Modulo di ESTIMO –prof. Alfredo Passeri

Stud. Barbara Cardone, Sara Forlani

 

1. RELAZIONE DI PROGETTO
2. Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali

L’area di progetto si inserisce nel contesto della periferia romana di Vigne Nuove, adiacente al quartiere di Val Melaina. Il lotto, compreso tra via Amleto Palermi, via Rina de Liguoro e via delle Vigne Nuove, ha una superficie complessiva di 11.000 mq. Esso si inserisce in un contesto caratterizzato da grandi edifici a corte per Edilizia Residenziale Pubblica, costruiti dallo IACP a fine anni ’80  (oggi di proprietà dell’ATER), che portano la firma del progettista Vittorio De Feo.
Il programma funzionale prevede la realizzazione di un complesso residenziale costituito da un numero di alloggi compreso tra 40 e 60, di metratura variabile tra i 35 mq e i 120 mq, al fine di rispondere a diverse esigenze di mercato. Un’ulteriore requisito del progetto è rappresentato da un’attenta progettazione dello spazio aperto e dalla dotazione di servizi di quartiere.
Il fine del progetto è quello di sviluppare una proposta che riporti alla scala umana il concetto di abitare. Pertanto la richiesta fondamentale del programma funzionale è quella di progettare accuratamente sia lo spazio della casa che lo spazio esterno, cercando di  mettere in relazione le due sfere, privata e pubblica, attraverso degli ambiti intermedi (semi-pubblici e semi-privati).   

1. Scelte progettuali e descrizione del bene

Il progetto si è articolato in quattro fasi:

1. MASSA
2. INVOLUCRO
3. SOLEGGIAMENTO
4. PROPOSTA

Le prime tre fasi hanno riguardato la scelta, lo studio e la rielaborazione del riferimento. L’ultima è consistita nella variazione sul tema.
La scelta del riferimento è stata determinata da una nostra propensione nei confronti di una chiara e riconoscibile tipologia edilizia: la corte aperta. L’identificazione di esso è avvenuta grazie all’indirizzamento da parte del professore verso una architettura danese da lui stesso individuata. Si tratta di un complesso residenziale (Emaljehaven) situato a Copenaghen firmato ENTASIS ARKITEKTER.
Dopo una prima fase di studio delle proporzioni dell’edificio e dello spazio esterno, siamo giunte al concepimento di una forma definitiva, ma ancora analoga a quella del riferimento. L’edificio a cinque piani in questa fase si articolava come una corte aperta i cui angoli erano svuotati attraverso terrazze e portali. I prospetti e l’organizzazione interna degli alloggi e degli spazi di distribuzione sono stati determinati da scelte dettate dall’orientamento. Pertanto sono state concepite due tipologie di alloggi a seconda dell’esposizione N-S, E-O. Siamo quindi passate alla quarta fase, nella quale abbiamo avanzato l’ipotesi di svincolare una parte dell’edificio dalla regola compositiva dettata dal riferimento. Pertanto abbiamo deciso di staccare un corpo dal complesso e di assegnargli una maggiore altezza (6 piani) e una forma curva tagliata a metà e disassata secondo la direzione determinata dal percorso pedonale principale. Questo corpo curvo è destinato al piano terra a servizi, mentre nei cinque piani superiori ad alloggi per studenti.
Per quanto riguarda la progettazione dello spazio esterno, avvenuta contestualmente con l’edificio, si sono individuate delle direttrici principali che hanno costituito i tre viali pedonali e hanno determinato la partizione dello spazio verde.

1. BENE ANALOGO

EMALJEHAVEN, ENTASIS ARKITEKTER.

CLIENT: Søtoftegaard
ADDRESS: Rentemestervej
AREA: 18.900 mq
PROJECT START: 2003

Il sito di progetto è costituito da un lotto di ex proprietà industriale a nord ovest di Copenaghen, riqualificato a destinazione residenziale. Il complesso consta di 192 appartamenti, una piazza e un parco privato, ma di pubblica fruizione. Un terzo degli alloggi sono destinati a libero mercato, un terzo a edilizia convenzionata e un terzo a edilizia pubblica. Il prospetto su Rentemestervej lungo 230 m caratterizza fortemente la strada, grazie alla sua immagine priva di aggetti. Il prospetto sul parco, invece, è caratterizzato da una serie di balconi. Entrambi i prospetti sono costituiti da pannelli prefabbricati, le cui giunture formano il disegno principale. Agli angoli l’edificio è svuotato secondo una regola di slittamenti che danno luogo a terrazze e portali ad ogni cambio di direzione del corpo di fabbrica.
Il fulcro del progetto è costituito dalla piazza ribassata che definisce lo spazio antistante il monumentale portale d’ingresso identificato da un vuoto di due piani e da una scansione di setti murari.

Le analogie tra il bene analogo e il nostro progetto sono:
- La tipologia edilizia;
- Le regole compositive;
- L’orientamento dell’edificio e del parco;
- Rapporto pieno – vuoto;
- La destinazione d’uso;
- La prefabbricazione;
- Ubicazione di una piazza e di un viale pedonale all’interno del lotto.  

1. CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE

ALLOGGI DUPLEX EST – OVEST (4 persone)

Superficie lorda (mq)	Superficie utile (mq)	Coeff. Di ragguaglio %	Superficie ragguagliata
Soggiorno/pranzo	21,3	90	19,17
Camera matrimoniale	21,3	60	12,78
Camera doppia	19,6	40	7,84
Cucina	4,4	40	1,76
Distribuzione	20,9	20	4,18
Bagno 1 (di servizio)	1,4	5	0,07
Bagno 2	4	10	0,4
Balcone	7,5	50	3,75
Totale	100,5		49,95

 

ALLOGGI MONOPIANO EST – OVEST (2 persone)

Superficie lorda (mq)	Superficie utile (mq)	Coeff. Di ragguaglio %	Superficie ragguagliata
Soggiorno/pranzo	21,3	90	19,17
Camera matrimoniale	21,3	70	14,91
Bagno	3,7	30	1,11
Cucina	4,4	40	1,76
Distribuzione	8,6	20	1,72
Ripostiglio	1,4	10	0,14
Balcone	7,5	50	3,75
Totale	68,2		42,56

 

ALLOGGI DUPLEX NORD - SUD (4/5 persone)

Superficie lorda (mq)	Superficie utile (mq)	Coeff. Di ragguaglio %	Superficie ragguagliata
Soggiorno/pranzo	24	90	21,6
Lavanderia	8,7	30	2,61
Camera matrimoniale	16,8	60	10,08
Camera doppia/tripla	27,4	70	19,18
Bagno 1 (di servizio)	2,3	5	0,115
Bagno 2 Cucina Distribuzione Loggia (pranzo all’aperto)	4,4 4,4 11,5 5,6	30 40 10 50	1,32 1,76 1,15 2,8
Ripostiglio	1,4	5	0,07
Totale	106,5		60,685

 

 

 

 

ALLOGGI MONOPIANO NORD - SUD (2 persone)

Superficie lorda (mq)	Superficie utile (mq)	Coeff. Di ragguaglio %	Superficie ragguagliata
Soggiorno/pranzo	10,7	90	9,63
Lavanderia Camera matrimoniale	8,7 12,7	30 60	2,61 7,62
Bagno	4,4	30	1,32
Cucina	4,4	40	1,76
Distribuzione	6	10	0,6
Loggia (pranzo all’aperto)	5,6	50	2,8
Totale	52,5		26,34

 

ALLOGGI STUDENTI CORPO CURVO (1/2 persone)

Superficie lorda (mq)	Superficie utile (mq)	Coeff. Di ragguaglio %	Superficie ragguagliata
Soggiorno/cucina/pranzo Camera doppia Bagno Logge (num.2)	15 12,7 3,4 4,6	90 60 40 60	13,5 7,62 1,36 2,76
Totale	35,7		25,24

 

 

 

1. CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

 

Costo unitario di costruzione del complesso residenziale					1400 €/mq
Costo totale di costruzione del complesso residenziale		1400 €*9268,8 mq		12.976.320,00 €
IVA 20%				2.595.264,00 €
Costo totale + IVA                                                                                                                                   15.571.584,00 €
Oneri professionali 10%					1.557.158,40 €
Oneri concessori 25 €/mq			25 €*9268,8 mq		231.720,00 €
Oneri finanziari 5%					778.579,20 €
Costo totale dell’intervento					18.139.041,60 €

1. CALCOLO DELLE PERCENTUALI DI INCIDENZA

 

TABELLA RIASSUNTIVA DELLE VOCI	INCIDENZA (%)	€
Scavi e reinterri Strutture in acciaio Strutture in c.a. Solai Isolamenti e impermeabilizzazioni Murature e tavolati Tinteggiature e rivestimenti Intonaci Opere in ferro Pareti mobili e serramenti interni Serramenti e rivestimenti di facciata Canne e fognature Impianto idrotermosanitario – condiz. Impianto elettrico e speciale Impanto elevatori Impianto sicurezza Gestione impianti	2 12 4 8 2 4 7 2 5 6 15 1 12 8 2 4 5	259.526,40 1.557.158,40 519.052,80 1.038.105,60 259.526,40 519.052,80 908.342,40 259.526,40 648.816,00 908.342,40 1.946.448,00 129.763,20 1.557.158,40 1.038.105,60 259.526,40 519.052,80 648.816,00
Totale	100	12.976.320,00

N.B. Le immagini del progetto sono allegate in una cartella win.rar separata