patio1
3 alloggi per 4 persone da circa 75mq
blocco alloggi a patio2
1 alloggio per 4 persone da circa 75 mq
1 alloggio per 4/5 persone da 100mq
blocco alloggi a patio3
2 alloggi per 4 persone da circa 75mq
blocco alloggi a patio4
3 alloggi per 3 persone da circa 75 mq
1 alloggio per 4 persone da 100mq
1 alloggio per 5 persone da 100mq
1 alloggio per 6 persone da 100mq
blocco alloggi a patio5
2 alloggi per 3 persone da circa 75 mq
2 alloggio per 5 persone da 100mq
4 spazi commerciali per un totale di circa 500mq
Per la struttura è prevista la realizzazione di un telaio in calcestruzzo armato. Anche i muri di contenimento per i vari terrazzamenti sono pensati dello stesso materiale.
Il rivestimento esterno di tutti i volumi è pensato in calcestruzzo chiaro disegnato dalle impronte delle tavole che compongono le casseforme una volta disarmato. Per gli alloggi a patio, tutte le tamponature esterne che non sono a diretto contatto con lo spazio esterno pubblico sono invece pensate in laterizio poroton e poi intonacate e infine pitturate di bianco, per una migliore riflessione della luce solare.
Le pavimentazioni esterne delle terrazze e dei patii sono pensate in legno.
La pavimentazione dei percorsi pubblici è in calcestruzzo ed è in continuità con i muri di contenimento delle “zolle” di verde pubblico. I parcheggi sono dislocati lungo il perimetro del lotto, a quote differenti dai percorsi pedonali e quindi fuori dal campo visivo di chi attraversa il nuovo spazio urbano.
Contrà Leopardi, foto aerea
3.BENE ANALOGO
Contrà Leopardi, 36 alloggi a San Giorgio di Callata (TV)
Piergiorgio Semerano,
progetto 2005-2007, realizzazione 2009
superficie lorda costruita 4.150mq
cubatura 8.300mc
costo di costruzione 6.000.000, 1.445 €/mq
analogie
contemporaneità
latitudine
scelte progettuali
sistema strutturale
Il complesso di Contrà Leopardi, nuovo insediamento residenziale realizzato a Olmi, alla periferia di Treviso, si estende su un lotto di confine tra l'espansione della città e la campagna coltivata.
L'obiettivo del progetto è rielaborare i modelli storici urbani alla luce delle nuove tecnologie, al fine di realizzare un intervento residenziale che del tessuto urbano storico abbia lo spessore, la complessità, e di conseguenza la qualità. Lo Studio Semerano ha affrontato questo progetto rivolgendo la massima attenzione non solo all'architettura dei singoli edifici, con l'impiego di materiali e tecnologie in grado di assicurare benessere e risparmio energetico, ma anche e soprattutto alla globalità dell'intervento, nel quale ogni elemento concorre alla creazione di un nuovo pezzo di città, un luogo da vivere, da percorrere in sicurezza, nel qual gli spazi pubblici e comuni sono spazi della socialità, della crescita, della comunicazione tra gli abitanti. Un luogo da attraversare a piedi nel cui impianto non esistono linee rette ma scorci, sequenze di viste capaci di stupire, nel quale l'omogeneità urbana data dal trattamento cromatico delle superfici si accompagna all'inserimento di “pezzi unici” che spezzano il continuum spaziale giocando con la luce, le ombre, le superfici.
L'intervento, realizzato dall'impresa CEV, comprende 15 blocchi residenziali per un totale di 36 unità abitative, per la maggior parte distribuite su due piani, ognuna delle quali si avvale di un giardino o terrazzo. Cosi come avviene per i giardini che, nascosti dietro recinzioni in muratura, fiancheggiano le calli veneziane, la privacy che caratterizza questi spazi fa di ognuno di essi un ambiente domestico aggiuntivo nel quale mangiare, prendere il sole, giocare, coltivare un orto. È stata posta attenzione agli affacci sugli spazi aperti: la complessità dell'intervento permette ad ogni abitazione di avere un diverso scorcio visivo su portici, piazzette, stradine, muri, alberature, elementi architettonici e campagna. Agli ambienti delle singole unità sono comunque assicurate buone condizioni di orientamento, illuminazione e soleggiamento.
La scelta dei materiali è stata effettuata con l'obiettivo da un lato di fornire identità e riconoscibilità all'intervento, dall'altro di raggiungere elevati standard di benessere abitativo all'interno delle singole abitazioni. L'intonaco traspirante di calce idraulica naturale che riproduce una miscela storica molto diffusa nell'area veneta, applicata sulle murature di murature e giardini crea un effetto di avvolgimento visivo, sulla cui cromia vanno ad inserirsi le strutture traforate in legno e ferro, realizzate come frangisole o come supporto per la vegetazione. Un abaco di essenze autoctone regola l'uso delle specie vegetali: gli alberi nelle aree pubbliche contribuiscono a creare piccole piazzette, mentre altrove le essenze rampicanti creano vere e proprie pareti verdi.
4.CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
Blocco alloggi a patio1 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 1 per 4 persone | soggiorno/pranzo | 28,6 | 1 | 28,6 |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 12,1 | 0,85 | 10,29 | |
studio | 9,4 | 0,75 | 7,05 | |
bagno | 4,7 | 0,6 | 2,82 | |
distribuzione | 3,4 | 0,5 | 1,7 | |
totale | 72,2 | 62,36 | ||
patio e terrazze | 37 | 0,5 | 18,5 | |
totale con patio e terrazze | 112,6 | 82,56 | ||
Alloggio 2 per 4 persone | soggiorno | 26,3 | 1 | 26,3 |
angolo cottura | 4,8 | 0,8 | 3,84 | |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 12,5 | 0,85 | 10,63 | |
bagno | 6,3 | 0,6 | 3,78 | |
distribuzione | 7 | 0,5 | 3,5 | |
totale | 70,9 | 59,95 | ||
patio e terrazze | 49 | 0,5 | 24,5 | |
totale con patio e terrazze | 126,9 | 87,95 | ||
Alloggio 3 per 4 persone | soggiorno/pranzo | 16,2 | 0,9 | 14,58 |
camera1 | 12,6 | 0,9 | 11,34 | |
pertinenza 1 | 7,2 | 0,8 | 5,76 | |
camera2 | 13 | 0,9 | 11,7 | |
pertinenza2 | 8,8 | 0,8 | 7,04 | |
bagno1 | 3,9 | 0,6 | 2,34 | |
bagno2 | 3,9 | 0,6 | 2,34 | |
distribuzione | 5,9 | 0,5 | 2,95 | |
totale | 71,5 | 58,05 | ||
patio e terrazze | 18 | 0,5 | 9 | |
totale con patio e terrazze | 95,4 | 70 | ||
superficie totale | 334,9 | 240,5 | ||
Blocco alloggi a patio2 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 4 per 4 persone | soggiorno/pranzo | 23 | 1 | 23 |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 9,7 | 0,85 | 8,25 | |
camera3 | 9,9 | 0,75 | 7,43 | |
bagno1 | 3,9 | 0,6 | 2,34 | |
bagno2 | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
distribuzione | 6,2 | 0,5 | 3,1 | |
totale | 70,8 | 58,47 | ||
patio e terrazze | 22 | 0,5 | 11 | |
totale con patio e terrazze | 99 | 72,57 | ||
Alloggio 5 per 4 persone | soggiorno/pranzo | 30,9 | 1 | 30,9 |
camera1 | 14,5 | 0,85 | 12,33 | |
camera2 | 12,2 | 0,85 | 10,37 | |
bagno1 | 3,9 | 0,6 | 2,34 | |
bagno2 | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
distribuzione | 6,2 | 0,5 | 3,1 | |
totale | 71,8 | 61,5 | ||
patio e terrazze | 24,5 | 0,5 | 12,25 | |
totale con patio e terrazze | 102,5 | 76,85 | ||
superficie totale | 201,5 | 149,42 | ||
Blocco alloggi a patio3 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 6 per 4 persone | soggiorno/pranzo | 43,3 | 1 | 43,3 |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 12 | 0,85 | 10,2 | |
bagno1 | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
bagno2 | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
distribuzione | 11,3 | 0,5 | 5,65 | |
ripostiglio | 1,6 | 0,2 | 0,32 | |
totale | 90,4 | 76,29 | ||
patio e terrazze | 35 | 0,5 | 17,5 | |
totale con patio e terrazze | 127 | 94,11 | ||
Alloggio 7 per 4/5 persone | soggiorno | 22,3 | 1 | 22,3 |
pranzo | 17,8 | 1 | 17,8 | |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2/o.space | 28,6 | 0,85 | 24,31 | |
bagno1 | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
bagno2 | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
distribuzione | 12 | 0,5 | 6 | |
totale | 102,9 | 87,23 | ||
patio e terrazze | 60 | 0,5 | 30 | |
totale con patio e terrazze | 174,9 | 123,23 | ||
superficie totale | 301,9 | 217,34 | ||
Blocco alloggi a patio4 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 8 per 4/5 persone | soggiorno/pranzo | 42,8 | 1 | 42,8 |
camera1 | 17,1 | 0,85 | 14,54 | |
camera2 | 12 | 0,85 | 10,2 | |
camera3 | 9,6 | 0,85 | 8,16 | |
bagno1 | 3,8 | 0,6 | 2,28 | |
bagno2 | 3,8 | 0,6 | 2,28 | |
distribuzione | 3,7 | 0,5 | 1,85 | |
zona studio | 7,5 | 0,2 | 1,5 | |
totale | 100,3 | 83,61 | ||
patio e terrazze | 35 | 0,5 | 17,5 | |
totale con patio e terrazze | 142,8 | 102,61 | ||
Alloggio 9 per 4 persone | soggiorno | 24,4 | 1 | 24,4 |
angolo cottura | 4,3 | 0,8 | 3,44 | |
camera1 | 14,3 | 0,85 | 12,16 | |
camera2 | 12,2 | 0,85 | 10,37 | |
bagno1 | 5,8 | 0,6 | 3,48 | |
bagno2 | 4,8 | 0,6 | 2,88 | |
distribuzione | 9,5 | 0,5 | 4,75 | |
totale | 75,3 | 61,48 | ||
patio e terrazze | 55 | 0,5 | 27,5 | |
totale con patio e terrazze | 139,8 | 93,73 | ||
Alloggio 10 per 4/6 persone | soggiorno | 21,4 | 1 | 21,4 |
angolo cottura | 4,3 | 0,8 | 3,44 | |
pranzo | 12,2 | 0,85 | 10,37 | |
camera1 | 15,8 | 0,85 | 13,43 | |
camera2 | 12,2 | 0,85 | 10,37 | |
camera3 | 15,2 | 0,85 | 12,92 | |
bagno1 | 5,7 | 0,6 | 3,42 | |
bagno2 | 4,8 | 0,6 | 2,88 | |
distribuzione | 10 | 0,5 | 5 | |
totale | 101,6 | 83,23 | ||
patio e terrazze | 40 | 0,5 | 20 | |
totale con patio e terrazze | 151,6 | 108,23 | ||
Alloggio 11 per 4/6 persone | soggiorno | 24,7 | 1 | 24,7 |
angolo cottura | 5,7 | 0,8 | 4,56 | |
pranzo | 12,3 | 0,85 | 10,46 | |
camera1 | 14,1 | 0,85 | 11,99 | |
camera2 | 12,5 | 0,85 | 10,63 | |
camera3 | 11 | 0,85 | 9,35 | |
bagno1 | 3,7 | 0,6 | 2,22 | |
bagno2 | 5,3 | 0,6 | 3,18 | |
distribuzione | 9 | 0,5 | 4,5 | |
totale | 98,3 | 81,58 | ||
patio e terrazze | 52 | 0,5 | 26 | |
totale con patio e terrazze | 159,3 | 112,08 | ||
Alloggio12 per 4 persone | soggiorno | 22,2 | 1 | 22,2 |
angolo cottura | 5,2 | 0,8 | 4,16 | |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 12 | 0,85 | 10,2 | |
bagno1 | 5,1 | 0,6 | 3,06 | |
bagno2 | 3,2 | 0,6 | 1,92 | |
distr/zona studio | 14,2 | 0,5 | 7,1 | |
totale | 75,9 | 60,54 | ||
patio e terrazze | 27 | 0,5 | 13,5 | |
totale con patio e terrazze | 117,1 | 81,14 | ||
Alloggio 13 per 3 persone | soggiorno | 20 | 1 | 20 |
pranzo | 16,2 | 0,8 | 12,96 | |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 11 | 0,85 | 9,35 | |
bagno1 | 3,9 | 0,6 | 2,34 | |
distribuzione | 9,5 | 0,5 | 4,75 | |
totale | 74,6 | 61,3 | ||
patio e terrazze | 27 | 0,5 | 13,5 | |
totale con patio e terrazze | 111,1 | 79,55 | ||
superficie totale | 821,7 | 577,33 | ||
Blocco alloggi a patio5 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 13 per 2/4 persone | soggiorno | 15,2 | 1 | 15,2 |
pranzo | 16,4 | 1 | 16,4 | |
camera1 | 15,2 | 0,85 | 12,92 | |
studio | 12 | 0,75 | 9 | |
bagno1 | 4,4 | 0,6 | 2,64 | |
bagno2 | 4,4 | 0,6 | 2,64 | |
distribuzione | 5,6 | 0,5 | 2,8 | |
totale | 73,2 | 61,6 | ||
patio e terrazze | 36 | 0,5 | 18 | |
totale con patio e terrazze | 114,8 | 82,4 | ||
Alloggio 14 per 5 persone | soggiorno/pranzo | 36,4 | 1 | 36,4 |
camera1 | 17,1 | 0,85 | 14,54 | |
camera2 | 13,5 | 0,85 | 11,48 | |
camera3 | 9,3 | 0,85 | 7,91 | |
bagno1 | 5,8 | 0,6 | 3,48 | |
bagno2 | 5,8 | 0,6 | 3,48 | |
distribuzione | 11 | 0,5 | 5,5 | |
totale | 98,9 | 82,78 | ||
patio e terrazze | 34 | 0,5 | 17 | |
totale con patio e terrazze | 143,9 | 105,28 | ||
Alloggio 15 per 5 persone | soggiorno/pranzo | 35,1 | 1 | 35,1 |
camera1 | 14,4 | 0,85 | 12,24 | |
camera2 | 13,5 | 0,85 | 11,48 | |
camera3 | 13 | 0,85 | 11,05 | |
bagno1 | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
bagno2 | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
distribuzione | 12 | 0,5 | 6 | |
totale | 96,6 | 81,03 | ||
patio e terrazze | 36 | 0,5 | 18 | |
totale con patio e terrazze | 144,6 | 105,03 | ||
Alloggio 16 per 2/4 persone | soggiorno | 14,2 | 1 | 14,2 |
pranzo | 16,4 | 1 | 16,4 | |
camera1 | 14 | 0,85 | 11,9 | |
camera2 | 12,5 | 0,75 | 9,38 | |
bagno1 | 4,5 | 0,6 | 2,7 | |
bagno2 | 4,5 | 0,6 | 2,7 | |
distribuzione | 6,1 | 0,5 | 3,05 | |
totale | 72,2 | 60,33 | ||
patio e terrazze | 30 | 0,5 | 15 | |
totale con patio e terrazze | 108,3 | 78,38 | ||
superficie totale | 511,6 | 371,08 | ||
Torre alloggi 1 (alloggi temporanei) | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 17 per 1 persona | living | 12,5 | 1 | 12,5 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 16,8 | 15,08 | ||
loggia | 5 | 0,5 | 2,5 | |
totale con loggia | 21,8 | 17,58 | ||
Alloggio 18 per 1 persona | living | 15,9 | 1 | 15,9 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 20,2 | 18,48 | ||
loggia | 6,2 | 0,5 | 3,1 | |
totale con loggia | 26,4 | 21,58 | ||
Alloggio 19 per 1 persona | living | 13,4 | 1 | 13,4 |
bagno | 4,9 | 0,6 | 2,94 | |
totale | 18,3 | 16,34 | ||
loggia | 5,1 | 0,5 | 2,55 | |
totale con loggia | 23,4 | 18,89 | ||
Alloggio 20 per 1 persona | living | 14,7 | 1 | 14,7 |
bagno | 4 | 0,6 | 2,4 | |
totale | 18,7 | 17,1 | ||
loggia | 3,2 | 0,5 | 1,6 | |
totale con loggia | 21,9 | 18,7 | ||
Alloggio 21 per 1 persona | living | 17,6 | 1 | 17,6 |
bagno | 4,6 | 0,6 | 2,76 | |
totale | 22,2 | 20,36 | ||
loggia | 6 | 0,5 | 3 | |
totale con loggia | 28,2 | 23,36 | ||
Alloggio 22 per 1 persona | living | 15 | 1 | 15 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 19,3 | 17,58 | ||
loggia | 3,7 | 0,5 | 1,85 | |
totale con loggia | 23 | 19,43 | ||
Alloggio 23 per 1 persona | living | 15 | 1 | 15 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 19,3 | 17,58 | ||
loggia | 3,7 | 0,5 | 1,85 | |
totale con loggia | 23 | 19,43 | ||
Alloggio 24 per 1 persona | living | 16 | 1 | 16 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 20,3 | 18,58 | ||
loggia | 2,5 | 0,5 | 1,25 | |
totale con loggia | 22,8 | 19,83 | ||
Alloggio 25 per 1 persona | living | 15,9 | 1 | 15,9 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 20,2 | 18,48 | ||
loggia | 6,2 | 0,5 | 3,1 | |
totale con loggia | 26,4 | 21,58 | ||
Alloggio 25 per 1 persona | living | 13,4 | 1 | 13,4 |
bagno | 4,9 | 0,6 | 2,94 | |
totale | 18,3 | 16,34 | ||
loggia | 5,1 | 0,5 | 2,55 | |
totale con loggia | 23,4 | 18,89 | ||
spazi comuni | 154 | 0,85 | 130,9 | |
distribuzione | 108 | 0,65 | 70,2 | |
superficie totale | 502,3 | 400,37 | ||
Torre alloggi 2 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 26 per 2 persone | living+letto | 30,8 | 1 | 30,8 |
bagno | 4,9 | 0,6 | 2,94 | |
totale | 35,7 | 33,74 | ||
logge | 3,3 | 0,5 | 1,65 | |
verde privato | 107 | 0,3 | 32,1 | |
totale con loggia | 146 | 67,49 | ||
Alloggio 27 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 24,9 | 1 | 24,9 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
distribuzione | 3,4 | 0,5 | 1,7 | |
totale | 46,5 | 41,02 | ||
logge | 12 | 0,5 | 6 | |
totale con loggia | 58,5 | 47,02 | ||
Alloggio 28 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 34,4 | 1 | 34,4 |
camera | 15 | 0,85 | 12,75 | |
bagno | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
distribuzione | 0,7 | 0,5 | 0,35 | |
totale | 54,2 | 49,96 | ||
logge | 5,3 | 0,5 | 2,65 | |
totale con loggia | 59,5 | 52,61 | ||
Alloggio 29 per 2 persone (duplex) | soggiorno/pranzo | 24 | 1 | 24 |
zona notte | 11,5 | 0,85 | 9,78 | |
bagno | 5,3 | 0,6 | 3,18 | |
distribuzione | 6,7 | 0,5 | 3,35 | |
totale | 47,5 | 40,31 | ||
logge | 3,3 | 0,5 | 1,65 | |
totale con loggia | 50,8 | 41,96 | ||
Alloggio 30 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 27,4 | 1 | 27,4 |
camera | 14,5 | 0,85 | 12,33 | |
bagno | 4,1 | 0,6 | 2,46 | |
totale | 46 | 42,19 | ||
logge | 16,8 | 0,5 | 8,4 | |
totale con loggia | 62,8 | 50,59 | ||
Alloggio 31 per 2 persone | living+letto | 31,1 | 1 | 31,1 |
bagno | 3,8 | 0,6 | 2,28 | |
totale | 34,9 | 33,38 | ||
logge | 3,3 | 0,5 | 1,65 | |
totale con loggia | 38,2 | 35,03 | ||
Alloggio 32 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 32,2 | 1 | 32,2 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
distribuzione | 2,2 | 0,5 | 1,1 | |
totale | 52,7 | 47,78 | ||
logge | 10 | 0,5 | 5 | |
totale con loggia | 62,7 | 52,78 | ||
Alloggio 33 per 2 persone | living+letto | 30,2 | 1 | 30,2 |
bagno | 3,8 | 0,6 | 2,28 | |
totale | 34 | 32,48 | ||
logge | 8,4 | 0,5 | 4,2 | |
totale con loggia | 42,4 | 36,68 | ||
Alloggio 34 per 2 persone | living+letto | 29,8 | 1 | 29,8 |
bagno | 5,4 | 0,6 | 3,24 | |
totale | 35,2 | 33,04 | ||
logge | 19,8 | 0,5 | 9,9 | |
totale con loggia | 55 | 42,94 | ||
distribuzione | 200 | 0,65 | 130 | |
superficie totale | 775,9 | 557,09 | ||
Torre alloggi 3 | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Alloggio 35 per 2 persone | living+letto | 40 | 1 | 40 |
bagno | 4,3 | 0,6 | 2,58 | |
totale | 44,3 | 42,58 | ||
logge | 3,3 | 0,5 | 1,65 | |
verde privato | 98 | 0,3 | 29,4 | |
totale con loggia | 145,6 | 73,63 | ||
Alloggio 36 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 31,5 | 1 | 31,5 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4 | 0,6 | 2,4 | |
distribuzione | 1,3 | 0,5 | 0,65 | |
totale | 50,8 | 46,45 | ||
logge | 12 | 0,5 | 6 | |
totale con loggia | 62,8 | 52,45 | ||
Alloggio 37 per 2 persone | living+letto | 34,4 | 1 | 34,4 |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
totale | 38,6 | 36,92 | ||
logge | 8,5 | 0,5 | 4,25 | |
totale con loggia | 47,1 | 41,17 | ||
Alloggio 38 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 30,6 | 1 | 30,6 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
distribuzione | 2,2 | 0,5 | 1,1 | |
totale | 51 | 46,12 | ||
logge | 9,4 | 0,5 | 4,7 | |
totale con loggia | 60,4 | 50,82 | ||
Alloggio 39 per 2 persone (duplex) | soggiorno/pranzo | 39,8 | 1 | 39,8 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4,5 | 0,6 | 2,7 | |
distribuzione | 4,6 | 0,5 | 2,3 | |
totale | 62,9 | 56,7 | ||
logge | 7 | 0,5 | 3,5 | |
totale con loggia | 69,9 | 60,2 | ||
Alloggio 40 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 32,2 | 1 | 32,2 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
distribuzione | 2,2 | 0,5 | 1,1 | |
totale | 52,6 | 47,72 | ||
logge | 8,8 | 0,5 | 4,4 | |
totale con loggia | 61,4 | 52,12 | ||
Alloggio 41 per 2 persone | living+letto | 33,2 | 1 | 33,2 |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
totale | 37,4 | 35,72 | ||
logge | 8,5 | 0,5 | 4,25 | |
totale con loggia | 45,9 | 39,97 | ||
Alloggiom42 per 2 persone | soggiorno/pranzo | 32,4 | 1 | 32,4 |
camera | 14 | 0,85 | 11,9 | |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
distribuzione | 2,2 | 0,5 | 1,1 | |
totale | 52,8 | 47,92 | ||
logge | 9,4 | 0,5 | 4,7 | |
totale con loggia | 62,2 | 52,62 | ||
Alloggio 45 per 2 persone | living+letto | 32,4 | 1 | 32,4 |
bagno | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
totale | 36,6 | 34,92 | ||
logge | 8,5 | 0,5 | 4,25 | |
totale con loggia | 45,1 | 39,17 | ||
Alloggio 46 per 4/6 persone | soggiorno/pranzo | 38,8 | 1 | 38,8 |
camera1 | 15,1 | 0,85 | 12,84 | |
camera2 | 13,8 | 0,85 | 11,73 | |
open space | 23,8 | 0,8 | 19,04 | |
bagno1 | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
bagno2 | 4,2 | 0,6 | 2,52 | |
distribuzione | 8,2 | 0,5 | 4,1 | |
totale | 108,1 | 91,55 | ||
logge/terrazze | 72 | 0,5 | 36 | |
totale con loggia | 180,1 | 127,55 | ||
distribuzione | 196 | 0,65 | 127,4 | |
superficie totale | 976,5 | 717,1 | ||
Spazi commerciali | ||||
ambiente | sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | |
Spazio commerciale1 | pubblico | 70 | 1 | 70 |
servizi | 15 | 0,6 | 9 | |
Spazio commerciale2 | pubblico | 53 | 1 | 53 |
servizi | 8,5 | 0,6 | 5,1 | |
Spazio commerciale3 | pubblico | 155 | 1 | 155 |
servizi | 14 | 0,6 | 8,4 | |
Spazio commerciale4 | pubblico | 80 | 1 | 80 |
servizi | 15 | 0,6 | 9 | |
superficie totale | 410,5 | 389,5 | ||
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (netta) | 4838,2 | 3619 | ||
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (lorda) | 5322,2 | |||
SUPERFICIE TOTALE LORDA (residenziale) | 4871,2 | |||
SUPERFICIE TOTALE NETTA (commerciale) | 451 | |||
Esterno | ||||
sup. netta (mq) | coeff.ragguaglio | sup. ragguagliata | ||
Percorsi | 2900 | 0,7 | 2030 | |
superficie totale | 2900 | 2030 | ||
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta) | 7736,8 | 5649,71 | ||
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta) | 8222 | 5649,71 |
5.CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
a.bene analogo
superficie lorda 4.150mq
costo totale di costruzione 6.000.000 €/mq
costo unitario di costruzione 1.445 €/mq
b.dati del progetto
costo unitario di costruzione 1.445 €/mq
costo totale di costruzione 1,445x5649,71 = 8.162.805 €
I.V.A. (21%) 1714189,05 €
totale + I.V.A. 9876994,05 €
Oneri professionali (10%) 987699,4 €
oneri finanziari (5%) 493849,7
costo totale dell'intervento 11358542,7 €
6.CALCOLO DELLE PERCENTUALI D'INCIDENZA
Scavi e terrazzamenti 20 1632561 €
Struttura in calcestruzzo 22 1795817,1 €
Opere in ferro 1,5 122442 €
Solai e coperture 7 571396,35 €
Tamponature e tramezzi 5 408140,25 €
Isolamenti e impermeabilizzanti 5,5 448954,3 €
Pavimenti e rivestimenti 11 897908,55 €
Infissi int/est 6 49008,3 €
Opere pittore 3 244884,15 €
Impianti (elettr., idrico, telef., risc.) 7 571396,35 €
Corpi scala 3 244884,15 €
Ascensore 7 571396,35 €
Varie 2 163256,1 €
tot. 100 8162805 €
7.INDAGINE DI MERCATO
Agenzia del territorio
zona semicentrale/Portuense1 (piazza enrico fermi)
codice zona c11
tipologia prevalente abitazioni civili
valore di mercato medio (residenziale) 3750€/mq
valore di mercato medio (commerciale) 4650€/mq
i valori sono riferiti al secondo semestre del 2011
Borsino immobiliari
zona portuense prospero colonna
valore di mercato medio (residenziale) 2790€/mq
valore di mercato medio (commerciale) 3285€/mq
valore di mercato medio (residenziale) 3270€/mq
valore di mercato medio (commerciale) 3970€/mq
8.CONCLUSIONI e VALORE DI MERCATO DEL PROGETTO
I valori di mercato medi individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari sono purtroppo cifre ricorrenti nel mercato romano e addirittura basse se confrontate con quelle di altre zone della Capitale. La qualità dei nuovi edifici nella Capitale è rimasta invariata da molti anni mentre il prezzo da pagare per abitarli è in costante aumento. L'inaccessibilità economica per il grande pubblico, specialmente in questo tempo così incerto, spinge gli speculatori edilizi ad edificare zone lontane dalla città consolidata favorendo da una parte la nascita di nuovi centri urbani spesso mal gestiti o destinati al solo uso residenziale (creando quindi quartieri dormitorio) e lasciando la città disabitata e sempre più piena di vuoti urbani, come appunto il lotto di progettazione da noi studiato.
L'appartenenza dell'area agli Ambiti di Valorizzazione previsti dal PRG rende plausibile un interesse pubblico nella realizzazione dell'opera, sostenuta in gran parte da un privato o da una società di privati, interessati alla realizzazione e la successiva vendita degli immobili e a favorire la sperimentazione di nuovi modi di abitare in un contesto urbano consolidato. L'ente pubblico è interessato in primis perchè il lotto in questione è di proprietà comunale ma anche perchè come descritto in precedenza, il nuovo progetto ha come obiettivo quello di ricucire il tessuto urbano, alienato dalle lottizzazioni edilizie degli anni '70, mediante la creazione di ampi spazi pubblici e commerciali ritagliati tra i volumi degli edifici.
E' plausibile attribuire al costo di realizzazione una percentuale aggiuntiva del 35%, per i motivi descritti in precedenza come la posizione favorevole in termini di vivibilità e visibilità, la sperimentazione di nuovi modi di abitare la città in alloggi introverse inserite in un contesto pubblico estroverso, la realizzazione di uno spazio urbano per l'intero quartiere.
Il valore di mercato è in conclusione ragionevole rispetto a quelli individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari.
COSTO DI COSTRUZIONE 11.358.542,7 €
35% AGGIUNTO 3.975.489,9 €
VALORE DI MERCATO DELL'INTERVENTO 15.334.032,6 €
VALORE DI MERCATO UNITARIO 1.981,8 €/mq