Alfredo Passeri

Salve professore,

le abbiamo inviato la nostra tesina finale via e-mail dato che non siamo riuscite a caricarla sul sito, ci scusi.

Cordialmente 

Beatrice Tarica e Noemi Tullii

Salve professore,

abbiamo tentato di pubblicare sul blog la tesina da noi realizzata ma non ci siamo riuscite e dunque la invieremo al suo indirizzo e-mail. Ci dispiace per l'inconveniente.

Cordiali saluti,

Camilla Orlandi & Valentina Sales - Lab. 6 A, L. Montuori

 

ESTIMO - La valutazione del progetto

La valutazione di un bene consiste nel prevedere che in determinate circostanze il bene stesso possa essere considerato equivalente a una certa quantità di denaro e di conseguenza con essa scambiata. Lo stesso bene però può avere una valutazione diversa in base alla sua destinazione d’uso; oppure possiamo raggiungere la stessa valutazione finale di un bene avendo costi diversi come avviene nella valutazione di progetti edili, cioè nella scelta tra alternative progettuali differenti. Oggi infatti i Piani non vengono più configurati in modo astratto ma devono contenere criteri di effettiva fattibilità per assicurare una buona efficacia alle risorse investite per la loro realizzazione.

In Italia, fino agli anni settanta, i progetti, per essere considerati, avevano bisogno solo di buoni requisiti tecnici. Solo verso la fine degli anni ottanta anche in Italia si è iniziato a parlare di valutazione  tecnica, economica e ambientale dei progetti specialmente in quelli pubblici dove con queste esigenze si è cercato di minimizzare le risorse da investire massimizzando comunque gli effetti desiderati, introducendo però il problema dell’inevitabile abbassamento del livello qualitativo delle realizzazioni.

Ritenere le questioni legate ai costi come una cosa esterna al progetto è una pratica, oggi, inadeguata. Le grandi opere pubbliche, oggi , hanno bisogno di essere considerate sotto l’aspetto dei costi già dalla fase concettuale, infatti all’estero, in Italia un pò meno, non si parla più di Computo Metrico Estimativo ma di “Esercizio di Controllo del Costo”. La questione del Costo quindi è da considerarsi una invariante del progetto che, conseguentemente, ne viene condizionato come dai limiti metrici o come dal taglio commerciale degli appartamenti. Riuscire, così, a considerare invarianti le questioni di costo già dalle fasi iniziali di progettazione ci permetterà in seguito di non subire passivamente le problematiche a loro legate ma di governarle a vantaggio della nostra creatività per poterle affrontare e risolvere.

Il COSTO di un’architettura è una sommatoria di elementi che concorrono alla valutazione di un progetto urbanistico/architettonico; esso quindi è costituito dall’insieme dei materiali, delle lavorazioni e delle prestazioni necessari alla costituzione finale del manufatto. In poche parole lo stesso manufatto avrà un costo diverso in diverso contesto e luogo.

La disciplina dell’Estimo da una certa competenza nella valutazione dei costi includendoci il valore della progettazione intesa come atto creativo e non basandosi solo sull’orario impiegato ma anche sulle capacità intellettuali del progettista stesso. Essa permette inoltre di avere una struttura di base costituita da elementi che ci consentono di svolgere al meglio le varie valutazioni dei costi che saremo chiamati ad effettuare  come futuri architetti. Tali elementi sono:

• i principi che aiutano a rendere tangibile questa disciplina
• i metodi che permettono di procedere una volta acquisiti i principi
• i criteri cioè i punti di vista soggettivi nella valutazione in ragione di quello che progettiamo

Essi più saranno scientifici più ci avvicineremo nella valutazione al valore reale dell’opera.

Uno dei  principi fondamentali è la “comparazione” che consiste nello studio e nel confronto di beni analoghi di prezzi noti.

Un bene economico è caratterizzato da tre elementi:

1. la limitatezza, perché opera unica di un progettista, e possibilmente non eterna ma con un proprio ciclo di vita
2. l’utilità perché va a colmare una lacuna nel contesto in cui l’opera viene realizzata
3. l’accessibilità in quanto effettivamente fruibile dagli utenti.

Queste caratteristiche, per rappresentare un bene economico devono essere solidali e compresenti come appunto in una architettura.

Tornando al Calcolo Sommario della Spesa, esso è uno strumento, per il progetto preliminare, che fornisce la prima indicazione di spesa e consiste nella determinazione di un valore economico desunto su scala parametrica a partire da un ipotetico costo al mq. Tale comparazione di beni analoghi di prezzi noti può essere effettuata considerando:

• la funzione
• la tipologia edilizia
• le caratteristiche costruttive
• l’anno di costruzione e ubicazione geografica.

Ciò implica un’analisi approfondita dell’edificio preso come riferimento, in modo da capire il perché del costo X al mq. e quali lavorazioni o materiali hanno influito maggiormente sul costo totale.  

L’AREA DI PROGETTO

L’area di progetto è posta ai margini di via Giuseppe Belluzzo, nel quartiere Portuense a Roma, incastrata fra via Greppi (a nord), e via Pellati (a ovest). Le richieste relative al corso sono di realizzare un complesso edilizio che contenga al proprio interno funzioni diverse: residenze temporanee e non e spazi commerciali, la cui superficie costruita complessiva ammonti a circa 3100 mq, per una cubatura complessiva di circa 9600 mc.

Nei sopralluoghi effettuati è emerso l’evidente stato di trascuratezza del lotto rispetto al resto del quartiere che sembra abbastanza curato. L’area, che è inedificata e provvista di vegetazione spontanea, fa da confine fra il quartiere e la linea ferroviaria lungo la quale sono presenti diverse baracche fatiscenti all’interno di vari orti. Essa è utilizzata dai residenti del quartiere solo come area verde per portare i propri cani a espletare i loro bisogni fisiologici e il suo stato di abbandono favorisce l’utilizzo come discarica abusiva di calcinacci. 

La sua conformazione, leggermente acclive, la rende interessante perché provvista di una non indifferente visuale, a sud-est oltre la ferrovia, verso lo skyline della città e verso i colli Albani. 

IPOTESI DI PROGETTO

L’idea progettuale è quella di realizzare nella parte del lotto adiacente a via Greppi, un complesso che privi il meno possibile della vista verso i colli Albani gli edifici esistenti. Allo stesso tempo, utilizzando la disposizione dei fabbricati, il progetto prevede la costituzione di uno spazio aggregativo fruibile da tutto il quartiere, che funga cioè da piazza e da ingresso alla restante parte del lotto, organizzata ad area verde, mantenendo il percorso di un sentiero già esistente in modo da migliorare e non modificare radicalmente le abitudini degli abitanti del quartiere. Inoltre per valorizzare maggiormente la visuale verso i colli albani la piazza si estenderà con una sottile appendice in una passeggiata nella parte più alta del lotto, in pratica lungo via  Pellati che porta agli impianti sportivi adiacenti alla chiesa. 

IL BENE ANALOGO

La ricerca del bene analogo mi ha portato a scegliere la realizzazione dello studio ABDR nell’area Giustiniano Imperatore di Roma.

Le analogie fra il mio progetto e questa realizzazione sono i materiali utilizzati, l’ubicazione geografica, la destinazione d’uso, il mettere in rilevanza gli spazi pubblici quali le aree verdi e quelle pedonali, ma anche cercare di definire delle soglie fra le aree pubbliche e quelle private.  

Altra analogia sarà il rapporto vuoto pieno delle facciate anche se non ci saranno balconi sporgenti. 

La storia di questa realizzazione è rappresentativa per la fase del reperimento delle risorse utili alla realizzazione delle Opere Pubbliche.

Il Comune di Roma negli anni 70 aveva ceduto, ai relativi inquilini, degli appartamenti costruiti negli anni 40 su una zona geologicamente costituita da una saponetta di fango poggiante su uno strato di roccia situato alla profondità di 60 m. Gli edifici in questione erano dotati di normali fondazioni e di conseguenza agli inizi del 2000 si sono notate delle pericolose inclinazioni che hanno raggiunto anche l’8%.

Il Comune decidendo di riparare al danno causato agli inconsapevoli attuali proprietari e dopo aver valutato che è meglio abbattere e ricostruire  anziché rinforzare il terreno, cerca di trovare le risorse economiche necessarie facendo intervenire un privato che, in cambio di un tornaconto, finanzi il progetto. Viene, in pratica, effettuata una richiesta ai privati di presentare un progetto in Appalto Concorso consentendo al vincitore di edificare, oltre ai 102 appartamenti demoliti e da destinare ai relativi proprietari, tutto quello che la normativa consente rispettando gli indici. E’ quindi nel delta aggiuntivo che l’impresa vincitrice  del concorso trova il proprio tornaconto, facendo così diventare tutta l’operazione una sorta di speculazione controllata intelligentemente dalla creatività del progettista. Il tutto all’interno di una logica di controllo della P.A. che non deve, a questo punto, valutare un’offerta economica ma scegliere tecnicamente la proposta più funzionale.

Ai proprietari degli appartamenti demoliti viene chiesto per la ricostruzione la cifra di circa € 1.000,00 al mq. notevolmente inferiore anche a alle cifre utili alla ristrutturazione.

Il costo complessivo dell’operazione è di circa 18.000.000,00 di euro che distribuiti sui 13.250 mq di superficie utile hanno portato il costo a mq ad € 1350,00 circa.

Dopo le varie revisioni, al mio progetto è venuta a mancare la parte di “aree private” e di conseguenza “le soglie”, le aree di passaggio dal pubblico al privato, sono diventate quelle degli accessi agli edifici, ma conseguentemente si è generata una piazza/corte che conserva la funzione di  passaggio verso l’area verde 

CONSISTENZE PROGETTUALI 

  

EDIFICIO  "A"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
INTERRATO				Box/Garage		1484		5194		0,5	742
TERRA	Vano scala					8,73		30,55	135,31	0,7	6,111
	Ascensore					2,88		10,08	44,64	0,7	2,016
		Atrio				18,35			64,225	1	18,35
		Porticato				137,38			480,83	0,4	54,952
			A.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	49,52			173,32	1	49,52
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	4,03			14,105	0,7	2,821
			A.0.2	Commerciale	Esposiz./Vendita	66,37			232,295	1	66,37
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	4,36			15,26	0,7	3,052
PRIMO		Corridoio/Atrio				17,25			51,75	0,7	12,075
			A.1.1	Residenziale	Corridoi	15,05			45,15	0,7	10,535
					Bagno 1	4,3			12,9	1	4,3
					Bagno 2	4,64			13,92	1	4,64
					Cucina	15,44			46,32	0,8	12,352
					Soggiorno	26,57			79,71	1	26,57
					Letto 1	13,36			40,08	0,8	10,688
					Letto 2	10,23			30,69	0,8	8,184
					Letto 3	9,02			27,06	0,8	7,216
					Balconi/Terrazze	21,21			63,63	0,5	10,605
					TOTALE	104,77			314,31		84,555
			A.1.2	Residenziale	Corridoi	5,15			15,45	0,7	3,605
					Bagno 1	6,13			18,39	1	6,13
					Bagno 2	5,19			15,57	1	5,19
					Cucina	17,25			51,75	0,8	13,8
					Soggiorno	22,87			68,61	1	22,87
					Letto 1	13,37			40,11	0,8	10,696
					Letto 2	10,08			30,24	0,8	8,064
					Balconi/Terrazze	15,99			47,97	0,5	7,995
					TOTALE	96,03			288,09		78,35
SECONDO		Corridoio/Atrio				21,11			63,33	0,7	14,777
			A.2.1	Residenziale	Corridoi	4,8			14,4	0,7	3,36
					Bagno 1	4,91			14,73	1	4,91
					Bagno 2	4,91			14,73	1	4,91
					Cucina	8,45			25,35	0,8	6,76
					Soggiorno	28,52			85,56	1	28,52
					Letto 1	13,91			41,73	0,8	11,128
					Letto 2	11,53			34,59	0,8	9,224
					Balconi/Terrazze	13,72			41,16	0,5	6,86
					TOTALE	90,75			272,25		75,672
			A.2.2	Residenziale	Corridoi	5,29			15,87	0,7	3,703
					Bagno 1	6,13			18,39	1	6,13
					Bagno 2	5,19			15,57	1	5,19
					Cucina	9,71			29,13	0,8	7,768
					Soggiorno	30,09			90,27	1	30,09
					Letto 1	13,37			40,11	0,8	10,696
					Letto 2	10,08			30,24	0,8	8,064
					Balconi/Terrazze	17,01			51,03	0,5	8,505
					TOTALE	96,87			290,61		80,146
			A.2.3	Residenziale	Corridoi	4,79			14,37	0,7	3,353
					Bagno	4,49			13,47	1	4,49
					Cucina	7,7			23,1	0,8	6,16
					Soggiorno	19,94			59,82	1	19,94
					Letto	14,47			43,41	0,8	11,576
					Balconi/Terrazze	7,62			22,86	0,5	3,81
					TOTALE	59,01			177,03		49,329
TERZO		Corridoio/Atrio				20,24			60,72	0,7	14,168
			A.3.1	Residenziale	Corridoi	4,8			14,4	0,7	3,36
					Bagno 1	4,91			14,73	1	4,91
					Bagno 2	4,91			14,73	1	4,91
					Cucina	8,45			25,35	0,8	6,76
					Soggiorno	28,52			85,56	1	28,52
					Letto 1	13,91			41,73	0,8	11,128
					Letto 2	11,53			34,59	0,8	9,224
					Balconi/Terrazze	13,72			41,16	0,5	6,86
					TOTALE	90,75			272,25		75,672
			A.3.2	Residenziale	Corridoi	5,29			15,87	0,7	3,703
					Bagno 1	6,13			18,39	1	6,13
					Bagno 2	5,19			15,57	1	5,19
					Cucina	9,71			29,13	0,8	7,768
					Soggiorno	30,09			90,27	1	30,09
					Letto 1	13,37			40,11	0,8	10,696
					Letto 2	10,08			30,24	0,8	8,064
					Balconi/Terrazze	17,01			51,03	0,5	8,505
					TOTALE	96,87			290,61		80,146
			A.3.3	Residenziale	Corridoi	4,79			14,37	0,7	3,353
					Bagno	4,49			13,47	1	4,49
					Cucina	7,7			23,1	0,8	6,16
					Soggiorno	19,94			59,82	1	19,94
					Letto	14,47			43,41	0,8	11,576
					Balconi/Terrazze	7,62			22,86	0,5	3,81
					TOTALE	59,01			177,03		49,329
QUARTO		Corridoio/Atrio				20,24			60,72	0,7	14,168
			A.4.1	Residenziale	Corridoi	8,26			24,78	0,7	5,782
					Bagno 1	4,34			13,02	1	4,34
					Bagno 2	9,85			29,55	1	9,85
					Cucina	9,49			28,47	0,8	7,592
					Soggiorno	18,26			54,78	1	18,26
					Letto 1	14,64			43,92	0,8	11,712
					Letto 2	10,65			31,95	0,8	8,52
					Letto 3	11,6			34,8	0,8	9,28
					Balconi/Terrazze	8,44			25,32	0,5	4,22
					TOTALE	95,53			286,59		79,556
			A.4.2	Residenziale	Corridoi	14,05			42,15	0,7	9,835
					Bagno 1	6,91			20,73	1	6,91
					Bagno 2	8,54			25,62	1	8,54
					Cucina	11,88			35,64	0,8	9,504
					Soggiorno	22,07			66,21	1	22,07
					Letto 1	15,51			46,53	0,8	12,408
					Letto 2	10,31			30,93	0,8	8,248
					Letto 3	9,94			29,82	0,8	7,952
					Balconi/Terrazze	5,29			15,87	0,5	2,645
					TOTALE	104,5			313,5		88,112
			A.4.3	Residenziale	Corridoi	2,85			8,55	0,7	1,995
					Servizi	4,5			13,5	1	4,5
					Cucina	8,85			26,55	0,8	7,08
					Soggiorno	20,51			61,53	1	20,51
					Letto	11,78			35,34	0,8	9,424
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	48,49			145,47		43,509
					TOTALI	2812,09	0	5234,63	4269,395		1795,291

 

EDIFICIO "B"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
TERRA	Vano scala					7,72		27,02	119,66	0,7	5,404
	Ascensore					2,51		8,785	38,905	0,7	1,757
		Atrio				8,54			29,89	1	8,54
		Porticato				112,97			395,395	0,4	45,188
			B.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	60,71			212,485	1	60,71
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	5,67			19,845	0,7	3,969
			B.0.2	Commerciale	Esposiz./Vendita	76,21			266,735	1	76,21
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	3,6			12,6	0,7	2,52
PRIMO		Corridoio/Atrio				11,07			33,21	0,7	7,749
			B.1.1	Residenziale	Corridoi	2,87			8,61	0,7	2,009
					Bagno	4,53			13,59	1	4,53
					Cucina	4,5			13,5	0,8	3,6
					Soggiorno	11,95			35,85	1	11,95
					Letto	13,07			39,21	0,8	10,456
					Balconi/Terrazze	7,6			22,8	0,5	3,8
					TOTALE	44,52			133,56		36,345
			B.1.2	Residenziale	Corridoi	1,47			4,41	0,7	1,029
					Bagno	5,48			16,44	1	5,48
					Cucina	11,95			35,85	0,8	9,56
					Soggiorno	16,6			49,8	1	16,6
					Letto	14,92			44,76	0,8	11,936
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	50,42			151,26		44,605
			B.1.3	Residenziale	Corridoi	0,88			2,64	0,7	0,616
					Bagno	6,02			18,06	1	6,02
					Cucina	4,89			14,67	0,8	3,912
					Soggiorno	23,55			70,65	1	23,55
					Letto	13,59			40,77	0,8	10,872
					Balconi/Terrazze	4,97			14,91	0,5	2,485
					TOTALE	53,9			161,7		47,455
			B.1.4	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	4,71			14,13	1	4,71
					Cucina	6,17			18,51	0,8	4,936
					Soggiorno	16,94			50,82	1	16,94
					Letto	9,96			29,88	0,8	7,968
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	37,78			113,34		34,554
SECONDO		Corridoio/Atrio				35,84			107,52	0,7	25,088
			B.2.1	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	5,4			16,2	1	5,4
					Cucina	5,69			17,07	0,8	4,552
					Soggiorno	11,19			33,57	1	11,19
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	35,72			107,16		31,894
			B.2.2	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,44			13,32	1	4,44
					Cucina	7,55			22,65	0,8	6,04
					Soggiorno	11,83			35,49	1	11,83
					Letto	10,86			32,58	0,8	8,688
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	34,68			104,04		30,998
			B.2.3	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	3,8			11,4	1	3,8
					Cucina	8,27			24,81	0,8	6,616
					Soggiorno	26,12			78,36	1	26,12
					Letto	12,44			37,32	0,8	9,952
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	50,63			151,89		46,488
			B.2.4	Residenziale	Corridoi	0,88			2,64	0,7	0,616
					Servizi	6,02			18,06	1	6,02
					Cucina	11,41			34,23	0,8	9,128
					Soggiorno	17,83			53,49	1	17,83
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	4,1			12,3	0,5	2,05
					TOTALE	53,68			161,04		46,396
			B.2.5	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,71			14,13	1	4,71
					Cucina	6,17			18,51	0,8	4,936
					Soggiorno	16,94			50,82	1	16,94
					Letto	9,96			29,88	0,8	7,968
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	37,78			113,34		34,554
TERZO		Corridoio/Atrio				35,84			107,52		0
			B.3.1	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	5,4			16,2	1	5,4
					Cucina	5,69			17,07	0,8	4,552
					Soggiorno	11,19			33,57	1	11,19
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	35,72			107,16		31,894
			B.3.2	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,44			13,32	1	4,44
					Cucina	7,55			22,65	0,8	6,04
					Soggiorno	11,83			35,49	1	11,83
					Letto	10,86			32,58	0,8	8,688
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	34,68			104,04		30,998
			B.3.3	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	3,8			11,4	1	3,8
					Cucina	8,27			24,81	0,8	6,616
					Soggiorno	26,12			78,36	1	26,12
					Letto	12,44			37,32	0,8	9,952
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	50,63			151,89		46,488
			B.3.4	Residenziale	Corridoi	0,88			2,64	0,7	0,616
					Servizi	6,02			18,06	1	6,02
					Cucina	11,41			34,23	0,8	9,128
					Soggiorno	17,83			53,49	1	17,83
					Letto	13,44			40,32	0,8	10,752
					Balconi/Terrazze	4,1			12,3	0,5	2,05
					TOTALE	53,68			161,04		46,396
			B.3.5	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Servizi	4,71			14,13	1	4,71
					Cucina	6,17			18,51	0,8	4,936
					Soggiorno	16,94			50,82	1	16,94
					Letto	9,96			29,88	0,8	7,968
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	37,78			113,34		34,554
QUARTO		Corridoio/Atrio				7,78			23,34	0,7	5,446
			B.4.1	Residenziale	Corridoi	15,05			45,15	0,7	10,535
					Bagno 1	4,22			12,66	1	4,22
					Bagno 2	4,45			13,35	1	4,45
					Cucina	12,29			36,87	0,8	9,832
					Soggiorno	22,7			68,1	1	22,7
					Letto 1	15,01			45,03	0,8	12,008
					Letto 2	10,76			32,28	0,8	8,608
					Letto 3	11,23			33,69	0,8	8,984
					Balconi/Terrazze	35,92			107,76	0,5	17,96
					TOTALE	131,63			394,89		99,297
			B.4.2	Residenziale	Corridoi	4,37			13,11	0,7	3,059
					Bagno 1	5,38			16,14	1	5,38
					Bagno 2	5,47			16,41	1	5,47
					Cucina	16,34			49,02	0,8	13,072
					Soggiorno	36,57			109,71	1	36,57
					Letto 1	13,39			40,17	0,8	10,712
					Letto 2	8,31			24,93	0,8	6,648
					Letto 3	11,29			33,87	0,8	9,032
					Balconi/Terrazze	11,7			35,1	0,5	5,85
					TOTALE	112,82			338,46		95,793
					TOTALI	1224,51	0	0	3935,255		981,29

  

EDIFICIO "C"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
TERRA	Vano scala					9,32		32,62	144,46	0,7	6,524
	Ascensore					2,51		8,785	38,905	0,7	1,757
		Atrio				7,5			26,25	1	7,5
		Porticato				48,51			169,785	0,4	19,404
			C.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	131			458,5	1	131
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	5,38			18,83	0,7	3,766
			C.0.2	Commerciale	Esposiz./Vendita	41			143,5	1	41
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	3,43			12,005	0,7	2,401
PRIMO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		41,38			124,14	0,7	28,966
			C.1.1	Residenziale	Letto/Soggiorno	23,82			71,46	0,8	19,056
			C.1.2	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,29			66,87	0,8	17,832
			C.1.3	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,21			66,63	0,8	17,768
			C.1.4	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,33			63,99	0,8	17,064
			C.1.5	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,12			63,36	0,8	16,896
				Spazi comuni	Servizi	21,56			64,68	1	21,56
				Spazi comuni	Cucina	16,63			49,89	0,8	13,304
				Spazi comuni	Soggiorno	0			0	1	0
				Spazi comuni	Balconi/Terrazze	31,74			95,22	0,5	15,87
SECONDO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		52,21			156,63	0,7	36,547
			C.2.1	Residenziale	Letto/Soggiorno	23,82			71,46	0,8	19,056
			C.2.2	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,29			66,87	0,8	17,832
			C.2.3	Residenziale	Letto/Soggiorno	22,21			66,63	0,8	17,768
			C.2.4	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,33			63,99	0,8	17,064
			C.2.5	Residenziale	Letto/Soggiorno	21,12			63,36	0,8	16,896
				Spazi comuni	Servizi	21,56			64,68	1	21,56
				Spazi comuni	Cucina	0			0	0,8	0
				Spazi comuni	Soggiorno	16,63			49,89	1	16,63
				Spazi comuni	Balconi/Terrazze	15,81			47,43	0,5	7,905
TERZO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		10,93			32,79	0,7	7,651
			C.3.1	Residenziale	Corridoi	7,2			21,6	0,7	5,04
					Bagno 1	5,93			17,79	1	5,93
					Bagno 2	6,22			18,66	1	6,22
					Cucina	10,45			31,35	0,8	8,36
					Soggiorno	32,66			97,98	1	32,66
					Letto 1	15,42			46,26	0,8	12,336
					Letto 2	11,35			34,05	0,8	9,08
					Letto 3	10,78			32,34	0,8	8,624
					Balconi/Terrazze	41,39			124,17	0,5	20,695
					TOTALE	141,4			424,2		108,945
			C.3.2	Residenziale	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno	5,58			16,74	1	5,58
					Cucina	11,89			35,67	0,8	9,512
					Soggiorno	20,56			61,68	1	20,56
					Letto	13,19			39,57	0,8	10,552
					Balconi/Terrazze	18,88			56,64	0,5	9,44
					TOTALE	70,1			210,3		55,644
QUARTO		Corridoio/Atrio		Spazi comuni		6,59			19,77	0,7	4,613
			C.4.1	Residenziale	Corridoi	10,16			30,48	0,7	7,112
					Bagno 1	7,23			21,69	1	7,23
					Bagno 2	4,59			13,77	1	4,59
					Cucina	6,8			20,4	0,8	5,44
					Soggiorno	22,5			67,5	1	22,5
					Letto 1	13,44			40,32	0,8	10,752
					Letto 2	8,45			25,35	0,8	6,76
					Balconi/Terrazze	57,83			173,49	0,5	28,915
					TOTALE	131			393		93,299
			C.4.2	Residenziale	Corridoi	6,27			18,81	0,7	4,389
					Bagno 1	4,91			14,73	1	4,91
					Bagno 2	4,98			14,94	1	4,98
					Cucina	12,43			37,29	0,8	9,944
					Soggiorno	22,63			67,89	1	22,63
					Letto 1	13,36			40,08	0,8	10,688
					Letto 2	11,61			34,83	0,8	9,288
					Balconi/Terrazze	6,21			18,63	0,5	3,105
					TOTALE	82,4			247,2		69,934
											0
					TOTALI	1130,13	0	0	3656,675		893,012

 

EDIFICIO "D"
Piano	Collegamenti verticali	Collegamenti orizzontali	Locale	Funzione	Distribuzione interna	Superficie netta mq		Cubature		Coeff.te di ragguaglio	Consistenza ragguagliata mq
						Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
TERRA	Vano scala					10,67		37,345	165,385	0,7	7,469
	Ascensore					3,5		12,25	54,25	0,7	2,45
		Atrio				3,41			11,935	1	3,41
		Porticato				76,13			266,455	0,4	30,452
			D.0.1	Commerciale	Esposiz./Vendita	75,36			263,76	1	75,36
					Deposito				0	0,5	0
					Servizi	5,17			18,095	0,7	3,619
PRIMO		Corridoio/Atrio				14,65			43,95	0,7	10,255
			D.1.1	Residenziale	Corridoi	7,33			21,99	0,7	5,131
					Bagno 1	3,87			11,61	1	3,87
					Bagno 2	5,13			15,39	1	5,13
					Cucina	10,71			32,13	0,8	8,568
					Soggiorno	25,39			76,17	1	25,39
					Letto 1	13,53			40,59	0,8	10,824
					Letto 2	11,12			33,36	0,8	8,896
					Balconi/Terrazze	6,09			18,27	0,5	3,045
					TOTALE	83,17			249,51		70,854
			D.1.2.a	Residenziale (duplex)	Corridoi	0			0	0,7	0
					Bagno 1	5,92			17,76	1	5,92
					Cucina	9,19			27,57	0,8	7,352
					Soggiorno	26,35			79,05	1	26,35
					Letto	0			0	0,8	0
					Balconi/Terrazze	7,45			22,35	0,5	3,725
SECONDO		Corridoio/Atrio				14,65			43,95	0,7	10,255
			D.2.1	Residenziale	Corridoi	7,33			21,99	0,7	5,131
					Bagno 1	3,87			11,61	1	3,87
					Bagno 2	5,13			15,39	1	5,13
					Cucina	10,71			32,13	0,8	8,568
					Soggiorno	25,39			76,17	1	25,39
					Letto 1	13,53			40,59	0,8	10,824
					Letto 2	11,12			33,36	0,8	8,896
					Balconi/Terrazze	6,09			18,27	0,5	3,045
					TOTALE	83,17			249,51		70,854
			D.1.2.b	Residenziale (duplex)	Corridoi	9,26			27,78	0,7	6,482
					Servizi	5,02			15,06	1	5,02
					Cucina	0			0	0,8	0
					Soggiorno	0			0	1	0
					Letto	22,88			68,64	0,8	18,304
					Balconi/Terrazze	0			0	0,5	0
					TOTALE	86,07			258,21		73,153
TERZO		Corridoio/Atrio				4,32			12,96	0,7	3,024
			A.3.1	Residenziale	Corridoi	14,22			42,66	0,7	9,954
					Bagno 1	10,55			31,65	1	10,55
					Bagno 2	8,64			25,92	1	8,64
					Cucina	9,3			27,9	0,8	7,44
					Soggiorno	34,7			104,1	1	34,7
					Letto 1	13,71			41,13	0,8	10,968
					Letto 2	10,46			31,38	0,8	8,368
					Letto 3	9,81			29,43	0,8	7,848
					Balconi/Terrazze	37,34			112,02	0,5	18,67
					TOTALE	148,73			446,19		117,138
QUARTO		Corridoio/Atrio				4,32			12,96	0,7	3,024
			A.4.1	Residenziale	Corridoi	14,22			42,66	0,7	9,954
					Bagno 1	10,55			31,65	1	10,55
					Bagno 2	8,64			25,92	1	8,64
					Cucina	9,3			27,9	0,8	7,44
					Soggiorno	34,7			104,1	1	34,7
					Letto 1	13,71			41,13	0,8	10,968
					Letto 2	10,46			31,38	0,8	8,368
					Letto 3	9,81			29,43	0,8	7,848
					Balconi/Terrazze	37,34			112,02	0,5	18,67
					TOTALE	148,73			446,19		117,138
											0
					TOTALI	762,05	0	0	2543,31		598,455

 

RIEPILOGHI CONSISTENZE		Superficie netta mq		Cubature		Consistenza ragguagliata mq
		Coperta	Scoperta	E.T.	F.T.
EDIFICIO A + P. INT.		2812,09	0	5234,63	4269,395	1795,291
EDIFICIO B		1224,51	0	0	3935,255	981,29
EDIFICIO C		1130,13	0	0	3656,675	893,012
EDIFICIO D		762,05	0	0	2543,31	598,455
	TOTALI	5928,78	0	5234,63	14404,635	4268,048
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE						522,318
TOTALE SUPERFICIE RESIDENZIALE						3745,73
COSTO DI COSTRUZIONE IN €/mq DEL BENE ANALOGO (ABDR - VIA GIUSTINIANO IMPERATORE - ROMA)						€ 1.350,00
STIMA SOMMARIA DEI COSTI DI COSTRUZIONE						€ 5.761.864,80
INCIDENZA DEI COSTI DI COSTRUZIONE
DESCRIZIONE					COSTO	INCIDENZA
Scavi e rinterri					€ 460.949,18	8%
Strutture in cemento armato					€ 864.279,72	15%
Strutture in acciaio					€ 172.855,94	3%
Solai					€ 576.186,48	10%
Isolamenti e impermeabilizzazioni					€ 230.474,59	4%
Murature					€ 288.093,24	5%
Tinteggiature e rivestimenti					€ 172.855,94	3%
Intonaci					€ 288.093,24	5%
Opere in ferro					€ 230.474,59	4%
Serramenti interni					€ 172.855,94	3%
Serramenti e rivestimenti in facciata					€ 460.949,18	8%
Canne e fognature					€ 460.949,18	8%
Impianto idrotermo sanitario-condizionamento					€ 460.949,18	8%
Impianto elettrico e speciali					€ 460.949,18	8%
Impianti elevatori					€ 345.711,89	6%
Impianti di sicurezza					€ 115.237,30	2%
COSTO DI COSTRUZIONE TOTALE					€ 5.761.864,80	100%

PROBABILE VALORE DI MERCATO

Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI)

Codice di zona: C11

Microzona catastale n.: 29

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

Destinazione: Residenziale

 

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Abitazioni civili	NORMALE	3200	4300	L	11,8	15,8	L

Destinazione: Commerciale

 

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Negozi	NORMALE	4100	5000	L	25,3	31	L

 

In base alle quotazioni dell’Agenzia del Territorio la quotazione media probabile dei fabbricati corrisponde :

 

Riferimento quotazione Agenzia del Territorio
a)  relativo a edificio residenziale  € 3750,00/mq		€ 14.195.658, 75
b)  relativo a edifici commerciali € 4.550,00/mq		€ 2.376.546,90
Valore presumibile dell’immobile		€ 16.572.205,65

Considerazione sul valore dell'immobile

La valutazione media dell'Agenzia del Territorio rispetta quasi perfettamente l'entità effettiva delle transazioni immobiliari, applicando però al costo di costruzione un ricarico del 28% comprensivo dell’utile dell’appaltatore e del progettista, degli oneri concessori e di eventuali oneri finanziari, sarebbe opportuno ed onesto vendere i locali mediamente ad € 1.863,00 al mq., ben al di sotto dei circa € 2.100,00 al mq imposto dal comune di Roma come prezzo di prima cessione nei Piani di Zona di edilizia agevolata. 

 

 

 

Università degli Studi Roma Tre

Facoltà di Architettura

A.A.2011/2012

 

Laboratorio di porogettazione architettonica e urbana, prof. Valerio Palmieri

Modulo di Estimo, prof Alfredo Passeri

stud. Davide Onorati

 

 

1.ESTIMO

L’estimo è una disciplina che fornisce gli strumenti metodologici necessari per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.

 

Il nostro obiettivo è quello di progettare un manufatto realizzabile a costi bassi ma che abbia un grande va­lore. Facendosi guidare dall'intuito ogni individuo esprime giudizi secondo la propria cultura, fornendo quindi un giudizio soggettivo. L'estimo ci insegna ad esprimere motivati giudizi di valore, rimanendo nell'oggettività che entra in gioco dal momento in cui bisogna collocare il bene all’interno del mercato. Il valore di un bene è quindi un dato ipotetico, mentre il prezzo è un dato storico e si riferisce ad un determinato contesto (merca­to) in un tempo determinato conferendo un valore monetario al bene. Il progetto architettonico è a tutti gli ef­fetti un bene economico poiché si fonda sui tre principi  di utilità , limitatezza e accessibilità.

 

Per calcolare il costo di costruzione sommario del bene e successivamente calcolare il suo valore nel mer­cato ci si avvale di un bene analogo che ha caratteristiche simili al bene di nuova progettazione, quali la collocazione geografica e temporale, la destinazione d'uso, la tipologia edilizia e strutturale, i materiali utiliz­zati nella costruzione. Il bene analogo ci fornisce dei costi unitari noti da applicare al nostro intervento. Il processo produttivo rappresenta le fasi di edificazione dell'insediamento in cui intervengono varie figure, tra le quali il committente e il progettista. I fattori di tale processo hanno come obiettivo il raggiungimento del massimo beneficio con il minimo sforzo. 

 

 

2.RELAZIONE DI PROGETTO

a.Area di progetto

Il progetto si inserisce nel quartiere Portuense, in un'area compresa tra gli Ambiti di valorizzazione previsti dal vigente PRG di Roma. Allo stato attuale l'area si presenta come un vuoto urbano generato dalle lottizza­zioni edilizie residenziali degli anni '70. Le palazzine circostanti sono poste su terrazzamenti realizzati per ovviare con semplicità al problema orografico del territorio che si presenta leggermente acclive. Questa ca­ratteristica ha contribuito a conferire individualità agli edifici, accomunati solo dalla stessa tipologia e mate­riali utilizzati. 

L'area è di forma trapezoidale delimitata ad est da via Belluzzo, allineata con la linea FR1; a sud dal fabbri­cato ottocentesco del convitto scolastico "Vigna Pia"; a nord da via Greppi; a est da via Pellati, posta ad una quota mediamente più alta di 5 metri rispotto a via Belluzzo.

Il lato su via Belluzzo è in gran parte aperto sulla valle del Tevere sottostante, offrendo una vista su San Pao­lo, il quartiere dell'EUR, fino ai colli Albani.

 

b.Suggestioni, scelte progettuali e descrizione del bene

Il progetto ha come obiettivo principale quello di soddi­sfare l'esigenza abitativa e al contempo quella urbana, mediante una “ricucitura” del tessuto edilizio esistente tramite percorsi pedonali scavati tra i nuovi edifici di for­ma irregolare, creando spazi compressi tra le abitazioni che improvvisamente si dilatano offrendo scorci verso la città sottostante e i colli albani. L'idea nasce dalla sug­gestione del tipico piccolo centro storico italiano che of­fre a chi lo attraversa un esperienza visiva diversa ad ogni passo e a chi lo abita una dimensione più umana che favorisce i rapporti di vicinato, allontanando l'idea di vita frenetica e spesso alienante delle grandi città.

Il sistema abitativo di nuova progettazione è distribuito in un sistema di tre torri e cinque blocchi di alloggi a patio con ingressi indipendenti.

Tutte le abitazioni hanno un forte carattere introverso ma contemporaneamente dispongono di spazi privati all'aperto, come logge o patii. Il progetto prevede anche la realizzazione di spazi commerciali, concentrati nella parte settentrionale del lotto, in modo da servire anche gli edifici esistenti di via N.Pellati e via G.Greppi. La sistemazione pubblica esterna è caratterizzata da spazi molto ampi e aperti verso la città in contrapposi­zione alla logica introversa dello spazio privato.

Il complesso è composto da un totale di 46 alloggi e 4 spazi commerciali così suddivisi:

 

torre1

10 alloggi per una persona (studenti o ospiti temporanei) da circa 20mq

100mq di spazi comuni divisi in tre grandi sale, più una terrazza comune all'ultimo piano

 

torre2

4 alloggi per 2 persone da circa 35mq

5 alloggi per 2/3 da circa 50mq

torre3

4 alloggi per 2 persone da circa 35mq

5 alloggi per 2/3 da circa 50mq

1 alloggio per 4/5 persone da circa 100mq

 

blocco alloggi a patio1

3 alloggi per 4 persone da circa 75mq

 

blocco alloggi a patio2

1 alloggio per 4 persone da circa 75 mq

1 alloggio per 4/5 persone da 100mq

 

blocco alloggi a patio3

2 alloggi per 4 persone da circa 75mq

 

 

blocco alloggi a patio4

3 alloggi per 3 persone da circa 75 mq

1 alloggio per 4 persone da 100mq

1 alloggio per 5 persone da 100mq

1 alloggio per 6 persone da 100mq

 

blocco alloggi a patio5

2 alloggi per 3 persone da circa 75 mq

2 alloggio per 5 persone da 100mq

 

4 spazi commerciali per un totale di circa 500mq

 

Per la struttura è prevista la realizzazione di un telaio in calcestruzzo armato. Anche i muri di contenimento per i vari terrazzamenti sono pensati dello stesso materiale.

Il rivestimento esterno di tutti i volumi è pensato in calcestruzzo chiaro disegnato dalle impronte delle tavole che compongono le casseforme una volta disarmato. Per gli alloggi a patio, tutte le tamponature esterne che non sono a diretto contatto con lo spazio esterno pubblico sono invece pensate in laterizio poroton e poi in­tonacate e infine pitturate di bianco, per una migliore riflessione della luce solare.

Le pavimentazioni esterne delle terrazze e dei patii sono pensate in legno.

La pavimentazione dei percorsi pubblici è in calcestruzzo ed è in continuità con i muri di contenimento delle “zolle” di verde pubblico. I parcheggi sono dislocati lungo il perimetro del lotto, a quote differenti dai percorsi pedonali e quindi fuori dal campo visivo di chi attraversa il nuovo spazio urbano.

 

 

 

Contrà Leopardi, foto aerea

3.BENE ANALOGO

 

 

Contrà Leopardi, 36 alloggi a San Giorgio di Callata (TV)

Piergiorgio Semerano,

progetto 2005-2007, realizzazione 2009

superficie lorda costruita 4.150mq

cubatura 8.300mc

costo di costruzione 6.000.000, 1.445 €/mq

 

analogie

contemporaneità

latitudine

scelte progettuali

sistema strutturale

 

Il complesso di Contrà Leopardi, nuovo insediamento residenziale realizzato a Olmi, alla periferia di Treviso, si estende su un lotto di confine tra l'espansione della città e la campagna coltivata.

L'obiettivo del progetto è rielaborare i modelli storici urbani alla luce delle nuove tecnologie, al fine di realiz­zare un intervento residenziale che del tessuto urbano storico abbia lo spessore, la complessità, e di conse­guenza la qualità. Lo Studio Semerano ha affrontato questo progetto rivolgendo la massima attenzione non solo all'architettura dei singoli edifici, con l'impiego di materiali e tecnologie in grado di assicurare benessere e risparmio energetico, ma anche e soprattutto alla globalità dell'intervento, nel quale ogni ele­mento concorre alla creazione di un nuovo pezzo di città, un luogo da vivere, da percorrere in sicurezza, nel qual gli spazi pubblici e comuni sono spazi della socialità, della crescita, della comunicazione tra gli abitanti. Un luogo da attraversare a piedi nel cui impianto non esistono linee rette ma scorci, sequenze di viste capaci di stupire, nel quale l'omogeneità urbana data dal trattamento cromatico delle superfici si accompagna al­l'inserimento di “pezzi unici” che spezzano il continuum spaziale giocando con la luce, le ombre, le superfici.

L'intervento, realizzato dall'impresa CEV, comprende 15 blocchi residenziali per un totale di 36 unità abitati­ve, per la maggior parte distribuite su due piani, ognuna delle quali si avvale di un giardino o terrazzo. Cosi come avviene per i giardini che, nascosti dietro recinzioni in muratura, fiancheggiano le calli veneziane, la privacy che caratterizza questi spazi fa di ognuno di essi un ambiente domestico aggiuntivo nel quale man­giare, prendere il sole, giocare, coltivare un orto. È stata posta attenzione agli affacci sugli spazi aperti: la complessità dell'intervento permette ad ogni abitazione di avere un diverso scorcio visivo su portici, piazzet­te, stradine, muri, alberature, elementi architettonici e campagna. Agli ambienti delle singole unità sono co­munque assicurate buone condizioni di orientamento, illuminazione e soleggiamento.

 

La scelta dei materiali è stata effettuata con l'obiettivo da un lato di fornire identità e riconoscibilità all'inter­vento, dall'altro di raggiungere elevati standard di benessere abitativo all'interno delle singole abitazioni. L'intonaco traspirante di calce idraulica naturale che riproduce una miscela storica molto diffusa nell'area veneta, applicata sulle murature di murature e giardini crea un effetto di avvolgimento visivo, sulla cui cromia vanno ad inserirsi le strutture traforate in legno e ferro, realizzate come frangisole o come supporto per la vegetazione. Un abaco di essenze autoctone regola l'uso delle specie vegetali: gli alberi nelle aree pubbliche contribuiscono a creare piccole piazzette, mentre altrove le essenze rampicanti creano vere e proprie pareti verdi.

 

 

 

4.CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE

 

Blocco alloggi a patio1
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 1 per 4 persone	soggiorno/pranzo	28,6	1	28,6
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	12,1	0,85	10,29
	studio	9,4	0,75	7,05
	bagno	4,7	0,6	2,82
	distribuzione	3,4	0,5	1,7
totale		72,2		62,36
	patio e terrazze	37	0,5	18,5
totale con patio e terrazze		112,6		82,56
Alloggio 2 per 4 persone	soggiorno	26,3	1	26,3
	angolo cottura	4,8	0,8	3,84
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	12,5	0,85	10,63
	bagno	6,3	0,6	3,78
	distribuzione	7	0,5	3,5
totale		70,9		59,95
	patio e terrazze	49	0,5	24,5
totale con patio e terrazze		126,9		87,95
Alloggio 3 per 4 persone	soggiorno/pranzo	16,2	0,9	14,58
	camera1	12,6	0,9	11,34
	pertinenza 1	7,2	0,8	5,76
	camera2	13	0,9	11,7
	pertinenza2	8,8	0,8	7,04
	bagno1	3,9	0,6	2,34
	bagno2	3,9	0,6	2,34
	distribuzione	5,9	0,5	2,95
totale		71,5		58,05
	patio e terrazze	18	0,5	9
totale con patio e terrazze		95,4		70
superficie totale		334,9		240,5
Blocco alloggi a patio2
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 4 per 4 persone	soggiorno/pranzo	23	1	23
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	9,7	0,85	8,25
	camera3	9,9	0,75	7,43
	bagno1	3,9	0,6	2,34
	bagno2	4,1	0,6	2,46
	distribuzione	6,2	0,5	3,1
totale		70,8		58,47
	patio e terrazze	22	0,5	11
totale con patio e terrazze		99		72,57
Alloggio 5 per 4 persone	soggiorno/pranzo	30,9	1	30,9
	camera1	14,5	0,85	12,33
	camera2	12,2	0,85	10,37
	bagno1	3,9	0,6	2,34
	bagno2	4,1	0,6	2,46
	distribuzione	6,2	0,5	3,1
totale		71,8		61,5
	patio e terrazze	24,5	0,5	12,25
totale con patio e terrazze		102,5		76,85
superficie totale		201,5		149,42
Blocco alloggi a patio3
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 6 per 4 persone	soggiorno/pranzo	43,3	1	43,3
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	12	0,85	10,2
	bagno1	4,1	0,6	2,46
	bagno2	4,1	0,6	2,46
	distribuzione	11,3	0,5	5,65
	ripostiglio	1,6	0,2	0,32
totale		90,4		76,29
	patio e terrazze	35	0,5	17,5
totale con patio e terrazze		127		94,11
Alloggio 7 per 4/5 persone	soggiorno	22,3	1	22,3
	pranzo	17,8	1	17,8
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2/o.space	28,6	0,85	24,31
	bagno1	4,1	0,6	2,46
	bagno2	4,1	0,6	2,46
	distribuzione	12	0,5	6
totale		102,9		87,23
	patio e terrazze	60	0,5	30
totale con patio e terrazze		174,9		123,23
superficie totale		301,9		217,34
Blocco alloggi a patio4
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 8 per 4/5 persone	soggiorno/pranzo	42,8	1	42,8
	camera1	17,1	0,85	14,54
	camera2	12	0,85	10,2
	camera3	9,6	0,85	8,16
	bagno1	3,8	0,6	2,28
	bagno2	3,8	0,6	2,28
	distribuzione	3,7	0,5	1,85
	zona studio	7,5	0,2	1,5
totale		100,3		83,61
	patio e terrazze	35	0,5	17,5
totale con patio e terrazze		142,8		102,61
Alloggio 9 per 4 persone	soggiorno	24,4	1	24,4
	angolo cottura	4,3	0,8	3,44
	camera1	14,3	0,85	12,16
	camera2	12,2	0,85	10,37
	bagno1	5,8	0,6	3,48
	bagno2	4,8	0,6	2,88
	distribuzione	9,5	0,5	4,75
totale		75,3		61,48
	patio e terrazze	55	0,5	27,5
totale con patio e terrazze		139,8		93,73
Alloggio 10 per 4/6 persone	soggiorno	21,4	1	21,4
	angolo cottura	4,3	0,8	3,44
	pranzo	12,2	0,85	10,37
	camera1	15,8	0,85	13,43
	camera2	12,2	0,85	10,37
	camera3	15,2	0,85	12,92
	bagno1	5,7	0,6	3,42
	bagno2	4,8	0,6	2,88
	distribuzione	10	0,5	5
totale		101,6		83,23
	patio e terrazze	40	0,5	20
totale con patio e terrazze		151,6		108,23
Alloggio 11 per 4/6 persone	soggiorno	24,7	1	24,7
	angolo cottura	5,7	0,8	4,56
	pranzo	12,3	0,85	10,46
	camera1	14,1	0,85	11,99
	camera2	12,5	0,85	10,63
	camera3	11	0,85	9,35
	bagno1	3,7	0,6	2,22
	bagno2	5,3	0,6	3,18
	distribuzione	9	0,5	4,5
totale		98,3		81,58
	patio e terrazze	52	0,5	26
totale con patio e terrazze		159,3		112,08
Alloggio12 per 4 persone	soggiorno	22,2	1	22,2
	angolo cottura	5,2	0,8	4,16
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	12	0,85	10,2
	bagno1	5,1	0,6	3,06
	bagno2	3,2	0,6	1,92
	distr/zona studio	14,2	0,5	7,1
totale		75,9		60,54
	patio e terrazze	27	0,5	13,5
totale con patio e terrazze		117,1		81,14
Alloggio 13 per 3 persone	soggiorno	20	1	20
	pranzo	16,2	0,8	12,96
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	11	0,85	9,35
	bagno1	3,9	0,6	2,34
	distribuzione	9,5	0,5	4,75
totale		74,6		61,3
	patio e terrazze	27	0,5	13,5
totale con patio e terrazze		111,1		79,55
superficie totale		821,7		577,33
Blocco alloggi a patio5
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 13 per 2/4 persone	soggiorno	15,2	1	15,2
	pranzo	16,4	1	16,4
	camera1	15,2	0,85	12,92
	studio	12	0,75	9
	bagno1	4,4	0,6	2,64
	bagno2	4,4	0,6	2,64
	distribuzione	5,6	0,5	2,8
totale		73,2		61,6
	patio e terrazze	36	0,5	18
totale con patio e terrazze		114,8		82,4
Alloggio 14 per 5 persone	soggiorno/pranzo	36,4	1	36,4
	camera1	17,1	0,85	14,54
	camera2	13,5	0,85	11,48
	camera3	9,3	0,85	7,91
	bagno1	5,8	0,6	3,48
	bagno2	5,8	0,6	3,48
	distribuzione	11	0,5	5,5
totale		98,9		82,78
	patio e terrazze	34	0,5	17
totale con patio e terrazze		143,9		105,28
Alloggio 15 per 5 persone	soggiorno/pranzo	35,1	1	35,1
	camera1	14,4	0,85	12,24
	camera2	13,5	0,85	11,48
	camera3	13	0,85	11,05
	bagno1	4,3	0,6	2,58
	bagno2	4,3	0,6	2,58
	distribuzione	12	0,5	6
totale		96,6		81,03
	patio e terrazze	36	0,5	18
totale con patio e terrazze		144,6		105,03
Alloggio 16 per 2/4 persone	soggiorno	14,2	1	14,2
	pranzo	16,4	1	16,4
	camera1	14	0,85	11,9
	camera2	12,5	0,75	9,38
	bagno1	4,5	0,6	2,7
	bagno2	4,5	0,6	2,7
	distribuzione	6,1	0,5	3,05
totale		72,2		60,33
	patio e terrazze	30	0,5	15
totale con patio e terrazze		108,3		78,38
superficie totale		511,6		371,08
Torre alloggi 1 (alloggi temporanei)
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 17 per 1 persona	living	12,5	1	12,5
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		16,8		15,08
	loggia	5	0,5	2,5
totale con loggia		21,8		17,58
Alloggio 18 per 1 persona	living	15,9	1	15,9
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		20,2		18,48
	loggia	6,2	0,5	3,1
totale con loggia		26,4		21,58
Alloggio 19 per 1 persona	living	13,4	1	13,4
	bagno	4,9	0,6	2,94
totale		18,3		16,34
	loggia	5,1	0,5	2,55
totale con loggia		23,4		18,89
Alloggio 20 per 1 persona	living	14,7	1	14,7
	bagno	4	0,6	2,4
totale		18,7		17,1
	loggia	3,2	0,5	1,6
totale con loggia		21,9		18,7
Alloggio 21 per 1 persona	living	17,6	1	17,6
	bagno	4,6	0,6	2,76
totale		22,2		20,36
	loggia	6	0,5	3
totale con loggia		28,2		23,36
Alloggio 22 per 1 persona	living	15	1	15
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		19,3		17,58
	loggia	3,7	0,5	1,85
totale con loggia		23		19,43
Alloggio 23 per 1 persona	living	15	1	15
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		19,3		17,58
	loggia	3,7	0,5	1,85
totale con loggia		23		19,43
Alloggio 24 per 1 persona	living	16	1	16
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		20,3		18,58
	loggia	2,5	0,5	1,25
totale con loggia		22,8		19,83
Alloggio 25 per 1 persona	living	15,9	1	15,9
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		20,2		18,48
	loggia	6,2	0,5	3,1
totale con loggia		26,4		21,58
Alloggio 25 per 1 persona	living	13,4	1	13,4
	bagno	4,9	0,6	2,94
totale		18,3		16,34
	loggia	5,1	0,5	2,55
totale con loggia		23,4		18,89
	spazi comuni	154	0,85	130,9
	distribuzione	108	0,65	70,2
superficie totale		502,3		400,37
Torre alloggi 2
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 26 per 2 persone	living+letto	30,8	1	30,8
	bagno	4,9	0,6	2,94
totale		35,7		33,74
	logge	3,3	0,5	1,65
	verde privato	107	0,3	32,1
totale con loggia		146		67,49
Alloggio 27 per 2 persone	soggiorno/pranzo	24,9	1	24,9
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4,2	0,6	2,52
	distribuzione	3,4	0,5	1,7
totale		46,5		41,02
	logge	12	0,5	6
totale con loggia		58,5		47,02
Alloggio 28 per 2 persone	soggiorno/pranzo	34,4	1	34,4
	camera	15	0,85	12,75
	bagno	4,1	0,6	2,46
	distribuzione	0,7	0,5	0,35
totale		54,2		49,96
	logge	5,3	0,5	2,65
totale con loggia		59,5		52,61
Alloggio 29 per 2 persone (duplex)	soggiorno/pranzo	24	1	24
	zona notte	11,5	0,85	9,78
	bagno	5,3	0,6	3,18
	distribuzione	6,7	0,5	3,35
totale		47,5		40,31
	logge	3,3	0,5	1,65
totale con loggia		50,8		41,96
Alloggio 30 per 2 persone	soggiorno/pranzo	27,4	1	27,4
	camera	14,5	0,85	12,33
	bagno	4,1	0,6	2,46
totale		46		42,19
	logge	16,8	0,5	8,4
totale con loggia		62,8		50,59
Alloggio 31 per 2 persone	living+letto	31,1	1	31,1
	bagno	3,8	0,6	2,28
totale		34,9		33,38
	logge	3,3	0,5	1,65
totale con loggia		38,2		35,03
Alloggio 32 per 2 persone	soggiorno/pranzo	32,2	1	32,2
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4,3	0,6	2,58
	distribuzione	2,2	0,5	1,1
totale		52,7		47,78
	logge	10	0,5	5
totale con loggia		62,7		52,78
Alloggio 33 per 2 persone	living+letto	30,2	1	30,2
	bagno	3,8	0,6	2,28
totale		34		32,48
	logge	8,4	0,5	4,2
totale con loggia		42,4		36,68
Alloggio 34 per 2 persone	living+letto	29,8	1	29,8
	bagno	5,4	0,6	3,24
totale		35,2		33,04
	logge	19,8	0,5	9,9
totale con loggia		55		42,94
	distribuzione	200	0,65	130
superficie totale		775,9		557,09
Torre alloggi 3
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Alloggio 35 per 2 persone	living+letto	40	1	40
	bagno	4,3	0,6	2,58
totale		44,3		42,58
	logge	3,3	0,5	1,65
	verde privato	98	0,3	29,4
totale con loggia		145,6		73,63
Alloggio 36 per 2 persone	soggiorno/pranzo	31,5	1	31,5
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4	0,6	2,4
	distribuzione	1,3	0,5	0,65
totale		50,8		46,45
	logge	12	0,5	6
totale con loggia		62,8		52,45
Alloggio 37 per 2 persone	living+letto	34,4	1	34,4
	bagno	4,2	0,6	2,52
totale		38,6		36,92
	logge	8,5	0,5	4,25
totale con loggia		47,1		41,17
Alloggio 38 per 2 persone	soggiorno/pranzo	30,6	1	30,6
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4,2	0,6	2,52
	distribuzione	2,2	0,5	1,1
totale		51		46,12
	logge	9,4	0,5	4,7
totale con loggia		60,4		50,82
Alloggio 39 per 2 persone (duplex)	soggiorno/pranzo	39,8	1	39,8
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4,5	0,6	2,7
	distribuzione	4,6	0,5	2,3
totale		62,9		56,7
	logge	7	0,5	3,5
totale con loggia		69,9		60,2
Alloggio 40 per 2 persone	soggiorno/pranzo	32,2	1	32,2
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4,2	0,6	2,52
	distribuzione	2,2	0,5	1,1
totale		52,6		47,72
	logge	8,8	0,5	4,4
totale con loggia		61,4		52,12
Alloggio 41 per 2 persone	living+letto	33,2	1	33,2
	bagno	4,2	0,6	2,52
totale		37,4		35,72
	logge	8,5	0,5	4,25
totale con loggia		45,9		39,97
Alloggiom42 per 2 persone	soggiorno/pranzo	32,4	1	32,4
	camera	14	0,85	11,9
	bagno	4,2	0,6	2,52
	distribuzione	2,2	0,5	1,1
totale		52,8		47,92
	logge	9,4	0,5	4,7
totale con loggia		62,2		52,62
Alloggio 45 per 2 persone	living+letto	32,4	1	32,4
	bagno	4,2	0,6	2,52
totale		36,6		34,92
	logge	8,5	0,5	4,25
totale con loggia		45,1		39,17
Alloggio 46 per 4/6 persone	soggiorno/pranzo	38,8	1	38,8
	camera1	15,1	0,85	12,84
	camera2	13,8	0,85	11,73
	open space	23,8	0,8	19,04
	bagno1	4,2	0,6	2,52
	bagno2	4,2	0,6	2,52
	distribuzione	8,2	0,5	4,1
totale		108,1		91,55
	logge/terrazze	72	0,5	36
totale con loggia		180,1		127,55
	distribuzione	196	0,65	127,4
superficie totale		976,5		717,1
Spazi commerciali
	ambiente	sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Spazio commerciale1	pubblico	70	1	70
	servizi	15	0,6	9
Spazio commerciale2	pubblico	53	1	53
	servizi	8,5	0,6	5,1
Spazio commerciale3	pubblico	155	1	155
	servizi	14	0,6	8,4
Spazio commerciale4	pubblico	80	1	80
	servizi	15	0,6	9
superficie totale		410,5		389,5
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (netta)		4838,2		3619
SUPERFICIE TOTALE EDIFICI (lorda)		5322,2
SUPERFICIE TOTALE LORDA (residenziale)		4871,2
SUPERFICIE TOTALE NETTA (commerciale)		451
Esterno
		sup. netta (mq)	coeff.ragguaglio	sup. ragguagliata
Percorsi		2900	0,7	2030
superficie totale		2900		2030
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta)		7736,8		5649,71
SUPERFICIE TOTALE INTERVENTO (netta)		8222		5649,71

 5.CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA

a.bene analogo

superficie lorda 4.150mq

costo totale di costruzione 6.000.000 €/mq

 

costo unitario di costruzione 1.445 €/mq

 

b.dati del progetto

costo unitario di costruzione 1.445 €/mq

costo totale di costruzione 1,445x5649,71 = 8.162.805 €

 

I.V.A. (21%) 1714189,05 €

totale + I.V.A. 9876994,05 €

Oneri professionali (10%) 987699,4 €

oneri finanziari (5%) 493849,7

costo totale dell'intervento 11358542,7 €

 

6.CALCOLO DELLE PERCENTUALI D'INCIDENZA

 

Scavi e terrazzamenti 20 1632561 €

Struttura in calcestruzzo 22 1795817,1 €

Opere in ferro 1,5 122442 €

Solai e coperture 7 571396,35 €

Tamponature e tramezzi 5 408140,25 €

Isolamenti e impermeabilizzanti 5,5 448954,3 €

Pavimenti e rivestimenti 11 897908,55 €

Infissi int/est 6 49008,3 €

Opere pittore 3 244884,15 €

Impianti (elettr., idrico, telef., risc.) 7 571396,35 €

Corpi scala 3 244884,15 €

Ascensore 7 571396,35 €

Varie 2 163256,1 €

tot. 100 8162805 €

 

 

7.INDAGINE DI MERCATO

 

Agenzia del territorio

zona semicentrale/Portuense1 (piazza enrico fermi)

codice zona c11

tipologia prevalente abitazioni civili

valore di mercato medio (residenziale) 3750€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 4650€/mq

i valori sono riferiti al secondo semestre del 2011

 

Borsino immobiliari

zona portuense prospero colonna

valore di mercato medio (residenziale) 2790€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 3285€/mq

 

valore di mercato medio (residenziale) 3270€/mq

valore di mercato medio (commerciale) 3970€/mq

8.CONCLUSIONI e VALORE DI MERCATO DEL PROGETTO

 

I valori di mercato medi individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari sono purtroppo cifre ricorrenti nel mercato romano e addirittura basse se confrontate con quelle di altre zone della Capitale. La qualità dei nuovi edifici nella Capitale è rimasta invariata da molti anni mentre il prezzo da pagare per abitarli è in costante aumento. L'inaccessibilità economica per il grande pubblico, specialmente in questo tempo così incerto, spinge gli speculatori edilizi ad edificare zone lontane dalla città consolidata favorendo da una parte la nascita di nuovi centri urbani spesso mal gestiti o destinati al solo uso residenziale (creando quindi quartieri dormitorio) e lasciando la città disabitata e sempre più piena di vuoti urbani, come appunto il lotto di progettazione da noi studiato.

 

L'appartenenza dell'area agli Ambiti di Valorizzazione previsti dal PRG rende plausibile un interesse pubblico nella realizzazione dell'opera, sostenuta in gran parte da un privato o da una società di privati, interessati alla realizzazione e la successiva vendita degli immobili e a favorire la sperimentazione di nuovi modi di abitare in un contesto urbano consolidato. L'ente pubblico è interessato in primis perchè il lotto in questione è di proprietà comunale ma anche perchè come descritto in precedenza, il nuovo progetto ha come obiettivo quello di ricucire il tessuto urbano, alienato dalle lottizzazioni edilizie degli anni '70, mediante la creazione di ampi spazi pubblici e commerciali ritagliati tra i volumi degli edifici.

 

E' plausibile attribuire al costo di realizzazione una percentuale aggiuntiva del 35%, per i motivi descritti in precedenza come la posizione favorevole in termini di vivibilità e visibilità, la sperimentazione di nuovi modi di abitare la città in alloggi introverse inserite in un contesto pubblico estroverso, la realizzazione di uno spazio urbano per l'intero quartiere.

 

Il valore di mercato è in conclusione ragionevole rispetto a quelli individuati dall'Agenzia del Territorio e da Borsino Immobiliari.

 

COSTO DI COSTRUZIONE 11.358.542,7 €

 

35% AGGIUNTO 3.975.489,9 €

 

VALORE DI MERCATO DELL'INTERVENTO 15.334.032,6 €

 

VALORE DI MERCATO UNITARIO 1.981,8 €/mq