Modulo di Estimo
Prof. Alfredo Passeri
APPUNTI DEL CORSO
DI
LUCIA NOEMI DI VITA
24 Marzo 2011
ESTIMO= più probabile valore di un progetto (probabile valore--> soggettivo)
VALORE= è un dato ipotetico (probabile)
PREZZO= quantità di moneta per comprare un determinato bene e non è ipotetico, ma reale (certo, sicuro)
Prezzo e Valore, differenza sottile: valore soggettivo dipende da quanto io sono bravo a scambiare un bene, l'altro è un dato certo
Il prezzo è un dato storico, perchè grazie all'acquisizione di un bene in base al processo di scambio io posso stabilire una classifica di valori rispetto a tutto il resto. È quindi un dato certo e sicuro.
Le architetture debbono essere di grande valore ad un prezzo equo. (valere tantissimo in prezzo contenuto)
PROBLEMA PRINCIPALE - CONTENIMENTO DEI COSTI(sfida del fututo)
COSTO= differisce da valore e da prezzo = sommatoria di una serie di operazioni che riguardano l'opera di ingegno che l'ha prodotta, i materiali con cui è composta, la commercializzazione, e la vendita vera e propria (al dettaglio); queste operazioni entrano direttamente nello specifico del valore del progetto architettonico.
ingegno->materiali->costruttore->vendita
Un progetto non è fatto solo di piante prospetti sezioni e render, ma qualcosa di più.
Il progetto è al centro dei nostri interessi, perchè gli architetti parlano attraverso i loro progetti, si tira fuori la creatività attraverso questi. La creatività è anche irrazionale, solo qualcosa di figurativo, non diventa necessariamente un progetto. Nel qualcosa di più del progetto c'è anche una sostenibilità.
Il progetto che si va a ipotizzare deve avere anche un altro aspetto importante, deve essere comunicativo, e con adempimento dei requisiti richiesti. Si deve avere immediata comunicazione di quello che si sta facendo.
La rappresentazione è uno dei capisaldi dell'architettura.
Chi sa rappresentare bene, con le tecniche di rappresentazione giuste, eccelle nel campo dell'architettura.
Il progetto deve avere una SICURA ATTUAZIONE
ATTUAZIONE= non deve essere necessariamente strano, deve essere prima di tutto attuabile, realizzabile realmente, bisogna prima fare le cose semplici,
Il progetto deve essere più attuabile possibile, non può non reggersi in piedi.
MERCATO = data dal gradimento dell'utenza. bisogna essere coerenti e consapevoli di quello che si sta facendo, non devono essere ne troppo, ne troppo poco.
IL PROGETTO DVEE EVERE 4 COSE PRINCIPALI PER ESSERE VINCENTE
CREATIVO(degno delle riviste di architettura)
ATTUAZIONE(possibilità di realizzazione)
COSTO EQUO
MERCATO
Devono quindi essere anche di valore per la città, che la valorizzano.
Architettura vs Edilizia
Un fatto architettonico non è sempre un fatto edilizio, perchè l'edilizia è più assemblaggio, questo possono farlo tutti. L'architettura sta venendo messa da parte dall’edilizia. L'architettura è un opera di ingegno, "utile, limitata, accessibile" queste tre sono le caratteristiche del bene economico. L'edilizia riguarda + i metri cubi, assemblaggio, semplice, fattibile da tutti, non accessibile (tipo le villette).
Il BENE ECONOMICO si definisce tale quando è utile, limitato e accessibile
La limitatezza corrisponde alla unicità dell'edificio, di un autore, unica.
Le architetture sono utili anche per il valore didascalico che hanno, come avanzamento della cultura, l'opera edilizia non interessa a nessuno se non al suo possessore. Anche il piano regolatore deve essere un piano di valore importante.
ES. ARCHITETTURE POPOLARI DI CORDESCHI A PORTA DI ROMA, COSTANO POCO E SONO DI VALORE
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
7 Aprile 2011
FONDAMENTI DI ESTIMO
BENI ECONOMICI -> 3 caratteristiche: utilità, limitatezza, accessibilità} l'opera architettonica è un fatto collettivo
Valore= mercato immobiliare --> beni immobili = monumenti - architetture d'autore - i nostri progetti
---->poi c'è l'edilizia
Mercato = luogo dove trovo una domanda e un'offerta.
-Il progetto deve rispondere a una serie di requisiti tra cui uno dei LIMITI ECONOMICI-> CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA = è il calcolo numerico di ciò che andiamo a spendere.
Estimo non come scienza ma come disciplina, vuol dire che si appoggia alle leggi delle scienze e porta automaticamente a dire che l'estimo come disciplina si regge su 3 pilasti fondamentali:
le tre scienze dieconomia, tecnica, diritto.
Economia = è stata sistematizzata dai grandi economisti che sta alla base della nazione.
Tecnica = parte applicativa del nostro lavoro, metodi e principi e criteri che sorreggono l'estimo.
Diritto= leggi e norme che disciplinano e sorreggono una determinata attività.
PRINCIPI DELL'ESTIMO: (5)
Sono elementi che condizionano fortemente le nostre scelte perchè sono dei postulati veri e proprio, rappresentano il codice di attribuzione disciplinare vero:
1= il valore dipende dallo SCOPO della stima = non si valuta a caso, ma bisogna utilizzare delle tecniche di valutazione quanto più inattaccabili possibile, ricche di motivazioni, e che facciano capire che il valore ha uno scopo e un senso.
2= la PREVISIONE è una caratteristica "immanente" = {immanente = insita (il contrario è trascendente) il fatto di prevedere qualcosa è insito nelle caratteristiche dell'edificio} le scelte fatte per i materiali e per le caratteristiche dell'edificio già sono previste quando vado a mettere und determinato materiale, nella qualità.
3= il PREZZO è un fondamento della stima = perchè è un dato storico e sicuro e lo posso acquisire come documento e come elemento fondante per tutto il progetto.
4= la COMPARAZIONE è l'unico metodo della/ è fondamento della stima = mettere a confronto, l'estimo classico si basa sulla comparazione. (trovare un bene analogo di prezzo noto)
5= l'ORDINARIETà = principio mutuato dalla statistica.
Sono concetti EMPIRICI.
L'estimo mutua dalla statistica alcune leggi.
€/mq/medio (valore medio a metro quadro) x mq appartamento.
I valori li danno gli INDICATORI DI MERCATO = autorevoli istituzioni che danno indicazioni di prezzo.
Proiettano in max e un min e offrono al valutatore 1 serie di opzioni.
CURVA GAUSSIANA
La curva formata da questo grafico rappresentante dal valore a metro quadro e il numero di case venuti a quel valore, da la FASCIA DELL'ORDINARIETà = che è il punto di picco del grafico ci dice quindi che il valore medio ipotetico della vendita in una determinata zona.
Scala di valori -> es. min 600 €/mq max 900 €/mq
Non è vero che gli appartamenti valgono tutti la stessa cifra,e non è vero che lo dice il manuale il costo di un mq.
Teoria dell'oridnarietà mutuata dalla statistica
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14 Aprile 2011
I METODI O PROCEDIMENTI
L comparazione può prendere due strade: una sintetica e una analitica.
Hanno lo stesso obbiettivo, l'applicazione di un metodo per via sintetica per introdurre in una scala di valori e trovare un valore medio delle superfici.
Si può arrivare al valore di mercato anche per via analitica, cioè indirettamente: tenendo conto della redditività, cioè di una componente da non trascurare ma da esaltare come una qualità del progetto, se un progetto rende vuol dire che vale.
Rende= [un bene valeva per ciò che vendeva = accezione antica ] (secondo la sua opinione è meglio costruire di meno e sfruttare di più) il miglioramento cittadino deriva dalla qualità delle infrastrutture, dall'inquinamento, ecc.. -> bisogna costruire con + sapienza e meno spregiudicatezza -> fare costruzioni di alta qualità, con costi contenuti, sostenibile...
Il valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione
Vm = Rn/c
Rn = reddito lordo - spese
Spese = di vario tipo, come proprietario di un appartamento hai dei doveri .> pagare le tasse, e altri valori tipo condominio manutenzione ecc...
C = saggio di capitalizzazione esperienza -> empirismo (stime empiriche) percentuale % 2/6% dati di margine stabiliti dall'oscillazione di un redditività. Partendo da un valore medio 4% subisce delle influenze ascendenti o discendenti. Tali influenze -> più sono ascendenti (fanno salire i) più scende il valore di mercato e viceversa. sono inversamente proporzionali.
CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
Attraverso metodi analitico – sintetico
Bisogna tener conto delle percentuali di incidenza.
Cioè quanto peso hanno un certo numero di caratteristiche del nostro progetto, servono a direzionare con più cura le caratteristiche che vogliamo dare al progetto.
INCIDENZA DEGLI ELEMENTI NEL CALCOLO DELLA SPESA
GABBIA DI CEMENTO ARMATO: 24%
TAMPONATURE E TRAMEZZI: 9%
COPERTURE E IMPERMEABILIZZAZIONE: 3,5%
PAVIMENTI E RIVESTIMENTI: 12%
INTONACI: 10%
OPERE DA PITTORE: 7%
INFISSI INTERNI ED ESTERNI: 9%
IMPIANTI(elettrico telefonico citofonico): 4%
IMPIANTI (idrico sanitario) 11%
IMPIANTI (riscaldamento) 5%
ASCENSORE 3%
OPERE IN FERRO 1,5%
ALTRI ELEMENTI VARI 1%
---------------------------------------------------------------------------------------------
TOT. 100%
Elementi di edilizia media da cui si parte per arrivare ad una architettura più alta.
Questo dosaggio di percentuali si contrae o espande a seconda delle scelte progettuali fatte durante la progettazione.
(es. si conta di + l'involucro nelle costruzioni, perchè c'è un risparmio elevato di energia termica con una parete ventilata fatta bene).
LA VALUTAZIONE DEI PIANI E DEI PROGETTI
Ogni progetto di intervento sul territorio è oggetto di una valutazione'.
Questo è finalizzato al raggiungimento di una decisione o scelta coerente con gli obiettivi preposti garantendo la FATTIBILITà DEL PROGETTO.
-Prima di qualsiasi scelta progettuale è necessario fare una stima dell' attuazione, cioè una valutazione del progetto.
-Valutare progetti edilizi ed urbanistici significa effettuare una scelta tra le alternative concorrenti
scelta progettuale.
LA VALUTAZIONE DEI PROGETTI IN ITALIA
Un progetto pubblico per trovare un finanziamento deve possedere requisiti di fattibilità:
-REQUISITI DI FATTIBILITà TECNICI = attuabilità
- REQUISITI DI FATTIBILITà ECONOMICI = fondi
- REQUISITI DI FATTIBILITà AMBIENTALI = responsabilità
LEGGI:
Anni 90 - LEGGE MERLONI 100/1994
Legge la quale stabilisce tutte le attività ed i limiti della progettazione per i lavori pubblici, definendo in modo preciso:
-le attività inerenti la progettazione
-le modalità di affidamento degli incarichi
-gli incentivi e le spese di progettazione
La progettazione si articola in 3 livelli successivi di approfondimento tecnico:
- Progetto preliminare
- Progetto definitivo
- Progetto esecutivo
La valutazione economica nella progettazione avviene secondo fattori interni nelle tre diverse fasi di progettazione.
LA VALUTAZIONE
Per valutazione di un progetto si intende l’acquisizione di dati ed informazioni che permettono di verificare l' efficacia dell' intervento. La valutazione economica rappresenta un processo di equità mira all'efficacia ed all' efficienza contemporaneamente
BENEFICIO = qualcosa che implica il futuro.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
21 Aprile 2011
CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
RAGGUAGLIARE = sistema per dare una gerarchia agli spazi.
Coefficienti di ragguaglio= vanno attribuiti alle singole categorie funzionali (da 0% a 100%).
Moltiplicandoli per le superfici lorde effettive si ottengono le superfici ragguagliate.
Questo è un calcolo di equilibrio tra la superficie netta e la superficie lorda a seconda della gerarchia degli ambienti.
CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA= valutazione sintetica (progetto preliminare) = stima sommaria dei costi riferita a dati storici, costi standardizzanti (cioè già verificati). Viene introdotta per verificare la copertura del finanziamento per l'accantonamento dei fondi necessari alla realizzazione completa dell'opera.
-
Stabilire le caratteristiche che dovranno possedere il progetto definitivo ed esecutivo in funzione della natura e della dimensione economica dei lavori
-
Si basa sui costi standardizzati determinati dall'osservazione dei lavori pubblici, su un computo metrico estimatico i cui prezzi unitari derivano da prezzari dei provveditorari regionali alle opere pubbliche.
Dati metrici per il calcolo sommario della spesa:
- analisi delle volumetrie realizzabili e delle destinazioni d'uso prescritte.
- indagini di mercato
- analisi dei costi in relazione alla tipologia da utilizzare /costi di costruzione, €/mq, e/mc)
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO= valutazione analitica (progetto definitivo) = analisi puntuale che attribuisce ad ogni elemento un peso specifico, un valore e quindi un prezzo.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
28 Aprile 2011
LA SCELTA DEL BENE ANALOGO
BENE ANALOGO= bene che ha le stesse caratteristiche (per costo, per costruzione, materiali, destinazione d' uso) del progetto in causa.
-individuazione di un BENE ANALOGO di un prezzo noto, da utilizzare come parametro di riferimento economico per il proprio progetto.
-la comparazione è l' unico metodo di formulazione della stima; l' unico metodo di confronto con un bene analogo di prezzo noto.
VALUTAZIONE= acquisizione di dati e informazioni che permettono di verificare l'efficacia di un intervento. è un atto soggettivo che permette di verificare le decisioni prese.
VALUTAZIONE ECONOMICA= processo di equalità che mira all'efficacia ed all'efficienza contemporanea, intendendo con queste a garantire il raggiungimento e il soddisfacimento del massimo bene sociale ed un ottimale investimento di una rispettiva risorsa.
ANALISI COSTI - BENIFICI
prodotta da un investimento pubblico. In essa è importante notare la forte relazione che si stabilizza tra un fattore economico ed un corrispondente sociale con cui interagisce e sul quale si ripercuotono le successive conseguenze.
La teoria economica che sorregge l'estimo è basata su:
- costi sostenuti dalla collettività
- costi sostenuti dai privati
Pubblico = gli compete il controllo e la gestione della qualità
Privato = gli compete la parte esecutiva
Se questo rapporto fosse virtuoso le cose funzionerebbero bene.
COSTI - BENEFICI = struttura pubblica
COSTI - RIVAVI = privati
Se i progetti non sono fattibili rischiano di rimanere un'esercitazione accademica.
Interlocutori:
-Privati
-Imprese
-Governi Locali
QUALITà = elemento discriminante dei progetti
PROCESSI DI STIMA
procedimenti basati sulla disponibilità a pagare, cioè commisurati alla disponibilità dell’interlocutore a erogare fondi.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5 Maggio 2011
ANALOGIA
nel nostro caso 2 beni architettonici possono risultare analoghi per:
-funzione
-tipologia edilizia
-caratteristiche costruttive
-anno di costruzione e ubicazione geografica
FATTIBLITà DEL PROGETTO
scopo fattibilità= pervenite indicazioni qualitative e quantitative che permettano di valutare la convenienza del progetto dal punto di vista economico.
problemi di fattibilità = le valutazione qualitative e quantitative sono difficili per:
-
L’elevata durata temporale dei progetti
-
L’elevata incertezza sui benefici e sui costi
VALUTAZIONE DEI COSTI
VALUTAZIONE DEI BENEFICI
I benefici vanno
-qualificati = identificati e specificati
- quantificati = misurati in termini economici e misurati come differenza tra "Prima del progetto" e "Dopo l'implementazione"
STUDI SULLA FATTIBLITà
-trasparenza
-allocazione ottimale delle risorse
Obiettivo = trasformare l'idea di progetto in una speciale ipotesi di intervento.
Lucia Noemi Di Vita
