Ho avuto la fortuna di visitare il cantiere della Stazione Tiburtina, col professor Desideri, ancora in fase di cantiere.

Penso sia interessante accostare alcuni scatti " prima e dopo ".

Riporto una scambio breve di mail tra me e Paolo Desideri che, spero, restituiscano il senso dell'esperienza di ieri mattina. Credo utilissima per tutti voi!

Caro Paolo,
ancora un "grazie" per la visita di ieri mattina. E' stata una giornata memorabile; credo che gli studenti - nostri principali interlocutori - abbiano avuto un'occasione irripetibile per riflettere di Architettura e per confrontarsi con la vita vissuta di un "mestiere" che, seppur sempre più difficile, trova il suo successo tangibile in opere come la tua.
Complimenti caro Paolo, ed ancora un affettuoso riconoscimento per la tua alta professionalità.
Alfredo

P.S. Se hai tempo per "misurare a caldo" ciò che i ragazzi hanno scritto (o stanno per scrivere) in merito all'esperienza di ieri, puoi connetterti con il mio Sito design.rootiers.it/estimo. Grazie anche a Martina Perris!

Risposta:

Caro Alfredo, un grazie a te per la passione e la competenza con la quale da quando ti conosco hai affrontato l'insegnamento. Il tuo blog e' godibilissimo e immagino quanto lavoro c'e' dietro...! Un abbraccio Paolo
 

L'impresa, sotto il profilo del diritto, è un'attività economica professionalmente organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi: ciò è quanto si desume dalla definizione di "imprenditore" che all'art. 2082 fornisce il vigente Codice civile.

Visitando i cantieri residenziali di Velletri e Casal Palocco ci siamo voluti soffermare su ciò che, a nostro parere, li caratterizza.
Apparentemente sembrano due interventi simili, residenze di taglio medio in zone alla periferia di Roma, eppure l'utenza che fruirà dei beni è differente. Perchè?
L'imprenditore propone un'operazione immobiliare, poi nomina un progettista e successivamente vengono scelti un direttore dei lavori ed il collaudatore.
Nascono perciò in modo simile, il progetto viene redatto, portato in comune per ottenere la licenza di costruire; viene nominata l'impresa (già nota all'imprenditore, di cui a volte lui stesso è socio): comincia così il lungo e tortuoso cammino per la realizzazione.

In entrambi i cantieri viene data molta attenzione al dettaglio, oltre che al rispetto della sicurezza, rendendoli simili anche sul livello dei costi di realizzazione; ma l'imprenditore, già esperto ed avviato professionalmente, porta avanti un'indagine di mercato per studiare i possibili acquirenti.
Ed è proprio su quest'ultimo apetto che le due operazioni prendono due strade separate: a Velletri, le prime abitazioni sono vendute a compratori più facoltosi (orefice, architetto, gioielliere) come il commerciale annesso è stato venduto ad una banca; a Casal Palocco, invece, gli appartamenti sono pensati come prima casa per una giovane coppia.

Considerando ciò che abbiamo finora detto sembra quindi che il fattore discriminante sia dato dal costo dell'investimento. Pare infatti che la firma di un progettista abbia un maggiore impatto sul costo complessivo, considerando la maggiore complessità architettonica e compositiva, la maggiore attenzione alla qualità formale degli spazi, che conferisce alla realizzazione un valore in più, un surplus di costo per l'acquirente.
Non ci resta che chiederci se questo valore aggiunto sia comprensibile o meno dal compratore: è quest'ultimo diposto a spendere del denaro in più per beneficiare di un progetto firmato?

Il project manager è il responsabile unico della valutazione, pianificazione, realizzazione e controllo di un progetto; può essere un rappresentante del committente o della società incaricata di realizzare il progetto.

Il suo obiettivo essenziale è quello di assicurare il rispetto dei costi, dei tempi e della qualità concordati e soprattutto il raggiungimento della soddisfazione del committente.

Il ruolo del project manager richiede ottime competenze organizzative e metodologiche, ma non una profonda conoscenza dei dettagli tecnici del progetto di cui è responsabile; deve conoscere molto bene il prodotto, inoltre sono necessarie alla riuscita del progetto competenze tecniche utili ad una organizzazione efficace delle risorse.

 

compiti del project manager:

1. elaborare la pianificazione e la programmazione di dettaglio.
2. organizzare efficientemente ed efficacemente le risorse umane a sua disposizione.
3. favorire la comunicazione e l'affiatamento del team di progetto.
4. distribuire le risorse sulle attività e monitorarne lo svolgimento.
5. svolgere periodicamente il processo di controllo, riportando allo steering committee* lo stato di avanzamento dei lavori e le stime di conclusione, anticipando eventuali esigenze di interventi particolari o di revisioni contrattuali.
6. partecipare allo steering committee e mettere in atto le decisioni.
7. prendere tutte le iniziative volte a prevenire i rischi.
8. mantenere i contatti con gli utenti di riferimento e gli utenti finali pianificandone il coinvolgimento nelle varie attività del progetto.
9. produrre la documentazione di sua competenza e supervisionare quella prodotta dal team di progetto.
10. controllare la qualità dei prodotti parziali ed assicurarsi che gli standard di qualità adottati siano rispettati.
11. provvedere alla contabilizzazione delle risorse per conto della sua azienda di appartenenza.
12. dopo la chiusura del progetto, provvedere alle attività di riepilogo.
13. avere sempre un'attenzione particolare al miglioramento dei processi produttivi del progetto.

* steering committee: un comitato di persone con compiti decisionali, il quale esercita il controllo strategico sul progetto tramite riunioni periodiche nelle quali le persone responsabili della realizzazione del progetto ragguagliano il comitato sullo stato avanzamento lavori, sulle eventuali criticità emerse e sulle eventuali azioni da intraprendere.

 

 

" Cuci e scuci...è una tecnica… lo dice la parola … tolgo una parte e la ricostruisco…"

"...fino ad un certo punto le vecchie strutture continuavano ad assolvere la loro funzione portante, in questo caso la muratura reggeva cinque piani, poi però... il carico della muratura va trasferito, mediante demolizione della muratura stessa, alle nuove strutture che, fino ad un certo punto sono scariche… durante questo trasferimento... la trave non lavora per niente perchè c’è la muratura che impedisce la flessione, ma quando si demolisce la muratura, la trave improvvisamente sopporta tutto… “

 “ ...si abbassa la freccia... " 

" ...la muratura è stata demolita in pochissimo tempo e nella demolizione il carico si è trasferito sulle strutture... quelle nuove metalliche... ed è avvenuta una cosa inaspettata… le travi negli anni '80 erano monitorate… collegate a dei computer in modo tale che le deformazioni delle travi si potessero vedere direttamente … tutto questo trasferimento di carico è stato fatto mentre sopra il personale lavorava… “

" ...ignaro... non sapeva che sotto gli stavano togliendo la terra sotto i piedi ...“

“ ...si accorge che una trave aveva una deformazione anomala… PANICO!… poteva essere qualunque cosa... un cedimento del terreno, poteva essere un errore della progettazione della trave... e per due giorni la deformazione… aumentava … terrore generalizzato… grazie a questi computer sono stati fatti diversi tentativi… tutto questa situazione dipendeva... da dei bulloni che non erano stati stretti a dovere… risolto il problema il sistema ha trovato la sua stabilità… "

" ...le stanze devono essere così… le cucine così…  i ristoranti? così... e quando dico COSI' dico… superfici, metri quadri, sevizio trasferimenti… una rifunzionalizzazione è un’opera titanica… difficilissima! "

 “ ...perciò l’importanza del project manager… negli anni '80 il rapporto era committente - architetto… la figura del project manager è fondamentale, senza la quale certe operazioni non sarebbero possibili... deve mettere in relazione decine di esigenze…”

( Hyatt Park Hotel )

 

 

 

L’ing.Ledda ci ha sensibilizzati riguardo a temi importanti quali le responsabilità del direttore di cantiere che, come un abile direttore d’orchestra, segue e coordina il componimento musicale dell’opera. Per adempiere a questo compito deve essere sul cantiere presto alla mattina per dare gli ordini alle maestranze prima che inizi la giornata lavorativa, deve risolvere le incongruenze tra il progetto e l’esperienza pratica di cantiere, confrontarsi diplomaticamente con il cliente e le altre figure e vigilare sul rispetto della sicurezza. Questa figura scrive quindi la “storia” del cantiere assumendosene le responsabilità civili e penali. Proprio per questo l’accusa di negligenza è la peggior offesa che un direttore dei lavori possa ricevere poiché questa sua mancanza di professionalità espone a rischi se stesso e gli altri.

“Se tu vuoi fare il direttore dei lavori  ed essere ascoltato innanzi tutto devi essere uno che c’ha il fisico e che non si ammala mai e che si sveglia la mattina alle 6.30 perchè alle 7.15/7.30 deve essere sul posto. E poi deve anche dire cose sensate, perché il cantiere purtroppo è una scuola molto cattiva se dici una cavolata, se dici la seconda  poi non ti ascolta più nessuno, sei proprio fuori . Il direttore dei lavori è una figura importantissima ha responsabilità enormi.” cit. Ing. Ledda

Gruppo:  Muglia - Scavo - Trimaldi - Valdarnini

" ...noi seguitiamo ad essere favorevoli a questo grigio, faremo un incontro per convincere ..."

" si può fare pure un pò più scuro il grigio, tanto finirà così.. "

( sguardo di intesa )

" la mediazione! "

...

" scusate questi infissi invece...chi è che...? "

" questo è il campione "

".. e il campione chi l'ha prodotto? "

" Progetto Vetro è la società che farà il lavoro... questo è il campione che è stato accettato...ci saranno delle piccole modifiche.."

" l'ha visto la sovraintendenza questo? "

" la sovraintendenza... no "

( sguardi di intesa )

" fateli vedere.."

" forse è meglio "

" sull'infisso sono un pò pignolosetti.. "

( aneddoto sugli infissi del padiglione 7, non graditi inizialemente dalla sovraintendenza, la stessa che " ha gettato la matita tanto tempo fa ". )

" ...tu gli parli di cose sulla carta... le approva verbalmente, ti rilascia delle cose per presa visione, PER PRESA VISIONE, NON APPROVATE!... poi viene in cantiere e ti dice "che avete fatto? io non l'ho mica approvato" ... garantito. "

( aneddoto sul progetto per la piazza della Città Leonina... il divano lungo 40 metri di granito )

" ... è un elemento a terra... non l'hanno capito...è partito il cantiere, è stata fatta una panca, torna il sovraintendente, vede questa panca di marmo nero che attraversava tutta la piazza... non ha detto niente...e ha fatto finta che l'aveva approvata..."

" però la fortuna è che quando tu hai un Giubileo c'hanno fretta... "

 

Ho voluto riportare stralci incisivi di conversazione, che credo costituiscano un buon input di partenza per considerazioni e riflessioni.

 

 

 

"...viene inserita la voce relativa alla direzione artistica al solo fine di rammentare la possibilità di convenzionare, in casi particolari, questo tipo di prestazione [..]. Tali situazioni, in generale, sono riconducibili ad una forma di consulenza, nella fase di direzione lavori sull’esecuzione dell’opera o di parti di essa ovvero nello sviluppo completo dell’opera stessa, qualora la progettazione e direzione lavori oppure la sola direzione lavori siano eseguite da altro progettista principale. In ogni caso la figura che assume l’incarico per direzione artistica è diversa da quella che assume l’incarico della direzione lavori architettonica. "

Andando avanti nella visita ai cantieri mi trovo combattuta nella scelta tra le due figure del direttore artistico e quella del direttore dei lavori.

Facendo un pò di ricerche emerge che la direzione artistica è, essenzialmente, richiesta per garantire il rispetto degli intenti del progettista, quando questo non è incaricato anche della direzione lavori.

È riconducibile ad una forma di consulenza, nella fase di direzione lavori sull’esecuzione dell’opera o parti di essa, nello sviluppo completo dell’opera, qualora la progettazione e direzione lavori siano eseguite dal progettista principale.

Generalmente è il progettista stesso a ricoprire questo ruolo.

Quasi per provocazione mi viene da chiedere su quale piano si trovi la figura del direttore artistico, quando incide la sua presenza, perchè mi sembra sia spesso e volentieri sottovalutato, quasi fosse un elemento cui ALL'OCCORRENZA se ne fa uso.

Nell' articolo 20 del D.M. 22608 DEL 15/12/1955, viene riportato che il compenso di un direttore artistico è pari al 40% di quello di un direttore dei lavori salvo disposizioni particolari.

 

Come annunciato, e come riportato nel calendario, sabato 26 novembre visiteremo due “cantieri privati”. Si tratta di prendere coscienza dell’attualità. L’autore di tali costruzioni è l’Ingegner Gianluca Ledda che ho presentato a tutti durante la visita a San Marcello.

Gianluca è un brillante quarantenne con esperienza di 15 anni nel settore alberghiero. Ed è sotto questo profilo che Paolo Micalizzi ed io lo abbiamo conosciuto, perché speriamo sia il nostro project manager dell’iniziativa Hyatt Park Hotel che abbiamo raccontato la volta scorsa. Ma, come è facile intuire, la prospettiva di un prestigioso incarico ed anche l’attività professionale di questi tempi, non bastano da sole ad un ricavo congruo e capiente. Proprio come avviene per tutti i professionisti impegnati e seri che hanno l’obbligo di “differenziare” la loro attività. Di conseguenza l’Ing. Ledda non ha mai perso di vista l’azienda di famiglia. Anzi ha contribuito ad implementare il dinamismo della medesima predisposta, esperta e pratica dell’edilizia residenziale. Quella che si progetta, si costruisce e s’immette sul mercato per trarre ricavo imprenditoriale (profitto). Insomma, inserita nel processo produttivo della “piccola impresa” che, a Roma, rappresenta una cospicua fetta di mercato, trainante l’economia della nostra città.

Le precedenti 4 visite sono state indirizzate a verificare come l’Architettura disegnata, immaginata, resa poetica può (e deve per un futuro diverso e possibile) diventare “costruzione”. Ma non possono mancare anche altre verifiche per consolidare opinioni diverse, spesso contrastanti tra loro, circa l’andamento del mercato. Ed ecco appunto che è bene che voi studenti conosciate “intimamente, nel profondo” la costruzione più diffusa. La stessa che l’utenza “gradisce”; la stessa che il “mercato richiede”. Ledda ci parlerà di soluzioni perfettamente in linea con le normative (solo per citare un aspetto a lui molto caro). Riporto con grande piacere alcune note introduttive che Gianluca mi ha inviato in merito alle due costruzioni in cantiere che vedremo sabato.

[Il primo] edificio sito in via Novati 38, è un esempio di riqualificazione di una zona dove, nel 2000, avevamo già operato per realizzare un edificio quadrifamiliare visibile. Inizialmente, esisteva un casolare dal 1969 circa ed in condizioni decisamente fatiscenti. Ho pensato di rilevarlo e di realizzare qualcosa di diverso dalle solite abitazioni da gettare in pasto al "mercato". Ho cercato di dare vita ad un "no gas-building", in grado di contenere energia in maniera sostenuta (tramite infissi in PVC e impianto termico radiante a pavimento) e di ricavarla dal nostro grande generatore naturale cioè il sole. Di fatto, stiamo montando 21 KW di fotovoltaico grazie ad un pannello estremamente performante, della SUNPOWER (leader nel settore del fotovoltaico) che in una dimensione davvero ridotta è in grado di produrre ben 319 Watt. Abbiamo anche installato n.7 pannelli solari termici per il riscaldamento d'acqua sanitaria e termica. Il progetto è a uno stadio piuttosto avanzato; però c'è molto da spiegare a chi non ha esperienza di cantiere. Soprattutto in merito all'impiantistica; possiamo dire molte cose originali.

 

Riguardo al cantiere in località MACCHIA PALOCCO e più esattamente in via di Macchia Palocco angolo Via Francesco Gioli, stiamo realizzando n.1 edificio quadrifamiliare + n.1 edificio trifamiliare. Si tratta di unità abitative piccole, circa 45 mq al piano rialzato + circa 25 mq al piano primo oltre box auto + giardino.

Questo prodotto, sebbene piccolo, è molto richiesto dal mercato locale ed incontra, quindi, il favore delle giovani coppie non in grado di acquistare dentro il G.R.A.

L'"uovo di Colombo" sta nel fatto che sono tutte unità autonome ed indipendenti negli accessi/impianti, ecc.; e non ci sono servitù ma soprattutto non c'è il tanto odiato condominio. E' un po’ la vendita di un sogno per molti...!

Attualmente, stiamo completando le tamponature e i tramezzi; dunque si possono valutare una serie di aspetti quali:

- impermeabilizzazioni

- coibentazioni

- murature e cementi

- predisposizione impianti

- distribuzione interna in funzione d’impianti e di potenziali esigenze degli acquirenti (quando già presenti in questa fase)

- logistica di cantiere

- drenaggi e quote d’impostazione

- qualche segreto costruttivo... (come si approccia e come si gestisce fino in fondo tutta una serie di questioni di cantiere)

- gestione di un’operazione immobiliare (solo su questo ultimo tema ci vorrebbero più di una lezione... vero?).

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