Area di progetto: via Belluzzo, Roma.

Tramite il sito web dell’agenzia Territoriale (http://www.agenziaterritorio.gov.it) ho preso visione della banca dati delle quotazioni immobiliari dell’area in oggetto. La zona OMI di riferimento (Osservatorio del Mercato Immobiliare) è stata ricavata dalla piattaforma GEOPOI, un framework cartografico, realizzato dalla SOGEI, che consente la consultazione, su mappa cartografica delle quotazioni per comune e zona OMI.

L’area risulta appartenente alla Zona C11 - Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Ho ricavato i dati di destinazione RESIDENZIALE e COMMERCIALE, entrambe richieste nel programma funzionale del laboratorio e per osservare i Valori di Mercato (di vendita) più recenti e le variazioni dei Valori di Mercato minimi e massimi nell’arco temporale, ho analizzato l’intervallo temporale disponibile, cioè i dati relativi a:

-secondo semestre 2010

-primo semestre 2011

-secondo semestre 2011

I Valori più recenti sono:

Per il RESIDENZIALE

(fonte: Agenzia del Territorio-OMI)

Per il COMMERCIALE

 (fonte: Agenzia del Territorio-OMI)

Legenda:

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare.
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

Nella tipologia è indicato lo stato di conservazione e manutenzione che può assumere i seguenti valori:

• Ottimo
• Normale
• Scadente

Nella descrizione della Zona omogenea è, in generale, indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal Comune ai sensi del D.P.R. n.138 del 23 marzo 1998.

 

Analisi semestri precedenti:

RESIDENZIALE

2° SEMESTRE 2010

(fonte: Agenzia del Territorio-OMI)

1° SEMESTRE 2011

 (fonte: Agenzia del Territorio-OMI)

Dal Grafico si evince che per tutte le voci (abitazioni comuni ed economiche, box eposti auto coperti e scoperti) i valori di mercato minimi tendono a salire, mentre i valori massimi rimangono nel primo periodo costanti per tutti ad eccezione delle abitazioni di tipo economico, crescono invece nel secondo periodo.

Per il COMMERCIALE:

2° SEMESTRE 2010

(fonte: Agenzia del Territorio-OMI)

1° SEMESTRE 2011

(fonte: Agenzia del Territorio-OMI)

Per il commerciale i valori minimi salgono nel primo periodo e scendono nel secondo, ritornando alla quota di partenza, i valori massimi invece rimangono invatiati, come per il residenziale, nel primo periodo, scendono nel secondo.

Nella tabella sono stati individuate le variazioni dei Valori di Mercato, espressi in Euro, su tutte le categorie :in alto la variazione dei valori massimi, in basso quella dei minimi.

Di seguito invece è riportato un estratto del Report sul settore urbano del 2010, redatto semestralmente dal Centro Studi FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) in attesa di reperire il materiale per il 2011, per la zona dell’area di via Belluzzo

(fonte: Centro Studi FIAIP)

Si evince, dal confronto tra le due fonti, come i valori di mercato ‘reali’ individuati dal Centro Studi siano per il residenziale in linea nei valori minimi ma molto al di sotto nei valori massimi, rispetto a quelli dell’ Osservatorio Immobiliare. Anche per il commerciale i dati della FIAIP sono molto inferiori rispetto a quelli dell’Agenzia territoriale. I box, nel primo caso, hanno anch’essi valori minimi al di sopra rispetto al dato del Centro studi.

Di questi giorni è inoltre il rapporto trimestrale del CRESME (Centro
 Ricerche
 Economiche e Sociali di Mercato per l'Edilizia e il Territorio)
sull’andamento del mercato delle costruzioni a Roma: il dato che emerge è la diminuzione degli investimenti nell’edilizia del 22% e del 52% nell’ultimazione di nuove abitazioni. 

 

 

 

 

 

Concorso: Luglio 2007 Inaugurazione: Febbraio 2011. Superficie lorda: 3.950 mq Cubatura: 12.837,5 mc. Costo totale: 8.000.000 € (VAT esclusa) Costo unitario: 2.025,3 €/mq

 

L’edificio ha tuttavia un’altezza di sei piani, più importante rispetto al mio progetto che ne prevede al massimo tre fuori terra.

Altra differenza è nella committenza, all’80% pubblica, la città di Parigi, con la restante parte della Cassa di Risparmio e della Cassa dei Depositi, impensabile per la realtà italiana e romana.

http://www.lan-paris.com/project-student-residence.html

http://www.lan-paris.com/media/projectFiles/LAN_RIVP_DP%20EN.pdf

 

 

 

Scelta del Bene analogo_ Lab 6B_Prof. Palmieri.

Nella scelta del bene analogo mi sono imbattuta in due edifici, profondamente diversi tra di loro, ma che condividono grandi analogie con il mio progetto. Il primo è il Complesso residenziale Contrà Leopardi-Olmi di San Biagio di Callalta (TV), Arch. T.Semerano. L'ho scelto sia per via del tipo di intervento: un complesso residenziale di dimensioni totali simili all'esercizio di progetto e caratterizzato dall'aggregazione di 36 unità abitative di dimensioni diversificate; che per i caratteri 'ideali', in quanto basato su un idea di tessuto urbano che si snoda attraverso un percorso interno (che in pianta risulta però molto più discontinuo rispetto alla direzione verso la quale si sta muovendo il mio progetto) che distribuisce gli alloggi creando degli spazi pubblici molto articolati e differenziati, pensti, almeno nelle intenzioni del progettista, sul contrasto tra il positivo-costruito e il negativo-percorso. Come vorrei che fosse nel mio progetto, l'altezza massima degli edifici è limitata (3 piani fuori terra). Oltre a questi due motivi l'ho scelto anche in perchè è su territorio italiano (anche se la distanza geografica e climatica può avere delle differenze sostanziali con la realtà romana). Tuttavia per il momento non sono state prese in considerazione le scelte costruttive/tecnologiche. 

Dati di progetto: Cliente   Canova srl 

Affidamento d'incarico Gennaio 2005 _ Inaugurazione Gennaio 2010

Superficie lorda edificata 3600 mq _ Cubatura 11700 mc 

Costo totale 6.000.000 €  _  Costo unitario 1670 €/mq

 

Il secondo edificio è la Casa per un fotografo_ Delta del Ebro_ Terragona (Spain) di Carlos Ferrater Lambarri. 

L'ho scelto perchè, sebbene sia una casa unifamiliare e abbia delle dimensioni molto diverse rispetto a quelle richieste dal laboratorio, ha degli elementi che ritrovo nel mio progetto: i volumi puri, con profili riconducibili l'uno all'altro, chiusi verso l'esterno, che creano dei vuoti interni di spazio 'pubblico' diversi tra loro e che hanno sempre vedute differenti. 

Dati di progetto:  Cliente   Privato 

Affidamento d'incarico 2003 _ Inaugurazione 2006

Superficie lorda edificata  N/D _ Costo N/D