ragionavo circa la figura del Direttore Artistico....

 

Si pensa che l’essere un bipede comporti l’essere un uomo, io credo che la volontà ci renda appartenenti a questa categoria… non è camminare su due piedi ma tenere la testa alta…

Ci sono figure che proseguono eretti solo perché ci sono nati… ci sono figure che allungano il collo per farsi vedere, per sentirsi partecipi di qualcosa…

Esistono perciò due grandi categorie… e le rivedo in tutto, in ogni cosa che mi circonda…

Ragionavo sulla persona del Direttore Artistico, una grande incognita che non riesco a risolvere… è un personaggio mutevole, non ben definito … non precisato… ma fortemente legato da chi ne veste i panni…

“… Noi abbiamo mantenuto la direzione artistica … il progettista è quello che ha fatto il plano volumetrico … sul cartello c’è … la direzione non ce la impone …  l’abbiamo mantenuto noi per un fatto … codice etico … visto che è il progettista iniziale … c’è sembrato brutto …”

Quell’ultima frase…  “c’è sembrato brutto” … mi ha colpita nel profondo, quasi fosse diretta a me… mi sono chiesta come fosse possibile che … un direttore… si potesse lasciar emarginare in questo modo… e ho capito che non è il titolo a darti spessore, ma le spalle su cui poggia la fatica.

Penso al professor Desideri e vedo un combattiero, un uomo che ha fatto della sua nomina un tratto distintivo, in lui vedo il Direttore con la D maiuscola; penso al professore e sorrido, perché so che il suo non sarà mai un semplice nome sul cartello, non sarà un nome riecheggiato nei corridoi… perché sembrava brutto…

Penso a tutti quei Direttori, li vedo camminare a testa alta nei cantieri, non per superbia, ma per parlare, farsi sentire, confrontarsi con altre teste… penso a loro e mi consolo… penso a loro e comprendo… questo è il Direttore Artistico.

 

 

Il ruolo del Project Manager

http://www.youtube.com/watch?v=dvnZVvi0rkE&feature=youtu.be

Finalmente siamo riuscite a caricare su youtube una piccola parte della visita al futuro cantiere di Palazzo San Marcello al Corso (Mellini-Salviati)!!

E' ormai passato più di un mese, ma crediamo valga la pena di vedere questo estratto che  potrebbe essere un perfetto allegato all'intervento del 1 dicembre di Simona Tannino.
In questi dieci minuti, dopo una breve introduzione dei professori Passeri e Micalizzi, l'intervento dell'ing. Gianluca Ledda ci chiarisce l'importanza del Project Manager all'interno di un progetto architettonico:

"...il project manager deve mettere in comunicazione tutti (titolare del diritto d'autore, proprietario, progettista).."

"..egli guarda tre cose (tre dogmi fondamentali): TEMPI, COSTI, QUALITA' DELL'OPERA.."

Gruppo: Leggio, Mattioli, Mercuri

 

CALENDARIO INCONTRI FATTIBILITA'

Dopo l'ultima visita di sabato prossimo 21 gennaio (Palazzo Massimo alle Terme), dedicherò il successivo sabato 28 gennaio, per l'intera mattinata (aula Barberini), ai singoli gruppi che si sono formati e che intendono sostenere l'esame di Fattibilità. A partire da quella occasione, durante la quale esporrò "singolarmente" ad ogni gruppo una traccia da seguire per compilare la tesina d'esame, comunicherò il CALENDARIO PRECISO PER LE REVISIONI. Esse - salvo cambiamenti - saranno il LUNEDI' (a partire dal 30 gennaio) dalle 14,00 alle 18,00 e il MERCOLEDI' (a partire dal 1 febbraio) dalle 9,00 alle 12,00 e dalle 13,00 alle 17,00. Sede di Madonna dei Monti, aula da stabilire.

Prof. Alfredo Passeri

case su misura

 

“… nascono dal senso di cooperativa... di associare gruppi di persone, che vogliono partecipare dall’inizio fino all’esecuzione dell’opera, appartenere ad un gruppo di cooperativa che occuperà un certo numero di alloggi … rappresenta uno spaccato del processo edilizio romano …”

“ …Come sempre l’architettura … è costellata di grandi successi ma anche di grandi, incredibili, incommensurabili sconfitte …”

“ … queste case commisurate all’esigenza di una fetta di mercato che può acquisire ... secondo la disponibilità economica … prezzi calmierati …”

“… come fossero case su misura …”

“… l’architetto Maroni ci racconta, per la sua lunga militanza all’interno del mondo cooperativo … ha affinato queste tecniche fino ad essere chiamato … per essere la persona giusta …”

“ … il progetto nasce abbastanza vincolato … eseguito da un altro architetto, che non l’ha proseguito … l’ho dovuto riprendere io … con un progetto già fatto ... non ho potuto, se non in minima parte variare la conformazione …”

“… 300 mc ... numeri all’ingrosso … 25 milioni di euro … stiamo parlando di un intervento consistente … 83 villini …”

“…Ho cominciato nel ’62 … praticamente ho fatto solo progetti di case … è uscita fuori la legge 167… questo non è un intervento in cui si possono vendere a prezzi convenzionati … si può vendere anche a prezzo di mercato …”

“ … oggi sono ormai fuori mercato … il costo è diventato assolutamente …”

“… sono quasi tutte vendute …”

“… ci sono delle prenotazioni …”

“… il mercato è cambiato … il salto di mercato che c’è stato negli ultimi due anni non s’è verificato … l’edilizia è una sinusoide … la curva ha cominciato a risalire … in questo momento non si vede la fine del tunnel …”

“… dal 2008 ... siamo sulle montagne russe …”

“ … paradossalmente i prezzi non sono scesi ... chi detiene la proprietà immobiliare pur di non svendere non vende … non c’è utenza …”

“… le nuove case … non è più una questione di qualità ma di prezzo ... il problema quale è stato?! … noi siamo abituati a lavorare con una certa qualità … se guardate questo …”

“… su questo c’è stata richiesta la riprogettazione per elevare la qualità ...”

“… posso dire solo una cosa? … secondo me … la qualità di questo è decisamente superiore di quello ...”

“… costa anche di più …”

“… a voi che siete spettatori e anche attori … tra poco … questa notazione non può non interessare …”

“… apro una parentesi … se vi capiterà di vedere interventi che abbiamo fatto … in 167… quella che è proprio l’edilizia con prestito convenzionato … Osteria del curato, Anagnina, Romanina, non siamo molto lontani da questa edilizia … abbiamo dato in più un livello di rifinitura... la vasca idromassaggio … la qualità … li trovate anche nella 167… era il nostro target ...oggi non riusciamo a fare neanche questo.”

“… la dimensione degli alloggi … li stiamo dividendo … li abbiamo dovuti trasformare … oggi l’alloggio medio è da 60 mq e quello minimo di 36mq - 40 mq al massimo … altrimenti non si vende … i nuclei familiari sono ridotti …”

“… io ricordo i primi progetti… c’erano persone che chiedevano alloggi di 200-250 mq … poi con la legge di finanziamento 456 del ‘78, lo Stato ha stabilito che al massimo dovevano essere 90mq - 95 mq di superficie utile … non m’è mai capitato … al massimo 72mq – 80mq …”

“ … questi sono gli antefatti ...”

“… il cantiere è in varie fasi … lo scavo … prima dello scavo ...le fondazioni ...la costruzione finita e che deve esse consegnata in primavera … da costruire …”

“… la complessità dell’intervento …”

( indicano sulla planimetria )

( rumori di macchinette fotografiche )

“… per chiuderlo … tutto?! … come tempi? “

“… C’è stata una vicissitudine contrattuale …”

“… ma certo …”

“… teoricamente cerchiamo di chiudere in 15 mesi … queste le consegniamo in primavera … queste …”

“… il problema è logistico, per due motivi: è molto denso, non ci sono grosse possibilità distributive interne; questo edificio qui verrà realizzato alla fine, nel momento in cui cominciamo a  scavare, qui non ci si muove più, il dato fondamentale in un cantiere è la mobilità …”

“… evitare l’inquinamento stradale con mezzi di cantiere … teoricamente avviene il lavaggio ... dico teoricamente, perchè quando me ne vado, non sempre  avviene …”

(risate)

“… consegnando questi due ... con la gente che inizia ad abitare … ABITARE …  dovremo chiudere … bisognerà organizzare un traffico controllato …”

“… gli abitanti di questo primo nucleo vivranno una vita di inferno …”

“… lo sanno …”

“… pur avendo prenotato … pagato … c’è una domanda forte hanno bisogno di alloggi … sono coscienti …”

“… questo sempre …”

“… uno cerca di mitigare ... per sei mesi … (pausa) “

“… ci vogliono quindici anni per un quartiere … per solidificarsi …”

“… altro problema grosso i salti di quota … anche 10 metri … ci sono grossi movimenti di terra … Roma si divide in due grandi famiglie ... terreni alluvionali nel versante verso il mare e i piroclastici verso i castelli … qui siamo nelle zona delle argille … sabbie … il problema è di trovare ottimizzazione … se andiamo troppo in profondità ci sono le argille ...quindi pali … uno fa dei sondaggi, poi la realtà locale la verifica … a meno che non fai 400 sondaggi … ok teniamoci mezzo metro in più … si disinnesca tutto il castello costruito … diventa un salto di quota troppo alto … lavoro di cesello in questo senso …”

“… Camminando vedrete una differenza di fondazioni … noi qui abbiamo due tipi … il problema economico nel nostro mondo è fondamentale … i pali … e le travi rovesce … dove avevamo una lente di sabbia consistente abbiamo le travi … pali a  12 metri …”

“… Non tantissimo …”

“… Sono due piani di fabbricato …”

(pausa)

“… tipico esempio di come si sbaglia l’urbanistica … (risate) …  bisognava fare prima i sondaggi ... fare una casa di due piani con 12 metri di palo … significa …eh! …”

(sguardi di intesa)

“… indagini geognostiche preliminari ... se dovessi fare il piano oggi … saresti obbligato a tutta una serie di …”

“… la sovraintendenza archelogica?!? …”

“… altro problema grosso … sono stati fatti scavi preventivi ... nella realizzazione di scavi … trincee a 4 metri di profondità …”

“… Sono arrivati qui, si sono installati qui, a spese della cooperativa… del socio …”

“… campagna di indagini preventive con trincee ... non se ne vanno finchè …”

“… Scavi durati un anno e mezzo …”

“… Questa è la sovraintendenza ... ve la presento …”

“… Le trincee sono scavi … a fette… quattro metri larghi, profondi … distanti …”

“… messi in sicurezza perché l’archeologo deve misurare, catalogare, rilevare ... è una delle ragioni del perché l’archeologia sta come sta … ognuno ha la propria opinione … molte volte sono un po’… meglio tacere …”

“… qui c’è il teleriscaldamento … passa una grossa conduttura che porta acqua calda … tutto il discorso  della produzione di riscaldamento e acqua calda … è una fonte considerata rinnovabile …”

“… Molto importante ...”

“… Qui sotto c’è una centrale, dove una grossa mandata è frazionata, in piccole mandate … sui villini ci saranno tre sottocentrali distribuite … diramate …”

“… questa copertura non sarebbe sufficiente a contenere i pannelli fotovoltaici ... ogni alloggio sono sei pannelli ... ogni pannello sono circa 2 mq … fate i conti e vedete che un tetto di un multipiano … non riesce a reggere tutti i pannelli … ci sarà un grosso problema …”

“… qui non c’è stata alcuna attenzione … parlavamo dell’orientamento del fabbricato … chi ha fatto il piano … (gesto della mano sotto il mento) … non importa, come viene viene … non è un atto di accusa … è una realtà …”

“… Chi l’ha fatto …”

“… Un minimo di attenzione forse …”

“… Il quartiere nasce nel ’80 – ’85, come sommatoria dell’altro Torrino nord al di qua del G.R.A. … doveva essere un progetto importante, lo è diventato nella realizzazione, con 25 anni di ritardo …”

“… L’inquilino può scegliersi delle migliorie …”

“… L’acquirente è un socio …”

“… Una volta era così …”

( risate )

“… Le dimensioni… sei obbligato dalle norme … un livello superiore di materiali, la vasca idromassaggio, la predisposizione dell’impianto di condizionamento e la domotica … controlla fughe di gas … i livello di qualità tra queste e quelle che abbiamo fatto in 167 … è la stessa …”

“… È cambiato il subappaltatore … quello è un mattone PICA questo IBL … la PICA è entrata in crisi, ha chiuso un certo numero di fornaci … si è dovuto andare su un tipo di mattone che garantisse la costante di fornitura per tutti i villini …”

“… sui mattoni c’è da discutere molto …”

“… L’architetto Maroni è della generazione che disegna tutto a mano … qui dentro c’è tutta una serie di considerazioni …”

“… l’invenzione si basa sull’ipotesi edilizia, diventa disegno tecnico, che diventa costruzione … questi passaggi comportano cambiamenti, sofferenze, compromessi, variazioni, mutazioni, che non sono solo stilistiche … di costo … tutte le volte un bagno di sangue …”

“… Mai un disegno diventa esattamente costruzione … non esiste … non vi affezionate troppo ai vostri disegnuzzi … se vi affezionate così tanto, soffrite moltissimo, che i professori ve lo cambiano …”

( risate)

“… Il progetto prevedeva un portico … è subentrato il piano casa … abbiamo aumentato la stanza …”

“… diventata una volumetria aggiuntiva … il portico è sparito …”

“… Sono rimaste anche le differenze di quota … la scelta del tradizionale … è una scelta economica ma anche di maestranze …”

“… Oggi molte aziende … imprese generali si stanno trasformando … abbandonando la parte edilizia … modificando radicalmente il loro processo realizzativo assumendo operai metalmeccanici … quando voi progettate … questa la faccio in acciaio ... quella maestranza non è questa … l’operaio che sa mettere il forato e la calce non è lo stesso che sa costruire la struttura in acciaio … questi processi li dovete vivere … passaggio delicatissimo …”

“… In questo tipo di edilizia si predilige quella parte tradizionale anche per sostenere il mercato …”  

“… il meccanismo di finanziamento segue due canali: il mutuo bancario copre fino al 50% del costo di costruzione, il resto è autofinanziamento, col socio che paga a stadio di finanziamento … i lavori sono organizzati su grossi step … 20% fine struttura, 10% tamponatura, 10% pavimenti … c’è tutta una dinamica, che si sta scontando adesso … la copertura dei soci era 100% ... il socio può anche recedere … attualmente c’è il 70% coperto … c’è un 30% di dimissioni …”

“… La lungaggine …”

“… I primi iscritti, sono del ’94 – ’95 … prima era una giovane coppia, ora c’ha un figlio di 25 anni … molta gente si dimette … crea un problema nell’autofinanziamento … quindici mesi, se il piano riesce a stare appresso all’esigenza del cantiere …”

“… Noi abbiamo mantenuto la direzione artistica … il progettista è quello che ha fatto il plano volumetrico … sul cartello c’è … la direzione non ce la impone …  l’abbiamo mantenuto noi per un fatto … codice etico … visto che è il progettista iniziale … c’è sembrato brutto …”

“… Il direttore artistico resta come figura trasversale …”

“… Il consorzio Torrino impone una commissione di qualità, tutti i progetti prima di andare all’approvazione delle autorità comunali, ha bisogno di un nulla osta …”

“…  C’è una crisi dei questo mondo cooperativistico … trascinato verso il basso …”

links utili:

http://www.bosettiegatti.com/info/norme/statali/1962_0167.htm

http://www.bosettiegatti.com/info/norme/statali/1978_0457.htm

http://www.agroforto.it/eds/materiali/alloccolavoripubblici.pdf

 

Le case di cooperativa_de Bonfils,De Simone

 

Questa settimana abbiamo visitato una realtà imprenditoriale molto diversa dalle precedenti: il mondo della cooperativa.

Prima di passare a delle considerazioni prettamente personali, ci siamo documentati ed abbiamo di seguito riportato i passi più significativi delle leggi di cui si è parlato oggi alla visita:

Legge 18 aprile 1962, n. 167_Disposizioni per favorire l'acquisizione delle aree per l'edilizia economica e popolare.

Art. 3

1. L'estensione delle zone da includere nei piani è determinata in relazione alle esigenze dell'edilizia economica e popolare per un decennio e non può essere inferiore al 40 per cento e superiore al 70 per cento del fabbisogno complessivo di edilizia abitativa nel periodo considerato.

Art. 4

1. Il piano deve contenere i seguenti elementi:

a) la rete stradale e la delimitazione degli spazi riservati ad opere ed impianti di interesse pubblico, nonché ad edifici pubblici o di culto;

b) la suddivisione in lotti delle aree, con l'indicazione della tipologia edilizia e, ove del caso, l'ubicazione e la volumetria dei singoli edifici;

c) la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.

Art. 5

1. Il progetto del piano è costituito dai seguenti elaborati:

1) planimetria in scala non inferiore a 1:10.000, contenente le previsioni del piano regolatore, ovvero, quando questo non esista, le indicazioni del programma di fabbricazione, con la precisa individuazione delle zone destinate all'edilizia popolare;

2) planimetria in scala non inferiore ad 1:2.000, disegnata sulla mappa catastale e contenente gli elementi di cui all'art. 4;

3) gli elenchi catastali delle proprietà comprese nel piano;

4) il compendio delle norme urbanistiche edilizie per la buona esecuzione del piano;

5) relazione illustrativa e relazione sulle previsioni della spesa occorrente per le sistemazioni generali necessarie per l'attuazione del piano.

 

Legge 22 ottobre 1971, n. 865_programmi di coordinamento per l'edilizia residenziale pubblica

Art. 35

2. Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi.

4. Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.

8. La convenzione deve prevedere:

a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento [...];

b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;

c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;

d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;

e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa a consentita;

f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;

g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell'atto originario.

13. Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere:

a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalità del controllo sulla loro costruzione;

b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;

c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;

d) i casi nei quali l'inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell'atto di cessione.

 

 

Il terreno su cui è iniziato il progetto è un area molto vasta, sulla quale dovrebbero essere terminati  (nei prossimi 15 mesi, secondo i piani dell’ingegnere) dei villini trifamiliari e la consegna delle due palazzine. Il cantiere è nato nel 2005, ma la cooperativa è attiva già dal 1995; il cantiere è potuto proseguire grazie agli autofinanziamenti dei soci, che pagano secondo uno stato di avanzamento lavori.

La principale difficoltà che oggi il consorzio si trova a dover affrontare è che, per la contingente situazione finanziaria ed il lungo tempo trascorso dalla creazione della cooperativa (oltre 15 anni), si rischia di bloccare il cantiere fin quando non subentreranno altri soci-compratori.

Inoltre il prezzo di mercato è più alto rispetto alle case in 167 di oggi, non tanto per l’utilizzo di materiali particolari (la tecnica costruttiva è, per diverse ragioni, legata alla tradizione romana), ma per l’introduzione di comfort (quali predisposizione dell’aria condizionata, vasca idromassaggio o istallazione di un impianto domotico) che alzano il prezzo dell’appartamento al mq, allontanandoli dalla richiesta del mercato di appartamenti intorno ai 250.000€.

Le case quindi, nonostante rientrino nel piano finanziario economico del Consorzio del Torrino – Mezzocammino, non rientrano nel piano di edilizia convenzionata determinata dalla legge 167, fissando una minore competitività nel mercato immobiliare attuale.

Come abbiamo già avuto modo di vedere negli altri cantieri, portare avanti un opera di urbanizzazione in Italia, e certamente a Roma, è un’iniziativa di grande determinazione che trova difficoltà nel processo costruttivo, in quel lungo iter che comincia sul foglio di carta e termina con la consegna della chiavi. In questa circostanza ad esempio, il progetto per il nuovo quartiere del Torrino - Mezzocammino è di 25 anni fa (risale agli anni ’80) e la nascita della cooperativa è del ’95, le richieste del mercato sono molto cambiate dall’inizio del progetto e si rischia quindi di lasciare invenduti alcuni appartamenti o comunque di trovare con maggiori difficoltà degli acquirenti.

           

 

 

la tenda è l'antefatto dell'abuso

 

“ … questa è un’esecuzione casareccia, artigianale … nel senso che, non c’è concorso, non c’è gara d’appalto … non c’è tigna, sforzo per farti fare quelle cose, da parte di un costruttore, che è obbligato da un contratto … noi abbiamo fatto un progetto, con il costruttore ... ne abbiamo discusso con lui …”

“ … è un geometra ... è uno che ce capisce …”

“ … i geometri che ci capiscono …”

“ … è uno che ci capisce anche di estetica …”

“ … è lì che scatta la scintilla … nel momento in cui tu dici una cosa e quello ha capito o quanto meno se non ha capito ti chiede …”

“ … 1/8 della superficie?!?... architetti del futuro … lo sapete?!? ...”

“… lunga la strada vostra … durissima …”

“ …Un errore che di solito si fa è pensare che il progetto si concluda con i disegni ... non è vero … dobbiamo avere la coscienza che, la fase progettuale, dura fino alla fine ...può essere distribuita in modo diverso …”

“… ex ante … in itinere … ex poste …”

“… tu hai fatto il figlio, poi il figlio se ne va per conto suo, e  ti mette la tenda …”

“ … un artificio che è stato fatto, è quello di non mettere mai i balconi … per cercare di evitare …”

“ … questi c’hanno il soffitto di quello di sopra … quello là … vedi quei due …”

“ … È fregato …”

( annuisce )

“ … La tenda è l’antefatto dell’abuso …”

“… è l’1+…”

“ … non so balconi … so stanze …”

“ … Che cos’è la palazzina? quattro appartamenti, quattro facciate; una casa in linea … ha i corpi scala, come quattro palazzine affiancate …”

“… La caratteristica … questi balconi … nascondere le copertine … la copertina aggetta dentro, mentre la soglia della ringhiera aggetta fuori …”

“… se guardate gli altri…”

“… le copertine buttano sempre fuori … la parte esterna l’abbiamo messa a filo … l’acqua va verso l’interno … abbiamo messo l’infisso in modo che i montanti verticali siano contenuti nel muro … il vano finestra è tutta luce …”

“… l’infisso è invertito … la persiana scende giù qua … chiaro!?...”

“… al contrario …”

“ … non ci sono discendenti … sono all’interno … l’unica cosa che si vede sono i tubi del gas che sono obbligato previsti all’esterno …”

“… tutto il resto è canalizzato … bello … stupendo mi piace da morire … l’interpiano quant’è? ...”

“… tre metri pavimento pavimento, quindi due metri e settanta …”

“… in termini costruttivi … l’intelaiatura …”

“… cemento armato classico … con solai normali … manco predalles … niente di particolare … cioè con pilastri … rispetto a quello che si faceva una volta … c’è questo Poroton … siamo riusciti a contenere tutto in 40 cm …”

“… un cappotto vero e proprio …”

“… quel segno … è il giunto di dilatazione …”

“… tutto peperino … molto naturale … questo …(pausa)… ce l’ha obbligato l’Enel … li mort*§ç£$* …scusate…”

“… non c’è altro termine …”

“… non è molto accademico … la chiusura verso il cielo … e poi la composizione di questi oggetti che fuoriescono …”

“… quanto della tua idea progettuale di Fiumicino ritrovi? …”

“… di Fiumicino c’è sicuramente il piano …( indicano in alto )… e poi … siccome è fatta di piani che si piegano … in realtà questi balconi sono piani che si piegano …”

“ … queste ali … servono per non avere l’introspezione …”

“… i primi due corpi sono stati fatti molto velocemente, dopodiché siamo entrati nella crisi edilizia … il terzo è stato soggetto di maggiori contrattazioni … si è costruita una parte … si è messa in vendita … da un lato ha dilatato i tempi di realizzazione e dall’altro ha fatto in modo che qualcosa fosse adattato per esigenze di mercato …”

“… il Poroton costa un sacco di soldi … un blocco alveolato più grosso … che puoi mettere facilmente … ti da una coibenza termica, che di solito era dato dalla stratificazione …  ha fatto aumentare le dimensioni … va fatto passare sopra i cordoli dei solai sennò ci sarebbero ponti termici … si fodera tutto e poi intonacato …”

“… un blocco che costa un po’ di più… è un po’ sprecato … se devi fare un doppio foglio di forati ci metti più tempo … qui arrivi e appoggi il blocco … però andrebbe in verticale … è montato strano …”

“ … è inusuale … quando mai uno mette un balcone su un corpo scala?!? …”

La periferia di Roma

A seguire è riportato un tratto della spiegazione dell'architetto Claudio Maroni, con successivo intervento dell'ingegnere Pierluigi De Berardinis e del professor Alfredo Passeri. Nello specifico si parla di Direzione Artistica; dei suoi rapporti nella realtà del cantiere e, in questo caso, con la figura particolare della 'commissione estetica' del Torrino-Mezzocammino.

 

 

L'architetto Alessandro Delvescovo si è occupato della Direzione Artistica nel cantiere?

 

Claudio Maroni "Si, beh… tutta l'impostazione è sua, ha partecipato proprio alla fase della pianificazione urbanistica poi c'è all'interno del consorzio, in tutto il Torrino, c'è una commissione che riesamina i progetti e lui sta anche dentro questa commissione come, diciamo, responsabile della parte artistica"

 

Quindi è un controllo estetico?

 

C.M. "Si, diciamo che lo fanno, lo si vede pure… Questo sin dall'inizio, questo penso sia stato fatto proprio per garantire una certa unicità…"

 

Un certo stile al quartiere?

 

C.M. "Però questo non c'è stato praticamente. Infatti prima di affrontare questo progetto siccome lui lo aveva fatto ho dovuto chiedere all'impresa da un punto di vista deontologico che non ci fossero problemi, perché giustamente sono andato a mettere le mani su un progetto che non era mio, era suo ed è necessario che l'architetto che l'ha fatto sia d'accordo sul fatto che qualcuno ci rimetta le mani e che dal punto di vista professionale, se lui ha avuto delle spese sia stato saldato dal committente. Non ho trovato da parte sua un antagonismo"

 

Quindi in questo caso doppio ruolo, a tutela del progettista e del volere del quartiere?

 

C.M. "Si, ma attenzione non del quartiere, come cittadini, ma della commissione, questa è venuta prima evidentemente si sono messi insieme una serie di proprietari di aree, hanno fatto un operazione enorme, qui saranno… 50.000 abitanti quinti per tutelare il fatto che un intervento avesse delle caratteristiche di uniformità che non fosse un casino generale hanno istituito questa commissione. Poi il tipo di rapporto che questa commissione ha con i singoli architetti lo sa meglio di me l'ingegniere"

 

Pierluigi De Berardinis "…il consorzio di Torrino-Mezzocammino ha preso un accordo con il comune di Roma per cui loro all'interno del consorzio fanno una pre-istruttoria e una sorta di commissione di qualità"

 

Questa commissione si lega in qualche maniera alla Direzione Artistica?

 

P.D.B. "…è la stessa cosa, in questo caso noi abbiamo mantenuto la Direzione Artistica perché, come vi diceva Claudio, non tanto qui ma di là, perché il progettista che poi è quello che ha fatto il piano volumetrico etc… anche per dargli una sorta di… in questo caso non ce lo impone la commissione, ma l'abbiamo mantenuta noi anche per un fatto di deontologia professionale per un progettista iniziale. Ci è sembrato brutto come dire…"

 

Alfredo Passeri "…il Direttore Artistico, pur non essendo nominalmente o quanto meno essendo su cartello resta come figura, immagine trasversale che continua il controllo della qualità del progetto"

 

P.D.B. "Esatto, però oltre questo il consorzio Torrino impone anche una 'commissione di qualità' per cui tutti i progetti prima di andare all'approvazione da parte delle autorità comunali, ha bisogno di un nulla osta di questa 'commissione di qualità' del consorzio proprio"

 

Appuntamento visita penultimo cantiere Torrino Mezzocammino

L'appuntamento di sabato prossimo 14 gennaio, per la visita programmata dal Corso al penultimo cantiere, località TORRINO MEZZOCAMMINO è in:

VIA GIANLUIGI BONELLI, davanti al n. 527 (Fashion Café), ore 9,00

Tratteremo del tema: "CASE DI COOPERATIVA".

La visita è a cura dell'Arch. Claudio Maroni

Vi aspetto

Prof. Alfredo Passeri

Visita al cantiere ENAV (Cicconi, Cristofaro, Di Carlo)

Riportiamo alcuni frammenti delle conversazioni nel cantiere Enav tra l'arch. Michele Valentini e il professore in materia di sicurezza:

sicurezza in fase di programmazione dei lavori e dei relativi tempi di esecuzione, sicurezza sismica e sicurezza dei materiali usati con riferimento alle problematiche di rimozione dell'amianto.

 

 

Arch. Michele Valentini: "molte volte i cantieri non seguono la logica del costruire ma seguono la logica dei SAL "stato avanzamento lavori" cioè pagamenti che vanno fatti e vanno fatti sulle opere eseguite di volta in volta, o per importo che si raggiunge o per tempo cioè può essere ogni due milioni di euro o ogni due mesi, a cadenza temporale. L'attuale situazione, da due o tre anni, mi fa sempre scontrare, non in questo caso perché non abbiamo avuto questo tipo di problemi, però nel passato ho avuto delle esperienze, vi faccio l'esempio del palazzo di giustizia di Vicenza dove un determinato giorno il direttore del cantiere nel programma dei lavori aveva messo "tramezzature in carton gesso". Dico: <<come facciamo a fare le tramezzature in carton gesso se non abbiamo fatto i massetti ai pavimenti?!>> e lui dice:<<ma io c'ho a disposizione i cartongessisti adesso!>> risposta(scusate il termine):<<chi se ne frega!>>.

Ma se io devo, anche per razionalizzare la vostra realizzazione, fare tutto il massetto, mettere tutto il pavimento e poi a tassello mettere i tramezzi in carton gesso perchè devo poterli spostare; invece per fare l'inverso, per mere esigenze di persone o costi, avrebbero dovuto montare questi pannelli, vi assicuro che il carton gesso assorbe acqua, e quindi poi in qualche modo proteggerli.

Quindi attenzione allo strumento del GART e del PERT (program evaluation and review technique) che sono gli strumenti di programmazione, i documenti che sono il programma, le intenzioni di evoluzione del cantiere.

Sono uno strumento fondamentale perchè molte volte le imprese li appiccicano e il direttore dei lavori dovrebbe ogni volta verificare che, in quel momento in quella settimana, le lavorazioni che sono state programmate, sono in esecuzione. Per due finalità: prima per il corretto andamento del cantiere e seconda per la sicurezza perchè quelle attività secondo quella conseguenza e quella contemporaneità devono trovare riscontro sulle misure di salvaguardia delle lavorazioni; cioè che non ci siano nello stesso momento delle lavorazioni di cui, nel piano di sicurezza non é prevista la contemporaneità perchè la contemporaneità cambia i termini della sicurezza. Del tipo: se io sto lavorando con dell'acqua e contemporaneamente sto lavorando con l'energia elettrica, è evidente che sono due lavorazioni( sto esemplificando il concetto) in cui una va a cazzotti con l'altra. Ecco perchè il cronoprogramma ha due fini: quello della programmazione e quello della sicurezza. "

 

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Passeri: "[...]invece delle sostanze intumescenti non si poteva usare delle vernici?"

Valentini: "le vernici hanno un tempo. L’intonaco no. Le vernici ogni 5 anni vanno ridate. Quindi, siccome i nostri ragionamenti devono essere globali, il costo globale dell’intervento non prevede solo il costo di realizzazione ma anche il costo di manutenzione. Io mi ricordo quando avevo poco più della vostra età e mi mandavano in Inghilterra a rilevare le mountain galleries, vedevo che avevano costi molto sostenuti nell’edilizia rispetto ai nostri e gli dissi “eh però l’edilizia costa tanto qui da voi..” mi risposero “non siamo abbastanza ricchi per spendere poco!”. Non siamo abbastanza ricchi per fare delle opere che costino poco e che ci determino un costo nel tempo, quindi le dobbiamo far bene se vogliamo evitare il costo manutentivo."

 

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Valentini: "questo è un edificio a struttura mista. Ci sono degli edifici che in maniera più difficile possono dare dimostrazioni di rispettare la normativa. Perché il genio civile ci chiede di attribuire la resistenza sismica ad uno dei due sistemi: o al ferro o al calcestruzzo. Il progetto originario prevedeva il rinforzo con profili metalici aggiuntivi saldati sulla struttura metallica precedente. Il genio civile non ha ritenuto di poter, in base alla nuova norma sismica, accettare questo tipo di interpretazione e quindi ha preteso che noi inserissimo dei setti in calcestruzzo che dovevano assorbire lo spostamento sismico. Una soluzione di questo genere, una innovazione di questo genere in un cantiere è distruttiva perché ha cambiato quella programmazione logica che avevamo."


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Valentini: "[...]L’amianto si va a piantare nei polmoni, e cosa fanno gli anticorpi?! Cercano di attaccarlo, non riescono a distruggerlo e isolano quella parte del polmone. Quindi chiaramente, chi ha respirato molto amianto, c’avrà una capacità respiratoria ridotta e tutte le problematiche connesse. [...] L’amianto non si riesce a distruggere, il corpo umano non riesce a distruggere l’amianto. Ecco perché oggi abbiamo una normativa che non ci dà l’obbligo di rimuoverlo. Noi abbiamo moltissime coperture in amianto, soprattutto nelle scuole che sono di cemento-amianto: con l’amianto che è incapsulato nel cemento. Però cosa succede?! Che con gli agenti atmosferici e con il tempo il cemento si sgretola e quindi sgretolandosi, cede queste particelle all’aria. Allora le soluzioni quali sono?! O si interviene con un materiale che fissa, quindi ricopre, riguaina questo amianto all’interno con queste pellicole particolari e quindi non consente più all’amianto di uscir fuori oppure lo si deve rimuovere. Però il rapporto economico tra i due interventi è abissale. Oggi la nostra normativa prevede che noi si garantisca che non ceda particelle, quindi che si possa fissarlo attraverso questi interventi. "

Passeri: "cosa sempre molto costosa eh..."

Valentini: "sì ma rispetto a prendere il pezzo, tagliarlo, incapsularlo, mandarlo alla discarica che è quello che è...sperando poi che ci vada in discarica eh!"

 


Bonifica e manutenzione dell'amianto nei cantieri edili (Cicconi, Cristofaro, Di Carlo)

 

Dalla visita del 16/12/2011 al cantiere della sede dell’ENAV (Ente Nazionale Assistenza al Volo) a Ciampino, lungo la via Appia Nuova, è emersa una tematica molto rilevante in ambito di “sicurezza nei cantieri”, ovvero la presenza dell’amianto, di cui ne è vietato l’utilizzo in Italia sin dal 1992. Il cantiere attualmente in funzione ha lo scopo di intervenire sulla struttura in acciaio, che sostiene l’edifico esistente, per adeguare quest’ultima alle vigenti normative in Italia. La visita è stato un punto di partenza per approfondire la tematica dell’amianto. Il pericolo maggiore dell’amianto consiste nelle fibre che lo compongono, che, se inalate, causano gravi malattie respiratorie e per questo motivo bisogna evitare assolutamente l'esposizione alle polveri d'amianto. Anche se l'uso dell'amianto è stato bandito, ci sono ancora molti prodotti e manufatti contenenti questo materiale, i quali necessitano di una bonifica o di una dettagliata manutenzione. La particolarità delle sue fibre è di essere resistenti al fuoco, agli acidi e alle sollecitazioni a trazione. Inoltre, poteva essere miscelato ad altri materiali (ad es. cemento e resine) per creare dei materiali compositi. Nell’edilizia l’amianto è stato utilizzato come materiale spruzzato per il rivestimento (ad es. di strutture metalliche, travature) per aumentare la resistenza al fuoco, nelle coperture sotto forma di lastre piane o ondulate, tubazioni e serbatoi o canne fumarie, in cui l'amianto era inglobato nel cemento per formare il cemento-amianto, un materiale chiamato eternit, nella preparazione e posa in opera di intonaci con impasti spruzzati o applicati a cazzuola, nei pannelli per controsoffittature, nei pavimenti costituiti da vinil-amianto e infine come sottofondo di pavimenti in linoleum. Il cemento-amianto, quando si trova all'interno degli edifici, anche dopo lungo tempo, non va incontro ad alterazioni significative tali da determinare un rilascio di fibre, se non viene manomesso. Invece, lo stesso materiale esposto ad agenti atmosferici subisce un progressivo degrado per azione delle piogge acide, degli sbalzi termici, dell'erosione eolica e di microrganismi vegetali. Di conseguenza, dopo anni dall'installazione si possono determinare alterazioni corrosive superficiali con affioramento delle fibre e liberazione delle stesse. Per le strutture che ancora oggi contengono amianto è previsto un duplice intervento di bonifica che prevede inizialmente la rimozione e in seguito lo smaltimento. Tutti gli interventi di bonifica devono essere preceduti dalla comunicazione, a cura del datore di lavoro, alla ASL di un piano di lavoro o di una notifica.

 

 

La rimozione
Questa operazione comporta lo smontaggio degli elementi ad esempio lastre di copertura, il loro trasferimento a terra e il successivo imballaggio e trasporto in discarica. Si applica sia nel caso di sostituzione della copertura con un’altra di materiale diverso, sia nel caso di demolizione dell’edificio. Questa operazione infatti, secondo le norme legislative vigenti, deve essere preceduta dalla rimozione di tutti i materiali contenenti amianto. Questo è il metodo di bonifica che elimina radicalmente e definitivamente ogni rischio di emissione di fibre nell’aria. Tuttavia, associato a questo vantaggio, vi è l’inconveniente, potenzialmente pericoloso, di uno sviluppo consistente di fibre nelle varie fasi di questa operazione. Inoltre si producono grandi quantità di rifiuti contenenti amianto il cui smaltimento, se effettuato in modo inadeguato, può costituire un ulteriore motivo di inquinamento ambientale. Tutte le fasi dell'intervento per la bonifica devono essere impostate e realizzate adottando idonee misure per limitare al minimo la dispersione di fibre nell’ambiente. Le lastre da rimuovere durante la bonifica amianto devono essere preventivamente trattate superficialmente con resine sintetiche la cui azione pellicolante impedisce l’emissione di fibre sia durante lo smontaggio che durante le fasi successive. La resina sintetica, fluidificata e nebulizzata, è spruzzata a pioggia sulle lastre mediante delle pompe dotate di bassa pressione di mandata. In questo modo si attenua l’impatto tra il getto fluido e la superficie della copertura e si limita l’emissione di fibre nell’atmosfera. Inoltre non è necessario pulire la superficie delle lastre prima di spruzzare su di essa la resina. Questa operazione di pulizia, pur essendo necessaria per migliorare l’adesione tra copertura e resina e prolungare così nel tempo l’azione ricoprente di quest’ultima, potrebbe causare il distacco e la dispersione di fibre nell’ambiente. D’altra parte il ricoprimento delle lastre con la resina non deve necessariamente essere duraturo poiché ha la funzione di fissare le fibre sulla superficie delle lastre per il tempo che intercorre tra lo smontaggio ed il deposito in discarica. Gli elementi di fissaggio delle coperture, ganci, viti e chiodi devono essere rimossi adottando ogni cautela per evitare danneggiamenti o rotture. Occorre evitare possibilmente durante la rimozione tutte quelle operazioni, come il taglio, la foratura, la raschiatura che, alterando l’integrità strutturale delle lastre, causano l’emissione di fibre nell’atmosfera. Si ricorre, solo se necessario, ad attrezzature manuali o a macchine utensili caratterizzate da velocità di rotazione ridotta, dell’ordine di 300 giri/min. Le lastre rimosse devono essere manipolate con cura per evitare rischi di frantumazione o di caduta dall’alto e devono essere trasferite a terra mediante un adeguato dispositivo di sollevamento. Sono quindi impilate e pallettizzate per facilitare la loro movimentazione nell’area del cantiere destinata al loro stoccaggio. L’impilamento costituisce una fase operativa che può causare una consistente emissione di fibre nell’atmosfera. Si ritiene pertanto necessario, per limitare questa evenienza, bagnare le lastre su entrambi i lati. Le lastre, ordinatamente impilate, sono avvolte in imballaggi sigillati, costituiti in genere da teli di plastica. Si deve evitare con cura la presenza nelle pile di pezzi acuminati sporgenti che possono causare la lacerazione e lo sfondamento del materiale di imballaggio. I materiali di risulta, ottenuti durante tutta l’operazione, adeguatamente imballati, devono essere etichettati come rifiuti contenenti amianto e allontanati dal cantiere al più presto possibile. Gli addetti alla rimozione durante la bonifica amianto devono essere dotati di mezzi protettivi sia durante lo smontaggio delle lastre che durante la loro successiva manipolazione.

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Nelle attività di bonifica, può succedere che si presentino dei motivi per cui una vera e propria rimozione dell’amianto non possa essere eseguita. Ad esempio quando l’amianto può trovarsi all’interno di manufatti di considerevole estensione o volume integrati nella struttura portante di palazzi o comunque costruzioni complesse. Oppure se la rimozione comporti dei costi non sostenibili e non giustificati rispetto alla rimozione. In questi casi si procede all’incapsulamento o al confinamento. 
 

Incapsulamento  (in conformità al D.M. 20/08/1999)
Questa tecnica consiste nel bonificare i manufatti composti di amianto senza che l’operazione comporti uno spostamento degli stessi e viene effettuata attraverso l’uso di due tipi di prodotti: penetranti e ricoprenti. I prodotti penetranti vengono utilizzati quando l’amianto è presente in materiali particolarmente friabili: penetrano nei materiali e legano le fibre di amianto con gli altri materiali costituenti (principalmente cemento). Nel caso in cui invece l’amianto si presenti in manufatti solidi e poco friabili, si ricorre all’utilizzo di prodotti ricoprenti. Questi prodotti creano un rivestimento, che può avere spessori diversi, e che costituisce una insuperabile barriera di contenimento.
Questo trattamento non produce significative quantità di rifiuti e non richiede una copertura sostitutiva. Conferisce inoltre alle lastre una migliore resistenza agli agenti atmosferici, alle radiazioni solari, ai microrganismi vegetali. Infine non sempre è necessario rendere inagibile l’edificio da bonificare.

Confinamento (in conformità al D.M. 06/09/1994 e al D.M. 20/08/1999)
Può essere adottato nel caso di strutture in amianto piuttosto ampie, quali ad esempio coperture di capannoni. Il confinamento consiste nel posizionare una barriera a tenuta che divida le aree che vengono utilizzate all'interno dell'edificio dai luoghi dove è collocato l'amianto,  creando un rivestimento che ricopre fedelmente tutti gli elementi in amianto. Per evitare che le fibre vengano rilasciate all'interno dell'area, il processo deve essere accompagnato da un trattamento incapsulante. Il vantaggio principale è quello di creare una barriera resistente agli urti. Non si producono inoltre rifiuti speciali. Allo stesso modo non devono essere effettuati trasporti, asportazioni di elementi edili, tantomeno si deve provvedere alla sostituzione delle componenti in questione con degli altri materiali. Gli spazi devono tuttavia essere abbastanza vasti da poter realizzare il confinamento, dunque deve esser possibile abbassare, ad esempio, il livello del soffitto, oppure diminuire l’area interna facendo indietreggiare dei muri. Bisogna verificare infine che la struttura originaria sia in grado di supportare il rivestimento, (soprattutto nel caso di soffitti e coperture) e provvedere allo spostamento diimpianti elettrici, impianti di ventilazione o altre apparecchiature installate a muro, che saranno rese inutilizzabili dal nuovo rivestimento.
 

In entrambi i casi sono necessarie attività preliminari di pulizia e, non essendo operazioni di bonifica definitive come la rimozione, la disposizione da parte del Proprietario di un programma di manutenzione e controllo e nomina di un Responsabile preposto alla sua applicazione.


 
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