1
L’ESTIMO:
“L’estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione
di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco” tratto da “Estimo, edizione Calderini
1994, M.Grillenzoni e G.Grittani”.
L’estimo non esclude l’oggettività (riferimento monetario), ed insegna a formulare giudizi di valore
e a saperli motivare, è quindi la disciplina che ha per scopo la ricerca del valore e del bene
economico e finalizzato ad esprimete una scelta
economica, attraverso un analisi, conseguente alla formulazione dei giudizi di stima.
L’estimo individua in funzione dello scopo della stima, l’angolo visuale sotto il quale il bene va
guardato per esprimere il Valore dell’operazione.
Il “valore” di un bene economico si manifesta attraverso:
- Utilita
- Limitatezza (che non indica l’unicità dell’opera, ma la capacità di riconoscerla e attribuirla
ad un autore)
- Accessibilità
L’estimo in quanto disciplina è a capo di tre scienze:
- Economia
- Tecnica
- Diritto (ovvero quelle norme giuridiche per realizzare il progetto)
I principi fondamentali che riguardano l’estimo sono:
- Il valore, che dipende dallo scopo della stima
- La previsione , caratteristica imminente e trascendente
- Il prezzo, fondamento della stima
- La comparazione, principio che serve per mettere a confronto beni analoghi, da cui Deriva
l’analogia e infine i
prezzi noti.
- L’ordinarietà, componente che rende un giudizio di stima valido.
2
RELAZIONE DI PROGETTO:
E’ stata richiesta la progettazione di un complesso edilizio che contenga al proprio interno alloggi
di vario taglio ,temporanei e zona commerciale.
Il lotto dato, posto ai margini di via Giuseppe Belluzzo, nel quartiere Portuense a Roma, è di forma
trapezoidale e lungo circa 190 m. e largo 70 m.
È delimitato :
- Ad est da via Belluzzo, parallela alla linea ferroviaria percorsa dai treni metropolitani FR1,
diretti all’aeroporto internazionale “Leonardo da Vinci”;
- A sud dal convitto scolastico “Vigna Pia”,
- A nord da via Greppi dove sono presenti palazzine residenziali
- Ad ovest da via Pellati, posta alla quota piu alta del lotto.
La superficie residenziale andrà suddivisa in 46 alloggi di diversa metratura, per un totale di:
Residenze: 2630 mq. H= 3m 7890 mc
Negozi: 500 mq H = 3,5 m 1750 mc
Totali 3130 mq 9640 mc
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SCELTE PROGETTUALI :
Uno dei primi obiettivi è stato quello di non sconvolgere l’area del lotto e le sue diverse quote, ma
creare un architettura che si adattasse ai vari dislivelli del terreno, inoltre, poiché il lotto comprende
una vasta area abbiamo progettato un edificio che sfruttasse al meglio la sua estensione.
Grazie alla sua forma particolare, crea “spazi aperti”, generalmente destinati ad uso pubblico, e
“spazi chiusi”, più riservati e di conseguenza usufruibili dai futuri inquilini della zona
residenziale. Tale gestione di spazi altro non è che la conseguenza diretta della nostra scelta
progettuale di creare “ un serpente che viaggia all’interno del lotto”, definibile come un unico
edificio continuo sospeso su piloties.
Continuità e permeabilità, sono le parole che definiscono il nostro progetto.
CONTINUITA’: un ampio complesso residenziale e commerciale all’interno di un “polmone
verde”, composito per la varietà dei Paesaggi, ognuno dei quali è fruibile da ogni punto
dell’edificio.
PERMEABILITA’: il “serpente” si solleva muovendosi nello spazio e toccando terra solo grazie a
degli appoggi costruiti, come i vari corpi scala o spazi commerciali, e parti dove l’edificio stesso si
poggia adattandosi al terreno.
L’edificio sarà coperto completamente da un intonaco bianco.
Nel prospetto solo i corpi di distribuzione si distinguono dal resto dell’edificio in quanto abbiamo
usato un sistema a doppia facciata in acciaio. Si tratta di un telaio in allumino portante rivestito su
ambo i lati: i pannelli di rivestimento esterni e quelli interni.
Il rivestimento esterno in acciaio opaco è caratterizzato da bugnature ottenute attraverso un
procedimento di stampo a rullo dei fogli in acciaio inox: una "decorazione" che conferisce
all'edificio un aspetto dinamico e "vibrante".
Il "movimento" della facciata viene rafforzato dalla disposizione sfalsata e irregolare dei pannelli e
dalle finestre orizzontali, strette e lunghe, che aggiungono dinamismo. Le finestre sono composte da
un pannello di vetrocamera esterno, fisso, e da un vetro apribile solo internamente.
Questa scelta rende possibile la ventilazione dello spazio interno tra i due vetri, evitando il
fenomeno della condensa (oltre a garantire l'accesso per la pulizia periodica dell'intercapedine).
Dall’esterno, il rivestimento lucido e riflettente delle facciate permette di dialogare con le
architetture del contesto che, mescolate al verde del grande spazio aperto, si riproducono su di esso.
I pannelli del rivestimento interno sono invece in alluminio macroforato e fonoassorbente per poter
regolamentare la diffusione del suono.
COMMITTENZA:
4
L’area di progetto si trova in una zona leggermente acclive posta ai margini di Via Giuseppe
Belluzzo nel quartiere Portuense a Roma. Un’area compresa tra gli ambiti di valorizzazione previsti
nel vigente PRG di Roma.
Per la committenza abbiamo ipotizzato ad un’associazione Religiosa che potrebbe finanziare il
nostro progetto per fornire residenze adatte a famiglie di studenti, docenti e personale scolastico.
La realizzazione di un edificio residenziale con appartamenti di vario taglio potrebbe potenziare le
strutture scolastiche preesistenti, la parrocchia e le federazione sportiva.
Il tutto può favorire una miglior conoscenza fra gli studenti e nello stesso tempo far instaurare uno
spirito di familiare amicizia con i docenti e quindi un miglior inserimento nel tessuto sociale .
L’associazione religiosa istituirà un bando di gara per individuare l’impresa che realizzerà l’opera
che andrà a valorizzare l’area e nello stesso tempo dovrà rispondere a criteri di economicità.
Grazie alla forma particolare del nostro progetto e tutte le caratteristiche che ne derivano, come:
- presenze di ampie zone verdi;
- integrazione dei servizi commerciali;
- ampie vedute e permeabilità all’interno del lotto;
- fronte più compatto e commerciale visibile dalla strada e un retro più riservato caratterizzato
da vegetazione naturale;
- distribuzione dei percorsi pedonali all’interno del lotto;
- studio del soleggiamento e incidenza dei raggi;
sono la conseguenza di uno studio approfondito che mira a creare uno spazio a misura d’uomo
capace di mettere insieme natura e spazi urbani, servizi (come la presenza di scuole secondarie e
primarie e di una parrocchia) e aree pedonali, gestendo lo “spazio più aperto” come una “piazza di
quartiere e luogo di aggregazione”.
Questi sono i vantaggi che porterebbero la scelta del nostro progetto.
Planimetria
BENE ANALOGO :
Social housing
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Mestre Venezia (VE) Italia
Gruppo di progettazione: ing. P. Franceschin- arch. C.Franceschin- arch. S. Giacomin-arch. A.
Pennisi- arch. E. Tiberi--Arch. L. Battistella.
Programma: edificio residenziale
Superficie lorda edificata: 28.094,00mq
Costo di costruzione dell’edificio: 33.431.370,00 €
1190 €/mq
Descrizione bene analogo
Il progetto interessa un’area di circa sei ettari e prevede la realizzazione di un edificio residenziale.
L’obiettivo era definire una proposta architettonica che contempli l’insediamento di utenti diversi,
dalle giovani coppie ai single, alle famiglie consolidate.
L’intervento residenziale completa il Piano di Lottizzazione dell’area, che include inoltre piccole
quote di commerciale, inserite come “teste” dello spazio pubblico, con l’obiettivo di creare una
nuova centralità, e una rete di spazi e flussi organizzata
L’intento era dimostrare che si potesse realizzare edilizia residenziale di valore in cui l’aspetto
estetico, la cura dei particolari e l’integrazione con la natura non siano optional, ma parte integrante
del progetto, finalizzato alla riduzione dell'impatto ambientale e alla valorizzazione del territorio.
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SIMILITUDINI PROGETTUALI:
La scelta del nostro bene analogo si basa su alcune caratteristiche che accomunano i due progetti:
- destinazione d'uso (edificio residenziale);
- proposta di un’offerta abitativa più varia e flessibile idonea per diversi utenti, dalle giovani
coppie, ai single e alle famiglie consolidate;
- morfologia dei volumi progettati;
- edificio sospeso su piloties;
- interesse per verde esterno;
- presenza di spazi commerciali;
- realizzazione di “luoghi di aggregazione”;
- valorizzazione del territorio;
RELAZIONE TECNICA :
La struttura dell’edificio è realizzata in cemento armato con piloties posti ad un interasse di 7,00 mt,
tranne in corrispondenza delle bucature dove l’interasse diventa di 4,50 mt.
I solai sono realizzati in latero-cemento.
Per quanto riguarda l’esterno Il progetto lavora intorno all’idea di tratteggiare il confine tra il duro
della pavimentazione e il morbido dell’erba, mantenendo netta la separazione verso la strada.
La pavimentazione esterna viene disegnata utilizzando lastre di granito bianco posate a correre che
in alcuni punti entrano nell’erba creando degli accessi al verde e allo stesso tempo disegnano delle
penisole di pietra che accolgono le sedute, permettendo agli utenti di immergersi nel verde
ombreggiato.
.
Pianta primo piano
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Superficie di Ragguaglio
Alloggio 100mq
Alloggio da 100mq
FUNZIONI
Coperte Scoperte (MQ) (MC)
zona notte 41,00 41 123
zona giorno 20,00 18 54
bagno 12,70 10,16 30,48
cucina 11,9 9,52 28,56
distribuzione 3,7 1,85 5,55
TOTALE 21,53 64,59
123
60
38,1
35,7
11,1
1
0,9
0,8
0,8
0,5
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC)
COEFFICIENTE DI
RAGGUAGLIO(%)
CONSISTENZE
RAGGUAGLIATE
alloggio 75 mq
FUNZIONI
Coperte Scoperte (MQ) (MC)
zona notte 27,5 27,5 82,5
zona giorno 19,5 17,55 52,65
bagno 5,8 4,64 13,92
cucina 19,5 15,6 46,8
distribuzione 2 1 3
TOTALE 21,24 63,72
17,4 0,8
58,5 0,8
6 0,5
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC) COEFFICIENTE DI CONSISTENZE
82,5 1
58,5 0,9
8
Alloggio 75mq
Alloggio 50mq
alloggio 50 mq
FUNZIONI
Coperte Scoperte (MQ) (MC)
zona notte 12,24 12,24 36,72
zona giorno 21,84 19,656 58,968
bagno 4.5 0,8 2,4
cucina 9,4 7,52 22,56
distribuzione 2 1 3
TOTALE 9,32 27,96
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC)
COEFFICIENTE DI
RAGGUAGLIO(%)
CONSISTENZE
RAGGUAGLIATE
1
0,9
0,8
0,8
36,72
65,52
3
28,2
6 0,5
9
Alloggio 35mq
mini alloggio 35 mq
FUNZIONI
Coperte Scoperte (MQ) (MC)
zona giorno-notte 19 19 57
bagno 5,9 4,72 14,16
cucina 10 8 24
TOTALE 12,72 38,16
0,8
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC) COEFFICIENTE DI CONSISTENZE
57 1
0,8
17,7
30
PIANO TERRA
FUNZIONI
Coperte Scoperte E.T F.T (MQ) (MC)
servizi commerciali 500 1500 400 1200
distribuzione 163 489 81,5 244,5
TOTALE 481,5 1444,5
0,5
0,8
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC)
COEFFICIENTE DI
RAGGUAGLIO(%)
CONSISTENZE
RAGGUAGLIATE
10
1° Piano
FUNZIONI
Coperte Scoperte E.T F.T (MQ) (MC)
alloggi 1180 3540 1180 3540
distribuzione 466 1398 233 699
TOTALE 1413 4239
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC)
CONSISTENZE
RAGGUAGLIATE
0,5
COEFFICIENTE DI
RAGGUAGLIO(%)
1
2° Piano
FUNZIONI
Coperte Scoperte E.T F.T (MQ) (MC)
alloggi 1150 3450 1150 3450
alloggi comuni 200 600 160 480
servizi per alloggi 30 90 21 63
spazi comuni 80 240 64 192
distribuzione 466 1398 233 699
TOTALE 1628 4884
0,5
1
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC)
COEFFICIENTE DI
RAGGUAGLIO(%)
CONSISTENZE
RAGGUAGLIATE
0,8
0,7
0,8
11
TOTALE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
COSTO DI COSTRUZIONE
Per il nostro progetto abbiamo scelto la cifra di 1.190,00 €/mq che scaturisce dal confronto con il bene
analogo. Quindi dopo aver individuato il bene analogo e il suo costo di costruzione al mq, siamo passate a
calcolare tutte le superfici e le cubature del progetto suddividendole a seconda delle funzioni. Una volta
calcolate le quantità abbiamo espresso un giudizio sulla qualità degli spazi (da 0 a 1) i base alle priorità e
importanza previste in fase di progetto
VA LORE DI MERCATO
La legge prevede che la percentuale di guadagno dell’imprenditore può oscillare tra il 18-20%, però tenendo
conto dei valori di mercato abbiamo aumentato il guadagno dell’imprenditore arrivando ad un 27%.
Il valore di 1.515 €/mq lo abbiamo ottenuto dividendo il valore di mercato con il totale della superficie.
Infine abbiamo confrontato questo valore al metro quadro con i valori di mercato della zona Portuense
tramite l’Osservatorio Immobiliare.
FUNZIONI
Coperte Scoperte E.T F.T (MQ) (MC)
alloggi 2330 6990 2330 6990
alloggi comuni 200 600 540,87 480
servizi commerciali 500 1500 400 1200
spazi comuni 80 240 57 192
servizi degli alloggi 30 90 18 63
distribuzione 1095 2100 547,5 1050
TOTALE 3893,37 9975
SUPERFICI (MQ) VOLUME (MC)
COEFFICIENTE DI
RAGGUAGLIO(%)
CONSISTENZE
RAGGUAGLIATE
1
0,8
0,8
0,8
0,5
0,7
PERCENTUALE
DELL'IMPRENDITORE
GUADAGNO
IMORENDITORE
VALORE DI
MERCATO
VLORE DI MERCATO
€/MQ
27% € 1.250.939,78 € 5.884.050,08 1.515,00
TOTALE SUPERFICI
RAGGUAGLIATE
EURO AL MQ
COSTO DI
COSTRUZIONE
3893,37 1.190,00 € 4.633.110,30
12
Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2
Provincia: ROMA
Comune: ROMA
Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)
Codice di zona: C11
Microzona catastale n.: 29
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Tipologia
Stato
conservativo
Valore
Mercato
(€/mq) Superficie
(L/N)
Valori
Locazione
(€/mq x mese) Superficie
(L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni
civili
NORMALE 3200 4300 L 11,8 15,8 L
Abitazioni di
tipo
economico
NORMALE 2700 3500 L 10 13,5 L
Box NORMALE 2450 3300 L 12,8 17,3 L
Posti auto
coperti
NORMALE 1700 2300 L 9,3 12,8 L
Posti auto
scoperti
NORMALE 1150 1400 L 7 8,3 L
· Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più
frequente di ZONA
· Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda
(L)
· Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N)
ovvero Lorda (L)
· La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori
di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
· Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso
apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
· Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione
commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2
Provincia: ROMA
Comune: ROMA
Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)
Codice di zona: C11
Microzona catastale n.: 29
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Commerciale
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Tipologia
Stato
conservativo
Valore
Mercato
(€/mq) Superficie
(L/N)
Valori
Locazione
(€/mq x
mese)
Superficie
(L/N)
Min Max Min Max
Negozi NORMALE 4100 5000 L 25,3 31 L
· Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più
frequente di ZONA
· Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda
(L)
· Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N)
ovvero Lorda (L)
· La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori
di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
· Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso
apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
· Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione
commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
CONCLUSIONI:
Confrontando il nostro valor di mercato al metro quadro (1.515 €/mq) con quelli che ci fornisce
l’OMI, risulta evidente che quello ottenuto da noi è molto più basso nonostante abbiamo stabilito
una buona percentuale di guadagno per l’imprenditore (27%). È evidente la forte speculazione del
mercato immobiliare che porta solo aspetti negativi, in quanto rischia di far rimanere invenduti
molti edifici. Infatti in questi anni si è arrivati ad una forte bolle speculativa, ossia un forte
rialzo dei prezzi
Il nostro obbiettivo è proprio quello di avere un buon rapporto qualità-prezzo, offrendo un buon
edificio residenziale integrato con i vari servizi , spazi comuni e spazi verdi a disposizione dei
residenti mantenendo un basso valore di mercato, ma nello stesso tempo anche un margine di
guadagno abbastanza buono.
