Abbiamo, in queste visite, parlato poco con gli operai, con gli imbianchini, con i vetrai, con i falegnami, con i veri e propri artefici degli edifici; difficilmente abbiamo trovato persone all’opera e, spesso, trovavamo i cantieri liberati da ogni ostacolo per facilitarci la visita ed evitare incidenti lungo il percorso.

- disegnare è solo l’ultimo passaggio che non può prescindere in nessun modo dai primi due, se si aspira ad un lavoro ben fatto.

           

Questa settimana abbiamo visitato una realtà imprenditoriale molto diversa dalle precedenti: il mondo della cooperativa.

Prima di passare a delle considerazioni prettamente personali, ci siamo documentati ed abbiamo di seguito riportato i passi più significativi delle leggi di cui si è parlato oggi alla visita:

Legge 18 aprile 1962, n. 167_Disposizioni per favorire l'acquisizione delle aree per l'edilizia economica e popolare.

Art. 3

1. L'estensione delle zone da includere nei piani è determinata in relazione alle esigenze dell'edilizia economica e popolare per un decennio e non può essere inferiore al 40 per cento e superiore al 70 per cento del fabbisogno complessivo di edilizia abitativa nel periodo considerato.

Art. 4

1. Il piano deve contenere i seguenti elementi:

a) la rete stradale e la delimitazione degli spazi riservati ad opere ed impianti di interesse pubblico, nonché ad edifici pubblici o di culto;

b) la suddivisione in lotti delle aree, con l'indicazione della tipologia edilizia e, ove del caso, l'ubicazione e la volumetria dei singoli edifici;

c) la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.

Art. 5

1. Il progetto del piano è costituito dai seguenti elaborati:

1) planimetria in scala non inferiore a 1:10.000, contenente le previsioni del piano regolatore, ovvero, quando questo non esista, le indicazioni del programma di fabbricazione, con la precisa individuazione delle zone destinate all'edilizia popolare;

2) planimetria in scala non inferiore ad 1:2.000, disegnata sulla mappa catastale e contenente gli elementi di cui all'art. 4;

3) gli elenchi catastali delle proprietà comprese nel piano;

4) il compendio delle norme urbanistiche edilizie per la buona esecuzione del piano;

5) relazione illustrativa e relazione sulle previsioni della spesa occorrente per le sistemazioni generali necessarie per l'attuazione del piano.

Legge 22 ottobre 1971, n. 865_programmi di coordinamento per l'edilizia residenziale pubblica

Art. 35

2. Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi.

4. Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.

8. La convenzione deve prevedere:

a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento [...];

b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;

c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;

d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;

e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa a consentita;

f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;

g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell'atto originario.

13. Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere:

a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalità del controllo sulla loro costruzione;

b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;

c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;

d) i casi nei quali l'inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell'atto di cessione.

Il terreno su cui è iniziato il progetto è un area molto vasta, sulla quale dovrebbero essere terminati  (nei prossimi 15 mesi, secondo i piani dell’ingegnere) dei villini trifamiliari e la consegna delle due palazzine. Il cantiere è nato nel 2005, ma la cooperativa è attiva già dal 1995; il cantiere è potuto proseguire grazie agli autofinanziamenti dei soci, che pagano secondo uno stato di avanzamento lavori.

La principale difficoltà che oggi il consorzio si trova a dover affrontare è che, per la contingente situazione finanziaria ed il lungo tempo trascorso dalla creazione della cooperativa (oltre 15 anni), si rischia di bloccare il cantiere fin quando non subentreranno altri soci-compratori.

Inoltre il prezzo di mercato è più alto rispetto alle case in 167 di oggi, non tanto per l’utilizzo di materiali particolari (la tecnica costruttiva è, per diverse ragioni, legata alla tradizione romana), ma per l’introduzione di comfort (quali predisposizione dell’aria condizionata, vasca idromassaggio o istallazione di un impianto domotico) che alzano il prezzo dell’appartamento al mq, allontanandoli dalla richiesta del mercato di appartamenti intorno ai 250.000€.

Le case quindi, nonostante rientrino nel piano finanziario economico del Consorzio del Torrino – Mezzocammino, non rientrano nel piano di edilizia convenzionata determinata dalla legge 167, fissando una minore competitività nel mercato immobiliare attuale.

Come abbiamo già avuto modo di vedere negli altri cantieri, portare avanti un opera di urbanizzazione in Italia, e certamente a Roma, è un’iniziativa di grande determinazione che trova difficoltà nel processo costruttivo, in quel lungo iter che comincia sul foglio di carta e termina con la consegna della chiavi. In questa circostanza ad esempio, il progetto per il nuovo quartiere del Torrino - Mezzocammino è di 25 anni fa (risale agli anni ’80) e la nascita della cooperativa è del ’95, le richieste del mercato sono molto cambiate dall’inizio del progetto e si rischia quindi di lasciare invenduti alcuni appartamenti o comunque di trovare con maggiori difficoltà degli acquirenti.

L'impresa, sotto il profilo del diritto, è un'attività economica professionalmente organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi: ciò è quanto si desume dalla definizione di "imprenditore" che all'art. 2082 fornisce il vigente Codice civile.

Visitando i cantieri residenziali di Velletri e Casal Palocco ci siamo voluti soffermare su ciò che, a nostro parere, li caratterizza.
Apparentemente sembrano due interventi simili, residenze di taglio medio in zone alla periferia di Roma, eppure l'utenza che fruirà dei beni è differente. Perchè?
L'imprenditore propone un'operazione immobiliare, poi nomina un progettista e successivamente vengono scelti un direttore dei lavori ed il collaudatore.
Nascono perciò in modo simile, il progetto viene redatto, portato in comune per ottenere la licenza di costruire; viene nominata l'impresa (già nota all'imprenditore, di cui a volte lui stesso è socio): comincia così il lungo e tortuoso cammino per la realizzazione.

In entrambi i cantieri viene data molta attenzione al dettaglio, oltre che al rispetto della sicurezza, rendendoli simili anche sul livello dei costi di realizzazione; ma l'imprenditore, già esperto ed avviato professionalmente, porta avanti un'indagine di mercato per studiare i possibili acquirenti.
Ed è proprio su quest'ultimo apetto che le due operazioni prendono due strade separate: a Velletri, le prime abitazioni sono vendute a compratori più facoltosi (orefice, architetto, gioielliere) come il commerciale annesso è stato venduto ad una banca; a Casal Palocco, invece, gli appartamenti sono pensati come prima casa per una giovane coppia.

Considerando ciò che abbiamo finora detto sembra quindi che il fattore discriminante sia dato dal costo dell'investimento. Pare infatti che la firma di un progettista abbia un maggiore impatto sul costo complessivo, considerando la maggiore complessità architettonica e compositiva, la maggiore attenzione alla qualità formale degli spazi, che conferisce alla realizzazione un valore in più, un surplus di costo per l'acquirente.
Non ci resta che chiederci se questo valore aggiunto sia comprensibile o meno dal compratore: è quest'ultimo diposto a spendere del denaro in più per beneficiare di un progetto firmato?