Le tesine di Estimo del Laboratorio di Restauro (Prof. Pallottino) debbono essere inserite integralmente sul Sito. Inoltre, esse debbono essere consegnate al sottoscritto in forma cartacea e in PDF. Quest'ultima consegna può avvenire (in anticipo di qualche giorno rispetto alla data dell'appello d'esame) lasciando il materiale (cartaceo+PDF) in portineria a Madonna dei Monti.

 

 

Relazione di progetto

Area di progetto

L’area di progetto è situata a Roma in Piazza Albania nelle immediate vicinanze del Parco della Resistenza dell’8 Settembre, progetto dell’ architetto Raffaele De Vico. Le dimensioni del lotto a disposizione sono di circa 7.500 mq di cui 3.500 mq edificabili. L’area confina con due strade che la costeggiano, Viale Aventino (strada ad alto scorrimento) e Viale Manilo Gelsomini infine con il parco stesso che termina sul grande edificio delle poste di Adalberto Libera  e Mario De Renzi (ingresso su Via Marmorata).

La presenza del parco è il primo elemento da considerare nel primo approccio con l’intorno dell’area, segue la presenza di una statua equestre dedicata a Giorgio Castriota Scaderbeng, famoso eroe nazionale albanese, un’altra importante presenza è quella di un rudere di un antico muro risalente all’epoca romana. L’area così configurata permette quindi di ipotizzare un’accessibilità pedonale, tamite il parco, e una carrabile, date le strade che la circondano.

 

Scelte progettuali

La richiesta progettuale pretende la costruzione di una galleria d’arte per esposizioni temporanee di vario genere, di un’area adibita ad attività commerciale, e un ristorante con accesso separato dalla galleria d’arte. Lo spazio da progettare della galleria prevede la presenza di un ascensore, per cui dall'atrio, una volta acquistato il biglietto d'ingresso, sia possibile raggiungere il punto più alto dell'edificio, dal quale inizi un percorso di discesa lineare che termini nuovamente nell'atrio. lungo il precorso è prevista la presenza di un aula conferenze, di uno spazio a tripla altezza e di due spazi a doppia altezza e di almeno due aule per proiezioni video. L’idea progettuale parte dall’obiettivo di costruire una galleria d’arte che sia del tutto radicata con l’intorno, che consideri gli elementi a cui si è scelto di dare maggiore rilevanza. L’intento è quindi quello di progettare una galleria che risulti adatta al luogo dove è progettata e non un semplice oggetto perfettamente riproducibile in ogni parte del mondo. Per questa ragione dopo un sopralluogo ed un adeguata analisi del lotto, gli elementi chiave per le scelte iniziali sono stati il parco, le rovine del muro, e la salita alberata pedonale, che partendo da viale Aventino conduce a San Saba. Per questo motivo sin dall’inizio è stata considerata la possibilità di creare un accesso pedonale dal lato del parco che però non eliminasse la presenza della strada già presente. La soluzione scelta è stata la creazione di una rampa che, porta il pubblico alla quota dove è stato progettato l’ingresso, e che prosegue come una vera e propria pensilina che “scavalca” l’ostacolo della strada, dando la possibilità di accedere al ristorante o direttamente alla galleria, è inoltre ipotizzata la possibilità di tornare alla quota del parco per raggiungere un’aula conferenza con accesso dislocato dalla galleria d’arte (come da richiesta iniziale). Altro elemento chiave del progetto, che ha in parte definito la volumetria del progetto, è proprio la presenza del viale alberato che giunge a San Saba. Per dare risalto a questa presenza il progetto è stato articolato da un volume che, come una sorta di “cannocchiale”, l’ultimo livello della galleria, punta proprio verso il viale coronato in cima dalla chiesa; attraverso una vetrata, opportunamente schermata dal sole.

L’ultimo elemento a cui è stato dato risalto è stato il rudere del muro romano, rimasto in ombra fino ad oggi, per risolvere questo problema si è scelto di creare uno spazio esterno articolato, vivibile, che prevedesse un secondo possibile accesso alla galleria d’arte. Questa scelta ha apportato al progetto una decisione di carattere forte, e cioè la presenza di un atrio a doppia altezza, risolvendo di fatto il problema del dislivello dovuto alla morfologia dell’area.

Bene analogo

progetto:        Archäologisches Zentrum Mainz (centro archeologico di Mainz)

progettisti:     Schrölkamp Architektur

anno:              2010

luogo:             Mainz, Renania (regione a ovest della Germania)

 

concorso:        Offener Wettbewerb 2010 (indetto dal Ministero federale dei Trasporti e

                                                                              dal Ministero dell'Edilizia e dell'Urbanistica)

                                                                     

Dati del progetto:

superfice totale:               20081 mq

costo complessivo:           45.000.000 €

costo unitario:                  2240 €/mq

struttura:                         cemento armato

Similitudini progettuali:

-struttura in cemento armato

-costo unitario (leggermente superiore)

-destinazione d'uso (galleria per esposizioni)

-presenza di aule per conferenze

-morfologia dell'area di progetto

-morfologia dei volumi progettati

-la realizzazione di due piazze di fruizione pubblica

 

Superfici ragguagliate

 

Calcolo Sommario della Spesa

Costo unitario: 2240 €/mq

Superficie totale ragguagliata: 3659,3 mq

Costo totale di costruzione:  2240€/mq * 3659,3 mq = 8.196.832 €

IVA (20%) = 1.639.366,4

 

 

Costo totale + IVA = 9.836.198,4

Oneri professionali(10%): 983.620 €

Oneri concessori(25€ * mc): 25€ *21.466mc = 536.650 €

Oneri finanziari: 491.810 €

 

Costo totale d’intervento: 11.848.278,4 €

 

Calcolo delle percentuali d’incidenza

                                                              Spesa per ogni voce(€):

TOTALE:                                                      100%                   11.848.278,4 € 

 

Indagine territoriale di mercato

Per verificare se il progetto, e di conseguenza la spesa prevista (calcolo sommario), rientrano nella media di architetture simili nelle vicinanze, è stata eseguita un’indagine territoriale di mercato, attraverso la quale sono stati confrontati i diversi costi delle architetture, (totali e unitari), considerando anche il tipo di struttura utilizzato, e il periodo di costruzione, dato la continua oscillazione dei prezzi dei materiali a seconda degli anni o determinati periodi. Il particolare sono state analizzate le seguenti architetture:

 

MAXXI - Museo nazionale delle arti del XXI secolo

Progettisti: Zaha Hadid e Patrik Schumacher

Luogo: Roma, Italia

Anno di concorso: 1998

Inaugurazione: Novembre 2009

Superficie: 27000 mq

Costo di costruzione: 150 mln €

Costo previsto: 75 mln €

Costo unitario: 5500 €/mq circa

 

Note: struttura in cemento armato, ampio utilizzo di scale e rampe.

 

MACRO - Museo d'Arte Contemporanea di ROma

Progettisti: Odile Decq Benoit Cornette

Luogo: Roma, Italia

Anno di concorso: 2001

Inaugurazione: Maggio 2010

Superficie: 12000 mq

Costo di costruzione: 17,5 mln €

Costo previsto: 12,5 mln €

Costo unitario: 1460 €/mq circa

 

Note: struttura in acciaio, è stato restaurato anche l'edificio limitrofo della Birra Peroni, peraltro parte del progetto, inoltre il cantiere è stato rallentato da ritrovamenti archeologici.

 

Ara Pacis

Progettisti: Richard Meier and Partners Architects

Luogo: Roma, Italia

Anno di concorso: 1994

Inaugurazione: 21 Aprile 2006 (natale di Roma)

Superficie: 3986 mq

Costo di costruzione:  16 mln €

Costo previsto:  6 mln €

Costo unitario: 4000 €/mq circa

 

Note: struttura in acciaio.

 

L'indagine è stata eseguita in un territorio a larga scala (la città di Roma per intero) piuttosto che nei dintorni veri e propri dell'area di progetto prevista dal laboratorio.

 

 

Modulo di Estimo – Prof. Alfredo Passeri – a.a. 2010-2011

Studentesse: Arianna Berardi, Claudia Ciaroni

Lab. di Prog. Architettonica e Urbana 3B – Prof. Valerio Palmieri

 

 

1 – RELAZIONE DI PROGETTO

 

a – Programma funzionale del progetto, ubicazione e caratteristiche ambientali

 

Il lotto assegnatoci per l’esercizio di progettazione si trova in zona Portuense, più precisamente tra Via Giuseppe Belluzzo, Via di Vigna Pia e Via Nicola Pellati.

Si tratta di una superficie di poco più di un ettaro in cui è richiesta la progettazione di un complesso residenziale costituito da appartamenti di tipologia e metratura differenti a cui si somma una porzione destinata ad attività commerciale (500 mq) e parcheggi (900 mq).

Gli alloggi come detto sopra, si differenziano per tipo e misura: ne avremo perciò otto da 100 mq, dieci da 75 mq, dieci da 55 mq, nonché otto da 30 mq e dieci da 20 mq da destinare a ospiti temporanei e studenti, per un totale di 2540 mq ca.

Il lotto, di forma trapezoidale, si sviluppa attraverso una sequenza di salti di quota che raggiungono anche i dieci metri sul lato di Via di Vigna Pia; mentre la parte prospiciente a Via Giuseppe Belluzzo è pressoché pianeggiante.

L’intero lotto si trova ad una quota massima di 41 metri sul livello del mare, quota che garantisce, grazie anche all’assenza di ostacoli visivi, un panorama che ha come punti focali il Tevere e la vicina Basilica di San Paolo.

 

b – Scelte progettuali e descrizione del bene

 

Inserendosi prepotentemente nel contesto fatto di palazzine di massimo sette piani con rivestimento laterizio, l’edificio destinato ad accogliere le funzioni residenziali si sviluppa seguendo uno schema pressoché lineare per dodici piani, venendo ulteriormente sollevato da un livello di pilotis pensato così da rendere il lotto interamente percorribile. Alla parte esclusivamente residenziale se ne affianca una destinata ad accogliere la distribuzione che si stacca completamente dall’edificio se non per ballatoi che garantiscono l’accesso al singolo alloggio. Quest’ultima, del tutto aperta, si presenta protetta esclusivamente da una pelle realizzata con sistemi frangisole alternativamente fissi orizzontali e mobili verticali (per porzioni di pertinenza del singolo alloggio) in acciaio. Le parti residenziale (profonda 5 mt) e distributiva (profonda 2 mt) si accostano l’un l’altra senza toccarsi, lasciando un taglio d’ombra che insieme al ridotto spessore fa sembrare l’edificio come costituito da due sottili lamine di cui viene esasperata l’altezza. La struttura scelta è di tipo puntuale in calcestruzzo scandita da campate di quattro metri con un aggetto di due metri.

L’edificio appena descritto si contrappone ad un basamento che si innesta direttamente nel terreno sottostante. Il basamento, destinato ad ospitare attività commerciali sarà rivestito da pannelli in ardesia scura, contrapponendosi al più chiaro colore del cemento grezzo scelto per il rivestimento dell’edificio, realizzando così una bicromia che sottolinei la differenza tra i due. I parcheggi (900 mq) saranno completamente interrati, fruibili sia dai residenti che dai non residenti.

 

 

 

2 – BENE ANALOGO

Moulmein Rise_

Singapore_

WHOA Architects / Wong Mun Summ, Richad Hassel

 

Committenza: UOL Development Pte Ltd

Durata dei Lavori: 1999 – 2003

 

Superficie Costruita:6.491 mq

Costo Totale: 9.136.735 $

Costo Unitario:1.378,91$/mq

Situato in una tranquilla zona residenziale di Singapore, con orientamento Nord-Sud, l’edificio si innalza per ventotto piani in cui si sviluppano cinquanta appartamenti. La sua notevole altezza garantisce un affaccio a trecentosessanta gradi dal momento che tutt’intorno gli edifici non superano i quattro piani, e allo stesso tempo tale statura assicura maggiore comfort in termini di luce e aria. WOHA ha lavorato per comprendere le esigenze commerciali del committente creando al contempo una buona architettura in grado di soddisfare il gusto il comfort dei futuri abitanti. Appartamenti confortevoli, efficienti ed eleganti per i residenti, un accattivante skyline per la città e per i cittadini, sono stati i due principali obiettivi con cui si è andati avanti nella progettazione dell’intervento cercando sempre di massimizzare il ritorno sugli investimenti. Il parcheggio è situato nel piano interrato e può ospitare fino a cinquantadue automobili. La facciata dell’edificio è composta da tre elementi: ombrelloni orizzontali, frangisole forati verticali e particolari fioriere semicircolari; dalla cima della costruzione che si staglia come una lamina sottile, sorge un muro che divide la parte anteriore da quella posteriore. La struttura è il cls armato.

 

ANALOGIE_ oltre l’orientamento N-S, il nostro edificio presenta numerose analogie col complesso di Singapore, tra cui la struttura in cls a vista, la notevole altezza ed il ridotto spessore, la pelle in acciaio che ricopre il retro e non ultimi la tipologia edilizia e la destinazione d’uso in quanto entrambi ospitano diverse tipologie di alloggi.

 

 

3 – CALCOLO DELLE SUPERFICI RAGGUAGLIATE

 

Funzione		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Livello -1		mq		%	mq
Garage		1000		40	400
Negozi		414		70	289,8
Servizi		76		40	30,4
Spazi Distributivi		510		50	255
Collegamenti Verticali		200		50	100
TOTALE		2200			1075,2
Livello 0		mq		%	mq
Negozi		120		70	84
Spazi Distributivi		170		60	102
Collegamenti Verticali		250		60	150
Spazi all'Aperto		1100		100	1100
TOTALE		1640			1436
ALLOGGI
Tipologia A_duplex - 4		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 165 mq		mq		%	mq
Studio		7		40	2,8
Soggiorno		36		100	36
Scala		3		80	2,4
Cucina-Pranzo		14		70	9,8
Antibagno-Bagno		5,5		40	2,2
Loggia 1		8		100	8
Loggia 2		9		80	7,2
Letto Matrimoniale		15		80	12
Letto		15		80	12
Antibagno-Bagno		5,5		40	2,2
Distribuzione		11,6		90	10,44
Loggia 3		3		80	2,4
TOTALE		132,6			107,44
Tipologia B_duplex - 4		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 160 mq		mq		%	mq
Soggiorno-Studio		35		100	35
Scala		3		80	2,4
Cucina-Pranzo		14		70	9,8
Antibagno-Bagno		5,5		40	2,2
Loggia 1		8		100	8
Loggia 2		12		90	10,8
Letto Matrimoniale		15		80	12
Letto		9		80	7,2
Antibagno-Bagno		5,5		40	2,2
Distribuzione		11,6		90	10,44
Loggia 3		3		80	2,4
TOTALE		121,6			102,44
Tipologia C - 8		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 88 mq		mq		%	mq
Soggiorno		15		90	13,5
Cucina-Pranzo		12		70	8,4
Antibagno-Bagno		4,8		40	1,92
Loggia		4		90	3,6
Letto Matrimoniale		14		80	11,2
Letto		11		80	8,8
Bagno		2,5		40	1
Distribuzione		7		40	2,8
TOTALE		70,3			51,22
Tipologia D - 2		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 125 mq		mq		%	mq
Soggiorno		19		100	19
Cucina-Pranzo		14		80	11,2
Antibagno-Bagno		5,5		40	2,2
Loggia 1		8		100	8
Loggia 2		19		70	13,3
Letto Matrimoniale		14		80	11,2
Letto		11		80	8,8
Bagno		2,5		40	1
Distribuzione		7		40	2,8
TOTALE		100			77,5
Tipologia E - 4		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 66  mq		mq		%	mq
Soggiorno-Cucina-Pranzo		27		90	24,3
Bagno		3		40	1,2
Loggia 1		4		80	3,2
Letto Matrimoniale		14		80	11,2
Distribuzione		5		40	2
TOTALE		53			41,9
Tipologia F - 6		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 97  mq		mq		%	mq
Soggiorno-Cucina-Pranzo		32		90	28,8
Bagno		3		40	1,2
Loggia 1		7,6		90	6,84
Loggia 2		16		80	12,8
Letto Matrimoniale		15		90	13,5
Distribuzione		8		40	3,2
TOTALE		81,6			66,34
Tipologia G - 8		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 38  mq		mq		%	mq
Soggiorno-Cucina-Pranzo-Letto		24		80	19,2
Bagno		3,4		40	1,36
TOTALE		27,4			20,56
Tipologia H - 10		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Superficie Lorda 27  mq		mq		%	mq
Soggiorno-Cucina-Pranzo-Letto		15		80	12
Bagno		3,7		40	1,48
TOTALE		18,7			13,48
DISTRIBUZIONE		Superficie Netta		Coefficiente di Ragguaglio	Superficie Ragguagliata
Livello 1		mq		%	mq
Spazi Distributivi		95		90	85,5
Collegamenti Verticali		18,6		50	9,3
TOTALE		113,6			94,8
Livello 2		mq		%	mq
Spazi Distributivi		85		90	76,5
Collegamenti Verticali		18,6		50	9,3
TOTALE		103,6			85,8
Livello 3		mq		%	mq
Spazi Distributivi		150		100	150
Collegamenti Verticali		27,6		70	19,32
TOTALE		177,6			169,32
Livello 4		mq		%	mq
Spazi Distributivi		120		100	120
Collegamenti Verticali		22,6		70	15,82
TOTALE		142,6			135,82
Livello 5		mq		%	mq
Spazi Distributivi		121,4		100	121,4
Collegamenti Verticali		28,6		70	20,02
TOTALE		150			141,42
Livello 6		mq		%	mq
Spazi Distributivi		80		90	72
Collegamenti Verticali		18,6		70	13,02
TOTALE		98,6			85,02
Livello 7		mq		%	mq
Spazi Distributivi		98		90	88,2
Collegamenti Verticali		18,6		70	13,02
TOTALE		116,6			101,22
Livello 8 - 9		mq		%	mq
Spazi Distributivi		115		100	115
Collegamenti Verticali		18,6		70	13,02
TOTALE		133,6			128,02
Livello 10		mq		%	mq
Spazi Distributivi		90		90	81
Collegamenti Verticali		18,6		70	13,02
TOTALE		108,6			94,02
Livello 11		mq		%	mq
Spazi Distributivi		190		100	190
Collegamenti Verticali		18,6		70	13,02
TOTALE		208,6			203,02
Livello 12		mq		%	mq
Spazi Distributivi		70		90	63
Collegamenti Verticali		18,6		70	13,02
TOTALE		88,6			76,02
Livello 13		mq		%	mq
Spazi Distributivi		42,7		100	42,7
Collegamenti Verticali		3,3		100	3,3
TOTALE		46			46
TOTALE SUP NEGOZI		610			404,2
TOTALE SUP GARAGE		1.000			400
TOT. SUP. DISTR. E SPAZI COMUNI		2.618			1.967,48
TOTALE SUP ALLOGGI		2.886,70			2.269,20
TOTALE SUP COSTRUITO		7.114,70			5.040,88
Costo  Unitario di Costruzione					1.172,07 €/mq
Costo  Totale di Costruzione                                1.172,07 €/mq * 5.040,88 mq					5.908.264,2 €
IVA 20%					1.181.653 €
Costo  Totale + IVA					7.089.917 €
Oneri Professionali 10%					708.992 €
Oneri Concessori 25€/mc                                                          25€ * 25. 020 mc					625.500 €
Oneri Finanziari 5%					354.496 €
Costo  Totale d'Intervento					8.778.905 €
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE VOCI				INCIDENZA	€
Scavi e Reinterri				15%	1.316.836 €
Strutture in Acciaio				20%	1.755.781 €
Opere in Ferro				10%	877.890 €
Solai				11%	965.680 €
Isolamenti e Impermeabilizzazioni				4%	351.156 €
Murature e Tavolati				3%	263.367 €
Intonaci				6%	526.734 €
Tamponature, Pareti Mobili e Serramenti Interni				3%	263.367 €
Serramenti e Rivestimenti di Facciata				10%	877.890 €
Impianti				7%	614.523 €
Corpi Scala e Distribuzione Esterna				5%	438.945 €
Impianto Elevatori				5%	438.945 €
Varie				1%	87.789  €
TOTALE				100%	8.778.905 €

 

 

 

 

 

S-M.A.O. Spagna, Madrid

 

Total dwellings: 66

Type of users: 2/4 people

Developer: 100% public

Collective space: 26,45 mq/dwelling

Parking: 1,28 P/dwelling

 

PLOT: 

Total area: 13330 mq

Covered area: 52,95%

Not covered area: 48,05%

• 44,46% landscaped/pedestrian

• 3,59% roads

• 28,39 mq/dwelling

Floor area: 7206 mq

Residenzial: 9,430 mq

Commercial: 0 mq

Offices: 0 mq

Other uses: 0 mq

Floor area ratio: 1,85

Cost: 499 €/mq

 

Survey:

Global efficiency systems  No

Energy saving  Yes

Rainfall management  No

Alternative energy use  No

Freedom of desing process  8/10

Resemblance project & building  6/10

Le tesine di Estimo dei tre Laboratori (Leoni, Palmieri, Vidotto) debbono essere inserite integralmente sul Sito. Inoltre, esse debbono essere consegnate al sottoscritto in forma cartacea e in PDF. Quest'ultima consegna può avvenire (in anticipo di qualche giorno rispetto alla data dell'appello d'esame) lasciando il materiale (cartaceo+PDF) in portineria a Madonna dei Monti.

Alfredo Passeri

Il programma richiede l'edificazione di 46 alloggi di diverse taglie e uno spazio commerciale

Abbiamo identificato diverse tipologie di alloggi in base alle superfici al tipo di utenza e al numero di abitanti:

A_100 mq  -> 8  alloggi divisi in 6 tipologie  

B_ 75 mq  -> 10 alloggi divisi in 4 tipologie  

C_  55 mq  -> 10 alloggi divisi in 2 tipologie  

D_ 30 mq   -> 8  alloggi di 1 tipologia

E_ 20 mq   -> 10 alloggi divisi in 2 tipologie

Una volta trovata la superficie totale ragguagliata abbiamo proceduto con il calcolo sommario della spesa prendendo come riferimento il bene analogo individuato...

 

...e infine abbiamo individuato le percentuali d'incidenza considerando le peculiarità del nostro progetto

Questo è il punto a cui è arrivato il nostro progetto, questo consiste in due edifici, il primo su due piani ed interamente appoggiato a terra, il secondo ad un piano e sorretto da una serie di pilastri inclinati e ad albero.