Università degli Studi Roma Tre

Facoltà di Architettura
A.A. 2011/2012

Modulo di Estimo
Prof. Alfredo Passeri

TESINA FINALE DEL CORSO

Studentesse: Valentina Bova e Sara Salatino

 Indice

·         Inquadramento dell’area di progetto

·          Temi generali dell’Estimo

·         Relazione Tecnica:

         - Dati progettuali
         - Descrizione dell’Area
         - Descrizione Architettonica
         - Descrizione delle Strutture
         - Vantaggi dell’edificio

·         Scelta del Bene Analogo

·         Riassunto Consistenze

·         Calcoli metrici delle Superfici Ragguagliate

-          Per Alloggio tipo

-          Per piano

·         Costo di Costruzione

·         Ricerca di Mercato

·         Considerazioni sul Valore di Mercato

·         Committenza

DATI PROGETTUALI

Totale Mq: 3843
Divisi in:
Commerciale e servizi: 945 mq
Residenziale: 2143 mq
Distribuzione: 760 mq

Volume Blocco 1:7813,8 mc
Volume Blocco 2: 2496 mc
Volume Blocco centrale:  1711,8 mc
Volume totale: 13.241,5

Numero di piani fuori terra:
 Blocco 1: 8
Blocco 2: 5
Blocco centrale: 2
Altezza massima edificio: 28,6 m
Impronta a terra: 774,4 mq

Alloggi da 18-20 mq: 20
Alloggi da 30-35 mq: 20
Alloggi da 45-50 mq: 20

BENE ANALOGO

Il bene analogo da noi scelto è il Complesso Abitativo EA7, progettato dall’Arch. Christoph Mayr Fingerle e situato alla periferia sud di Bolzano.
I Committenti:  Cooperativa di Castelfirmiano e Cooperativo di Castello.

Dati dell’edificio:

Superfici:
Terreno:  4.468 mq
Sup. edificata: 2.081 mq
Numero di piani fuori terra: 7
Volume totale: 56.200 mc

Costi di costruzione:   13.400.000,00 euro

Costi di costruzione per mq: 1.250,00 euro/mq

Costi di costruzione totali: 19.200.000,00 euro
(comprese spese tecniche e spese infrastrutture)

Numero appartamenti:
App. di due locali (media di 54 mq): 6
App. di tre locali (media di 77 mq): 48
App. di quattro locali (media di 91 mq): 38

Il bene analogo è stato scelto in base a diversi criteri:

·         La funzione
Entrambi i complessi prevedono un uso del tutto o prevalentemente abitativo, con alloggi di grandezza e con funzioni diverse, creati per rispondere alle esigenze di un’utenza variegata.

·         La tipologia edilizia e formale
La tipologia formale primitiva è in tutti e due i casi una stecca.  In entrambi i progetti il complesso è formato da più blocchi (3 nel bene analogo, 2 nel nostro progetto) orientati secondo diverse angolazioni, per favorire l’arieggiamento e per garantire differenti visuali.  La composizione dei blocchi è progettata in modo da creare, attraverso la disposizione degli edifici, una corte interna che colleghi i vari ambienti e che sia allo stesso tempo un filtro e uno spazio di ritrovo.

L’anno di costruzione e l’ubicazione
I  lavori, iniziati nell’aprile 2006 sono stati conclusi nel settembre 2008. I due progetti sono assimilabili anche per l’ubicazione all’interno della città: pur trovandosi uno a Roma e l’altro a Bolzano, sorgono entrambi nella periferia della città, il nostro progetto si trova nella periferia sud-est mentre il progetto preso come bene analogo è situato nella periferia sud.

CALCOLI METRICI

Procedimento

Scelto il bene analogo e individuato il suo prezzo al mq (che si aggira sui 1250 euro/mq), abbiamo moltiplicato questo costo al mq per il totale delle superfici ragguagliate. Tale dato è stato trovato moltiplicando la superficie netta dei vari locali del nostro progetto, per un coefficiente di ragguaglio in percentuale, assegnato ad ogni locale in base alla funzione e all’importanza da noi attribuitagli.
Al costo di costruzione totale così trovato, abbiamo sommato il 21% di IVA, trovando così il costo totale dell’intervento.

RICERCA DI MERCATO

Considerazioni

Facendo un’indagine di mercato nell’intorno della zona di progetto, nel quartiere Tuscolano, abbiamo visto che i prezzi medi del valore di mercato, per il residenziale di tipo economico oscillano tra i 3.300 e i 4.200 euro al mq.
Nel nostro caso, con un costo d’intervento totale di  5.651.544 euro circa, il valore di mercato del nostro immobile è di circa 1890 euro/mq.
Perché questo divario di prezzi?
La legge impone una aggiunta al costo di costruzione del 18-20% come guadagno dell’imprenditore. Nel nostro caso la percentuale è stata alzata al 25%, con un guadagno imprenditoriale di circa 934.130 euro, cifra appetibile per l’investitore, la cui aggiunta rende comunque il valore di mercato al mq del nostro progetto di molto inferiore alla media dei dintorni.
Questo fatto è spiegabile perché spesso il guadagno aggiuntivo del venditore raddoppia di oltre il 50% il costo di costruzione dell’immobile. Questa speculazione fa sì che i prezzi al mq (e di conseguenza i prezzi totali) degli immobili si attestino su valori molto maggiorati rispetto agli effettivi valori di mercato.
Con l’attuale situazione di crisi economica, questa speculazione è un motivo in più che genera il ristagno del settore immobiliare.

COMMITTENZA

Essendo un complesso polifunzionale (negozi, spazi lavoro, residenze temporanee) posizionato accanto alla ferrovia, per  la ricerca della committenza  siamo state orientate verso figure nell’ambito dei trasporti e del servizio ferroviario, che potessero essere interessate non solo ad investire nel progetto, ma che avessero innanzitutto interesse per la posizione del complesso, accanto alla ferrovia e potessero essere interessate all’acquisto di residenze temporanee per i propri dipendenti.

La scelta del committente è così ricaduta sulla AnsaldoBreda S.p.A. , principale società Italiana di costruzioni di rotabili per trasporto su ferro.
La società, che svolge affari in tutta Italia, si sta occupando attualmente della futura Metro C prevista a Roma. Inoltre, con l’entrata nel mercato ferroviario della Ntv  S.p.a., con il suo marchio Italo e il conseguente sviluppo della concorrenza, l’AnsaldoBreda S.p.A. potrebbe essere interessata non solo al finanziamento di nuovi treni o linee ferroviarie, ma anche alla costruzione di alloggi destinati ai dipendenti  e persino di strutture di appoggio e alberghi per i viaggiatori.