Università degli Studi Roma tre
Facoltà di Architettura
A.A. 2011/2012
Modulo di Estimo
Prof. Alfredo Passeri
TESINA FINALE DEL CORSO
Silvia Farina e Giulia Gobbi
Introduzione
TEMI GENERALI DELL’ESTIMO
“L’Estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non esiste un apprezzamento univoco.”
(M.Grillenzoni, G. Grittani: “estimo, teorie, procedure di valutazione e casi applicativi” 1994)
Ciò significa che la valutazione operata non riguarda solamente l’aspetto prettamente monetario, ma anche il valore della singola opera.
Il VALORE è inteso come dato ipotetico e strettamente soggettivo, e non sempre e soltanto legato all’ ambito commerciale.
Difatti, un’architettura di alto valore, può mantenere costi contenuti, definendo come COSTO la sommatoria di elementi che concorrono alla valutazione di un progetto urbanistico e architettonico, quali l’insieme di materiali, lavorazioni e prestazioni necessarie alla costruzione finale del manufatto.
Altro elemento fondamentale della procedura estimativa è costituito dal PREZZO; esso non deve essere assolutamente confuso ne con il costo, ne con il valore, sebbene tutti e tre siano di grande importanza nella verifica di fattibilità del progetto.
Il prezzo è infatti un dato storico, è rappresenta la quantità effettiva di moneta da erogare a fronte di un’operazione di compravendita. Esso si lega al costo e al valore, in quanto è dato in parte dal costo vero e proprio del manufatto, e tanto più è oggettivo il giudizio di valore, tanto più esso si avvicinerà al prezzo.
Durante tutto il corso della progettazione, è quindi indispensabile tenere conto della fattibilità del proprio progetto, tecnica, amministrativa, da accertare tramite indispensabili indagini inizialmente approssimate dei costi, da determinare in relazione ai benefici previsti.
A questo scopo, ci si avvale del PRINCIPIO DI COMPARAZIONE, il quale si pone alla base della disciplina estimativa; effettuando il raffronto tra il proprio progetto ed un bene analogo ad esso è possibie formulare giudizi di valore motivati e maggiormente corretti.
Definendo l’analogia come “affinità tra due o più entità, astratte o concrete, le quali presentano alcune caratteristiche comuni”
Si possono definire analoghi due beni architettonici per:
-FUNZIONE
-TIPOLOGIA EDILIZIA
-CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE
-ANNO DI COSTRUZIONE
-UBICAZIONE GEOGRAFICA
RELAZIONE DI PROGETTO
Ubicazione e caratteristica ambientali
L’area di progetto si trova in zona Portuense ed è delimitata da Via Giuseppe Belluzzo, Via Leonardo Greppi e Via Nicola Pellati. È situata ad un’altezza di circa 336 m sul livello del mare e il dislivello dell’intera zona può arrivare quasi fino a 10 metri, la sua latitudine è di circa 41°51’45’’ Nord, ed una longitudine di circa 12°27’40’’ Est.
Lo stesso lotto su cui si sviluppa il progetto contiene salti di quota e gode di un affaccio notevole : l’area è innalzata rispetto all’intorno e questo permette un’apertura verso la parte sud della città e i colli albani.
Descrizione del bene
La richiesta è quella di realizzare un complesso residenziale con appartamenti di diversa tipologia, a cui aggiungere alcuni negozi e parcheggi pertinenziali.
Gli alloggi sono in tutto 46 e si suddividono in :
8 alloggi da 100 mq
10 alloggi da 75 mq
10 alloggi da 50 mq
8 alloggi da 35 mq
10 alloggi da 20 mq (a cui aggiungere 100 mq di servizi)
La zona commerciale conta 500 mq di negozi.
Scelte progettuali e dati metrici di progetto
In specifico, il nostro progetto è composto da quattro palazzine che si alternano tra i 5 e i 6 livelli al cui piano terra si trovano i negozi. Abbiamo scelto di mantenere il dislivello nell’area con uno “scalino” di circa tre metri, che ci ha permesso di “intersecare” i nostri edifici con il terreno: i negozi, infatti, si sviluppano nella parte più bassa ed occupano solo una parte della pianta totale che invece ritroviamo completa al primo piano, nella parte superiore. Nonostante la differenza di quota la permeabilità del lotto è data dalla presenza di una rampa accostata da un’ampia scala, oltre che da lievi discese erbose.
Superficie area di progetto : 12.035 mq, di cui 40% edificabile
Superficie impronta del singolo edificio: 251,75 mq
Superficie impronta totale degli edifici: 1.007 mq
Superficie totale degli edifici: 4.028 mq
Volume : 76.532 mc
Altezza massima : 21 m
Appartamenti residenziali: 2.630 mq
Zona commerciale: 413,2 mq
In specifico le quattro palazzine sono così suddivise :
Primo edificio
Piano terra
103,3 mq di spazi commerciali
Primo piano
1 alloggio da 100 mq simplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio da 35 mq simplex
Secondo piano
2 alloggi da 75 mq duplex
2 alloggi da 50 mq simplex
Terzo piano
Piano superiore dei due alloggi duplex da 75 mq
Quarto piano
1 alloggio da 100 mq simplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio da 35 mq simplex
Secondo edificio
Piano terra
103,3 mq di spazi commerciali
Primo piano
1 alloggio da 75 mq duplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio da 35 mq simplex
1 alloggio da 20 mq simplex
Secondo piano
1 alloggio da 100 mq duplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio da 20 mq simplex
Piano superiore dell’alloggio duplex da 75 mq
Terzo piano
2 alloggi da 20 mq simplex
1 spazio comune di servizi da 40 mq
Piano superiore dell’alloggio duplex da 100 mq
Quarto piano
2 alloggi da 100 mq duplex
1 alloggio da 35 mq simplex
Quinto piano
1 alloggio da 35 mq simplex
Piano superiore dei due alloggi duplex da 100 mq
Terzo edificio
Piano terra
103,3 mq di spazi commerciali
Primo piano
1 alloggio da 75 mq simplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio da 35 mq simplex
1 alloggio da 20 mq simplex
Secondo piano
1 alloggio da 100 mq duplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio di 35 mq simplex
1 alloggio di 20 mq simplex
Terzo piano
1 alloggio da 75 mq duplex
1 alloggio di 35 mq simplex
1 alloggio di 20 mq simplex
Piano superiore dell’alloggio duplex da 100 mq
Quarto piano
1 appartamento da 75 mq simplex
1 appartamento da 20 mq simplex
1 spazio comune di servizi da 40 mq
Piano superiore dell’alloggio duplex da 75 mq
Quarto edificio
Piano terra
103,3 mq di spazi commerciali
Primo piano
2 alloggi da 75 mq duplex
1 alloggio da 50 mq simplex
1 alloggio da 20 mq simplex
Secondo piano
1 alloggio da 20 mq simplex
Piano superiore dei due alloggi duplex da 75 mq
Terzo piano
1 alloggio da 100 mq simplex
1 alloggio da 75 mq duplex
Quarto piano
1 alloggio da 50 mq simplex
1 spazio comune di servizi da 20 mq
Piano superiore dell’alloggio duplex da 75 mq
Quinto piano
1 alloggio da 100 mq simplex
1 alloggio da 75 mq simplex
Piante del piano terra e sezione longitudinale:
Piante del primo piano e prospetto est:
Piante del secondo piano:
Piante del terzo piano:
Piante del quarto piano:
Piante quinto piano:
Piante del sesto piano:
Coperture e sezione trasversale:
2. BENE ANALOGO
Palazzine di Via Amico Aspertini
Abbiamo scelto questo progetto come bene analogo perché è quello che più si avvicina all’idea che avevamo in base alla tipologia e alle funzioni (esclusa la parte commerciale, che qui è assente) : si tratta, infatti, di quattro palazzine di 6 piani di tipo residenziale.
Gli edifici presentano una sorta di “L” che crea una copertura per la terrazza e individua il corpo scala. Nelle nostre palazzine questa idea si è poi trasformata in una sorta di “involucro” che avvolge gran parte dell’edificio.
Localizzazione: Via Amico Aspertini, Tor bella Monaca -Roma
Progetto: Stefano Cordeschi
Collaboratori: Anne Claire Beuchat, Simone Orsi
Strutture: Carlo Alimonti
Impianti: Beniamino Nutile
Anno di progetto: 1999
Anno di realizzazione: 2000-2002
Tipologia: Palazzine, cinque piani per 290 abitanti
Impresa: Nuova Sila Immobiliare Costruzioni, Gruppo Provera e Carrasso
Committente: Primus 2000
Costo: circa 1.300 €/mq
Volumetria totale: 25769,80 mc
Costo totale di costruzione: 12,5 miliardi di lire (circa 6.500.000 €)
CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE
Tipologia A-100 mq duplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
11,6
|
31,3
|
80
|
9,2
|
|
living
|
23,8
|
64,2
|
100
|
23,8
|
|
disimpegno
|
2
|
5,4
|
30
|
0,6
|
|
bagno 1
|
7,5
|
20,2
|
50
|
3,7
|
|
camera M
|
17,9
|
48,3
|
90
|
16,1
|
|
scala
|
3,7
|
10
|
40
|
1,4
|
|
corridoio
|
6,4
|
17,3
|
30
|
1,9
|
|
camera 1
|
12,3
|
33,2
|
90
|
11
|
|
camera 2
|
12,3
|
33,2
|
90
|
11
|
|
bagno 2
|
5,1
|
13,8
|
50
|
2,5
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
101,6
|
274,3
|
|
81,2
|
Tipologia B-100 mq simplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
10,5
|
28,3
|
80
|
8,4
|
|
living
|
23,3
|
62,9
|
100
|
23,3
|
|
bagno 1
|
6,1
|
16,4
|
50
|
3
|
|
camera M
|
18,6
|
50,2
|
90
|
16,7
|
|
corridoio
|
6,4
|
17,3
|
30
|
1,9
|
|
camera 1
|
13,9
|
37,7
|
90
|
12,5
|
|
camera 2
|
13,9
|
37,7
|
90
|
12,5
|
|
bagno 2
|
7
|
18,9
|
50
|
3,5
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
99,7
|
269,19
|
|
81,8
|
Tipologia C-75 mq duplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
8
|
21,6
|
80
|
6,4
|
|
living
|
17
|
45,9
|
100
|
17
|
|
corridoio
|
5
|
13,5
|
30
|
1,5
|
|
bagno 1
|
7
|
24,5
|
50
|
3,5
|
|
camera M
|
14,9
|
40,3
|
90
|
13,5
|
|
scala
|
5
|
13,5
|
40
|
2
|
|
camera
|
11,7
|
31,5
|
90
|
10,8
|
|
bagno 2
|
5,5
|
14,8
|
50
|
2,8
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
75
|
202,5
|
|
57,5
|
Tipologia D-75 mq simplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
11,8
|
31,8
|
80
|
9,4
|
|
living
|
25,9
|
69,9
|
100
|
25,9
|
|
corridoio
|
3,5
|
9,4
|
30
|
1
|
|
bagno
|
4,6
|
12,4
|
50
|
2,3
|
|
camera M
|
15,7
|
42,3
|
90
|
14,1
|
|
camera 1
|
12,9
|
34,8
|
90
|
11,6
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
74,4
|
200.4
|
|
64,3
|
Tipologia D-50 mq simplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
7
|
18,9
|
80
|
5,6
|
|
living
|
19
|
51,3
|
100
|
19
|
|
corridoio
|
2
|
5,4
|
30
|
0,6
|
|
bagno
|
6
|
16,2
|
50
|
3
|
|
camera M
|
15
|
40,5
|
90
|
13,5
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
49
|
132,3
|
|
41,7
|
Tipologia D-35 mq simplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
6,5
|
17,5
|
80
|
5,2
|
|
living
|
12,7
|
34,2
|
100
|
12,7
|
|
corridoio
|
2,2
|
5,9
|
30
|
0.6
|
|
bagno
|
4,1
|
11
|
50
|
2
|
|
camera
|
9,6
|
25,9
|
90
|
8,6
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
35,1
|
94,7
|
|
29,1
|
Tipologia D-20 mq simplex
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
disimpegno
|
3,1
|
8,3
|
30
|
0,9
|
|
bagno
|
4,3
|
11,6
|
50
|
2,1
|
|
camera
|
12,3
|
33,2
|
90
|
11
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
19,7
|
53,1
|
|
14
|
Tipologia D-20 mq servizi
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
cucina
|
7,1
|
19,1
|
80
|
5,6
|
|
living
|
8,9
|
24
|
100
|
8,9
|
|
bagno
|
3,3
|
8,9
|
50
|
1,6
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
19,3
|
52,1
|
|
16,1
|
Totale edifici
|
Funzione
|
Superficie netta (mq)
|
Cubatura (mc)
|
Coefficiente di ragguaglio (%)
|
Consistenze ragguagliate (mq)
|
|
totale alloggi
|
2521,2
|
|
…
|
2037,2
|
|
corpi scala
|
186
|
|
40
|
74,4
|
|
blocco ascensori
|
112
|
|
50
|
56
|
|
distributivo
|
427,14
|
|
50
|
213,5
|
|
commerciale
|
413,2
|
|
70
|
289,2
|
|
parcheggi
|
1047
|
|
20
|
209,4
|
|
|
|
|
|
|
|
TOT.
|
4706,3
|
|
|
2879,7
|
STIMA DEL PROGETTO
Costo unitario di costruzione 1.300 €/mq
Costo totale di costruzione (costo unitario*sup.ragg.) 3.743.610 €
IVA [ 20% ] 748.722 €
Costo totale + IVA 4.492.332 €
Oneri professionali [ 10% ] 44.923,3 €
Oneri concessori [ 25 €/mq ] 71.992,5 €
Oneri finanziari [ 5% ] 224.616,6 €
Costo totale dell’intervento 4.833.864,4 €
COMMITTENZA
Il lotto all’interno del quale si colloca il nostro intervento, è di proprietà del Comune di Roma. Tuttavia, come molti degli interventi analoghi ad esso, necessita di essere in gran parte sostenuto da un ente privato, o da una società di privati, interessati alla realizzazione ed alla successiva vendita degli immobili.
Come committente plausibile, abbiamo ipotizzato una compagnia assicurativa.
La nostra scelta è ricaduta su tale tipo di committenza, in quanto le compagnie assicurative sono solite diversificare l’impiego dei propri capitali, sia sui mercati finanziari, che sul mercato immobiliare.
Ciò nella prospettiva di ridurre i rischi connessi alla volatilità dei mercati finanziari, ed in linea con una tradizione che vede gli investimenti immobiliari come prioritari nella strategia delle compagnie assicurative, al fine di garantirsi rendimenti stabili, ed apprezzabili rivalutazioni dei valori investiti.
Facendo una ricerca abbiamo trovato un esempio specifico di tale committenza risalente al 1985, quando la Assicurazioni Generali S.p.A. presero parte come ente privato alla costruzione di un edificio intensivo misto residenziale, negozi ed uffici, in via Benedetto Croce a Roma.
INDAGINE DIMERCATO
CONCLUSIONI
La ricerca del Valore di mercato medio, inerente alla zona all’interno del quale va a collocarsi il nostro progetto, è stata effettuata tramite il sito dell’ “Agenzia del Territorio”; attraverso questa operazione, ci è stato possibile notare come tali cifre non si distacchino affatto da quelle che ricorrono nel mercato immobiliare Romano. Esse i variano infatti da un minimo di 3200 €/mq, ad un massimo di 4300 €/mq circa.
Pur trattandosi di prezzi significativamente elevati, in talune zone della Capitale, si riscontrano quotazioni anche superiori, in quartieri ritenuti di maggior pregio, o che comunque risultano più appetibili sul mercato immobiliare.
Su tale livello di prezzi incide in maniera rilevante, la quota relativa all’incremento inerente al costo di costruzione; Essa si traduce in una percentuale aggiuntiva al costo complessivo dell’intervento, la quale per legge non dovrebbe attestarsi al di sopra del 18-20%.
In realtà in molti casi questa percentuale arriva ad attestarsi sino al 50% del costo di intervento.
Naturalmente, tale meccanismo rende particolarmente oneroso l’acquisto dell’immobile, e di fatto ha determinato una contrazione degli scambi sul mercato immobiliare, specialmente in periodi di recessione.
L’area di progetto si inserisce in un contesto nel quale risulta preponderante un’attività di lottizzazione edilizia, risalente agli anni ’70.
Il nostro progetto cerca sostanzialmente di distanziarsi da questo tipo di edilizia residenziale, riallacciandosi tuttavia al tessuto urbano consolidato mediante la creazione di ampi spazi pubblici e commerciali, i quali assumono un ruolo di fondamentale importanza non solo per i residenti, ma anche per il quartiere, il quale risulta carente proprio sotto questi punti di vista.
In conclusione, il valore di mercato da noi calcolato, secondo un incremento inerente al costo di costruzione del 30% risulta ragionevole rispetto a quelli rilevati all’interno dell’ambito, attestandosi attorno ai 2100 €/mq.
COSTO DICOSTRUZIONE: 4.833.864,4 €
30% AGGIUNTO: 1.450.159, €
VALORE DIMERCATO DELL’ INTERVENTO:4.978.923,7 €
VALORE DIMERCATO UNITARIO: 2100 €/mq
