Università degli Studi Roma tre
Facoltà di Architettura
A.A. 2010/2011
Modulo di Estimo
Prof. Alfredo Passeri
TESINA FINALE DEL CORSO
Di
LUCIA NOEMI DI VITA
1. RELAZIONE DI PROGETTO
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Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristica ambientali
Il sito del progetto è situato a Roma in Piazzale Albania a ridosso del Parco della Resistenza dell’8 Settembre.
Le dimensioni dell’intero lotto sono di circa 7.500 mq di cui 3.500 mq edificabili.
I confini sono rappresentati dalle due strade che lo costeggiano, Viale Aventino e Viale Manilo Gelsomini e dal Parco stesso che termina sul grande edificio delle poste di Libera.
Gli elementi caratteristici del luogo e che risaltano subito all’occhio sono senza dubbio la statua equestre dedicata all’eroe nazionale albanese Giorgio Castriota Scaderbeng e il rudere di un antico muro romano, elementi che avranno un ruolo importante nella realizzazione del progetto. L’accessibilità all’area è possibile a piedi attraverso il Parco e dalle strade che circondano il lotto, ma anche in auto grazie alla presenza di parcheggi nei pressi del lotto
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Scelte progettuali e descrizione del bene
Il progetto da realizzare è una galleria d’arte, con un punto ristoro e un bookshop interni, con annessi zona commerciale, ristorante, due sale conferenze, uffici distribuiti fra galleria e commercio e locali tecnici.
L’idea è che il progetto deve instaurare un rapporto di continuità storico-morfologica con l’area, nel rispetto delle preesistenze storico-paesaggistiche e che deve divenire un punto di incontro molto importante sia per il turismo (considerato che si trova vicino ad una zona molto frequentata come Testaccio e Piramide) sia per i residenti che hanno a disposizione un parco molto grande ma semi-abbandonato.
Committenza: Comune di Roma
Utenza: - Pubblica (zona commerciale, galleria, ristorante)
- Privata (uffici)
RICHIESTE DI PROGETTO:
Galleria d'Arte: 1500 mq
2 Sale Conferenze: 500 mq
Ristorante: 400 mq
Zona Commerciale : 600 mq
Locali Tecnici : 250 mq
Uffici Galleria e Zona Commerciale : 250 mq
Metri Totali da realizzare : 3500 mq
DATI METRICI DEL PROGETTO:
Superficie impronta dell'edificio: 2000 mq
Superficie area di progetto : 7.400 mq
Volume : 17.500 mc
Altezza massima : 17,50 m
Pianta piano terra
Pianta primo piano
Pianta secondo piano
2. BENE ANALOGO
Auditorium and Multifunctional Building
Ubicazione: Muskiz, Spagna
Funzione: Auditorium, Centro Commerciale, Centro Giovanile
Architetto: Architetti Vari
Anno di Costruzione: 2000 – 2003
Area: 3.572 m2
Costo: 2.525.260 €
Cliente: Municipio della città di Muskiz
Latitudine/Longitudine: 43°19’19N / 03°07’14W
Si tratta di un edificio polifunzionale che comprende sia funzioni pubbliche che private (auditorium, centro giovanile, uffici, bar e negozi al dettaglio), organizzato con una piazza pubblica ed una galleria coperta.
La piazza in questione si apre verso Sud e si chiude a Nord, questo sia per una questione di orientamento per la luce che per protezione dal forte vento del nord che caratterizza la zona e per coprire la vista delle raffinerie retrostanti.
Ho scelto quest’architettura come bene analogo al mio progetto di laboratorio perché presenta le medesime caratteristiche di destinazione d’uso, materiali simili se non uguali a quelli da me scelti ed anche simile impianto progettuale.
3. CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
|
Funzione |
Superficie (mq) |
Cubatura (mc) |
Coefficienti di ragguaglio (%) |
Consistenze ragguagliate (mq) |
|
Galleria |
930 |
2855 |
120 |
1116 |
|
Atrio |
600 |
1450 |
120 |
720 |
|
Ascensore |
12 |
5580 |
50 |
6 |
|
Ristorante |
290 |
1050 |
100 |
290 |
|
Commerciale |
571 |
3000 |
100 |
571 |
|
Sale Conferenze |
420 |
1050 |
100 |
420 |
|
Uffici |
145 |
750 |
70 |
101,5 |
|
Servizi |
116 |
830 |
50 |
58 |
|
Locali Tecnici |
150 |
900 |
30 |
45 |
|
Totale |
3234 |
17465 |
|
3327,5 |
4. CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
|
Costo unitario di costruzione |
|
1.900 €/mq |
|
Costo totale di costruzione |
1.900 € * 3.234 mq |
6.144.600 € |
|
IVA 20% |
|
1.228.920 € |
|
Costo totale + IVA |
|
7.373.520 € |
|
|
|
|
|
Oneri professionali 10% |
|
737.352 € |
|
Oneri concessori 25€/mc |
25 € * 17.465 mc |
436.625 € |
|
Oneri finanziari 5% |
|
3.686.76 € |
|
|
|
|
|
Costo totale dell'intervento |
|
8.916.173 € |
-Valore unitario FIAIP: 4.600 €/mq
-Valore unitario Tecnocasa: 4.300 €/mq
-Valore unitario medio: 4.450 €/mq
5. CALCOLO DELLE PERCENTUALI DI INCIDENZA
|
Descrizione |
Incidenza (%) |
Costo (€) |
|
Scavi e reinterri |
10 |
891.617,3 |
|
Strutture in acciaio |
4 |
356.646,92 |
|
Strutture in cemento armato |
12 |
1.069.940,76 |
|
Solai |
8 |
713.293,84 |
|
Isolamenti e Impermeabilizzazioni |
2 |
178.323,46 |
|
Murature e tavolati |
4 |
356.646,92 |
|
Tinteggiature e rivestimenti |
5 |
445.808,65 |
|
Intonaci |
6 |
534.970,38 |
|
Opere in ferro |
5 |
445.808,65 |
|
Pareti mobili e serramenti interni |
8 |
713.293,84 |
|
Serramente e rivestimenti di facciata |
12 |
1.069.940,76 |
|
Canne e fognature |
1 |
89.161,73 |
|
Impianto idrotermosanitario - condiz. |
8 |
713.293,84 |
|
Impianto elettrico speciale |
6 |
534.970,38 |
|
Impianto elevatori |
2 |
178.323,46 |
|
Impianto sicurezza |
4 |
356.646,92 |
|
Gestione impianti |
3 |
267.485,19 |
|
Totale |
100 |
8.916.173 |