Lezione 1

Modulo di Estimo

BIBLIOGRAFIA: lezioni di estimo; estimo didattico, entrambi del professore PASSERI, libreria politecnica

REGOLE:
1_ Firme -> consapevolezza
2_ Esame -> 4 crediti: collooquio (teoria - individuale - su lezioni e bibliografia) + tesina (sul progetto)

Serve a trovare il "PIU PROBABILE VALORE DI UN PROGETTO":
 "piu probabile valore" -> probabilità, soggettivo
 "valore"               -> dato IPOTETICO (probabile, soggettivo) 
 "prezzo"               -> dato STORICO (certo, sicuro), quando il dato ipotetico si trasforma in "quantità di moneta"

Le nostre Architetture debbono essere di "GRANDE" VALORE ad un "EQUO" PREZZO

La sfida del futuro è il CONTENIMENTO DEI COSTI

 "costo"                -> implica la sommatoria di tutte le operazioni per la produzione
                           (opera d'ingegno, materiali, commercializzazione, vendita)

Il progetto non deve essere solo piante, prospetti, sezioni e rendering per essere vincente, qualche cosa di più...

Il progetto è al centro di tutti i nostri interessi, gli architetti parlano attraverso i loro progetti,
 tirano fuori la loro creatività attraverso i progetti.
Ma la CREATIVITà è irrazionale e va domata, c'è bisogno anche di sostenibilità, COMUNICAZIONE, adempimento di requisiti
Il progetto deve avere una sicura ATTUAZIONE: non deve essere per forza "strano".
Il progetto deve avere MERCATO.

Quindi: CREATIVITà, COMUNICAZIONE, ATTUAZIONE, MERCATO SOSTENIBILITà sono fondamentali per la buona riuscita di un progetto.

ARCHITETTURA             vs                               EDILIZIA
     ^                                                                   ^
     |                                                                     |
opera d'ingegno                                         metri cubi        
UTILE, LIMITATA, ACCESSIBILE            assemblaggio, semplice, fattibile da tutti 
     ^                                                     non accessibile (villette private)
     |     
3 CARATTERISTICHE
del "BENE ECONOMICO"
(es. acqua illimitata -> solo BENE)

CREATIVITà e SOSTENIBILITà
Oggi non c'è una carenza di proposte progettuali, ma una mancanza di effettiva realizzazione (es.: Città dello Sport di Calatrava)
Nelle scelte progettuali sono importanti le scelte dei materiali e delle tecnologie
 per dare concretezza al progetto, queste incidono sui tempi di realizzazione e sul
 costo complessivo della manodopera e delle lavorazioni
 

ACCIAIO: VANTAGGI  -> tempi di messa in opera ridotti, eventuale reversibilità
         SVANTAGGI -> costo di produzione elevato, manodopera specializzata, eventuali problemi di trasporto

vs

CLS:     VANTAGGI  -> manodopera ordinaria, costi ridotti, costo di produzione più contenuto
         SVANTAGGI -> irreversibilità delle operazioni, elevato costo delle casseformi, maggiore tempo di costruzione
 
IMPREVISTI: possono accadere
 es.: Luigi Moretti -> Casa delle Armi     -> nuova fondazioni per falda acquifera
      Renzo Piano   -> Parco della Musica  -> casa romana

IMPOSTE ED ONERI AGGIUNTIVI:
 _ IVA                     -> 20 %  
 _ Acquisizione area       -> suolo
 _ Oneri di urbanizzazione -> contributo per opere pubbliche
 _ Oneri finanziari        -> prestiti, interessi...
 _ Utile dell'appaltatore  -> da versare all'impresa di costruzione
 _ Oneri professionali     -> figure professionale nella progetttazione
 _ Costi per la sicurezza  ->

L'architetto non investe denaro in prima persona, quindi è importante che sia CONVINCENTE

ECOSOSTENIBILITà: per fare un edificio ecosostenibilità il costo aumenta del 7-15% -> prezzo per utente finale aumenta del 4-6%

Per la fine del corso:
_ individuazione di un bene analogo di prezzo nooto da prendere a riferimento
_ determinazione di un prima Calcolo Sommario della Spesa (€/mq)
_ redazione di un dettagliato CME (Computo Metrico Estimativo)
_ rispetto del budget stabilito dalla committenza

Lezione 2+1

Architettura come "bene economico": utile, limitata (non unicità, ma qualità), accessibile (deve appartenere alla comunità)
L'architetto deve fare attenzione al mercato immobiliare (monumenti, architetture d'autore, progetti, ma NON edilizia)
Mercato = luogo d'incontro tra domanda ed offerta
L'estimo si pone NON come scienza, ma come disciplina che si appoggia sulle leggi delle scienze

 3 POSTULATI DELL'ESTIMO (SCIENZE): economia (scelte) - tecnica (parte applicativa, metodi, criteri) - diritto (leggi e norme)

1)- principi: 1_ il valore dipende dallo scopo della stima
              2_ la previsione è una catatteristica immanente
              3_ il prezzo è fondamento della stima
              4_ la comparazione è l'unico metodo di formulazione della stima
              5_ l'ordinarietà rende il giudizio di stima generalmente valido

 indagine empirica e statistica a partire dagli indicatori di mercato

    ^
   /|\
    |                 fascia di  
    |                ordinarietà
  8 |               |           |                  
  7 |               |     .     |
  6 |               | .       . | 
  5 |             . |           |  . 
  4 |         .     |           |   
  3 | .             |           |    
  2 |-------------------------------------->
     300 400 500 600 700 800 900 1000  

 grafico con appartamenti venduti e prezzi al mq
 fascia dell'ordinarietà (fascia tra 700 e 900 €/mq, ordinario è quell'elemento che si ripete con piu frequenza)

2)- metodi (procedimenti): per via sintetica o analitica si puo trovare il valore di mercato
      sintetica (direttamente)  : €/mq*sup= prezzo
      analitica (indirettamente): valore di mercato = reddito netto / saggio di capitalizzazione 
                               con   reddito netto = reddito lordo - spese
            
            saggio di capitalizzazione = dall'esperianza (stime empiriche) 2-6% medio 4%
                                         puo subire variazioni: diminuisce al miglioramento delle qualità 
  - criteri: valore di mercato

Certificazione LEED (diverse categorie, es. silver, gold, platinum...):     

_ riutilizzo acque piovane
_ depurazione
_ manutenzione
_ qualità
_ innovazione
_ ....

sito: casaclima

Lezione 3

CALCOLO SOMMARIO DELLA SPESA
 
              percentuali d'incidenza

_ gabbia di c.a.                                             24  %
_ tamponature e tramezzi                              9  %
_ coperture e impermeabilizzazione              3,5%
_ pavimenti e rivestimenti                             12  %
_ intonaci                                                      10  %
_ opere da pittore                                          7  %
_ infissi int/ext                                                9  %
_ opere in ferro                                              1,5%
_ impianti (elettrico/telefonico/citofonico)       4  %
_ impianti (idrico/sanitario)                           11  %
_ impianti (riscaldamento)                              5  %
_ ascensore                                                    3  %
_ vari                                                              1  %
_ TOTALE                                                   100,0%

 Per essere finanziato, un edificio pubblico deve avere requisiti di fattibilità tecnici, economici ed ambientali.
 Quindi bisogna conseguire gli obiettivi, minimizzare le risirse da investire, massimizzare i benefici.
 Anni'90 legge merloni 109/94: legge che regola la progettazione per i lavori pubblici, in particolare:
 _ divide la progettazione in progetto "preliminare", "definitivo" ed "esecutivo" + fase cantierabile (non citato nella legge)
  
  
 Superfici ragguagliate:   
     

Lezione 4

Calcolo delle consistenze ragguagliate:
 serve a dare gerarchia agli spazi
 si ottengono moltiplicando le superfici per un coeff. di ragguaglio che va da 0 a 1 in base a giudizi soggettivi
 equilibria il valore eccessivo della sup.lorda e quello minimo della netta

Poi c'è il calcolo delle cubature ragguagliate (es. per doppie altezze si considera la metà dalla cubatura)
Non c'è una regola precisa ma è soggettivo

Il CME attribuisce un prezzo unitario 

__________

La valutazione è  un atto soggettivo
Nell'analisi di costi e benefici va notato il rapporto tra fattore economico e fattore sociale:
 al pubblico compete il controllo della qualità del progetto, al privato la sua realizzazione

La valutazione è sia qualitativa che quantitativa, quindi è detta complessa

Vuoto per pieno = volumetria contenuta all'interno dell'edificio

Lezione 5

LA SCELTA DEL BENE ANALOGO

per funzione
per tipologia edilizia
per caratteristiche costruttive
per anno di costruzione ed ubicazione geografica

Il costo reale si divide in costo di esercizio e costo di progetto (costruzione + avviamento)

Confermo quanto comunicato nel precedente avviso: non rispondo alle mail che mi arrivano sulla mia posta elettronica. Non per scortesia, ma perché non sono in grado di dare risposte "tecniche". Se avete difficoltà ad inserire immagini, testi, file e quant'altro "..chiedete ai colleghi che lo hanno già fatto.." (come suggerisce Stefano Converso). E fatevi spiegare da loro il modo di procedere.

Chiedo scusa, ma questo è l'unico modo possibile per rendere produttivo il lavoro on line.

Buon lavoro

AP

SCELTA DEL BENE ANALOGO

Progetto:Residenze universitarie - 1500 alloggi

Luogo:Tor Vergata, Roma

Architetto: Marco Tamino

Anno: 2007

Area di insistenza del progetto: 560 ettari circa

Costo complessivo:  55 milioni di euro

Area del costruito:80.000 mq

Area superfici a verde:  55.000 mq

Area parcheggi:  15.000 mq

Descrizione & Analogie:

D.  Il progetto prevede diciotto blocchi edilizi per le residenze e i servizi interni, di 4 e 5 piani.      Complessivamente sono previsti circa 1500 posti letto suddivisi in:
- 1256 posti letto per studenti,
- 48 posti letto per la foresteria, professori e ricercatori
- 236 posti letto destinati all'IME (istituto mediterraneo di ematologia).

Gli alloggi prevedono diverse tipologie: camere individuali autonome, e diverse tipologie di camere doppie, con nucleo servizi in comune.

A.  La diversificazione tipologica è comune a entrambi i progetti. Nel nostro caso però non sono previsti solo alloggi di piccolo taglio, ma anche appartamenti più ampi. Altro elemento analogo è la presenza di servizi collettivi, (come bar, lavanderia, sale studio, uffici, ecc.) che nel nostro caso sono costituiti da un sistema commerciale.

D.  Le residenze sono immerse in uno spazio verde che permette la viabilità ciclabile e pedonale, escludendo il traffico veicolare. Questa limitazione determina un’area di grande qualità ambientale. Un tessuto connettivo fatto di percorsi pedonali e ciclabili, di soluzioni ambientali e di un sistema di spazi per la vita associata, attraversa l'area ed entra all'interno degli edifici. Interno ed esterno si incontrano e danno luogo a situazioni intermedie e forme di coesione tra individuale e collettivo.
La mobilità ciclabile predomina all'interno del complesso delle residenze e dei servizi.

A.  Simile è l’obiettivo che ci poniamo nel nostro progetto. Vorremmo infatti escludere il traffico veicolare all’interno del lotto, cercando di posizionare i parcheggi (pertinenziali e pubblici) in modo da non ostacolare i percorsi pedonali e ciclabili. Questi ultimi hanno il compito di connettere il lotto con il tessuto urbano circostante, passando all’interno e all’esterno degli edifici a corte, creando spazi di condivisione e di aggregazione.

D.  L'aggregazione dei vari elementi funzionali si sviluppa attorno ad una corte interna che costituisce uno spazio di incontro e di lavoro. Come avveniva nell'atrio della domus romana, la corte interna si propone e si individua come il centro aggregativo e simbolico di una comunità. Ad essa è affidato anche un importante ruolo di natura micro-ambientale per il contenimento energetico e le dispersioni nell'ambiente. L'intero organismo architettonico è modellato per ottenere un bilancio energetico favorevole. Il tipo edilizio che ripropone elementi della nostra tradizione, come la casa a corte, il porticato o il chiostro e il verde presente all'interno degli edifici, introduce effetti significativi per la regolazione termica degli ambienti e per creare riserve termiche e forme di ventilazione naturale.

A.  Anche qui l’obiettivo è simile: gli edifici che andiamo a creare sono blocchi rettangolari che, connessi da un sistema di ballatoi aggettanti, danno vita a tre edifici a corte. Questa  ha un ruolo sia  di tipo sociale, in quanto punto di aggregazione, nonché energetico-ambientale, grazie al sistema di verde che vorremmo inserire al suo interno.

D.  Uno degli obiettivi principali è la permeabilità: gli edifici non sono barriere fisiche o oggetti architettonici chiusi, ma elementi di un tessuto che li attraversa fisicamente e visivamente.

A.  Allo stesso modo, anche i nostri edifici non sono pensati come un qualcosa di chiuso, ma come un elemento da attraversare. Uno dei punti chiave del progetto  sta nella differenza tra come l’edificio si presenta all’esterno, e come invece si articola all’interno. Mentre dall’esterno i blocchi residenziali danno l’idea di tre nuclei pressoché identici, simili ad un cubo, all’interno essi si articolano ognuno in maniera diversa, e ciò è visibile solamente camminando all’interno della corte. Questo è  favorito dalla presenza dei camminamenti e dei negozi, che in qualche modo creano un  percorso “obbligato”.

Ho dato - nei singoli blog - alcune risposte ai quesiti che attenevano questioni strettamente disciplinari: sulle scelte di metodo, sulle ricerche di valori e di costi per le zone d'indagine. Non so se abbia o meno risposto proprio a tutte le domande. Qualora avessi saltato qualche quesito o omesso risposta, prego di segnalarmi tale mancanza attraverso una "nota specifica" sul blog.

In sostanza, quasi tutti hanno dato un'indicazione progettuale coerente con gli obiettivi che ci eravamo prefissi. Durante il corso delle revisioni personali (singole o per gruppo) metteremo a punto la progressione del lavoro.

COMUNICO INFINE CHE, CON MOLTA PROBABILITA', IL SOPRALLUOGO IN CANTIERE SARA' EFFETTUATO SABATO 11 GIUGNO 2011. DARO' CONFERMA DEFINITIVA E PRECISA AL PIU' PRESTO.

Alfredo Passeri