Laboratorio di Progettazione Architettonica e Urbana III Prof. Valerio Palmieri
Modulo di Estimo Prof. Alfredo Passeri
Studentesse Alessia Maltese e Gloria Valentini
TESINA DI ESTIMO
DATI UTILI PER LA STIMA DEL PROGETTO
PREMESSA
Progettisti:Alessia Maltese, Gloria Valentini
Committenti:Prof. Valerio Palmieri, Prof. Alfredo Passeri
Scopo della valutazione: Fare una stima degli edifici che si stanno progettando per avere consapevolezza del loro valore, basandosi sulla disciplina dell’estimo, sui suoi principi e sulle sue tecniche.
UBICAZIONE E CARATTERISTICHE AMBIENTALI
Posizione geografica:L’area è situata ad un’altezza di circa 336 m sul livello del mare (all’intero dell’intera area è possibile riscontrare un dislivello di circa 9 m) ad una latitudine di circa 41°51’45’’ Nord, ed una longitudine di circa 12°27’40’’ Est.
Zona della città da PRG:L’area è compresa negli “ambiti di valorizzazione” del PRG vigente di Roma.
Vie di accesso: Il lotto, di forma trapezoidale, collocato in zona Portuense, è delimitato da: via Leonardo Greppi e da un gruppo di palazzine residenziali a Nord; via Giuseppe Belluzzo ad Est (asse che staccandosi da via Portuense si allinea alla linea ferroviaria percorsa dai treni metropolitani FR1, diretti a Ponte Galeria, alla nuova Fiera di Roma e all’aeroporto internazionale “Leonardo da Vinci”);dal fabbricato ottocentesco del convitto scolastico “Vigna Pia” a Sud, arretrato rispetto ai confini dell’area; da via Nicola Pellati ad Ovest.
In prossimità di essa passa la linea ferroviaria FR1, ma la stazione più vicina è quella di Roma Trastevere collocata a circa 1 km in linea d’area.
In oltre in via G. Belluzzo passa, la linea autobus 710, e grazie a due ponti collocati a circa 400-450m dall’area, è possibile raggiungere via della Magliana.
Caratterizzazione della zona: Il lotto, come già detto, si trova nella zona Portuense. Il Portuense è tra i primi 11 quartieri nati nel 1911 e ufficialmente istituiti nel 1921. Il quartiere è delimitato dal Gianocolo a Sud e dal Tevere a Nord, lungo il quale passava l’antica via consolare, Via Portuense, che collegava la città all’attuale porto di Fiumicino o in alternativa al porto di Ostia. Durante l’età dei papi la zona fu utilizzata come territorio di caccia, soltanto intorno agli anni ’30 il quartiere cominciò a prendere forma e confini ben delimitati.
DESCRIZIONE DEL BENE
Progetto: Il progetto consiste nella realizzazione di un complesso edilizio che contiene al suo interno funzioni differenziate: residenze temporanee e non e spazi commerciali. In oltre all’interno del lotto dovranno essere organizzate anche le aree esterne presenti tra i fabbricati e i vuoti che relazionano il nuovo insediamento con il contesto urbano preesistente.
In particolare, il nostro progetto prevede:
Due corpi di fabbrica:
Il primo edificio con una superficie d’impronta di circa 703 mq composto da:
Piano terra:
105,45 mq di spazi commerciali;
1 alloggio da 30 mq simplex;
2 alloggi da 75 mq simplex;
1 alloggi0 da 100 mq duplex;
più spazi di percorrenza (vani scale, corridoi, spazi tra i negozi) di circa 248,9 mq;
Primo piano:
2 alloggi da 20 mq simplex;
1 alloggio da 30 mq simplex;
1 alloggio da 55 mq simplex;
1 alloggio da 75 mq simplex;
2 alloggi da 75 mq duplex;
1 alloggio da 100 mq simplex;
2 alloggi da 100 mq duplex;
più spazi di percorrenza (vani scale, corridoi-ballatoi, spazi comuni) di circa 119 mq;
Secondo piano:
4 alloggi da 20 mq simplex;
1 alloggio da 55 mq simplex;
1 alloggio da 75 mq simplex;
2 alloggi da 75 mq duplex;
1 alloggio da 100 mq simplex;
1 alloggio da 100 mq duplex;
più spazi di percorrenza (vani scale, corridoi-ballatoi, spazi comuni) di circa 112 mq;
Il secondo edificio con una superficie d’impronta di circa 1096 mq composto da:
Piano terra:
384,4 mq di spazi commerciali;
più spazi di percorrenza (vani scale, corridoi, spazi tra i negozi) di circa 669,6 mq;
Primo piano:
3 alloggi da 20 mq simplex;
2 alloggi da 30 mq simplex;
4 alloggi da 55 mq simplex;
1 alloggio da 75 mq simplex;
2 alloggi da 75 mq duplex;
4 alloggi da 100 mq duplex;
più spazi di percorrenza (vani scale, corridoi-ballatoi, spazi comuni) di circa 406 mq;
Secondo piano:
2 alloggi da 20 mq simplex;
3 alloggi da 30 mq simplex;
4 alloggi da 55 mq simplex;
1 alloggio da 75 mq simplex;
2 alloggi da 75 mq duplex;
4 alloggi da 100 mq duplex;
più spazi di percorrenza (vani scale, corridoi-ballatoi, spazi comuni) di circa 396 mq;
Per un totale di: 46 alloggi
8 da 100 mq
10 da 75 mq
10 da 55 mq
8 da 30 mq
10 da 20 mq
Circa 490 mq e 1470 mc di edifici commerciali
Più 76 posti auto dei quali 46 sotterranei e 30 a livello strada, coperti da terrazzamenti aggettanti.
La struttura portante degli edifici sarà composta da pilastri in c.a. di 30x30 cm.
Il rivestimento degli edifici sarà in intonaco grigio per i blocchi destinati al commerciale e per alcuni alloggi collocati al piano terra, e in intonaco bianco per il piano terra dei primi due blocchi che affacciano su via Nicola Pellati e per il primo e il secondo piano di entrambi gli edifici. In quest’ultimo caso entrambi gli edifici sono caratterizzati da fasce orizzontali che inglobano le varie bucature (finestre degli alloggi e aperture dei ballatoi) alternandole a riquadri di tre tipologie diverse di laterizio.
La copertura sarà piana (con l’inclinazione necessaria per il deflusso delle acque) con un muretto perimetrale rialzato di circa 50 cm, predisposto per rendere possibile la collocazione di pannelli solari.
Nell’area compresa tra i due edifici (circa 850 mq) considerata il cuore del progetto, oltre a scale e rampe di raccordo per mettere in comunicazione i due edifici, situati a quote diverse, con un dislivello di 3 m, è prevista una sistemazione pavimentata per poter accogliere panchine, e luoghi per stare.
Tutto ciò sopra descritto occuperà circa la metà del lotto; la restante area sarà caratterizzata da terrazzamenti di circa 1m di dislivello l’uno dall’altro (per la presenza totale di 7 diverse quote) che accoglieranno aree per lo svago e il tempo libero (come ad esempio aree gioco per bambini, panchine, aree per il passeggio di persone con cani, perimetri d’acqua …).
PLANIMETRIA GENERALE
VISTE 3D - ASSONOMETRIE
VISTE 3D – PROSPETTIVE
BENE ANALOGO
La scelta del bene analogo è ricaduta sul progetto di riqualificazione dell’ambito urbano di via Giustiniano Imperatore ad opera del gruppo ABDR Architetti Associati (Arlotti, Beccu, Desideri, Raimondo).
Le analogie con tale bene sono state individuate in:
· ANNO DI COSTRUZIONE: i lavori di costruzione hanno avuto inizio nel 2006 e gli ultimi dettagli sono stati rifiniti fino a qualche mese fa, dunque il periodo di costruzione di tale complesso è molto vicino alla nostra fase progettuale.
· UBICAZIONE GEOGRAFICA: il progetto del gruppo ABDR e la nostra area si trovano a poco più di 2 chilometri di distanza in linea d’aria all’interno della città di Roma (il primo è sito in via Giustiniano Imperatore, la seconda si trova in via Giuseppe Belluzzo). Le caratteristiche climatiche da tenere in considerazione sono quindi le stesse per entrambi i progetti.
· DESTINAZIONE D’USO: nonostante il numero degli alloggi sia superiore a quello del nostro progetto (163 in confronto ai nostri 46) la finalità è la stessa: realizzare abitazioni di differenti tagli, da mono e bi-locali ad appartamenti che arrivano ad avere fino a tre camere da letto. In entrambi i casi gli alloggi sono distribuiti in due volumi distinti ma in grado di dialogare tra loro.
· LINGUAGGIO E MATERIALI UTILIZZATI IN FACCIATA: l’ispirazione a questo progetto riguarda soprattutto riguarda il trattamento dei prospetti. Ciò che caratterizza il nostro lavoro sono delle facciate continue, movimentate da bucature che definiscono le logge delle abitazioni o i ballatoi di distribuzione. L’idea è quella di utilizzare dei materiali differenti, come laterizi di diverse tonalità di colore, per rivestire i paramenti murari che si presentano in facciata e che si alternano a suddette bucature.
Riportiamo quindi di seguito i dati riguardanti il bene analogo, reperiti direttamente dall’ufficio relazioni con il pubblico del gruppo ABDR Architetti Associati (Responsabile Marina Nogarol).
Nome del progetto
APPALTO CONCORSO PER LA REALIZZAZIONE DELLE OPERE E DEGLI INTERVENTI PREVISTI PER L’ATTUAZIONE DEL COMPARTO A DEL PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA NELL’AMBITO GIUSTINIANO IMPERATORE
Anno del concorso
2005-2006
Tipo di concorso
Appalto concorso
Ente banditore/stazione appaltante/committente
S.A.C.Spa (capogruppo mandataria) DI.COS Spa, Italiana Costruzioni Spa, DAE Costruzioni Spa, Edilizia Immobiliare Rio s.r.l., STILE Spa.
Collaboratori
Arch. Gijs Pyckevet (Responsabile di progetto)
Arch. Antonella Antonilli, Arch. Emanuele Clementi, Arch. Maria Vittoria Manghera, Ing. Marco T. Piacentini, Arch. Cristina Greco, Arch. Marco Riccobelli, Arch. Antonio Stella Richter, Geom. Antonio Giglio, Arch. Marta Petacco, Arch. Livia Musmeci, Arch. Rocco Smaldone, Arch. Alessandro Ciocci, Arch. Veronica Didier, Arch. Paola Mencacci, Arch. Arianna Francioni, Arch. Julia Forte
Strutture
INGE.CO. Srl, Prof. Ing. F. Sylos Labini
Consulenza geotecnica
DMS Engeneering
Impianti
AG&C associati S.r.l.
Prevenzione Incendi
SR4 Engineering, Ing. Giacomo Ruggeri
Inizio dei lavori
01/10/2006
Fine dei lavori
01/03/2010
Importo
25.500.000 Euro (residenziale, non residenziale, piscina, parcheggi/cantine di pertinenza)
Superficie utile di vendita
22.348 mq
Costo unitario al mq
1.141,04 Euro/mq
Costo parametrico della facciata per mq
75 euro per mq (parte muraria)
Progetto
164 appartamenti e 10 unità commerciali
Foto realizzate sul luogo
1. 
2. 
3. 
- Vista d’insieme di una facciata
- Particolare sul trattamento dei laterizi in facciata
- Particolare scalinata d’accesso
CONSISTENZA – SUPERFICI RAGGUAGLIATE
Ai fini del calcolo sommario della spesa è indispensabile fare un riepilogo delle superfici Lorde, Nette e Ragguagliate dell’intero progetto. Si è quindi proceduto con l’analisi approfondita di un alloggio per ogni tipologia presente.
Tipologia A – 100 mq Duplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
6 |
80 |
4,8 |
|
Living |
38 |
100 |
38 |
|
Corridoio 1 |
2,9 |
60 |
1,74 |
|
Bagno 1 |
3,8 |
60 |
2,28 |
|
Bagno 2 |
3,4 |
70 |
2,38 |
|
Camera 1 |
14,9 |
90 |
13,41 |
|
Camera 2 |
13,3 |
90 |
11,97 |
|
Studio |
16,6 |
80 |
13,28 |
|
Corridoio 2 |
1,8 |
60 |
1,08 |
|
Scala |
4 |
70 |
2,8 |
|
Totale 111,3 |
104,7 |
|
91,74 |
Tipologia B – 100 mq Simplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
4,3 |
60 |
2,58 |
|
Living |
35,8 |
100 |
35,8 |
|
Bagno1 |
4,8 |
70 |
3,36 |
|
Bagno 2 |
3,2 |
60 |
1,92 |
|
Camera 1 |
21,6 |
90 |
19,44 |
|
Camera 2 |
12,2 |
80 |
9,76 |
|
Studio |
12,7 |
80 |
10,16 |
|
Totale 102,86 |
94,6 |
|
83,02 |
Tipologia C – 75 mq Duplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
2,7 |
60 |
1,62 |
|
Soggiorno |
6,5 |
70 |
4,55 |
|
Living |
12,9 |
80 |
10,32 |
|
Studio |
14,1 |
90 |
12,69 |
|
Scale |
4 |
70 |
2,8 |
|
Bagno 1 |
3,3 |
70 |
2,31 |
|
Bagno 2 |
3,2 |
70 |
2,24 |
|
Letto |
17,5 |
90 |
15,75 |
|
Filtro d’ingresso |
5,9 |
60 |
3,54 |
|
Totale 76,98 |
70,1 |
|
55,82 |
Tipologia D – 75 mq Simplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
2,6 |
60 |
1,56 |
|
Living |
32,7 |
90 |
29,43 |
|
Letto 1 |
14,2 |
80 |
11,36 |
|
Letto 2 |
17,2 |
80 |
13,76 |
|
Bagno |
3,3 |
60 |
1,98 |
|
Totale 75,54 |
70 |
|
58,09 |
Tipologia E – 55 mq Simplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
2,8 |
60 |
1,68 |
|
Living |
27,9 |
100 |
27,9 |
|
Letto |
17,3 |
90 |
15,57 |
|
Bagno |
4 |
70 |
2,8 |
|
Totale 58 |
52 |
|
47,95 |
Tipologia F – 30 mq Simplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
4,9 |
70 |
3,43 |
|
Living |
23,1 |
90 |
20,79 |
|
Bagno |
3,3 |
60 |
1,98 |
|
Totale 33,2 |
31,3 |
|
26,2 |
Tipologia G – 20 mq Simplex
|
Superficie Lorda (dell’alloggio) mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Cucina |
7,5 |
60 |
4,5 |
|
Living |
10,4 |
90 |
9,36 |
|
Bagno |
3,5 |
70 |
2,45 |
|
Totale 22,6 |
21,4 |
|
16,31 |
… Inoltre
Edificio 1
Area d’impronta 707,19 mq
Volumetria lorda 5560,51 mc
|
Spazi |
Superficie Lorda mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Negozi |
105,45 |
94,1 |
80 |
75,28 |
|
Blocco scale |
15,24 |
14,24 |
90 |
12,81 |
|
Blocco ascensori |
14,72 |
7,2 |
90 |
6,48 |
|
Piano Terra |
|
|
|
|
|
Superficie coperta di raccordo |
|
196 |
90 |
176,4 |
|
Spazi comuni coperti |
|
22,9 |
80 |
18,32 |
|
Primo piano |
|
|
|
|
|
Superficie coperta di raccordo |
|
89 |
80 |
71,2 |
|
Secondo piano |
|
|
|
|
|
Superficie coperta di raccordo |
|
97,3 |
80 |
77,84 |
Edificio 2
Area d’impronta 1105,06 mq
Volumetria lorda 7974,5 mc
|
Spazi |
Superficie Lorda mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Negozi |
384,04 |
334,02 |
80 |
267,21 |
|
Blocco scale |
21,48 |
20,48 |
90 |
18,43 |
|
Blocco ascensori |
22,08 |
10,8 |
90 |
9,72 |
|
Piano terra |
|
|
|
|
|
Superficie coperta di raccordo |
|
625,6 |
90 |
563,04 |
|
Primo piano |
|
|
|
|
|
Superficie coperta di raccordo |
|
142,2 |
80 |
113,76 |
|
Secondo piano |
|
|
|
|
|
Superficie coperta di raccordo |
|
125 |
80 |
100 |
Parcheggi
|
Spazi |
Superficie Lorda mq |
Superficie Utile (Netta) mq |
Coefficiente di ragguaglio % |
Superficie Ragguagliata |
|
Parcheggi coperti |
439,3 |
375 |
80 |
300 |
|
Parcheggi interrati |
721,75 |
575 |
80 |
460 |
|
Distributivo |
96,56 |
93,47 |
70 |
65,42 |
INDAGINI DI MERCATO
Procedendo con le ricerche riguardanti tipologie abitative e commercialirelative all’area d’interesse, è stato possibile rendersi conto di quali potevano essere i costi e il valore di mercato del nostro progetto.
Costi immobiliari della zona
|
Sito internet immobiliare |
Costo per abitazioni (Euro/mq) |
|
6.730 |
|
|
5.500 |
|
|
3.597 |
|
|
4.333 |
|
|
Costo medio |
5.040 |
Valori di mercato della zona
|
Tipologia |
Valore Mercato (€/mq) |
||
|
|
Min |
Max |
Medio |
|
Abitazioni civili |
3.000 |
4.200 |
3.600 |
|
Box |
2.300 |
3.200 |
2.750 |
|
Posti auto coperti |
1.600 |
2.200 |
1.900 |
|
Negozi |
4.100 |
5.100 |
4.600 |
Dati del nostro progetto
|
|
Normale |
Ragguagliate |
|
Superficie abitazioni |
2.397,5 mq |
2.048,76 mq |
|
Superficie negozi |
428,12 mq |
343,01 mq |
|
Superfici extra (scale ascensori e distributivo) |
1.350,72 mq |
1.168 mq |
|
Superficie totale |
4.176,34 mq |
3.559,77 mq |
|
|
Normale |
Ragguagliate |
|
Cubatura abitazioni |
6.473,25 mc |
5.531,75 mc |
|
Cubatura negozi |
1.284,36 mc |
1.029,03 mc |
|
Cubatura extra (scale ascensori e distributivo) |
3.646,94 mc |
3.504 mc |
|
Cubatura totale |
11.404,55 mc |
10.064,78 mc |
Quindi, in base a tali dati avremo
Per le Abitazioni
|
Superficie ragguagliata totale |
2.048,76 mq |
|
Valore unitario medio di mercato |
3.600 Euro/mq |
|
Previsione valore di mercato |
7.375.536 Euro |
Per i Negozi
|
Superficie ragguagliata totale |
343,01 mq |
|
Valore unitario medio di mercato |
4.600 Euro/mq |
|
Previsione valore di mercato |
1.577.846 Euro |
METODO DI STIMA
Dato che il metodo della comparazione è posto a fondamento della disciplina estimativa, e che tale comparazione è possibile farla a partire dal bene analogo di prezzo noto preso come riferimento per il nostro progetto, si è proceduto per arrivare alla determinazione del Calcolo Sommario della Spesa.
Relativamente alle ricerche fatte sul bene analogo, come sopra citato abbiamo
|
Superficie utile di vendita |
22.348 mq |
|
Costo totale |
25.500.000 Euro |
|
Costo unitario al mq |
1.141,04 Euro/mq |
Tenendo presenti tali dati del bene analogo, per il nostro progetto avremo
|
Superficie ragguagliata totale |
3.559,77 mq |
|
Costo unitario del bene analogo |
1.141,04 Euro/mq |
|
Costo totale presunto del nostro progetto |
4.061.839,96 Euro |
CONCLUSIONI - CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
|
Superficie ragguagliata totale |
3.559,77 mq |
|
Costo unitario di costruzione |
1.141,04 Euro/mq |
|
Costo totale di costruzione |
4.061.839,96 Euro |
|
IVA 20% |
803.367,992 Euro |
|
Costo totale + IVA |
4.820.207,95 Euro |
|
Oneri professionali 10% |
482.020,79 Euro |
|
Oneri concessori 25 Euro/mq |
88.994,25 Euro |
|
Oneri finanziari 5% |
241.010,4 Euro |
|
Costo totale intervento |
5.632.233,39 Euro |
COEFFICIENTI DI INCIDENZA
|
|
Coefficienti |
Costo (Euro) |
|
Scavi e terrazzamenti |
20% |
1.126.446,67 |
|
Fondazioni |
15% |
844.835,00 |
|
Strutture portanti in CLS |
15% |
844.835,00 |
|
Solai e coperture |
7% |
394.256,33 |
|
Isolamenti ed impermeabilizzazioni |
3% |
168.967,00 |
|
Facciate |
15% |
844.835,00 |
|
Infissi |
3% |
168.967,00 |
|
Impianti |
5% |
281.611,66 |
|
Partizioni interne |
5% |
281.611,66 |
|
Finiture interne |
3% |
168.967,00 |
|
Corpi scala |
3% |
168.967,00 |
|
Ascensori |
5% |
281.611,66 |
|
Varie |
1% |
56.322,33 |
|
Totale |
100% |
5.632.233,39 Euro |