Se in casa scopriamo delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal balcone dell’inquilino del piano sopra il nostro chi deve pagare? La sentenza del Tribunale di Napoli chiarisce una volta per tutte.
Un recente pronunciamento del Tribunale di Napoli (sentenza n. 10576 del 17 novembre 2025) torna a fare chiarezza su uno dei temi più spinosi della vita condominiale: chi paga quando si verificano infiltrazioni dal balcone aggettante del piano superiore?
La decisione, resa in grado di appello rispetto a due giudizi riuniti provenienti dal Giudice di Pace, ridisegna con nettezza i confini tra responsabilità del proprietario del balcone sovrastante, oneri eventualmente comuni e risarcibilità dei danni lamentati da chi abita sotto.
Punto cardine della decisione è l’applicazione dell’orientamento consolidato della Cassazione: nei balconi aggettanti la parte strutturale, incluso il sottobalcone, è di proprietà esclusiva del titolare dell’unità cui il balcone accede, mentre gli elementi con funzione ornamentale dell’intero edificio (frontalini, cielini, rivestimenti) possono, in concreto, essere parti comuni ex art. 1117 c.c. quando la funzione estetica prevale.
Da ciò discende l’inapplicabilità analogica dell’art. 1125 c.c. e la regola per cui la manutenzione del sottobalcone grava sul proprietario del balcone sovrastante, non su quello sottostante. Alla luce di tali principi, le opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni sono state qualificate come oneri manutentivi esclusivi dei proprietari dei balconi superiori.
Il Tribunale, esercitando i poteri di peritus peritorum, ha individuato puntualmente gli interventi da eseguire (sigillatura dei giunti, rifacimento della pavimentazione e della guaina, ripristino dell’intonaco del sottobalcone), discostandosi dal CTU nella sola parte in cui le stesse lavorazioni erano state prospettate come ripristini dovuti ai proprietari dei balconi inferiori.
Danni da infiltrazioni: quando sono risarcibili
Sul fronte dei danni, il Tribunale ha escluso la sussistenza di un pregiudizio risarcibile per l’asserita impraticabilità dei balconi sottostanti, rilevando la mancanza di prova di un effettivo danno patrimoniale o non patrimoniale.
I meri distacchi di intonaco, accertati in causa, non hanno inciso in modo apprezzabile sull’uso dei balconi, alla luce dei principi delle Sezioni Unite in tema di danno non patrimoniale da lesione del diritto all’abitazione: senza una concreta compressione dell’utilizzo o un apprezzabile pregiudizio, il danno non può ritenersi in re ipsa.
La sentenza napoletana si allinea a un indirizzo ormai stabile della Suprema Corte: i balconi aggettanti, in quanto proiezione dell’unità immobiliare, sono beni esclusivi del relativo proprietario (tra le altre, Cass. 15913/2007; Cass. 30071/2017). Fanno eccezione, caso per caso, gli elementi esterni con prevalente funzione estetica comune, che possono ricadere nel novero delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c. (Cass. 5014/2018).
Ne consegue che la ripartizione delle spese va ancorata a una verifica concreta: se l’intervento riguarda la struttura portante o l’impermeabilizzazione del balcone aggettante, paga il proprietario del balcone; se, invece, riguarda un rivestimento o un elemento decorativo avente funzione ornamentale dell’intero fabbricato, la spesa può essere condominiale.
Le Ricadute Pratiche per i Condomini
- Il proprietario del balcone superiore risponde della manutenzione della struttura, della pavimentazione e della tenuta all’acqua, compreso il sottobalcone.
- Il proprietario del piano inferiore non è tenuto a sostenere le spese del sottobalcone; può pretendere che il vicino sopra rimuova le cause delle infiltrazioni, ma il ristoro economico richiede la prova di un danno concreto.
- Il condominio interviene solo se gli elementi interessati svolgono una funzione estetica comune (frontalini, cielini, fasce decorative) e tale funzione è prevalente e accertata.
- L’art. 1125 c.c. (solai, soffitti e volte tra due piani) non si applica ai balconi aggettanti; non è dunque corretto ripartire “a metà” le spese del sottobalcone.
- In presenza di infiltrazioni, è decisiva una perizia che distingua tra difetti della struttura del balcone (onere dell’avente diritto esclusivo) ed elementi decorativi comuni (onere condominiale), nonché che misuri l’effettività del danno lamentato dal vicino.
La decisione del Tribunale di Napoli, riformando l’esito del primo grado, rimette al centro la responsabilità manutentiva del titolare del balcone aggettante e richiama i condomini a un approccio probatorio rigoroso quando si invoca il risarcimento per infiltrazioni: niente automatismi, ma verifica concreta della funzione degli elementi coinvolti e dell’esistenza di un pregiudizio effettivo.
