Università degli Studi Roma tre

Facoltà di Architettura
A.A. 2010/2011

 

 

Modulo di Estimo

del Laboratorio di progettazione architettonica e urbana 3

Prof. Alfredo Passeri

 

 

TESINA FINALE DEL CORSO

Studenti:

Debora Abate

Stefano Fava

1. RELAZIONE DI PROGETTO

   a – Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali

 

L’area presa in esame si trova in zona Portuense, nei pressi di piazza Meucci, più precisamente tra Via Giuseppe Belluzzo, Via Leonardo Greppi  e Via Nicola Pellati.

Questa è caratterizzata da notevoli salti di quota che arrivano ad un massimo di 10 metri sul lato sud, mentre si mantengono più modesti nella parte a nord.

 

Elemento di spicco del’area è l’affaccio di cui gode: il lotto si trova in una posizione rialzata rispetto alla zona circostante, questo permette di avere la vista libera su gran parte di Roma sud, e sul profilo dei Colli Albani.

 

La committenza ha richiesto l’edificazione di un complesso residenziale con appartamenti di diverse “taglie” a cui aggiungere anche una zona a destinazione commerciale.

Più precisamente le richieste sono:

    8 alloggi da   100 mq

  10 alloggi da    75  mq

  10 alloggi da    55  mq

    8 alloggi da    30  mq

  10 alloggi da     20 mq

zona commerciale  500 mq

parcheggi                 950 mq

 

   b –Scelte progettuali e descrizione del bene

 

Il progetto è costituito da due edifici di forma parabolica, il primo si sviluppa su due piani ed è interamente appoggiato a terra, il secondo ha invece un solo piano ed è sorretto da una serie di pilastri inclinati o ad albero.

La forma allungata dei due edifici ha permesso l’aggregazione degli alloggi secondo il principio del ballatoio; a quest’ultimo si accede da una serie di collegamenti verticali dislocati nei punti ritenuti più idonei.

La zona commerciale è dislocata nell’intersezione tra i due edifici, mentre i parcheggi sono interrati.

Fondamentale nella realizzazione del progetto è stata la visuale di cui gode l’area: nella scelta della distribuzione degli alloggi è stato privilegiato l’affaccio che permettesse di godere al meglio del panorama.

Altro elemento caratterizzante del progetto è lo sfruttamento dei salti di quota per favorire l’accessibilità ai ballatoi e alle coperture praticabili.

 

1. BENE ANALOGO

Denominazione: Senior Residence

Ubicazione: Paris, France

Progettisti: AS-Architecture Studio
Anno di Completamento: 1997
Committente: French Housing Authority

Area: 8.000 mq
Costo: 5.300.000 €

Costo unitario: 662,5 €/mq

La scelta del bene analogo è ricaduta su questo complesso realizzato dal gruppo AS-Architecture per via di alcune caratteristiche comuni col nostro progetto: la destinazione d’uso, la tipologia a ballatoio, la forma curvilinea del complesso, l’involucro di vetro e le coperture praticabili

 

1. CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE

 

 

2*A1	100 mq	5 ab	SL: 104,8 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	25,5	100	25,5
Pranzo	8,2	90	7,38
Cucina	8,1	60	4,86
LM	14,2	90	12,78
L1	9,3	90	8,37
L2	12,5	90	11,25
Bagno 1	3,4	50	1,7
Bagno 2	3,4	50	1,7
Corridoio	6,9	30	2,07
Antibagno	2	30	0,6
TOTALE	93,5		76,21

 

 

1*A2	100 mq	5 ab	SL: 106,8 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	16,1	100	16,1
Pranzo	10,4	90	9,36
Cucina	3,6	60	2,16
LM	14	90	12,6
L1 a	9	90	8,1
L1 b	9,3	90	8,37
L1c	9,6	90	8,64
Bagno 1	2,9	50	1,45
Bagno 2	3,4	40	1,36
Scala	7,4	40	2,96
Corridoio	4,8	30	1,44
TOTALE	90,5		72,54

 

 

1*A3	100 mq	5 ab	SL: 101 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	15,1	100	15,1
Pranzo	7,6	90	6,84
Cucina	3,5	60	2,1
LM	14,5	90	13,05
L1	9,6	90	8,64
L2	13,6	90	12,24
Bagno 1	2,9	50	1,45
Bagno 2	3,7	40	1,48
Scala 1	6,6	40	2,64
Scala 2	2,9	30	0,87
Corridoio	5,7	30	1,71
TOTALE	85,7		66,12

 

 

1*A4	100 mq	4 ab	SL: 106 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	35	100	35
Pranzo	12,3	90	11,07
Cucina	11,8	90	10,62
LM	14	90	12,6
L2	12	90	10,8
Bagno 1	3,8	50	1,9
Bagno 2	2,5	40	1
Antibagno	1,3	30	0,39
Corridoio	4,2	30	1,26
TOTALE	96,9		84,64

 

 

1*A5	100 mq	5 ab	SL: 108 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	24,9	100	24,9
Pranzo	15	90	13,5
Cucina	10,3	90	9,27
LM	14,5	90	13,05
L1	9,1	90	8,19
L2	12,7	90	11,43
Bagno 1	4,3	30	1,29
Bagno 2	3,2	40	1,28
Antibagno	4,3	30	1,29
TOTALE	98,3		84,2

 

 

2*A6	100 mq	5 ab	SL: 101,9 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	21,3	100	21,3
Cucina	7,3	60	4,38
Pranzo	11,1	90	9,99
LM	14,6	90	13,14
L1	9,5	90	8,55
L2	12	90	10,8
Bagno 1	3	50	1,5
Bagno 2	3	50	1,5
Antibagno	3,3	30	0,99
Corridoio	7	30	2,1
TOTALE	92,1		74,25

 

 

7*B1	75 mq	4 ab	SL: 82,6 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	17,3	100	17,3
Cucina	6,8	90	6,12
Pranzo + Studio	15,1	90	13,59
LM	14,1	90	12,69
L2	12,1	90	10,89
Bagno 1	3,5	50	1,75
Bagno 2	3,5	50	1,75
Antibagno	2	30	0,6
TOTALE	74,4		64,69

 

 

1*B2	75 mq	4 ab	SL: 86,8 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno + Pranzo	15,8	100	15,8
Cucina	3,6	90	3,24
LM	14,2	90	12,78
L2	12,3	90	11,07
Bagno 1	3,3	50	1,65
Bagno 2	2,9	40	1,16
Ripostiglio	1,9	30	0,57
Antibagno	1,1	30	0,33
Corridoio	3,8	30	1,14
Scala	5	40	2
Ingresso	10,8	70	7,56
TOTALE	74,7		57,3

 

 

1*B3	75 mq	5 ab	SL: 84,9 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	13,9	100	13,9
Cucina	3	60	1,8
Pranzo	8,2	90	7,38
Ingresso	4,8	30	1,44
LM	14,6	90	13,14
L1	9,1	90	8,19
L2	12,3	90	11,07
Bagno 1	3,2	50	1,6
Bagno 2	3,2	50	1,6
Antibagno	2,3	30	0,69
TOTALE	74,6		60,81

 

 

1*B4	75 mq	3 ab	SL: 79,1 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	10,3	100	10,3
Pranzo	6,2	90	5,58
Cucina	3	90	2,7
Bagno	3,2	50	1,6
Corridoio 1	6,6	30	1,98
Scala 1	5,7	50	2,85
LM	14,7	90	13,23
L1	9,1	90	8,19
Scala 2	2,7	40	1,08
Corridoio 2	1,8	30	0,54
TOTALE	63,3		48,05

 

 

9*C1	55 mq	3 ab	SL: 63,9 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Soggiorno	12,3	100	12,3
Cucina	3,1	90	2,79
Pranzo + Studio	13,9	90	12,51
Antibagno	1,1	30	0,33
Bagno	3,1	50	1,55
LM	14,1	90	12,69
L1	9,3	90	8,37
TOTALE	56,9		50,54

 

1*C2	55 mq	3 ab	SL: 58,1 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Pranzo + Cucina	10,6	90	9,54
Soggiorno	12,4	100	12,4
Bagno	3,5	50	1,75
Corridoio	2,1	30	0,63
LM	14,2	90	12,78
L1	9,1	90	8,19
TOTALE	51,9		45,29

 

 

8*D	30 mq	2 ab	SL: 32,1 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Zona Giorno	10,2	90	9,18
Zona Notte	11,9	90	10,71
Bagno	4,2	50	2,1
TOTALE	26,3		21,99

 

 

5*E1	20 mq	1 ab	SL: 24,5 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Zona Giorno	7,6	90	6,84
Zona Notte	9,1	90	8,19
Bagno	4,3	50	2,15
TOTALE	21		17,18

 

 

5*E2	20 mq	1 ab	SL: 24,5 mq
	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Living	15,8	95	15,01
Bagno + ripostiglio	5,3	50	2,65
TOTALE	21,1		17,66

 

 

	Sup. Netta (mq)	Coeff. Ragguaglio (%)	Sup. ragguagliata (mq)
Totale Alloggi	2460,9	---	2077,68
Ballatoi	500,8	50	250,4
Zone  comuni	612,7	50	306,35
Corpi Scala	53,8	40	21,52
Ascensori	11,34	50	5,67
Parcheggi	1000	50	500
Commerciale	550,5	70	385,35
Percorsi	143,4	20	28,68
TOTALE	5333,44		3575,65
Sup. totale ragguagliata	3575,65	mq
Cubatura  totale	18983,39	mc

1. CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

 

 

Costo unitario di costruzione			662,5	€/mq
Costo totale di costruzione		Costo unitario * Sup. Ragg.	2.368.868,13	€
IVA [20%]			473.773,63	€
Costo totale + IVA			2.842.641,75	€
Oneri professionali  [10%]			284.264,18	€
Oneri concessori [25 €/mc]			474.584,75	€
Oneri finanziari [5%]			142.132,09	€
COSTO TOTALE DELL'INTERVENTO			3.743.622,76	€

1. PERCENTUALI D’INCIDENZA

 

 

struttura in acciaio		28,00%	1.048.214,37	€
scavi		5,00%	187.181,14	€
tamponature e tramezzi		5,00%	187.181,14	€
coperture e impermeabilizzazioni		7,00%	262.053,59	€
pavimenti e rivestimenti		9,00%	336.926,05	€
intonaci		7,00%	262.053,59	€
opere da pittore		5,00%	187.181,14	€
infissi int/ext		11,00%	411.798,50	€
opere in ferro		1,00%	37.436,23	€
impianti (el.+ tel. +cit.)		2,00%	74.872,46	€
impianti (idr. + san.)		9,00%	336.926,05	€
impianti (cond.)		6,00%	224.617,37	€
ascensori		4,00%	149.744,91	€
vari		1,00%	37.436,23	€
TOTALE		100,00%	3.743.622,76	€

 

Il programma richiede l'edificazione di 46 alloggi di diverse taglie e uno spazio commerciale

Abbiamo identificato diverse tipologie di alloggi in base alle superfici al tipo di utenza e al numero di abitanti:

A_100 mq  -> 8  alloggi divisi in 6 tipologie  

B_ 75 mq  -> 10 alloggi divisi in 4 tipologie  

C_  55 mq  -> 10 alloggi divisi in 2 tipologie  

D_ 30 mq   -> 8  alloggi di 1 tipologia

E_ 20 mq   -> 10 alloggi divisi in 2 tipologie

Una volta trovata la superficie totale ragguagliata abbiamo proceduto con il calcolo sommario della spesa prendendo come riferimento il bene analogo individuato...

 

...e infine abbiamo individuato le percentuali d'incidenza considerando le peculiarità del nostro progetto

Questo è il punto a cui è arrivato il nostro progetto, questo consiste in due edifici, il primo su due piani ed interamente appoggiato a terra, il secondo ad un piano e sorretto da una serie di pilastri inclinati e ad albero.

 

 

consultando il libro "territori europei dell'abitare" abbiamo trovato degli edifici che presentano caratteristiche simili al nostro progetto, ma alcuni sono privi di dati su dimensioni e costi

questi sono gli edifici che abbiamo selezionato :

1)

Albion Riverside, Norman Noster

Londra, 2003

2)

The city for all ages, 3XN

Copenhagen, 2003

costo: 20.200.000 €

3)

Senior Residence, AS.Architecture

Parigi, 1996

costo: 5.300.000 €

 

 

Lezione 1

Modulo di Estimo

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

REGOLE:
1_ Firme -> consapevolezza
2_ Esame -> 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina (sul progetto)

Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
 "piu probabile valore" -> probabilità, soggettivo
 "valore"               -> dato IPOTETICO (probabile, soggettivo) 
 "prezzo"               -> dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

 "costo"                -> implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

ARCHITETTURA             vs                               EDILIZIA
     ^                                                                   ^
     |                                                                     |
opera d'ingegno                                         metri cubi        
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 
     ^                                                     non accessibile (villette private)
     |     
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata -> solo BENE)

 

CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
 

ACCIAIO: VANTAGGI  -> tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
         SVANTAGGI -> costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

CLS:     VANTAGGI  -> manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
         SVANTAGGI -> irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
 
IMPREVISTI: possono accadere
 es.: Luigi Moretti -> Casa delle Armi     -> nuova fondazioni per falda acquifera
      Renzo Piano   -> Parco della Musica  -> casa romana

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
 _ IVA                     -> 20 %  
 _ Acquisizione area       -> suolo
 _ Oneri di urbanizzazione -> contributo per opere pubbliche
 _ Oneri finanziari        -> prestiti, interessi...
 _ Utile dell'appaltatore  -> da versare all'impresa di costruzione
 _ Oneri professionali     -> figure professionale nella progetttazione
 _ Costi per la sicurezza  ->

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% -> prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

 

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Lezione 2+1

Architettura come "bene economico": utile, limitata (non unicità, ma qualità), accessibile (deve appartenere alla comunità)
L'architetto deve fare attenzione al mercato immobiliare (monumenti, architetture d'autore, progetti, ma NON edilizia)
Mercato = luogo d'incontro tra domanda ed offerta
L'estimo si pone NON come scienza, ma come disciplina che si appoggia sulle leggi delle scienze

 3 POSTULATI DELL'ESTIMO (SCIENZE): economia (scelte) - tecnica (parte applicativa, metodi, criteri) - diritto (leggi e norme)

1)- principi: 1_ il valore dipende dallo scopo della stima
              2_ la previsione è una catatteristica immanente
              3_ il prezzo è fondamento della stima
              4_ la comparazione è l'unico metodo di formulazione della stima
              5_ l'ordinarietà rende il giudizio di stima generalmente valido

 indagine empirica e statistica a partire dagli indicatori di mercato

    ^
   /|\
    |                 fascia di  
    |                ordinarietà
  8 |               |           |                  
  7 |               |     .     |
  6 |               | .       . | 
  5 |             . |           |  . 
  4 |         .     |           |   
  3 | .             |           |    
  2 |-------------------------------------->
     300 400 500 600 700 800 900 1000  

 grafico con appartamenti venduti e prezzi al mq
 fascia dell'ordinarietà (fascia tra 700 e 900 €/mq, ordinario è quell'elemento che si ripete con piu frequenza)

2)- metodi (procedimenti): per via sintetica o analitica si puo trovare il valore di mercato
      sintetica (direttamente)  : €/mq*sup= prezzo
      analitica (indirettamente): valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione 
                               con   reddito netto = reddito lordo - spese
            
            saggio di capitalizzazione = dall'esperianza (stime empiriche) 2-6% medio 4%
                                         puo subire variazioni: diminuisce al miglioramento delle qualità 
  - criteri: valore di mercato

Certificazione LEED (diverse categorie, es. silver, gold, platinum...):     

_ riutilizzo acque piovane
_ depurazione
_ manutenzione
_ qualità
_ innovazione
_ ....

sito: casaclima

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Lezione 3

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
 
              percentuali d'incidenza

_ gabbia di c.a.                                             24  %
_ tamponature e tramezzi                              9  %
_ coperture e impermeabilizzazione              3,5%
_ pavimenti e rivestimenti                             12  %
_ intonaci                                                      10  %
_ opere da pittore                                          7  %
_ infissi int/ext                                                9  %
_ opere in ferro                                              1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico)       4  %
_ impianti (idrico/sanitario)                           11  %
_ impianti (riscaldamento)                              5  %
_ ascensore                                                    3  %
_ vari                                                              1  %
_ TOTALE                                                   100,0%

 Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
 Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
 Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
 _ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
  
  
 Superfici ragguagliate:   
     

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Lezione 4

Calcolo delle consistenze ragguagliate:
 serve a dare gerarchia agli spazi
 si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
 equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta

Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo

Il CME attribuisce un prezzo unitario 

__________

La valutazione è  un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
 al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione

La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa

Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio

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Lezione 5

LA SCELTA DEL BENE ANALOGO

per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica

Il costo reale si divide in costo di esercizio e costo di progetto (costruzione + avviamento)