Buongiorno professore avendo riscontrato dei problemi nel caricare il file sul sito, in quanto più grande dei 2 MB consentiti, abbiamo scelto di caricarlo attraverso questo link:
http://www.esnips.com/doc/f7512d6e-6af9-484f-9561-2ebc181bb72c/TESINA-MA...
una volta aperto il link deve scaricare il file.
E' la tesina di estimo, aspettiamo un suo commento.
… RIASSUMENDO
In seguito ai dati raccolti sia riguardanti il bene analogo, sia i prezzi tipologici relativi all’area d’interesse, possiamo fare un punto della situazione e vedere quali potrebbero essere i costi del nostro progetto.
Costi immobiliari della zona
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Sito internet immobiliare |
Costo per abitazioni (Euro/mq) |
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6.730 |
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5.500 |
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3.597 |
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4.333 |
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Costo medio |
5.040 |
Valori di mercato della zona
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Tipologia |
Valore Mercato (€/mq) |
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|
Min |
Max |
Medio |
|
Abitazioni civili |
3.000 |
4.200 |
3.600 |
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Box |
2.300 |
3.200 |
2.750 |
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Posti auto coperti |
1.600 |
2.200 |
1.900 |
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Negozi |
4.100 |
5.100 |
4.600 |
Dati del nostro progetto
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|
Normale |
Ragguagliate |
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Superficie abitazioni |
2.397,5 mq |
2.048,76 mq |
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Superficie negozi |
428,12 mq |
343,01 mq |
|
Superfici extra (scale ascensori e distributivo) |
1.350,72 mq |
1.168 mq |
|
Superficie totale |
4.176,34 mq |
3.559,77 mq |
|
|
Normale |
Ragguagliate |
|
Cubatura abitazioni |
6.473,25 mc |
5.531,75 mc |
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Cubatura negozi |
1.284,36 mc |
1.029,03 mc |
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Cubatura extra (scale ascensori e distributivo) |
3.646,94 mc |
3.504 mc |
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Cubatura totale |
11.404,55 mc |
10.064,78 mc |
Quindi, in base a tali dati avremo
Per le Abitazioni
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Superficie ragguagliata totale |
2.048,76 mq |
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Valore unitario medio di mercato |
3.600 Euro/mq |
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Previsione valore di mercato |
7.375.536 Euro |
Per i Negozi
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Superficie ragguagliata totale |
343,01 mq |
|
Valore unitario medio di mercato |
4.600 Euro/mq |
|
Previsione valore di mercato |
1.577.846 Euro |
Relativamente al bene analogo abbiamo
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Superficie utile di vendita |
22.348 mq |
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Costo totale |
25.500.000 Euro |
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Costo unitario al mq |
1.141,04 Euro/mq |
Tenendo presenti i dati del bene analogo, per il nostro progetto avremo
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Superficie ragguagliata totale |
3.559,77 mq |
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Costo unitario del bene analogo |
1.141,04 Euro/mq |
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Costo totale presunto |
4.061.839,96 Euro |
PERCENTUALI DI INCIDENZA PRESUNTE
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Scavi e terrazzamenti |
20% |
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Fondazioni |
15% |
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Strutture portanti in CLS |
15% |
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Solai e coperture |
7% |
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Isolamenti ed impermeabilizzazioni |
3% |
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Facciate |
15% |
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Infissi |
3% |
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Impianti |
5% |
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Partizioni interne |
5% |
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Finiture interne |
3% |
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Corpi scala |
3% |
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Ascensori |
5% |
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Varie |
1% |
|
Totale |
100% |
DATI PRECISI DEL BENE ANALOGO
Finalmente siamo riuscite ad avere dati più certi riguardanti il bene analogo da noi scelto.
Come già detto nei contenuti precedenti, il bene analogo scelto è ilprogetto di riqualificazione dell’ambito urbano di via Giustiniano Imperatore ad opera del gruppo ABDR Architetti Associati (Arlotti, Beccu, Desideri, Raimondo).
I motivi della scelta, come già detto, sono stati:
- Anno di costruzione;
- Ubicazione geografica;
- Destinazione d’uso;
- Linguaggio e materiali utilizzati in facciata.
Riportiamo quindi di seguito i dati riguardanti il bene analogo, reperiti direttamente dall’ufficio relazioni con il pubblico del gruppo ABDR Architetti Associati.
Nome del progetto
APPALTO CONCORSO PER LA REALIZZAZIONE DELLE OPERE E DEGLI INTERVENTI PREVISTI PER L’ATTUAZIONE DEL COMPARTO A DEL PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA NELL’AMBITO GIUSTINIANO IMPERATORE
Anno del concorso
2005-2006
Tipo di concorso
Appalto concorso
Ente banditore/stazione appaltante/committente
S.A.C.Spa (capogruppo mandataria) DI.COS Spa, Italiana Costruzioni Spa, DAE Costruzioni Spa, Edilizia Immobiliare Rio s.r.l., STILE Spa.
Collaboratori
Arch. Gijs Pyckevet (Responsabile di progetto)
Arch. Antonella Antonilli, Arch. Emanuele Clementi, Arch. Maria Vittoria Manghera, Ing. Marco T. Piacentini, Arch. Cristina Greco, Arch. Marco Riccobelli, Arch. Antonio Stella Richter, Geom. Antonio Giglio, Arch. Marta Petacco, Arch. Livia Musmeci, Arch. Rocco Smaldone, Arch. Alessandro Ciocci, Arch. Veronica Didier, Arch. Paola Mencacci, Arch. Arianna Francioni, Arch. Julia Forte
Strutture
INGE.CO. Srl, Prof. Ing. F. Sylos Labini
Consulenza geotecnica
DMS Engeneering
Impianti
AG&C associati S.r.l.
Prevenzione Incendi
SR4 Engineering, Ing. Giacomo Ruggeri
Inizio dei lavori
01/10/2006
Fine dei lavori
01/03/2010
Importo
25,5 M euro (residenziale, non residenziale, piscina, parcheggi/cantine di pertinenza)
Superficie utile di vendita
22.348 mq
Costo parametrico della facciata per mq
75 euro per mq (parte muraria)
Progetto
164 appartamenti e 10 unità commerciali
Riportiamo poi di seguito alcune foto da noi realizzate sul luogo
Per il calcolo sommario della spesa, su modello della tesina da lei fornita, abbiamo calcolato il costo totale dell'intervento utilizzando il valore unitario di costruzione del bene analogo individuato.
Per la previsione del valore di mercato abbiamo moltiplicato il valore di mercato unitario medio (dai siti Borsino e Agenzia del Territorio) per la superficie totale lorda dell'intervento, poichè tutti i valori unitari trovati si riferiscono alla superficie lorda.
https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B7gta...
Studio di una porzione dei prospetti attraverso il modello
Studio del sistema di terrazze a nord del complesso 
Piante del primo, secondo, terzo e quarto livello; pianta delle coperture
https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B2_pW...
Pianta piano terra (da completare con la sistemazione esterna a nord del complesso) e sezioni trasversali
https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B2_pW...