Il Teatro Argentina

Il Teatro Argentina rappresenta uno dei più importanti edifici culturali della città di Roma fin dalla sua fondazione nel 1732 su progetto di Theodoli e per tutto l’Ottocento quando fu terminata la facciata da Holl e gli interni da Ersoch, fino ai giorni nostri, passando per gli interventi di Piacentini nel foyer. L’attuale restauro del Teatro, costato circa 250.000 € e che dovrebbe terminare entro luglio di quest’anno, è ben rappresentativo di alcuni dei problemi che oggi affiorano quando si affrontano sfide di questo tipo, da quelli tecnico-logistici a quelli riguardanti scontri “ideologici”. Innanzitutto l’edificio, come molte altre opere del centro storico, ha necessitato di una serie di accortezze circa gli orari di alcune lavorazioni (e quindi un cronoprogramma ben studiato) per evitare blocchi stradali e disagi al passaggio, e per il posizionamento dei materiali utili, in quanto l’impossibilità di studiare la resistenza effettiva dei solai, ha comportato la realizzazione di una terrazza provvisoria per lo stoccaggio. La seconda questione riguarda i finanziamenti: il committente privato è stato affiancato da investimenti derivanti dalla pubblicità e dagli sponsor, e questo ha sollevato ulteriori questioni circa il deturpamento del paesaggio causato dai teloni, nonostante, secondo il mio parere, un giusto indirizzamento degli interessi  verso un obiettivo comune possa comunque dare ottimi risultati, soprattutto in un momento storico dove la spesa pubblica risulta molto ridotta. A queste figure si sono aggiunti inoltre anche due rappresentanti istituzionali, uno della sovrintendenza comunale e uno di quella statale, il che ha creato ulteriori difficoltà a livello decisionale, soprattutto riguardo le scelte effettuate dai progettisti, rappresentati, anche in questa visita, dal Direttore dei Lavori Carlo Celia. Le decisioni da prendere, infatti, hanno riguardato anche gli effetti degli ultimi restauri, effettuati nel 1970 e nel 1993: i primi avevano interessato l’eliminazione delle capriate del tetto, l’inserimento di un cordolo in calcestruzzo armato e l’appesantimento delle statue sommitali con pasta cementizia; i secondi avevano previsto invece la scialbatura dell’intera facciata con vernice con resina vinilica, altamente dannosa per la conservazione delle strutture stesse. Proprio su quest’ultimo intervento si è concentrato il grande dibattito tra il DL e una delle responsabili della Sovrintendenza, fino a quando, col parere favorevole dell’Arch. Giovannetti, si decise di rimuovere la resina e sostituirla con una tinta a calce respirante, di cui  molte prove del colore sono attualmente in esecuzione sulla facciata. Altri interventi hanno riguardato il recupero degli infissi lignei, e anche le statue sono state restaurate con la sostituzione, dove possibile, degli elementi in cemento, l’applicazione di resine per evitare il fenomeno dell’ossidazione dei ferri e la sostituzione di alcuni di questi con barre di vetroresina. Anche se oggi i risultati dei lavori non sono a tutti visibili a causa dello sponsor sui ponteggi, tra poco tempo potremo giudicare l’effettiva validità delle scelte effettuate per questo cantiere, nonché la bellezza di un recupero architettonico condotto da bravi professionisti.

 

 

 

 

La nostra ricerca sul bene analogo, si dirige verso due progetti, entrambi realizzati in Germania. Il primo si trova a Duren, rotterdamstrasse (del 1993-1996) dall'architetto Herman Hertzberger e l'altro, che si trova a Monaco, di cui non abbiamo notizie in quanto si tratta di un abitazione privata. Le analogie con il nostro progetto si verificano in ragione delle tecnologie costruttive applicate per la realizzazione delle architetture, somiglianza morfologica e di funzione, simile al progetto. 

 

 

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Periferica/VALMELAINA -TUFELLO (VIA MONTE RESEGONE)

Codice di zona: D12

Microzona catastale n.: 98

Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico

Destinazione: Residenziale

 

 

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Abitazioni civili	NORMALE	2800	3600	L	11	14	L
Abitazioni di tipo economico	NORMALE	2400	3200	L	9,3	12,5	L
Box	NORMALE	2150	2700	L
Posti auto coperti	NORMALE	1400	1850	L
Posti auto scoperti	NORMALE	850	1050	L

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

Aggiorniamo qui di seguito la scelta del bene analogo al nostro progetto.

Il bene analogo preso a riferimento inizialmente era quello del complesso residenziale progettato da Herman Hertzberger ad Amsterdam (http://design.rootiers.it/estimo/node/1261), andando avanti col progetto abbiamo riscontrato similiarità anche col progetto degli architetti Sascha Zander e Christia Roth realizzato a Berlino tra il 2008/2010. Il progetto si compone di due strutture lineari parallele, distanziate tra loro da una corte interna di circa 13 metri. Gli appartamenti individuali sono di tre tipologie a seconda della loro disposizione all'interno del complesso edilizio: 23 "townhouses" sono accessibili dalla strada e si alternano a spazi organizzati ad uso commerciale, il loro rivestimento consiste in pannelli prefabbricati, ampie finestrature ed elementi apribili in legno. Le facciate che danno sulla spazio interno hanno un aspetto più eterogeneo e modesto e si articolano intorno ad uno spazio verde rialzato rispetto al livello della strada in modo da avere più luce. Oltre alla morfologia insediativa del complesso, riscontriamo analogie col nostro progetto anche per quanto riguarda la tipologia degli alloggi, l'attacco a terra dell'edificio, la sistemazione del tetto ed il suo rivestimento esterno.

Per quanto riguarda i costi, riportiamo qui di seguito le informazioni trovate:

Costo stimato in rifermento alla DIN 276: 2,080,000 Euro

Costo edifici + esterni/sistemazione a terra: 10,000,000 Euro

Costo totale della costruzione: 15,130,000 Euro

Costo al mq: 1500euro/mq

 

 

 

Villa Capo di Bove ha seguito un iter comune a molte ville che affacciano sull’Appia Antica, ma presenta una peculiarità importante:  si tratta infatti di un bene privato, divenuto bene pubblico da tutti fruibile, grazie  al diritto di prelazione esercitato dallo Stato. Studiando la sua evoluzione, ho potuto constatare come nel corso del tempo, a partire dal II secolo d.C., questo edificio sia passato per le mani di molteplici proprietari ( nobili dell’antica Roma, cardinali medievali, monaci ), rimanendo però, fino al 1945, un’area ad uso agricolo. Nel dopo guerra avvenne invece una trasformazione importante, e il complesso venne trasformato per uso residenziale  ad opera di una famiglia di mercanti ortofrutticoli, i Romagnoli. Successivamente il Casale fu investito dalla moda del tempo, che vedeva una committenza ricca e famosa protagonista di molte acquisizioni lungo l’Appia Antica. Avere una villa immersa nel verde di quella zona rappresentava uno Status symbol a cui non si poteva rinunciare, specie per i produttori cinematografici che negli anni Cinquanta lavoravano nell’Hollywood sul Tevere. Fu così che Sauro Streccioni acquistò la villa e commissionò il progetto di recupero ad un architetto ( probabilmente seguace della scuola di Busiri Vici ) che riprodusse il Casale con un aspetto antico. A quell’epoca era infatti in voga rivisitare la tecnica “spolia” medievale, caratterizzata dal riutilizzo di reperti antichi, recuperati dalla distruzione di diversi monumenti. Il progettista quindi enfatizzò la struttura della cisterna esistente, ma di sicuro la rispettò. Negli anni 70/80 poi nuovi ricchi si interessarono all’area e ci furono ulteriori trasformazioni, che riguardarono anche i limiti del parco archeologico, il tutto ovviamente al di fuori della legge e nel segno dell’abusivismo. Quando però si cercò di vendere la villa Capo di Bove dichiarando un prezzo evidentemente troppo basso, un funzionario statale, rendendosi conto dell’accaduto, esercitò il diritto di prelazione sul bene vincolato, bloccò la frode in corso, e grazie a lui oggi è possibile visitare il casale gratuitamente, sette giorni su sette. Ci troviamo quindi di fronte ad un clamoroso esempio di riscatto totale della struttura ( di cui vorremmo esser spettatori più spesso!! ). Nel 2002 sono iniziati i lavori della Soprintendeza Speciale per i Beni Archeologici di Roma, che ha operato su due livelli: uno riguarda  il recupero dello scavo archeologico, l’altro investe più prettamente la villa. Per la nuova destinazione pubblica del complesso, infatti,  si è reso necessario eliminare alcuni tratti legati alle esigenze di una proprietà privata di uso residenziale, ed è così stata eliminata, ad esempio, la piscina esterna. Lo scavo archeologico ha invece portato alla scoperta di un impianto termale, risalente al secondo secolo e di proprietà privata. Il suo ingresso monumentale si apriva sicuramente sulla via Appia. All’approvvigionamento idrico contribuivano due grandi cisterne, su una delle quali è sorta la Villa, come testimoniano rimanenze di muratura in cocciopesto o in opera cementizia di scaglie di selce. La parte esterna, riprogettata da Massimo De Vico, ha visto l’eliminazione della simmetria originaria, a favore di un tracciato curvilineo che meglio si adattava al dialogo con in luogo. Ad intervenire sulla villa stessa sono stati invece Carlo Celia e Stefano Cacciapaglia, che si sono preoccupati, tra le altre cose, di rendere a norma la struttura. Oramai conosciamo abbastanza questi due architetti e devo dire che mi affascina la passione che dimostrano per il proprio lavoro. La cosa che più ho apprezzato infatti nel corso dei mesi, relativamente ai loro interventi, è stato l’entusiasmo che hanno cercato di trasmettere, raccontando la propria esperienza. Cacciapaglia, mentre ci parlava del restauro, ad un certo punto ha esclamato, guardando Celia: “Quanto ci siamo divertiti!”. Ci ha trasmesso così un’ondata di ottimismo ( di cui sicuramente i giovani d’oggi hanno bisogno ), raccomandandoci di credere in ciò che facciamo, mettendoci l’amore. Ci hanno poi raccontato alcuni aneddoti riguardanti il recupero, come la questione degli infissi, che, ai fini del risparmio, sono stati fatti standardizzati, quando invece ogni bucatura era diversa dalle altre. Questo ha portato alla creazione di buchi tra parete e finestra, colmati con una larga placca nera, che di sicuro non passa inosservata. E’ nato infine un dibattito nell’ambito della trattazione delle murature antiche: parti del muro interno inglobato le mura della cisterna antica e ci si domandava se non sarebbe stato il caso di rimetterle, nel corso dei lavori, a vista, in modo tale da rappresentare una testimonianza dell’antica Roma. In realtà i progettisti ci hanno spiegato che dall’esterno è visibile la muratura originaria, mentre all’interno si è deciso di salvaguardare l’edificio moderno, essendo anche esso parte dell’evoluzione del complesso. D’altra parte, l’architettura è fatta di sovrapposizioni, è quindi giusto togliere del nuovo per guadagnare nei confronti dell’antico? Questo e molti altri sono stati i quesiti e i dubbi che hanno mosso il nostro animo di architetti del domani, contribuendo a farci creare una personale opinione sul modo in cui intendiamo relazionarci nei confronti di testimonianze antiche importanti, come quella di Capo di Bove, e di tutto il complesso che si estende intorno all’Appia Antica.

 

Nel gennaio 2002 il Ministero per i Beni e le Attività Culturali, su proposta della Soprintendenza Archeologica di Roma, ha acquistato, con diritto di prelazione, la proprietà della Villa Capo di Bove di via Appia antica.

La rilevanza archeologica del sito, un’area verde di circa 8500 mq, era già nota per la presenza di resti di un antico impianto termale. Tra il 2003 e il 2005 diverse campagne di scavo archeologico hanno portato alla luce un complesso termale la cui prima fase costruttiva è attestata alla metà del II secolo d.C.
Non si sa con certezza chi fossero i proprietari e per quale funzione l'impianto fu realzzato. Vi sono per lo più due ipotesi: la prima sostiene che fosse il bagno di un collegium o di una qualche corporazione associativa con finalità cultuali o funerarie; la seconda invece ritiene che l’impianto possa aver fatto parte dei vasti possedimenti che Erode Attico e la moglie Annia Regilla avevano nella zona proprio nella metà del II secolo d.C. 

A partire dal dopoguerra numerose acquisizioni hanno portato al recupero della villa non senza trasformazioni radicali. Negli anni '50 del Novecento una famiglia di mercanti ortofrutticoli, i Romagnoli, acquistarono e trasformarono ad uso residenziale l'impianto. Da quel momento la villa entrò in una dinamica di acquisizioni da parte di una committenza, con ingenti capacità economiche, bramosa di avere la propria residenza in uno dei più prestigiosi cuori verdi della città. Nel '62 il produttore cinematografico Sauro Streccioni acquistò la villa e ne promosse il recupero: un'opera incentrata sulla tecnica dello spolia dal tipico gusto antiquario caratteristico dell'epoca probabilmente realizzata da un appartenente alla scuola di Busiri Vici. Dagli anni '80 i cosiddetti nuovi ricchi continueranno ad acquistare queste ville antiche non più spinti da un amore verso il luogo ma da una più materiale volontà di affermazione sociale.

Importanti lavori di ristrutturazione, ad opera degli architetti Stefano Cacciapaglia e Carlo Celia, hanno completamente ridisegnato il giardino della villa dove sono state piantumate nuove essenze arboree, hanno trasformato la dépendance in punto di accoglienza per i visitatori e, infine, hanno messo a norma l’edificio principale conducendo una vera e propria operazione di riscatto totale. Nel complesso la struttura è stata toccata il meno possibile, infatti all'esterno è ancora possibile apprezzare la facciata realizzata con reperti archeologici, gli spolia, e i resti dell'antica cisterna romana su cui sorge la villa. L'interno è stato invece oggetto di una maggiore ristrutturazione. Le pareti sono state volutamente intonacate di bianco per permettere una più facile lettura dell'architettura stessa, e le stanze riadattate per ospitare gli uffici della Soprintendenza, una sala conferenze e l'archivio in onore di Antonio Cederna, giornalista del Novecento italiano che si è battuto per la difesa dalla speculazione edilizia e si è impegnato a favore della costituzione del Parco dell'Appia Antica.

Abbiamo deciso di suddividere l'analisi delle consistenze ragguagliate in due sistemi: il primo che fa riferimento all'intero edificio, il secondo che specifica le singole unità abitative. Questo perchè  l'edificio unisce varie funzioni di cui quella residenziale ha un'importanza particolare.

SUPERFICI RAGGUAGLIATE INTERO EDIFICIO 

LIVELLO	FUNZIONE	SUPERFICIE UTILE NETTA(mq)		COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO	CONSISTENZE RAGGUAGLIATE
		coperte	scoperte		mq
PIANO TERRA
Zona 1	Attività commerciale 1	59,78	0	0,4	23,91
	Attività commerciale 2	32,34	0	0,4	12,93
	Attività commerciale 3	39,62	0	0,4	15,84
	Attività commerciale 4	60,64	0	0,4	24,25
Zona 2	Sala conferenze	88,73	0	0,4	35,49
	Foyer (sala conferenze/albergo)	64,86	0	0,3	19,45
	Atrio	32,81	0	0,5	16,4
	Ascensore muratura (2,46 x 2)	4,92	0	0,5	2,46
	Scala 1 e spazi distributivi	95,1	0	0,5	47,55
	Servizi pubblici	9,56	0	0,2	1,91
	Bar/Ristorante	86,39	0	0,4	34,55
Zona 3	Atrio	26,04	0	0,3	7,81
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
PRIMO PIANO
	Stanza albergo Tipo A (16,91 x 10)	169,1	0	0,6	101,46
	Scala 1 e spazi distributivi	107,57	0	0,5	53,78
	Atrio palestra (accesso residenti)	26,04	0	0,3	7,81
	Palestra	78	0	0,4	31,2
	Servizi palestra	32,48	0	0,2	6,49
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
SECONDO PIANO
	Stanza albergo Tipo A (16,91 x 6)	101,46	0	0,6	60,87
	Stanza albergo Tipo B (16,96 x 4)	67,84	0	0,6	40,7
	Spazi distributivi	76,26	0	0,5	38,13
	Ascensore muratura (2,46 x 2)	4,92	0	0,5	2,46
	Libreria/Sala lettura	29,3	0	0,7	20,51
	Microcredito	30,94	0	0,7	21,65
	Banca del tempo	30,94	0	0,7	21,65
	Lavanderia	30,39	0	0,7	21,27
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
TERZO PIANO
	Alloggio Duplex - 1° livello (23,63 x 7)	165,41	0	0,9	148,86
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Ballatoio	58,86	0	0,5	29,43
	Connettivi e spazi comuni	86,52	0	0,8	69,21
	Scala sul ballatoio x residenze (3,00 x 3)	9	0	0,5	4,5
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
QUARTO PIANO
	Alloggio Duplex - 2° livello (38,07 x 7)	203,63	62,86	1	266,49
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Spazio comune	26,04	0	0,7	18,22
QUINTO PIANO
	Alloggio Duplex - 1° livello (23,63 x 7)	165,41	0	0,9	148,86
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Ballatoio	58,86	0	0,5	29,43
	Connettivi e spazi comuni	86,52	0	0,8	69,21
	Scala sul ballatoio x residenze (3,00 x 3)	9	0	0,5	4,5
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
SESTO PIANO
	Alloggio Duplex - 2° livello (38,07 x 7)	203,63	62,86	1	266,49
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Spazio comune	26,04	0	0,7	18,22
SETTIMO PIANO
	Alloggio Duplex - 1° livello (23,63 x 6)	141,78	0	0,9	127,6
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Ballatoio	58,86	0	0,5	29,43
	Connettivi e spazi comuni	86,52	0	0,8	69,21
	Scala sul ballatoio x residenze (3,00 x 3)	9	0	0,5	4,5
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
OTTAVO PIANO
	Alloggio Duplex - 2° livello (38,07 x 6)	174,54	53,88	1	228,42
	Mini-alloggio Simplex (32,62 x 3)	97,86	0	0,9	88,07
	Scala 2 e spazi distributivi	18,02	0	0,4	7,2
	Ascensore vetro	2,58	0	0,4	1,03
	Spazio comune	26,04	0	0,7	18,22

SUPERFICI RAGGUAGLIATE PER TIPOLOGIE RESIDENZIALI

TIPOLOGIA	FUNZIONE	SUPERFICIE UTILE NETTA(mq)		COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO	CONSISTENZE RAGGUAGLIATE
		coperte	scoperte		mq
STANZA ALBERGO TIPO A
	Letto	9,46	0	0,7	6,62
	Bagno	3,6	0	0,4	1,44
	Distribuzione	3,85	0	0,3	1,15
	Tot.	16,91
STANZA ALBERGO TIPO B
	Letto	3,5	0	0,7	2,45
	Bagno	5,91	0	0,4	2,36
	Distribuzione	7,55	0	0,6	4,53
	Tot.	16,96
ALLOGGIO DUPLEX
	1° Livello
	Cucina/Pranzo	9,22	0	0,7	6,45
	Soggiorno/Studio	9,52	0	0,9	8,56
	Distribuzione/Scale	4,89	0	0,3	1,46
	Tot.	23,63
	2° Livello
	Bagno	4,3	0	0,4	1,72
	Distribuzione	5,22	0	0,3	1,56
	Zona letto	19,57	0	1	19,57
	Terrazzo	0	8,98	0,8	7,18
	Tot.	38,07
MINIALLOGGIO SIMPLEX
	Bagno	4,2	0	0,5	2,1
	Ingresso	2,73	0	0,3	0,81
	Cucina/Pranzo	13,37	0	0,9	12,03
	Soggiorno/Studio/Letto	12,32	0	1	12,32
	Tot.	32,62

 

 

Provincia: ROMA

Comune: ROMA

Fascia/zona: Semicentrale/TUSCOLANO 2 (PIAZZA S.MARIA AUSILIATRICE)

Codice di zona: C8

Microzona catastale n.: 50

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Abitazioni civili	NORMALE	3500	4800	L	13	17,5	L
Abitazioni di tipo economico	NORMALE	3300	4200	L	12,3	16,3	L
Box	NORMALE	2750	3800	L	14,5	19,8	L
Posti auto coperti	NORMALE	1950	2700	L	11	15	L
Posti auto scoperti	NORMALE	1150	1550	L	6,8	9	L

Destinazione: Commerciale

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Negozi	NORMALE	3800	4900	L	23,8	30,8	L

Destinazione: Terziaria

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)		Superficie (L/N)	Valori Locazione (€/mq x mese)		Superficie (L/N)
		Min	Max		Min	Max
Uffici	NORMALE	3600	4800	L	14,5	19,8	L

 

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare