Acquistare una casa è un passo importante e per questo va fatto con tutte le cautele del caso: oltre a valutare le condizioni strutturali dell’immobile è fondamentale fare un controllo che in molti erroneamente ignorano con possibili conseguenze gravi sulle finanze dell’acquirente.
Un’ipoteca nascosta o un pignoramento dimenticato possono trasformare l’acquisto della vita in un incubo. Eppure la verifica è alla portata di tutti: si chiama ispezione ipotecaria e rivela se l’immobile è davvero libero da vincoli. Ecco come funziona, quali documenti richiedere, cosa controllare nei registri pubblici e perché non bisogna confondere una semplice visura con un certificato ipotecario o una relazione notarile.
L’ipoteca è una garanzia reale: un creditore, spesso una banca che ha erogato un mutuo, iscrive un “lucchetto” sul bene per assicurarsi il pagamento. Il proprietario continua a vivere, affittare, ristrutturare; ma se il debito non viene onorato, il creditore può chiedere al giudice la vendita forzata. La forza dell’ipoteca sta nella sequela: il vincolo resta agganciato all’immobile anche se cambia proprietario. Chi compra un bene ipotecato senza cancellazione corre dunque il rischio di ritrovarsi il debito altrui come zavorra.
Contano anche tempi e priorità. Se esistono più ipoteche sulla stessa casa, vale l’ordine cronologico: prima si soddisfa chi ha iscritto per primo, poi gli altri. Una casa può essere formalmente “in regola” dal punto di vista urbanistico e catastale, ma giuridicamente pericolosa se gravata da iscrizioni, pignoramenti o domande giudiziali. Finché il debito garantito non è estinto, l’ipoteca resta. La cancellazione oggi è semplificata per i mutui: dopo il saldo, la banca deve provvedere nei tempi di legge. In ogni caso, dopo vent’anni l’iscrizione scade se non rinnovata.
Ispezione Ipotecaria: la radiografia legale dell’immobile
Per non comprare “al buio” bisogna consultare i registri pubblici immobiliari tenuti dai Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (le ex Conservatorie). L’ispezione ipotecaria, detta anche visura, elenca tutte le formalità che toccano un immobile e consente di valutare lo stato giuridico reale, non quello dichiarato a voce dal venditore.
Le formalità da leggere con attenzione sono:
- Iscrizioni: segnalano le garanzie reali, quindi le ipoteche attive. Un immobile è libero solo se non risultano iscrizioni ancora efficaci.
- Trascrizioni: registrano trasferimenti (compravendite, donazioni, successioni) e atti pregiudizievoli come pignoramenti, sequestri, domande giudiziali. Un pignoramento è un campanello d’allarme immediato.
- Annotazioni: modificano formalità già iscritte. Cruciale è l’annotazione di cancellazione dell’ipoteca: se presente, l’originaria garanzia non è più efficace.
Come si fa una visura: online, ma non solo
Per avviare l’ispezione servono i dati catastali: Comune, foglio, particella e, se c’è, subalterno. Con queste informazioni si può:
- usare il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate per ottenere l’elenco delle formalità;
- recarsi allo sportello dei Servizi di Pubblicità Immobiliare per consultazioni complete, che includano anche i registri cartacei antecedenti all’informatizzazione.
Attenzione al limite del digitale: la consultazione online mostra solo le formalità registrate dopo la data di informatizzazione dell’ufficio competente. Se l’ufficio è stato informatizzato nel 1998, una vecchia ipoteca del 1995 mai cancellata potrebbe non emergere online. Per la massima sicurezza, specie su immobili “con storia”, la prassi è condurre un controllo almeno ventennale anche sui registri cartacei, così da ricostruire la catena dei trasferimenti e dei vincoli senza buchi.
